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[김선중공인중개사]

•            오늘의 부동산종합뉴스

•  지방 토지거래허가구역이 전면 해제되고 수도권도 개발사업이 진행 중인 지역을 제외한 대부분 지역이 토지거래허가구역에서 해제된다.
• 이로써 전 국토의 19.1%에 달하던 토지거래허가구역은 8.9%로 대폭 줄어든다.
• 국토해양부는 전국 토지거래허가구역 1만9149㎢ 가운데 국토부가 지정한 1만7334㎢의 해제 여부를 검토한 결과 1만224㎢를 해제하기로 했다고 23일 밝혔다. 이 면적은 서울(605㎢)의 16.9배에 달하는 규모다. 다만 지방자치단체가 자체 지정한 1814㎢의 토지거래허가구역은 이번 검토 대상에서 제외됐다.
• 토지거래허가구역 해제는 오는 30일 관보 게재 이후부터 효력을 발휘할 예정이어서 이날 이후에는 허가 없이 자유롭게 토지 거래가 가능하다.
• 이명노 국토부 토지정책관은 "전반적인 경기 침체 영향으로 토지 거래가 줄면서 작년 4분기부터 땅값이 떨어지고 있으며 이런 추세가 앞으로도 이어질 것이라는 판단에 따라 토지거래허가구역을 대폭 해제했다"고 밝혔다. 해제 지역은 지방은 개발제한구역을 제외한 모든 지역이며 수도권은 대규모 개발사업이 없는 인천 강화, 경기 안성ㆍ안산ㆍ포천ㆍ동두천 등 5개 시ㆍ군ㆍ구와 토지보상이 완료된 김포신도시ㆍ파주신도시 지역이다.

•  20년간 있었지만 없는 동네…
  지도에 없는 1500가구 마을
  하수도 등 최소한의 복지 지원 없어
  내쫓지는 않지만… 무시·방치
  서울·수도권 일대 철거민 몰려들어
  남의 땅 불법점거… 주민등록 못해
  "대책 없이 내쫓으면 제2 용산사태"
  
  승용차 한 대가 간신히 지나다닐 수 있는 비포장 길을 사이에 두고 다닥다닥 붙어 있는 판자촌은 집집마다 농업용 보온덮개로 외벽을 감싸고 있었다. 지붕을 비집고 나온 엑셀파이프 수도관은 꽁꽁 얼어 있었고, 곳곳에 쌓인 폐(廢)연탄에선 연탄재가 날아다녔다.
• 28일 오전 11시. 일명 '구룡마을'이라 불리는 서울 강남구 개포동 570번지 일대 판자촌은 주민 대부분이 일을 하러 나간 탓인지 한산했다. 야생고양이 10여마리만 집 근처에 아무렇게나 방치된 쓰레기 더미를 뒤지고 있었다.
• ◆지도에도 존재 않는 '유령마을'
• 죽 늘어선 판잣집 사이로 비닐하우스에 보온덮개를 씌워 만든 가건물이 드문드문 보이는 이 마을은 지도에도 표기되지 않는다. '유령 마을'인 셈이다. 법적으로, 그린벨트로 묶인 개인 소유지인 마을을 거주자들이 불법 점거하고 있는 상황이기 때문이다.
• 관할 구청인 강남구청도 대략 1500여가구(4000여명)가 살 것이라 추정할 뿐 정확한 주민 수는 모른다. 현재 구청에 주민등록 등재가 된 가구는 27가구(47명). 나머지는 등재조차 되어 있지 않다.
• 주민들은 대개가 50대로, 대리기사나 가사도우미, 그 밖에 일용직에 종사하며 생계를 잇고 있다. 주민자치회 이재순(56) 부회장은 "젊은 사람들은 아기가 생기면 어떻게 해서라도 동네를 떠나고 남은 건 마을이 만들어질 때부터 살던 사람과 노숙자 등 뜨내기뿐"이라고 했다.
  
  

