성수동아파트형공장,성수동공장,성수동사무실 전문 성수동부동산
파크랜드(499-7447) 대표 신용분석사 고영주
2008년11월 본사에서 작성한 아파트형공장 분양에 대한 검토(초안)보고서입니다.
상당기간 시간이 지났슴에도 실무에 참고가능한 자료로 올려 봅니다. 많은 성원 바랍니다.
성수동 아파트형 공장 분양제안서(2)
Ⅳ. 성수동지역 아파트형 공장 분양 방안 검토
1. 뚝섬 삼표레미콘 부지터의 상업용지 변경에 따른 입지조건의 중요성 부각
① 현대-기아자동차그룹의 글로벌비즈니스센타(지하7층 지상110층 규모)가 가시
화 됨에 따라 협력업체들의 성수동지역내 아파트형 공장 진입 필요성 자극 →
향후 분양에 대한 최대 수요처가 될 수 있을 것임.
② 성수동의 교통여건상 성수역을 기준으로 북쪽지역은 사업성이 저하됨 → 지리
적으로 북쪽지역으로 가기 위한 교통로가 미흡하고 또한 현대-기아차그룹과의
협력업체에 대한 수요 흡인력을 기대하기 곤란함.
③ 다수의 시행(시공)사 간에 미분양 물량이 2009년에도 상존할 것으로 기대되는
상황에서 기존물량보다 더 양호한 입지조건을 갖추어야만 분양성공성이 높음.
④ 실수요자가 선택하고 싶은 양호한 입지조건을 확보하여야만 분양성공 가능성
이 높음 → 잠재적인 대기수요자가 있으며, 구매욕구를 충족시킬수 있는 입지
적인 우위가 확보되어야 함.
2. 분양가격의 적정성 확보
① 2008년 11월 현재로서는 Ⅲ. 2. 코오롱 1차 분양후의 시장추세에서 검토한
바와 같이 시장의 대기수요자들은 입지조건과 분양가격 조건에 민감함 →
시장이 원하는 분양가격조건의 적정성 확보가 중요한 성공요인이 될 수 있슴.
② 토지취득 원가의 적정성 확보 → 작금의 토지시장이 조만간 공급자중심에서
수요자 중심으로 변경될 것으로 사료됨 → 금융조달 문제와 더불어 분양성에
대한 검토 변경으로 실제적인 경쟁업체가 도태될 것으로 사료됨
③ 현재로서는 사업부지에 대해 3곳에서 토지취득단가에 대한 가격협상 추진중인
상황이 전개되어 있슴 → 무리한 가격조건에 대한 선제적인 대응방안 강구요함
★(정확한 사업수지 분석을 통한 토지취득단가의 협상력 제고방안 필요함)★
3. 분양 타이밍의 적절성
① 분양시기도 금융불안이 완화되는 시점을 예상하여 초기분양성을 최대한 제고
할 수 있는 시점이 요구됨 → 2009년 7월(하반기) 이후 분양신청 접수
② 현재로서는 투자심리가 어느정도 해소되어야만 입지조건과 분양가격이 양호
한 지역의 분양 성공가능성이 큼 → 어떠한 가격조건으로도 현재와 같은
시장상황에서는 분양성공을 기대하기가 어려움.
4. 적절한 홍보방안 수립
① 전략적 사전영업의 전개 → 인적 네트웍 영업이 특징인 아파트형 공장 분양
에 따른 사전영업 방안 수립.
② 광고, 홍보 활동방안의 차별화 → 다수의 시행(시공)사 간에 미분양 물량이
2009년에도 상존할 것으로 기대되는 시장상황에서 선제적대응방안 수립요함.
③ 분양면적의 다양화를 통해 수요자들의 기대가치 제고 및 중도금의 납부시기
조정등 전략적 마케팅 활동방안 강구 요함.
5. 결 론
대기수요자가 충분하다 하여도 시장흐름을 충분히 파악하지 못한 상태에서는
아파트형 공장 분양성공을 기대하기 어렵다는 점은 위에서 검토한 바와 같으며,
코오롱 디지털타워(1차 분양 5월28일)의 성공 요인이 무엇 때문이었는가가
성수동지역 아파트형 공장 분양 방안 검토의 최대 화두가 될 것이라 사료됨.
마지막으로 코오롱 디지털타워 2차분양 및 3차분양의 성공여부를 반면교사로 삼
아 자세히 검토하여 본다면, 분양성이 있는 사업부지 선점과 더불어 2.3차 분양
에 대한 위험부담을 최소화 할 수 있는 방안이 될 것으로 사료됨.