현재 주로 낙후된 기존의 구시가지에서 시행되고 있는 재개발 등 각종 정비사업은 개별적인 소규모
구역단위로 시행되어 기반시설 등을 계획적으로 설치하는데 한계가 있어 근본적인 생활환경의
개선에 어려움이 따름
→ 낙후된 기존의 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여
효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고, 도시기반시설을 획기적으로 개선할 필요
용어의 정의
1. 재정비촉진지구
가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과
기반시설의 정비가 필요한 지구
나. 중심지형 : 상업지역· 공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서
토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
2. 재정비촉진사업
- 재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음 각 목의 사업
가.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·
도시환경정비사업
나.「도시개발법」에 의한 도시개발사업
다.「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
라.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업
마. 그 밖에 대통령령이 정하는 범위안에서 지정할 수 있다
7. 토지등소유자
도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·도시환경정비사업,
재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한
도시계획시설사업의 경우에는 재정비촉진구역 안에 소재한
토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자.
<재정비 촉진지구 지정>
가. 신청:
시장. 군수. 구청장이 특별시장. 광역시장 도는 도지사에게 재정비촉진지구의 지정을 신청
나. 지정:
시.도 도시계획위원회(도시재정비위원회)의 심의를 거쳐 재정비촉진지구를 지정한다.
다. 면적:
주거지형: 50만제곱미터 이상
중심지형: 20만제곱미터이상
<재정비촉진사업의 시행을 위한 지원>
가. 건축규제의 완화
1. 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제36조의 규정에 의한
용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
2. 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"의 규정 또는 동법의
위임에 따라 규정한 조례에 불구하고 다음 각 호의 내용을 포함하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립
할 수있다.
. 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등의 예외
. 건폐율 상한의 예외
. 용적률 상한의 예외
(다만, 국토의계획및 이용에 관한법률 제78조의 규정에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없되,
기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니한다)
* 도시재정비 촉진지구로 지정되면 재개발사업에서
지구내 2종일반주거지역의 층수 제한이 없어지고,
2종일반주거지역은 200% -> 250% 용적률 상향조정
3종일반주거지역은 250% -> 300% 용적률 상향조정
중소형 아파트(전용면적 25.7평이하)의무건립비율이 60%로 완화.
* 촉진사업과 정비사업의 비교
적용법률 |
도시 및 주거환경정비법(도정법) |
도시재정비 촉진을 위한 특별법 (도촉법) |
개발방식 |
소규모 블록별 개발 |
광역단위(생활권)별 선계획후개발 |
개발주체 |
민간(조합)이 정비계획수립후개발 |
- 단체장(시장)이 계획수립 및 도시 기반시설설치 - 민간(조합)은 촉진계획고시후 아파트등건설 |
개발형태 |
주택개발위주(기반시설부족초래) |
다양한 사업방식 혼용 (주거, 사업, 업무 등 복합자족도시) |
규제완화 |
- 관련법의 절차를 거쳐 도시계획 변경 - 요건에 적합해야 정비구역지정 (노후도등) - 조례기분에 의해 용적률등 건축 제한 - 중소형아파트 80%이상 건설의무 |
- 도시계획수립및변경의 의제처리 - 용도지역변경및 제2종 주거지역 층수완화 - 용적률 등 건축제한완화 - 중소형 의무비율완화(60%이상) |
임대주택 |
- 전체 세대수의 17%이상(재개발) - 증가하는 용적률의 25%이상 (재건축) |
- 정비사업 임대주책의 무비율 - 건축규제 완화로 증가하는 용적률의 50%이상 (기반시설인센티브는 제외) |
행위규제 |
정비구역지정 · 고시일로부터 개발 행위 제한 |
- 촉진지구 지정·고시일로부터 개발 행위제한,토지거래허가, 분양권리 제한등 - 촉진계획결정·고시일로부터 건축 행위제한 |
비용지원 |
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- 지방세감면 (문화시설, 종합병원, 학원시설 등) - 기반시설설치비용의 국도비지원) |
계획총괄 |
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총괄계획가(전문가) |
사업관리 |
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사업총괄관리자 (주공,토공,지방공사등) |
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