• 마을에서 혼자 살고 있는 김모(57)씨의 두 평 남짓한 판잣집. 안으로 들어가자, 신발 네댓 켤레가 간신히 들어갈 만한 크기의 현관에 부탄가스를 넣은 가스버너와 수도꼭지가 설치돼 있었다. 구룡마을엔 도시가스가 없다. 가스 파이프를 땅에 묻으려면 지주의 허가를 받아야 하기 때문이다. 김씨는 가스버너에 물을 데워 목욕을 하고 밥을 짓는다.
• 이곳엔 없는 것이 많다. 판잣집 안엔 화장실도 없어 주민들은 마을에 7~8군데 설치된 간이 재래식 화장실을 이용한다. 안에 잠금 장치가 없는 화장실 근처로 가자 지독한 악취가 풍겼다. 50대 마을 주민은 "하수도가 없어 오물이 차면 구청 차가 와서 오물을 퍼 간다"고 했다.
• 구룡마을에서 20년째 거주한 김모(48)씨는 "주민등록 등재가 안 돼 친·인척 집에 주민등록을 해 놓기 때문에 아이들 취학 문제가 제일 골치 아프다"고 했다. 이곳에 사는 학생 20여명은 주민등록상 거주지가 강북 지역 등 거주지와 먼 곳으로 돼 있어 개포초등학교 같은 근처 학교에도 다니지 못한다.
• 사람이 살지 않는 판잣집엔 노숙자와 외국인 불법체류자도 수시로 드나든다. 구룡마을 주민자치회는 지금 마을에 조선족 불법체류자 70가구가 살고 있을 것으로 추정한다. 주민 파악이 안 돼 한때 탈옥수 신창원이 이곳에 머무르기도 했다.
• ◆무시하고 방치하는 정부
• 구룡마을 주민들은 "불법 점거 자체는 잘못이지만, 철거민을 위한 대책 없이 거주지를 없애고, 향후 지원조차 하지 않으니 우리더러 어떡하란 말이냐"고 하소연 한다. 주민 김모(여·80) 할머니는 "이곳에서 산 지 20년도 넘었는데 최소한 주민등록증이라도 만들어 줘야 하는 것 아니냐"고 말했다.
• 1988년 서울 중계동에 있던 거주지가 철거돼 마을로 이사온 김모(65)씨는 "당시 집이 헐려도 아무런 지원도 못 받았다"고 했다. 그는 "보상비 문제 때문에 불거진 용산 참사와 주민이 일방적으로 쫓겨난 구룡마을은 문제의 근본 원인이 다르다"면서도, "행정당국이 철거민을 위한 최소한의 복지에도 신경 써 주지 않으면 제2, 제3의 용산 사태는 계속 일어날 수 있다"고 말했다.
• 그러나 구룡마을 상황 개선에 대한 행정당국 계획은 사실상 전무(全無)하다. 이 마을 주민들이 법적으로는 사유지를 불법 점거한 것이기 때문에 존재하지 않는 것으로 간주한다는 '무시와 방치'의 입장을 취하고 있다.
• 즉 주민들 스스로가 철거로 주거를 잃은 피해자인 동시에 주거 용지가 아닌 남의 토지를 무단 점유한 범법자이기 때문에 마을에 화장실 설립 등 최소한의 복지 지원 역시 불법이 된다는 게 관할 구청의 입장이다.
• 강남구청 임병두 주택관리팀장은 "돈이 없어 지원을 못하는 게 아니다. 불법 거주민들이 토지 소유자가 재산권 행사를 못하도록 막고 있는 상황이기 때문에 구룡마을에 위생 시설을 설치하는 것 자체가 건축법과 농지법에 위배된다"고 말했다.
• 단국대 조명래 교수(도시지역계획학과)는 "철거민들이 새로운 생활터전을 마련할 때까지 현재의 주거나 영업이 어느 정도 수준을 유지할 수 있도록 정책적 지원이 뒤따라야 한다"고 말했다.
• 하지만 서울시 역시 뚜렷한 대책은 없다. 서울시 진희성 도시관리과장은 "현재로선 구룡마을 개발 계획은 없다"고 말했다. 개발 비용 대 기대 이익 등 여러 가지 면에서 섣불리 개발에 나서기 어렵다는 것이다. 그는 또 "이 지역 '정비'의 필요성은 느끼고 있지만, 어떤 식으로 정비할 것인지는 구체적인 논의는 없었다"고 덧붙였다.
• 당국의 무관심 속에서 방치된 구룡마을은 2005년부터 향후 개발 이익을 노리고 일부 주민과 외부 투기꾼들 사이에서 불법 입주권이 수천만원대로 거래되는 탓에 주민들 사이에 분열까지 생겼다. 용산 사태를 불러일으킨 철거민 문제의 모든 것이 이곳에 압축돼 있었다.

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•  강서·양천 집값 바닥 근접
  고점대비 20% 하락…
  지하철 개통 앞두고 전셋값 오름세
  마곡지구 개발 가시화…
  발산역·방화동 인근 새 아파트 주목
• "강서구와 양천구 집값은 거의 바닥을 찍었습니다. 특히 강서구는 오는 5월 지하철 9호선 개통을 앞두고 있어 집값이 반등할 것이란 관측이 많습니다.
  
