신탁등기말소비용은 누가 지급하여야 하는가?

대전지방법원 2009. 7. 21. 선고 2008나15948 판결에 대한 보도자료 작성자: 변호사 이태근 1. 이 사건 소송의 개요 가 .당사자 원고: 정종흥(풍기동 동일하이빌 에비입주자 동호회) 피고: 1. 주식회사 한국토지신탁(주위적) 2. 주식회사 국도엔지니어링(예비적) 나. 소송의 경위 풍기동 동일하이빌 아파트의 시행사 피고 국도엔지니어링은 2005. 5. 24. 피고 주식회사 한국토지신탁과 사이에 아산시 풍기동 일대 115필지(현재 토지개발사업이 완료된 후 대지로 확정된 부분에 대하여 새롭게 풍기동 440번지로 지정)를 신탁하고 분양사업이 종료한 후에 정산을 하기로 하는 토지신탁등기를 체결하고 한국토지신탁 명의로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 이에 따라 한국토지신탁은 위 풍기동 토지 115필지 지상에 동일하이빌 아파트를 건축하고 분양하였는데 당시 풍기동 동일하이빌 아파트를 분양 받은 수분양자들의 모임인 동일하이빌 예비입주자 동호회에서 입주할 즈음에 소유권이전등기 업무를 법무사로부터 공동구매하여 수분양자 중 705명이 동일하이빌 예비입주자 동호회에서 선임한 박영근, 장석영 법무사에게 소유권이전등기업무를 위임하였습니다. 이에 소유권이전등기 업무를 위임받은 법무사가 아산등기소에 수분양자 앞으로 소유권이전등기신청을 하였는데 당시 아산등기소에서는 시행사인 국도엔지니어링과 한국토지신탁 사이의 신탁등기말소도 소유권이전등기와 함께 하여야 한다고 하면서 수분양자에 대한 소유권이전등기를 거부하였습니다. 그리하여 박영근, 장석영 법무사는 한국토지신탁에 등기 1건당 신탁등기말소비용 37,200원(법무사보수 30,000원+등록세7,200원)을 부담할 것을 요구하였으나 한국토지신탁에서는 지금까지 신탁등기말소비용은 관행적으로 분양자들이 부담하였고 자신들이 부담한 전례가 없다고 하면서 그 비용부담을 거부하여 소유권이전등기가 지연되었고 금융기관으로부터 대출을 받아서 잔금을 지급하려는 계획을 가지고 있는 수분양자는 잔금지급이 연체되는 등의 피해가 발생하였습니다. 이에 당시 소유권이전등기공동구매를 추진하였던 예비입주자 동호회 임원들은 소유권이전등기가 지연될 경우에 등기공동구매에 참가한 입주민들에게 손해가 발생할 것으로 판단되어 법무사들에게 개인적으로 신탁등기말소비용 지급 보증을 할 것이니 우선 법무사가 자비로 비용을 부담하여 소유권이전등기를 조속히 하여 달라고 하여 장석영법무사가 약1,200만원, 박영근 법무사가 약1,400만원을 들여서 신탁등기말소와 소유권이전등기를 하였습니다. 그 후 법무사들은 한국토지신탁과 예비입주자동우회에게 수차에 걸쳐 위 신탁등기말소비용을 지급하여달라고 하였으나 한국토지신탁은 끝내 지급을 거절하였고 지급을 보증한 예비입주자동호회 임원들은 어쩔 수없이 십시일반으로 돈을 모아서 법무사에게 신탁등기말소비용 2,600만원을 지급할 수밖에 없었고 그 후 예비입주자동호회 임원들은 2008. 7. 25. 신탁등기말소비용은 한국토지신탁이 부담할 비용인데 이를 예비입주자 동호회 임원들이 부담하였으니 이를 지급하여 달라고 한국토지신탁를 주위적 피고로, 국도엔지니어링을 예비적 피고로 하여 대전지방법원 천안지원에 소송을 제기하게 되었습니다. 2. 