양도소득세 계산

[오도영]

나홀로 양도소득세 계산

                                                                      (2006.12.23)

부동산 양도 시 양도소득이 없어도 해당 세무서에 신고는 해야 하고 소득이 있는 경우에는 신고서식 및 작성요령을 국세청 홈페이지에서 다운로드해서 작성하면 되며 상당히 간단하고 쉬운 일 입니다. 양식은 국세청 홈페이지에서 아래의 것을 받으시면 됩니다.

 ★ 신고 납부서

1.양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서(제84호)

2.양도소득금액계산명세서(제84호 부표1)

3.양도소득세 납부서 (필요한 경우)

4.주민세 납부서 (필요한 경우)

 ★ 제출서류

(1) 매도,매입 계약서(양수자 인감 날인한 것)

(2) 자본적 지출액. 양도 비 증빙서류,

 ★ 필요경비공제

매매시의 부동산 중개수수료를 비롯하여 등록세와 취득세,국민주택매입금, 등기 이전시의 법무사 대행료 및 부동산의 가치를 높일 수 있는 시설에 들어간 제반 비용을 영수증을 첨부하여 필요경비로 공제 받을 수 있음.

주택수리 시 내용 년 수를 연장시키거나 주택가치를 증가시키기 위한 자본적 지출에 해당하는 수리비 등도 필요경비로 공제된다.

예를 들어 베란다 샷시, 철 출입문 제작 시공, 홈오토 설치, 난방시설 교체, 보일러 교체 비용 등은 자본적 지출에 포함되며, 도배·장판, 조명, 싱크대 교체 등의 수익적 지출은 대상에서 제외된다. 따라서, 필요경비로 인정 받기 위해서 세금계산서 또는 견적서, 입금증 등을 지출증빙으로 보관하고 있어야 한다.

★ 기본공제 및 자진신고납부공제

양도소득기본공제로 2,500,000원과 매매한 달 말일부터

60일 이내의 자진신고 납부공제로 세액의 10%가 과세 대금 에서 제외됨.

 ★ 납부기간

예정신고 납부기한 : 양도 일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내.[예:05.11.05일-->예정신고기간 06.01.31]

 ★ 신고장소

양도자의 주소지 관할세무서(직접 또는 우편으로)

 ★ 양도 소득세 중과 및 실거래가액 신고 대상

1세대가 3주택을 보유하는 경우에는 반드시 실지 거래 가액에 의해 양도차익을 계산하며, 다음과 같은 중과가 적용된다.

◇ 장기보유특별공제를 배제한다.

◇ 60%의 높은 세율이 적용된다.

이러한 중과가 적용되는 주택에는 서울, 광역시, 경기도 소재하는 모든 주택과 기타지역에 소재하는 기준시가가 3억원을 초과하는 주택이 되며, 일정한 소형주택은 중과대상에서 제외된다. 또한 국민주택규모이하의 장기임대주택 등도 이러한 중과대상에서 제외된다.

[ 소형주택, 1가구3주택 중과세 제외 ]

전용면적 18평 이하의 소형주택은 60%의 양도소득세가 부과되는 1가구3주택 중과세 대상에서 제외된다. 수도권과 서울 등 7대 도시의 주택 가운데 국세청 기준시가가 4천만원 이하이고 전용면적이 18평 이하로  이전에 구입한 주택은 소형주택으로 분류돼 60%의 양도세가 부과되지 않고 일반세율을 적용받도록 하는 소득세법 시행규칙 개정안이 시행에 들어갔다.

이에 따라 소형주택을 가지고 있는 사람이 새로 다른 주택을 구입해 3주택자가 됐더라도 소형주택을 팔면 1가구3주택 중과대상에서 제외돼 9~36%의 양도 세율을 적용받는다.

그러나 소형주택이라도 미등기 상태에서 거래되면 양도차익의 70%가 세금으로 부과되며 1년 미만 보유한 뒤 팔 때는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유한 뒤 팔 때는 40%의 세율이 각각 적용된다

< 중과세 대상 제외 적용범위 >

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것

2. 대지면적이 120제곱미터(약36평)이하이고, 주택의 연면적(영 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터(약18평) 이하일 것

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것

※다만, 소형주택이더라도 재개발·재건축지역으로 지정·

  고시된 정비구역내의 주택은 중과대상에 포함되며,

  오피스텔은 소형주택에서 제외한다.

** 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고해야 하는

   경우 **

◇ 고가주택(주택 및 부수토지의 실지거래가액이 6억원을

   초과하는 주택)을 양도하는  경우

◇ 아파트 당첨권, 등기된 부동산 임차권 등 부동산을

   취득할 수 있는 권리를 양도한 경우

◇ 등기가 필요한데 미등기된 자산을 양도하는 경우

◇ 허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는

   일정한 경우

◇ 취득 후 1년 이내 부동산을 양도하는 경우

◇ 3주택 이상을 보유한 1세대가 양도하는 주택

 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이란

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다(법89조 3호)

다만, 서울, 과천,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동 신도시) 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도분 부터 3년이상 보유와 동시에 2년이상 거주하다 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않습니다(영154 ①)

여기서 말하는 1세대란 "거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대"로 정의됩니다.  따라서 양도소득세 면제를 받으려면 배우자와 세대 원들도 같이 거주 해야지만 양도소득세 면제혜택을 받을 수 있습니다.

[샌드러브(정찬범)]

자료 감사합니다.......근데 한번 읽고 다시 읽고,, 또읽어도,,,에고 가끔씩 읽어야겠네요..,,,

[황금돼지(이보영)]

잘 읽엇슴다 감사함다. 좋은자료 계속부탁함다.

[이상호]

좋은내용이많아많은도움이되네요