건축주 직영공사에 대한 생각

[놀이터]

몸이 아프면 병원에 가서 의사의 진료를 받고 처방을 받아서 치료를 하는 것이 일반적인

 방법이다. 

옛날에는몸이 아프면 굿을 하거나, 효험이 있다는 방법등을이것저것 해보고 했던 것은 지금처럼 쉽게 질높은 의료혜택을 받지 못했던 시대의 일일 것이다.

몸에 이상이 있다고 생각되면, 동네의 개인병원에 가거나, 종합병원에 가는 것은 아플때의 일반적인 해결책이다. 이가 아프면 치과에 가고, 눈에 이상이 있으면 안과에 간다.

예를 들어 신장이 문제가 있다고 검사결과를 나오면, 그 병의 정확한 치료법을 찾기 위해 전문 의사가 어디에 있는지를 수소문해서 알아보고 또 누가 더 나은 경험과 실력을 갖추었는지, 평은 어떠한지를 비교하고, 비싼 대가를 더 치르더라도 최고의 전문의사를 찾게 되는 것이다. 병을 고치기 위해서 치료 비용을 최저가로 해서 찾는 경우는 없을 것이다.

아픈 사람이 진료와 치료를 맡은 의사를 믿지못한다면, 제대로 완치를 할 수 있을까?

건축에 있어서도 마찬가지일 것이다.
주택이 필요하고, 창고가 필요하고, 상가가 필요하고, 병원이 필요하고 자신의 필요에 따라 적절한 처방을 내려줄 설계와 시공서비스가 필요로 하게 되는 것이다.

그런데 우리나라의 건축시장에 있어서 의료서비스와 같이 명백한 통로가 없는 것은 어떤 이유에서 일까?(대규모 또는 아파트 건축시장을 제외한 중소규모의 건축시장을 생각할때)

지금의 건축시장은
1)정상적이고
2)질높고
3)전문적인 수준의 건축서비스
를 원하기 보다는 좀 더 싸게 필요로 하는 건물의 바닥면적만을 만들어 주는 것을 목표로 하여 거래가 이루어 지기 때문이다.
평당 건축비가 얼마인지, 어떤방법과 기술로 짓는지에 관심이 있기보다는 금액적인 잣대에 의해서 건축의 거래가 이루어지고 있는 것이 현실인 것이다.


원인은 무엇일까?

시공자의 날림공사로 인한 피해사례
시공자에 대한 불신(이는 물론 피해사례의 빈번에 원인이 있을 것이다.)
무자격 시공자,무경험시공자의 건축시장 참여 등
시공자의 무지(정상적인 건축교육이나, 경험을 쌓지 못한채, 시공업자 행세를 하는자)
저급 싸구려 자재로 인한 하자
정상적인 방법이 아닌 편법시공(하자가 날 것을 알면서도 시공을 위한 시공을 하기도한다.)

건축주와 시공자간에 대한 불신, 최저가 경쟁 등의 무수한 이유로 인해
사실상 건축시장 참여자(건축주,시공자)들간에 신뢰관계가 없는 것일 것이다.

심지어 창호업자에게, 설비업자에게, 목조주택목수에게 싸게 지어준다는 말을 믿고, 건축을 하는경우도 더러 있다.
건축시공은 총체적인 단위공정 기술의 운영이며, 이를 제한된 자본을 경영하여 만드는 최고의 기술이다.
주어진 자금을 운영하여, 목표이윤을 취하고(시공자입장),만족하는 건물을 결과물로 인도(건축주)하여 주는 최고의 경영 기술인 것이다.

전체 운영자금안에서 단위공사의 시행에 필요한 금액을 배분하고, 조정하고, 선정하고, 적용하여 최적의 결과물을 만들어 내는기술적 노력인 것이다.
일부분의 건축지식과 경험만을 가지고 건축을 하였을때 실패하는 원인이 여기에 있을 것이다.


