<p>안녕하세요! 이론공부중에 질문드립니다! 감사합니다!</p><p> </p><p>그밖의요인보정시 본건기준방법(1유형)과 <span style="color: #333333; background-color: #ffffff;" data-ke-size="size16">표준지기준방법(2유형)</span>이 있잖아요!</p><p>1. 1유형은 약분되어 사실상 거래사례(또는평가사례)기준법이 될수있다는비판이 있어 2유형을 많이 쓰게된것으로 알고있는데,<br>사실상 2유형 역시 전체산식을 뜯어보면 마찬가지 (=약분느낌) 아닌가요?!</p><p> </p><p>2. 산식만 봤을때 1, 2유형 모두 그밖의요인보정 외 산식만 정확히 해준다면 표준지공시지가는 시산가액에 아무런 영향을 미치지 못하고 오직 평가선례단가만이 시산가액에 영향을 미치는걸로 생각드는데 맞나요? ( 예를들어 공시지가기준 시산가액과 공시지가기준법에서 적용한 평가사례를 기준으로 거래사례비교법 적용시 산정된 시산가액은 (소수점만 잘 처리하면) 동일한값이 나오는것같다는 의미입니다!   )</p><p>만약 아니라면 공시지가기준법에 의한 시산가액이 단순 평가선례와 비준한 가액과 어떤부분이 다른지 1,2유형별로 나누어 알려주시면 감사하겠습니다!!<br><br></p><p> </p><p>---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p>3. (스티그마 관련) 만약 수익환원법 기준 전후 비교법으로 가치하락분을 산정한다면 <br>임대료감소로 현금흐름을 감소시키던가, 위험 반영으로 할인율을 증가시키는 방법 2가지 모두 스티그마를 반영 방법으로는 볼 수 있을까요?</p><p>저번주 실무 스터디문제에서는 할인율 할증으로 반영하는문제가 나왔는데, 임대료감소로도 반영할수 있을것같기도 하면서, 정의상 '양을잴수없는'이라는 문언에 비추어보면 임대료하락은 스티그마를 반영하지 않을것같기도 하여 평가사님 의견을 듣고싶습니다!!   </p>
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첫댓글1. 어떤 방법을 쓰던 결과는 같습니다. 거래사례 또는 사례를 기준으로 다른 요인에서 보정하지 못한 요인을 보정한다는 목적 또한 같습니다.
2. 표준지공시지가를 기준으로 비교하며 방법의 산식상 이를 기준으로 그 밖의 요인 보정을 하므로 표준지공시지가는 당연히 영향을 미칩니다. 법상 적용하는 방법 그 자체의 정의는 받아들이시는 것이 좋습니다. 말씀하신 부분처럼 같은 결과가 나올 수도 있습니다. 하지만 토지 평가의 법상 주된 방법은 공시지가기준법입니다. 규준성이 있는 표준지공시지가를 기준으로 대상토지와 비교하는 방법을 있는 그대로 적용하시면 됩니다. 말씀하신 부분이 현재 논의가 되고 있는 것이라면 의미가 있을 수 있으나 그렇지 않습니다.
3. 전후 비교법을 활용하면 산정된 가치하락분에 스티그마가 존재하면 반영되고 존재하지 않으면 반영되지 않습니다. 따로 스티그마 자체를 처리할 필요가 없어요. 다만 가치하락분 자체를 직접 구하는 방법에서는 스티그마 효과 존재 시 통계적 방법 등을 토대로 이를 직접 구해 합산하여야 합니다. 가치하락분 전체가 아닌 그 중 스티그마 효과로만으로 임대료 감소하였다는 시장자료를 정확하게 구할 수 있다면 반영할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 불가능할 듯 합니다.
첫댓글 1. 어떤 방법을 쓰던 결과는 같습니다. 거래사례 또는 사례를 기준으로 다른 요인에서 보정하지 못한 요인을 보정한다는 목적 또한 같습니다.
2. 표준지공시지가를 기준으로 비교하며 방법의 산식상 이를 기준으로 그 밖의 요인 보정을 하므로 표준지공시지가는 당연히 영향을 미칩니다. 법상 적용하는 방법 그 자체의 정의는 받아들이시는 것이 좋습니다. 말씀하신 부분처럼 같은 결과가 나올 수도 있습니다. 하지만 토지 평가의 법상 주된 방법은 공시지가기준법입니다. 규준성이 있는 표준지공시지가를 기준으로 대상토지와 비교하는 방법을 있는 그대로 적용하시면 됩니다. 말씀하신 부분이 현재 논의가 되고 있는 것이라면 의미가 있을 수 있으나 그렇지 않습니다.
3. 전후 비교법을 활용하면 산정된 가치하락분에 스티그마가 존재하면 반영되고 존재하지 않으면 반영되지 않습니다. 따로 스티그마 자체를 처리할 필요가 없어요. 다만 가치하락분 자체를 직접 구하는 방법에서는 스티그마 효과 존재 시 통계적 방법 등을 토대로 이를 직접 구해 합산하여야 합니다. 가치하락분 전체가 아닌 그 중 스티그마 효과로만으로 임대료 감소하였다는 시장자료를 정확하게 구할 수 있다면 반영할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 불가능할 듯 합니다.