1.서울고법 1984. 10. 26. 선고 84나1128 제2민사부판결 : 확정-채권담보의 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 주택의 인

[운영자]

서울고법 1984. 10. 26. 선고 84나1128 제2민사부판결 : 확정

[건물명도청구사건][하집1984(4),76]

【판시사항】

채권담보의 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에도 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖는지 여부(소극)

【판결요지】

외관상 임대차계약의 형식만 빌렸을 뿐 실제는 주택의 사용ㆍ수익을 목적으로 한 것이 아니고 단지 주택소유자 내지 담보권자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서까지 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건만을 갖추었다 하여 주택임대차보호법 소정의 “임대차”로 보아 새로운 소유자에 대한 관계에서도 그 대항력을 인정한다는 것은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 주택임대차보호법의 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못하다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 주택임대차보호법 제3조

【전 문】

【원고, 피항소인】 주식회사 제일은행

【피고, 항소인】 피고

【제1심】 서울지방법원 동부지원(83가합1441 판결)

【주 문】

피고의 항소를 기각한다.

항소비용은 피고의 부담으로 한다.

원판결 주문 (1), (2)항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

원고에게 피고(선정당사자), 선정자는 별지목록 기재 부동산중 별지 제1도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 1층 119.7평방미터 및 별지 제2도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 2층을 118.7평방미터와 별지 제3도면표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 지하실 105.8평방미터를 각 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

【항소취지】

원판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결.

【이 유】

별지목록기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)이 원고의 소유인 사실과 피고와 선정자는 부부간으로서 이 사건 부동산중 별지 제1도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 1층 119.7평방미터 및 별지 제2도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 2층 118.7평방미터와 별지 제3도면표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 지하실 105.8평방미터를 각 공동점유하고 있는 사실등은 당사자들 간에 다툼이 없다.

