|
종전 |
개정 후 | ||
특별시,광역시 |
3천만원이하 임차인 중
1천2백만원까지 |
수도권 중
과밀억제권역 |
4천만원이하 임차인 중
1천6백만원까지 |
기타지역 |
2천만원이하 임차인 중 8백만원까지 |
광역시 (인천광역시는 제외) |
3천 5백만원이하 임차인 중 1천4백만원까지 |
기타 |
3천만원이하 임차인 중 1천 2백만원까지 |
주택임대차보호법의 임차인을 위한 3대 보호장치
1)대항요건 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락이되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다.
또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있다.
다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.
2)대항요건과 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하. '확정일자부임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
3) 소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우(현재 수도권중 과밀억제권역 4,000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외) 3,500만원, 기타지역은 3,000만원) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 ½범위안에서 일정 금액(현재 수도권정비 계획법에 의한 수도권중 과밀억제구역은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1,400만원, 기타지역은 1,200만원)까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
다만, 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야한다.
주택임대차 보호법 적용받을 수 있는 대상
주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주택은 주거용 건물에 한한다.
공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다.
또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이법의 보호를 받게 된다.
하지만 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우도 마찬가지로 적용대상이 아니다.
주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용으로 사용할 수 있어야 한다.
계약당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조했다하더라도 임대차보호법이 적용되지 않는다.
다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 적용대상이 된다.
복비 계산 모르면 3배 ‘바가지’
부동산 중개 수수료 알고 내세요?
대부분 부동산 중개업소들이 중개 수수료(복비) 계산법이 까다로운 월세 임대차 거래와 분양권 거래때는 정상 수수료보다 더 높게 요금을 받고 있어 계약시 소비자들의 주의가 요구된다.
이들 부동산 중개업소는 이같은 ‘업계 계산법’이 일반 수수료 산정 방식이라고 속이는 경우가 많아 계산법을 모르는 경우에는 법정 수수료보다 무려 2∼3배나 많은 복비를 내야한다.
◇월세 거래=정상적인 수수료 계산법에 따르면 월세 복비는 보증금에 월세금액과 계약기간 월수를 곱한 금액을 더한 후 해당 수수료율을 적용해야 한다.
그러나 ‘업계’ 방식에 따르면 보증금에다 월세를 월 1%의 이율로 계산했을 경우의 원금에 해당하는 금액을 더한 뒤 해당 수수료율을 적용한다. 이럴 경우 소비자가 부담해야 하는 부담은 정상 방법보다 2∼3배가 더 늘어난다.
보증금 1000만원에 월세 100만원, 계약기간 24개월인 경우를 비교해 보자. 정상 수수료 계산법에 따르면 이경우 복비는 17만원< 1000만원+(100만원x24개월)〕x 0.005(0.5%)>이다.
그러나 통상 업계가 적용하는 방식에 따르면 복비가 33만원<〔1000만원+1억원(월 1% 이율적용시 원금해당액〕x0.003(0.3%)>나 돼 무려 2배 가까이 비싼 수수료를 내야 한다.
◇분양권 거래=정상적인 계산 방식은 초기 계약금과 중도금, 웃돈(프리미엄)을 더한 뒤 해당 수수료율을 적용하게 된다.
그러나 통상 중개업소들은 분양가에 프리미엄을 더한 뒤 해당 수수료율을 적용, 수수료를 과다 징수하고 있다.
분양가 1억5000만원, 계약금 1500만원, 중도금 3000만원 납입, 웃돈 1000만원인 아파트 분양권 거래시 정상 수수료는 27만5000원<(1500만원+3000만원+1000만원)x0.005(0.5%)>이다.
그러나 업계가 실제 받는 수수료는 최고한도액인 80만원<(1억5000만원+1000만원)x0.005(0.5%)=82만5000원>으로 법정 수수료보다 무려 3배나 많이 받는 셈이다.
한편 법정 중개수수료 계산방식은 매매나 교환거래의 경우
▲거래 가격이 5000만원 미만인 경우에는 25만원 한도내에서 0.6%의 수수료율이 적용되며
▲5000만∼2억원 미만은 80만원 한도내에서 0.5%의 요율
▲2억∼6억원미만은 한도액없이 0.4%의 요율이 적용된다.