건축은 자본의 유형화된 결과이다. 적은 돈으로 만족할 만한 효과를 얻을 수는 있지만, 그 이상의 범위를 기대해서도 안된다. 이도 또한 건축주가 유념해야 할 요점중의 하나이다.

직영공사를 하는 대부분의 경우는
1. 첫째 신뢰할 만한 건축시공자를 만나지 못하는 경우,
2. 찾으려고 충분히 노력하지 않는 경우
결국 믿을 만한 사람이 없네, 내가 직접해보자!
대부분의 경우는 시행착오를 통해 결과적으로 후회를 하는 경우가 많다. 그렇지 않은 경우도 물론 있을 것이다.

몸이 아픈데, 그 병을 자신의 판단을 통해 진단하고, 치료법도 찾아보고, 이런 저런 방법도 해보고, 결국은 돈은 돈대로 더 들어가고 만족할 만한 결과를 가져오지 못하는 경우가 많다.

건축은 기교를 부리는 장사가 아니라 생활의 공간을하자없이 구현해 내려는 기술의 집약이다.
주어진 시간과 자본을 가지고, 최적의 생활공간을 만들어 내는 고도의 경영인 것이다.


건축업자의 입장에서 건축시장 참여자들과 이야기를 나누다보면, 직영공사를 하는 사람이 성공할 확율은 그리 높을 수 없다는 것을 알 수 있다.

공사기간은 한없이 늘어지고, 일의 앞 뒤를 구분 못하고, 인원을 효율적으로 활용하지 못하며, 잘 알지 못하는 관계로 이사람 저사람 말에 휘둘리는 경우가 대부분이다.
다른 분야도 마찬가지 이겠지만 건축분야에 있어서도 선무당이 사람잡는 꼴이 되는 것이다.
주택한동을 짓기 위해서 일년이상의 기간동안 생업을 포기하고, 매달려 보지만 결과가 그리 만족하게 나오는 경우는 없을 것이다. 시간과 경제적인 제한 조건은 건축뿐만 아니라 모든 사업분야에서 공통적으로 적용되는 것이다.

어떤 분야든지 마찬가지겠지만 누군가에게 일을 시키려면 시키는 입장에서 더 많은 경험과 지식을 가지고 있어야 한다. 또한 확고해야만한다.

직영공사 현장의 건축주는 반드시 일하는 사람이나, 물건을 파는 사람이나, 부분도급 받는 이들로 부터 건축과정중에 과도한 공사비를 요구당한다. 모르면 당하는 것이다.
결국 경험이 없는 건축주는 일하는 사람의 참을 챙기거나, 허드렛일로 공사에 참여하고,
일하는 사람들은 이런 건축주의 무지를 이용해, 자신들의 일량을 늘이거나, 태만하게 일하면서 그렇게 하는 것이 좋은 방법이고, 정상적인 방법인 것처럼 말한다.

물건을 파는 사람도 마찬가지이다. 물건을 파는 사람은 참으로 많다. 동네의 철물점에서 부터 시작해서 전파상, 조명, 가구,각종 자재상 등등
대부분의 판매상들에게는 업자가격과 소비자가격이 있고, 직영공사를 하는 건축주는 소비자 가격에 맞추어진 경우가 대부분이다. 직영공사 건축주는 한번 건축하고 마는 경우가 대부분이기 때문이다.
동네의 건재상도 마찬가지 이다. 물건을 사러간 사람과 몇마디만 나누어보면, 이 사람이 직영공사를 하고, 물건 심부름을 하러 온 건축주인지 금방알게 된다.
당연히 물건에 대한 가격도 틀려진다. 하지만 일일이 모든 물건을 살때마다, 최적의 가격인지를 확인할 수는 없다.

직영공사를 하려는 입장의 건축주를 보면 참으로 귀찮을 때가 많다.
나 자신은 직업적으로 건축을 하므로, 나름대로 연구하고, 시행착오를 통해 나만의 방법을 만들어 나간다.