이 사건 소송의 쟁점 이 사건 소송의 쟁점은 피고 국도엔지니어링과 피고 주식회사 한국토지신탁 사이에 체결된 토지신탁계약에 따라 동일하이빌아파트 신축사업의 사업대지에 대하여 한국토지신탁 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 경료하였는데 그 중 한국토지명의의 신탁등기 말소비용(등기당 약37,200원)을 분양자인 한국토지신탁이 부담하여야 하는지 아니면 수분양자가 부담하여야 하는지 입니다. (건설회사에서 아파트를 건립하기 위하여 땅을 매입하여 직접 시행하는 경우가 아닌 대부분의 경우 시행사가 사업에 대한 신뢰성을 얻기 위하여 한국토지신탁 등 신탁회사에 사업대지를 신탁하여 아파트신축 및 분양사업을 시행하는데 그동안 수분양자 앞으로 소유권이전등기시에 관행적으로 소유권이전등기 업무를 위임받은 법무사들이 수분양자에게 아무런 설명 없이 수분양자에게서 위 신탁등기말소비용을 받아 와 묵시적으로 수분양자에게 전가되고 있었고, 수분양자 또한 신탁등기말소비용이 자신이 부담하지 않아도 되는 것인지 알지 못한 상황에서 법무사의 요구에 따라 당연히 지급하여야 하는 등기비용으로 알고 이를 부담하여 왔습니다). 3. 판결의 요지 이에 대하여 천안지원의 1심 판결(대전지방법원 천안지원 2008가단19214 판결)은 분양계약서 제8조 제(2)항을 근거로 “아파트 분양계약에 의하면 소유권이전등기비용은 수분양자들이 부담하기로 정하고 있는데 소유권이전등기비용에는 소유권이전등기에 필요한 모든 비용이 포함된다고 볼 것이고 분양자가 신탁등기말소비용을 부담하여야 한다고 볼 근거가 없다”는 취지로 원고 예비입주자 동호회에게 패소판결을 하였습니다. 이에 예비입주자동호회에서는 항소를 하였는데 최근에 이에 대한 대전지방법원의 항소심 판결(대전지방법원 2008나15948 판결)이 있었는데 그 내용은 “분양계약서 제8조 제(2)항의 문리해석상 소유권이전등기에 신탁등기의 말소가 포함되어 있다고 볼 수 없고, 토지신탁계약서 제24조 제1호에서 신탁등기말소와 소유권이전등기를 구별하여 사용하고 있어 피고들 스스로도 소유권이전등기에 신탁등기말소가 당연히 포함되는 것으로 보지 아니하는 점, 분양계약서는 약관에 해당한다고 할 것이고 약관 규제에 관한 법률 제5조에 비추어보더라도 소유권이전등기비용에 피고 한국토지신탁 명의의 신탁등기말소비용이 포함된다고 해석할 수 없고, 아울러 등록세영수필 확인서에도 신탁등기말소의 납세자가 피고 한국토지신탁이고, 위임장에도 등기의 목적은 소유권이전 및 신탁등기말소로 되어 있고, 아파트 수분양자들과는 관계없이 피고들 사이의 신탁계약에 의하여 경료된 신탁등기의 말소 비용을 수분양자들 사이의 어떠한 합의도 없이 수분양자들의 부담하게 하는 것은 부당한 점, 신탁등기말소를 하지 못하여 아파트의 소유권이전등기를 지체하는 경우 수분양자들의 금융대출이 봉쇄되거나 그 이자 부담이 증가하는 등의 궁박한 사정이 발생하게 되고 이에 어쩔 수 없이 그 신탁등기말소 비용을 수분양자들이 부담하고 있는 현실을 고려할 때 신탁회사가 별다른 근거 없이 신탁등기말소 비용을 원고와 같은 수분양자들에게 전가하는 관행은 수정되어야 할 필요성이 있는 점 등의 사정에 비추어 보면 이 사건 분양 계약에서 약정한 소유권이전등기의 내용에 신탁등기의 말소가 당연히 포함된다고 볼 수 없다”라고 하여 1심판결을 변경하여 원고 예비입주자 동호회측에게 승소 판결을 하였습니다. 4. 이 사건 판결의 의의 이 사건 판결은 아파트 시행사가 그동안 관행적으로 아파트를 분양하면서 수분양자에게 묵시적으로 전가하여 온 사업시행비용의 일부인 신탁등기말소비용을 부담하는 자가 수분양자가 아닌 사업시행자라는 사실을 확인한 판결로서 앞으로 이 판결을 계기로 분양자가 사업시행비용의 일부인 신탁등기말소비용을 수분양자에게 전가하는 행위가 근절된 것으로 예상되며, 나아가 현재 신탁등기말소비용을 명시적이나 묵시적으로 부담한 수분양자는 이 사건 판결로 인하여 위 신탁등기말소비용을 한국토지신탁 등 신탁회사로부터 반환 받을 수 있는 길이 열렸다고 할 것입니다. 끝.