임대거래의 경우에는
▲5000만원 미만은 20만원 한도에서 0.5%의 수수료율이 적용되며
▲5000만∼1억원 미만은 30만원 한도에 0.4%의 요율
▲1억∼3억원은 한도액없이 0.3%의 수수료율이 적용된다.
상가건물임대차보호법
제1조 (목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.
제4조 (등록사항 등의 열람·제공)
① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인아닌 단체인
경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간,
새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
② 제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.
제5조 (보증금의 회수)
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.
⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
제6조 (임차권등기명령)
①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였
거나 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항
③ 민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항
본문, 제289조제1항 내지 제4항, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧ 임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
제7조 (민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력 등)
① 제6조제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.
② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 사업자등록을 신청한 날
2. 임차건물을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제9조 (임대차기간 등)
①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제10조 (계약갱신 요구등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의
점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운
중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
제11조 (차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
제12조 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
제13조 (전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조 내지 제12조의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다.
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
제14조 (보증금중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
제17조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
제18조 (소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.
부칙 <제6542호,2001.12.29>
①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>
②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
이 법은 공포한 날부터 시행한다
[일부개정 2002.8.26 법률 제6718호]
상가건물임대차보호법시행령
제1조 (목적) 이 영은 상가건물임대차보호법에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위)
①상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억4천만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
제3조 (등록사항 등의 열람·제공)
①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.
②법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.
③법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다.
④법 제4조제1항제7호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.
제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.
제5조 (월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다.
제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
|
①(시행일) 이 영은 2002년 11월 1일부터 시행한다.
②(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 영 공포후 법 부칙 제3항의 규정에 의하여 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다.
[제정 2002.10.14 대통령령 제17757호]
상가건물임대차보호법 FAQ
● 개 요
1. 상가건물임대차보호법이란 무엇인가 ?
상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다.
이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있습니다.
① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물 소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매 공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능
2. 이 법의 효력발생 시기는 언제부터인가 ?
이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생합니다.
다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.
● 보호대상
1. 모든 상가용 건물에 적용되나 ?
사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며, 동창회사무실 등 비영리단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.
2. 모든 상가건물임차인은 이 법의 보호를 받을 수 있는가 ?
상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.
3. 보호대상 보증금액은 ?
보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받습니다.
-서울특별시 : 2억4천만원 이하
-수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울시 제외) : 1억9천만원 이하
-광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억5천만원 이하
-기타 지역 : 1억4천만원 이하
예) 지역분류 사례
- 인천광역시 강화군 : 기타지역
- 인천광역시 서구 금곡동 : 기타 지역
- 수원 안양 군포 의왕시 : 과밀억제권역
- 안산시 : 기타지역
**환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여
보증금으로 환산 : 월세x 100)을 합한 금액을 말합니다.
즉 환산보증금= 보증금+ (월세x100)
4. 상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가 ?
아닙니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것 으로 이 법과 무관합니다.
다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있습니다.
5. 보호대상 보증금액은 어떻게 계산하나 ?
보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금 으로 환산한 액수)를 더한 금액입니다.
월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 됩니다.
(예) 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우
보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) + 100만원(월세) x100 = 1억1,000만원
● 계약갱신요구권
1. 이 법 시행일 이전 계약한 경우에도 임차인은 5년간 임대차 기간이 보장되는가?
보장되지 않습니다.
계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 임대차 계약[신규계약 또는 갱신계약]을 한 경우에한하여 적용됩니다.
예) 2002.10.25. 1년계약 체결 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차 존속기간이 보장됨
2. 임대차계약기간은 5년 단위로 하여야 하나?
아닙니다. 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
3. 임차인이 재계약(갱신계약)을 원할 경우 해야 할 사항은?
임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 합니다.
임대인은 임차인이 임대료를 3회이상 연체, 임대인의 동의없이 건물을 전대하는 경우 등 8가지 요건에 해당되는 경우 재계약을 거부할 수 있습니다.
4. 건물주도 계약갱신을 거절할 수 있는가?