사실 시공자의 입장에서 직영공사를 하려는 건축주들에게 사실 관심있는 사람은 아무도 없다.

진짜로 짜증나는 직영공사 건축주를 상대하는 경우가 있다.

자신이 직영공사를 하려고 결정한 상태임에도 불구하고, 아마도 이업체, 저업체를 돌아다니며, 일을 미끼삼아 많은 노력과 검토를 무상으로 정성껏 해주길 원하는 경우가 더러 많다. 건축업자 입장에서 이런 경우는 어떤 경우에 해당될까?

물건을 파는 사람입장에서 보면, 사지도 않을 물건에 대해서 비싸다, 싸다, 좋다, 나쁘다 온갖 말을 하고, 만져보고, 때타게 하고 그냥가버리는 손님과도 같을 것이다.
직영건축을 하려고 결심한 사람이나 직영공사를 진행중에 있는 건축주는 이런 일로 업자를 이용해서는 안 될 것이다.

1차 생산물인 농산물도 친환경등의 등급에 따라 그 가격이 완전히 틀려지는 시대에 살고 있다.
고도의 기술이 집약된 TV도 그 크기의 외형은 같지만 가격이 2~5배 이상 다르지만 아주 싼 가격의 물건보다는 아마도 중간정도의 물건이 가장 많이 팔리는 것이다.

이는 건축물에 있어서도 마찬가지이다. 건축업자를 생산자의 측면에서 보면, 생산자의 기술적 경험과 인간적 소양에 따라 많은 결과물의 차이가 있다.
'평당 얼마죠'라고 쉽게 물어보지만 쉽게 대답할 수 있는 것은 절대로 아니다.
도면도 없이 이런 질문을 하는 경우는 건축을 시작할 단계가 아니다.
어느위치(현장의 지리적 위치나 지형적 조건)에 따라 공사의 경비와 공사비가 틀려진다.
도시의 인근에서는 지게차를 한번 쓰더라도 3~4만원에 사용할 수 있지만, 도시에서 멀리 떨어진 경우에는 20~25만원에 수배를 하더라도 구하기 어려운 경우가 많아서 이런 경우, 크레인을 써야 하는 경우도 생기는 것이다.
도면에 의해서 어느정도의 내용이 확정된 다음에는 구체적으로 어떤 기술적인 방법을 통하여, 어떤 품질(단열.구조방식,난방방식, 가구 등)의 자재와 방법을 사용할 것인지를 결정하여야 만한다.

추가적으로 업자에게 일을 맏길 경우는 업자의 이윤부분도 공사비의 주요한 요소이다.
2~3개월동안 업자는 자신의 모든 일정과 노력을 집을 짓는데 사용한다고 보면 어느 정도의 이윤이 적당할까? 1년이상의 하자보수를 전제로 하는 경우는 또 어떠한가?
총액에 대비한 건축업자의 이윤은 반드시 내역서 상에 중요하게 표시되어야 한다.
이는 건축주과 건축업자의 관계에서 매우 중요한 사항이다.

또한 건축주가 계약서에 포함된 내역서에 포함되지 않은 사항에 대하여 추가를 요청한다든지

예를 들어 싱크대나 붙박이장을 사제공장제품인데, 메이커제품을 요구한다든지, 일반강화마루(한솔광폭강화마루) 인데 고급원목마루를 요구한다든지할 때에는반드시 공사비의 추가를 건축주가 부담하겠다고 결심하여야 하는 것이 서로간의 예의인 것이다.

하나의 건축을 만들어 내기 위해서, 건축주와 시공자는 각각 부부의 연을 맺는 것이다.
부부의 금술에 따라 좋은 자식이 만들어지는 것에 비유할 것이다.
건축주는 아버지로서의 역할, 시공자는 어머니로서의 역할을 하게 되는 것이다.

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[nocturn]

책 한권 쓰셔야 겠네요.. ^^