피고의 소송대리인은 피고 및 선정자는 1981. 2. 27. 이 사건 부동산의 전소유자인 소외 1로부터 보증금 40,000,000원에 이 사건 부동산을 임차하여 인도받고 그 소재지에 주민등록을 마쳤으므로 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권으로서 새로운 소유자인 원고에게 대항할 수 있으니 위 보증금의 반환이 있을 때까지 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 항변하므로, 우선 동인들이 이 사건 부동산을 임차한 사실이 있는지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 원심 및 당심증인 소외 2의 일부증언(단 뒤에서 믿는 부분제외)은 뒤에 인정되는 사실에 비추어 당원이 이를 믿지 아니하고 을 제1호증(전세계약서), 을 제3호증(주민등록표등본), 을 제5호증(납입필통지서)의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며 오히려 위 을 제1, 3호증에 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제3호증의 1(경매기록표지), 2(신청서), 3(개시결정), 4(감정평가서), 5(임대차조사보고서), 6(경매기일공고), 7(경락기일조서), 8(인도명령), 원심증인 소외 2 및 김해두의 일부증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제5호증 (영수증)당심증인 소외 2의 일부증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증(영수증)의 각 기재와 위 각 증인의 각 일부증언에 변론의 전취지를 종합하면 피고는 1979. 3. 28. 소외 1로부터 금 35,000,000원을 이자 월 3푼으로 정하여 차용하면서 그 담보를 위하여 당시 위 피고의 처인 선정자의 소유이던 이 사건 부동산에 관하여 위 소외인 명의로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 경료해 주었는데 위 피고가 변제기에 이르러 위 채무를 이행하지 못하자 위 소외인은 1980. 5. 2. 위 금원의 대여시에 작성된 위 피고가 변제기까지 위 차용원리금을 변제하지 아니할 때에는 그 담보권실행을 위하여 위 가등기에 기하여 본등기를 하기로 하는 내용의 제소전화해조서에 의하여 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실, 위 소외인은 위 소유권이전등기를 경료한 후인 1981. 2. 27.경 위 부동산의 일부를 점유하고 있던 위 피고와 사이에 위 피고가 위 소외인에게 채무 원리금을 변제하면 위 부동산의 소유권을 반환받을 수 있고 만일 위 소외인이 위 피고에게 정산금조로 금 40,000,000원을 지급해 주면 지급한 날로부터 1개월내에 위 부동산을 위 소외인에게 명도해 주기로 하되 당시 이사건 부동산의 일부씩을 위 피고로부터 임차하여 점유하고 있던 소외 2, 3 등에 대한 임차보증금은 위 피고가 책임지기로 하는 반면 그 차임은 위 피고가 취득하기로 약정하면서 소외 1의 위 피고에 대한 정산금반환채무 금 40,000,000원을 담보하는 의미에서 위 피고가 소외 1로부터 기간은 정하지 아니한 채 보증금 40,000,000원에 이 사건 부동산을 임차한다는 내용의 전세계약서 (을 제1호증)를 작성한 사실, 한편 소외 1은 1981. 4. 17. 소외 4에게 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 경료해 주었고 원고가 같은해 12. 23. 소외 4로부터 채권최고액 금 75,000,000원으로 한 근저당권을 취득한 후 원고가 서울지방법원 동부지원에 임의경매신청을 한 결과 1982. 9. 4. 원고자신이 이 사건 부동산을 경락받아 소유권자가 된 사실, 그후 원고는 같은해 12. 27.부터 다음해 1월 사이에 위 부동산의 일부씩을 점유하고 있던 위 피고를 제외한 소외 2, 3등에게 도합 금 19,000,000원을 그들이 위 피고에게 지급한 보증금반환 명목으로 지급하고 각 그 점유부분을 명도받았는데 위 피고와 선정자는 원고의 관리소홀을 틈타 자기의 점유부분을 벗어나 소외 2, 3등의 점유부분까지 점유하기에 이른 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 위 피고와 소외 1은 위 피고가 이 사건 부동산을 위 차용금채무의 담보로 제공한 자로서 채권자인 소외 1에 대한 관계에 있어서는 위 소외인이 이 사건 부동산에 대한 담보권을 실행하기 까지는 이를 계속 사용수익할 수 있는 권리가 있다는 것을 양자사이에 새삼 확인하는 동시에 장차 귀속정산의 방법에 의할 경우 그에 따른 정산금을 금 40,000,000원으로 미리 확정짓되 위 소외인이 그 합의된 정산금을 지급할 때까지는 이 사건 부동산의 명도청구를 하지 아니하기로 하는 내용의 약정을 하면서 다만 그 약정의 형식에 있어서만 임대차계약의 외형을 갖추었을 뿐이라고 봄이 상당하므로 이 사건 부동산에 관하여 임차권이 있음을 전제로 한 위 피고의 항변은 더 나아가 판단할 것도 없이 이유없다.

위와 같이 외관상 임대차계약의 형식만 빌렸을 뿐 실제는 주택의 사용, 수익을 목적으로 한 것이 아니고 단지 주택소유자 내지 담보권자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서까지 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건만을 갖추었다하여 주택임대차보호법 소정의 “임대차”로 보아 새로운 소유자에 대한 관계에서도 그 대항력을 인정한다는 것은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 주택임대차보호법의 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못한 것이라 할 것이다.

피고는 또, 피고 및 선정자는 이 사건 부동산을 점유하면서 파이프를 보수하고, 장독대 겸 차고를 설치하고, 화단을 조성하고, 다락을 설치하며, 방과 부엌을 각 1칸씩 증축하는등 이 사건 부동산에 도합 금 5,800,000원의 필요비 또는 유익비를 지출하였으므로 그 상환을 구한다고 주장하나 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 위 주장 역시 이유없다.

그렇다면 피고 및 선정자가 이 사건 부동산을 점유사용할 수 있는 권원에 대하여 더 이상의 주장, 입증이 없는 이 사건에 있어서 동인들은 원고에게 위 각 점유부분을 명도할 의무가 있다 할 것이므로 그 이행을 구하는 원고의 본소청구는 이유있어 이를 인용할 것인 바, 이와 결론을 같이하는 원판결은 정당하고 피고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하며, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하고 가집행선고에 관하여는 민사소송법 제199조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.

판사   김석수(재판장) 김용담 이두환