임차인이 임대료 3회연체, 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차, 임대건물주의 동의없이 전대한 경우 등 다음 8가지 사유의 하나에 해당하는 경우에는 건물주가 계약을 거절할 수 있습니다.
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속 하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
5. 이 법이 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 어떻게 해야 하나?
동법 시행령이 공포된 날(10.14일 예정)부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정 신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다.
다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약(또는 갱신된 계약)부터 적용됩니다.
6. 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가?
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
ⅱ. 대항력
1. 대항력이란 무엇이며 어떤 요건을 갖추어야 하는가 ?
대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 말합니다.
따라서 임차인은 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.
임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치 시키도록 하여야 합니다.
또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함 시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.
2. 사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하나 ?
현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다.
확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있습니다.
3. 이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 하나 ?
사업자등록정정신고를 하여야 합니다.
건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차 계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할수도 있습니다.
따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 합니다.
한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정 신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있습니다.
4. 임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은 언제부터인가 ?
대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생깁니다.
확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자 라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준 으로 순위가 결정됩니다.
● 우선변제권
1. 우선변제권이란 무엇을 말하며 어떠한 경우 발생하는가 ?
경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.
임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 됩니다.
결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖도록 한 것입니다.
2. 이 법 시행전에 금융기관등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 우선 변제권은 어떻게 되나?
이 법 시행전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선변제권을 요구할 수 없습니다.
● 최우선변제권
1. 최우선변제권이란 무엇인가 ?
임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차 에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없습니다.확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생깁니다.
2. 최우선변제권의 보호 범위 및 액수는 ?
임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같습니다.
지역 |
소액임차인의 범위 |
최우선변제받을수있는최대금액 |
서울시 |
4500만원이하 |
최대 1350만원 |
과밀억제권역(서울시 제외) |
3900만원이하 |
최대 1170만원 |
광역시(인천제외) |
3000만원이하 |
최대 900만원 |
기 타 |
2500만원이하 |
최대 750만원 |
**최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기전에 대항력을 갖추어야 합니다.
3. 이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권은 ?
건물인도 사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생깁니다.
다만, 법시행일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.
4. 이 법에서 정한 소액임차인으로서 대항력만 갖추면 일정액의 최우선변제를 받을 수 있는가 ?
최우선 변제권은 상기의 요건외에 배당기일전까지 배당신청을 하여야 합니다.
● 임대료 증감요구권
1. 임대료는 얼마나 인상할 수 있는가 ?
임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없습니다.
● 전대차관계에 대한 적용
1. 전차인의 경우에도 이법의 보호를 받을 수 있는가 ?
전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용됩니다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있습니다.
2. 전차인도 확정일자를 받을 수 있는가 ?
확정일자의 부여대상이 아닙니다.
전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않습니다.
다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선 변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있습니다.
** 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다는 점 유념하시기 바랍니다.
● 확정일자
1. 이 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나 ?
건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.
본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차 계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다. (확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생)
본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자 등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.
2. 상가건물임대차보호법 시행일인 2002.11.1.이전에 임차인이 받은 확정일자는 언제부터 효력이 있나 ?
이 법 시행일인 2002.11.1.이전이라도 시행령이 공포되는 날(10.14. 예상)부터 기존 임차인을 대상으로 세무서에서 확정일자를 부여합니다.
그러나 확정일자의 효력은 이 법 시행일인 2002.11.1.부터 발생하며 그 이전에 금융기관의 저당권 등이 설정되었다면 후순위로 변제받게 됩니다.
3. 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는가 ?
각자의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 합니다.
4. 전차인도 확정일자 신청이 가능한가 ?
전차인은 확정일자 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다.
5. 계약연장시 원 계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된
보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나 ?
계약 연장기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
6. 동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였다. 임대인이 동일인인 경우 이 법상 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는가 ?
1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는
상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다.
따라서, 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.
7. 기존임차인의 확정일자 신청시 2002.10.15. 신청자와 2002.10.31. 신청자는 우선순위에 차이가 있는가 ?
기존임차인이 이 법시행 전에 확정일자를 받은 경우 확정일자는 신청일로 찍히지만, 2002.10.31.이전에 확정일자를 신청한 자는 신청순위와 상관없이 모두 법 시행일인 2002.11.1. 동일자로 효력이 발생합니다.
