전주권 아파트 시장동향 및 전망
어떤 일의 예측과 전망은 실로 어려운 일이다. 지나고 나면 예측이 가능했다고 떠들어대지만 실제로는 여러 가지 전망 중 하나가 맞아 떨어진 것이다. 필자도 공인중개사 업무를 하면서 2004-2005년 아파트시장을 예측하면서 공급과잉이며, 아파트 시장의 양극화가 심해져 인기지역과 비인기지역의 차이가 심하게 나타날 것이라 주장했다. 하지만 지금에 와서 보면 신규 아파트의 분양가는 하늘높이 치솟았고, 인기지역의 아파트는 신규아파트의 분양가를 바탕으로 강세를 유지했으며, 비인기지역의 아파트 가격도 재건축아파트의 활기로 떨어지지 않고 오히려 강보합을 유지하였다.
하지만 전혀 틀린 예측은 아니었다고 생각한다. 최근 들어 신규입주를 시작하는 아파트의 인근아파트는 약보합의 시세를 나타냈으며, 프리미엄이 극성을 부리던 분양권은 거품이 빠지기 시작했고, 일부아파트는 분양을 하지 못해서 샤시와 가전제품 등을 옵션으로 지급하고 있는 상황이 벌어지고 있기 때문이다.
IMF 이후 한동안 아파트의 신규공급이 거의 없었다. 이러한 적막을 깨고 중화산동의 코오롱하늘채와 현대에코르가 들어서면서 전주에서도 프리미엄이라는 단어와 함께 분양권이 활기차게 매매되었다. 그 후 수많은 아파트들이 분양을 시작하였고 공급측면에서는 시민들의 주택공급문제를 해결하였다. 그렇다면 이러한 아파트의 분양 열기는 언제까지 지속될까? 부동산시장은 수요가 발생했다고 해서 그 즉시 공급하지 못하므로, 특성상 공급부족과 공급과잉을 반복한다. 전주시의 인구증가와 비교한다면 공급물량은 충분했다고 본다. 또한 공급과잉이 우려되는 시점이 다가왔다고 필자는 생각한다. 올해 상반기가 분양의 활기가 마지막이 아닐까 조심스레 전망을 해본다. 실질적으로 아파트 시장이 움직이는 것은 분양을 시작할 때와 입주를 시작할 때이다. 2003-4년부터 분양을 시작했던 아파트들이 2005년 말부터 입주가 시작되어 앞으로 2-3년간 입주는 계속된다. 그렇게 본다면 2-3년 동안은 적어도 강세를 유지하지는 못할 것이다. 그럼 폭락이라는 최악의 시나리오가 가능 할까? 부동산은 상승은 쉽게 하지만 하락은 쉽게 이루어지지 않는 특성이 있다. 하락을 한다고 하더라도 약하게 하는 것이 보통이다. 다만 프리미엄 부분은 유동성이 매우 크다고 볼 수 있다. 전체적인 관점에서 필자는 지역별 차별화가 지속되면서 신규분양아파트의 분양가는 안정세를 보일 것으로 본다. 아파트가격의 안정세를 뒷받침해주는 신규분양아파트의 분양가는 호성동의 2차더블파크가 500만원대 중반에 분양하고 있으며, 주공도 또한 효자지구에 30평이상 아파트를 대규모로 건립할 예정이며 500만원대를 넘기지 않기로 협의한 것으로 알려졌다(청약통장을 사용할 때가 오지 않을까?).
지역별 차별화는 어떻게 진행이 될까? 아파트는 교육, 교통, 환경, 편의시설, 개발가능성 등으로 가격이 결정된다. 논란의 소지는 있지만 교육, 교통, 환경, 편의시설은 이미 시장가격에 적절하게 반영이 되었다고 생각된다. 그렇다면 개발가능성에 관심이 모이는데 가장 큰 호재는 누가 뭐라 해도 혁신도시이다. 혁신도시가 사실상 전주권이고 전주시가 인구증가와 함께 광역도시로 성장하고 활기를 되찾을 수 있는 기회이기 때문이다. 따라서 혁신도시가 무난하게 진행이 된다면 서부신시가지와 서신동, 중화산동, 삼천동, 효자동이 일차적인 수혜를 볼 것이다. 하지만 실질적인 인구유입과 아파트가격의 상승은 실현의 불확실성과 실현시점의 문제를 간과해서도 안 된다. 편의시설이 부족하다는 동산동은 개발호재가 매우 많고 교통이 매우 양호하다. 동산동에 있는 제일아파트는 장기적인 관점에서 관심을 가져 볼만하다. 외각이라는 이미지를 버리지 못한 송천동과 호성동은 35사단의 이전, 봉동에 위치한 전주과학산업단지의 활성화로 한층 관심이 가는 지역이다. 하지만 개발가능성으로 아파트를 구입한다면 학군과 생활의 불편을 감수해야 한다. 남자들은 별로 모르겠지만.......