10.31.에 임박하여 확정일자를 신청하는 경우 민원인이 몰려 매우 혼잡할 것이므로 세무서에서 지정한 날짜에 신청하시면 신속하게 서비스를 받으실 수 있습니다.
8. 이 법이 시행되는 2002.11.1.이전에 이미 계약을 한 임차인의 경우 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하나 ?
본법 시행령 공포일(10.14일 예정)로 부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다.(대항력, 우선변제권 및 요건에 해당되는 자는 최우선변제권) 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1. 이후 맺어진 신규임대차 계약(또는 갱신계약)부터 적용됩니다.
9. 확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이는 무엇인가 ?
확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다.
전세권등기가 임대인의 협력없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속 간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.
10. 사업자등록신청을 하기 전에 확정일자 신청을 먼저 할 수 있는가 ?
할 수 있습니다.
이 경우 임차인의 우선변제권은 사업자등록의 신청, 건물의 인도(입주), 확정일자의 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.
그러므로 확정일자신청을 사업자등록보다 먼저 하더라도 실익이 없다고 하겠습니다.
사업자등록신청(정정신고)과 확정일자신청을 동시에 하시기 바랍니다.
11. 임차인이 건물소재지 관할세무서장에게 확정일자 신청시 구비할 서류는 ?
*사업자등록을 한 임차인의 경우
-임대차계약서 원본, 사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)
-사업자등록증 원본, [임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부. 즉 임대차의 목적물이 등기부상 소유권의 범위와 일치하지 아니한 경우를 말함.]
*신규사업자로 등록하는 임차인의 경우
-임대차계약서 원본, 사업자등록신청서(확정일자 신청겸용서식),
-임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당부분의 도면 1부
*현재 미등록사업자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우
-임대차계약서 원본, 확정일자신청서
위의 구비서류를 준비하여 세무서를 방문하실 때에는 본인 여부를 확인 가능한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을, 대리인인 경우는 위임장, 대리인 신분증을 소지하여야 합니다.
12. 확정일자 신청시 사업자등록정정신고서를 함께 제출하는 이유는 ?
임차인의 사업자등록 사항 등이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고, 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.
위와 같은 문제를 사전에 방지하기 위하여 임차인이 확정일자 신청시 임대차 계약내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 하도록 안내하고 있습니다.
13. 확정일자 신청은 세무서에서 발송한 안내문에 기재된 지정된 날자에
반드시 해야 하는가 ? 그렇다면 그 이유는 ?
기존사업자의 확정일자 신청은 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 언제든지 할 수 있습니다.
다만, 10.25.이 부가가치세 예정신고 마감일인 관계로 10월 하순에는 세무서 접수창구가 대단히 혼잡할 것으로 예상되므로 세무서에서 정해준 날짜에 세무서를 방문하시면 짧은 시간에 접수를 끝낼 수 있으며 궁금증에 대하여 친절한 상담서비스도 받으실 수 있습니다.
14. 기존임차인은 확정일자 신청을 10.31. 이후에는 할 수 없는가 ?
기존임차인의 확정일자 신청은 10.31. 이후에도 가능합니다. 그러나 기존 임차인이 10.31.까지 확정일자를 받은 경우 그 효력은 법 시행일인 2002.11.1.부터 발생합니다.
따라서 10.31.까지 확정일자를 신청하지 아니하고 그 이후에 하게되면 우선 변제권 등 권리의 순위 결정시 10.31.까지 확정일자를 받은 사람보다 후순위로 밀리게 됩니다.
● 열람제공
1. 사업자등록 사항 등은 누구에게 제공이 되며, 열람·제공사항은 ?
열람 제공 요청건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 등록사항 등의 열람 제공을 요청할 수 있음
* 열람 제공 사항
① 임대인 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호
- 임대인 임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우 : 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점 사업장소재지
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면
*이해관계인의 범위 등
이해관계인의 범위와 입증방법 및 열람 제공 범위는 법 시행령에는 규정하지 않고 『확정일자부여및열람제공에관한규정』(국세청훈령)으로 규정함
2. 특정 상가건물에 대한 이해관계인이 사업자등록사항 등 열람 제공을 신청하는 절차는 ?
세무서 납세서비스센터에 비치된 등록사항 등의 열람(제공)요청서를 작성하여 건물소재지 관할세무서장에게 신청 하시면 되며, 이해관계인의 적정 여부를 확인하는데 필요한 입증서류와 신분증(주민등록증등), 대리인의 경우는 위임장(인감증명서 첨부)과 대리인 신분증을 추가로 소지하여야 합니다.
3. 건물 도면은 왜 필요하며 어떻게 작성하여 신고하는가 ?
건물도면은 임대차 목적물이 불명확하여 임차인이 이 법에 의한 보호를 받지 못하는 일이 없도록 하기 위하여 임대차 목적물이 건물의 일부분으로서 등기 부등본상의 건물표시로서는 임대차 목적물을 정확히 나타낼 수 없는 경우 이를 명확히 표시하도록 한 것입니다.
또한 상가건물임대차보호법 제4조 제1항 제7호 및 동법시행령 제3조 제5항에서 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 열람 제공의 항목으로 정하고 있습니다.
도면 제출은 세무서 납세서비스센터에 비치된 사업장 도면서식(기존 임차인에 대하여는 세무서에서 안내문에 동봉하여 발송)을 작성하여 사업자등록신청 (정정)시 제출하면 됩니다.
● 기 타
1. 상가건물을 임차하는 과정에서 이법보다 불리한 약정을 맺어도 효력이 있는가 ?
이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다.
임차보증금의 인상과 인하
계약 만기일 이전에 보증금의 증액을 요구하는 경우에 임차인은 상당히 당혹스럽습니다..
- 일단 임대인의 보증금 증액의 요구나 임차인의 감액 요구는 가능합니다.(임대차보호법 제7조)
- 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1(0.5) 이상을 초과하지 못합니다.(임대차보호법 시행령 제2조).
- 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은후 1년이내에는 이를 하지 못한다.(주택임대차보호법 시행령 제2조 2항)
- 무조건 인상,인하의 요구를 들어주어야 하는 것은 아닙니다.
민법 제 628조의 차임증감청구권은(보증금의 인상과 인하를 요구하는 권리) 권리자의 의사표시만으로 효과가 발생하나, 상대방 당사자에 의하여 다투어지는 경우에는 증액채권(인상요구 금액) 또는 감액채권(인하요구 금액)의 존재를 인정하는 판결이 확정될 때 비로소 그 권리가 확정된다.
- 증감효력의 발생 시기(당사자의 증감 요구가 상대자에게 도달한 때)
차임증감청구의 의사가 상대방에게 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감된다. 그런데, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없다. 법원이 확정한 경우에도 그 효력은 증감 청구의 의사표시가 상대방에게 전달된 때부터 소급한다.(법원이 확정한 날부터 효력이 발생하는 것이 아니다.)
- 차임의 증감청구를 이유로 계약을 해지할 수는 없다.
☞ 증액한 경우 계약서는 어떻게 하나? (확정일자 받는요령)
① 계약서를 다시 작성하지 않고, 구 계약서 뒷면에 증액한금액 등을 자세히 적어서 각자 날인하고 확정일자를 뒷면에 다시 받는다.
② 계약서를 다시 작성는 경우.
다시 작성한 새 계약서는 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이건 다 알고 있습니다.
이때 증액하기 전에 작성한 구계약서는 절대로 보관하여야 합니다.
구계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고,
구계약서에 적힌 보증금액은 구계약서에 받은 확정일자가 적용되며,
증액한 금액은 다시 받은 확정일자로 적용이 됩니다.
☞ 차임증감과 관련된 법 조항
- 임대차보호법 제7조
1항 : 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.(본조신설 83.12.30)
- 주택임대차보호법 시행령 제2조 (보증금등 증액청구의 기준)
1항 : 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
2항 : 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은후 1년이내에는 이를 하지 못한다.
- 민법:제628조 (차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
- 민법:제312조의2 (전세금 증감청구권)
전세금이 목적 부동산에 관한 조세 · 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.[본조신설 84.4.10]