  "지난 21일 서울 내발산동 강서구민회관에서 열린 '강서 · 양천지역 부동산 포럼'에서 이 지역 한경 베스트공인중개사들은 9호선 개통과 마곡지구 개발에 따른 기대감을 감추지 않았다. 임대주택이 많고 도심에서 멀어 한동안 소외됐던 강서구 부동산 시장이 조만간 주목받을 것이라고 베스트 공인중개사들은 입을 모았다.
• 이날 포럼 내용은 한국경제TV를 통해서도 방송될 예정이다. 포럼은 연중 개최하고 있으며 부동산시장의 흐름을 선도하는 핵심 권역이나 특정 이슈를 선정해 집중 진단하는 방식으로 진행한다.
• ◆9호선 효과 식지 않았다
• 지하철 9호선 개통 호재가 이미 강서구 집값에 반영됐다고 주장하는 일부 시각에도 불구,베스트 공인중개사들은 아직 영향을 미칠 경로가 남아 있다고 본다. 전셋값 상승에 따른 집값 상승 전망이 대표적이다.
• 가양1단지 세종공인의 정혜영 중개사는 "강서구 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율은 30% 미만"이라며 "강남까지 급행으로 28분이면 닿을 수 있는 9호선이 개통되면 전세수요 증가→전셋값 상승→주택 매입수요 확대로 이어질 것"이라고 낙관했다. 그는 "2006년 말 최고가와 비교하면 강서구 집값도 지금은 20%가량 떨어졌다"면서도 "집주인들이 9호선 개통 기대심리로 호가를 내리지 않아 더 이상 추가 하락은 없을 것"이라고 진단했다.
• 1가구 1주택자 등 실수요자가 대부분인 강서구의 특성상,집값이 떨어지면 매물이 쑥 들어가버려 상대적으로 가격하락폭도 크지 않다. 등촌동 세계공인의 박병구 중개사는 "가양1단지 한강타운 104㎡형이 5억원대에서 호가가 형성돼 있는데 이보다 가격이 떨어지지는 않을 것"이라며 "경기변수가 남아있긴 하지만 개발호재가 많아 강서구 집값은 바닥을 찍었다고 봐도 무방하다"고 주장했다.
• 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "9호선이 개통되면 소형평형 중심으로 매수세가 유입될 것"이라며 "강변쪽 아파트들이 지하철 개통과 한강프로젝트 수혜를 많이 볼 것"이라고 분석했다.
  
  서울시 강서 · 양천 일대 부동산포럼에 참석한 한경 선정 베스트 공인중개사들이 박상돈 서울시 마곡개발과장으로부터 마곡지구 개발현황에 관한 브리핑을 듣고 있다. /임대철 인턴 photo@hankyung.com" target=_top>photo@hankyung.com 
   
  ◆마곡개발로 빌딩투자 유망
• 서울의 마지막 노른자 위 땅으로 불리는 '마곡지구'는 2015년까지 1단계，2023년까지 2단계 개발이 완료된다. 한강과 마곡지구 내 중앙호수공원을 운하로 잇는 워터 프런트가 2012~2013년이면 완공되기 때문에 3~4년 후부터 마곡지구 개발효과가 강서구 일대에 영향을 미칠 것이란 전망이 우세하다.
• 베스트 공인중개사들은 마곡 개발에 관심 있는 고액 자산가라면 주택보다는 상가건물이나 빌딩에 투자할 것을 권했다. 보상받은 원주민들이 아파트 투자에 큰 관심을 보이고 있지 않기 때문이다.
  
  부동산플러스(내발산동)의 이영희 중개사는 "마곡의 땅주인들은 부동산 가격이 급등하던 2005,2006년에 미리 은행에서 대출을 받아 상가건물이나 아파트를 구매한 경우가 많았다"며 보상금으로 일단 대출을 갚아야 하는 상황이라고 설명했다. 장사덕 학사공인(화곡3동) 중개사는 "토지보상을 받은 사람들은 대부분 대토로 구할 땅이나 수익성 있는 상가건물，자녀 증여용 아파트 순으로 투자대상을 알아보고 있다"고 귀띔했다.
• 이영희 중개사는 "발산역과 우장산역 인근의 저렴한 빌딩은 3.3㎡당 2000만~2500만원이면 살 수 있다"며 "상가건물 가격이 조금씩 움직이고 있어 선점에 나설 필요가 있다"고 말했다. 염창동 부동산월드의 김명란 중개사는 "작년만 해도 20억~30억원 하던 빌딩이 50억~60억원으로 호가가 올라 중개사들도 놀라는 경우가 많다"고 전했다.
• 방화동 금강공인의 김치민 중개사는 "마곡지역과 맞닿은 방화동 상가는 등촌동보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴하다"며 "20억~30억원 정도 자금을 가진 투자자라면 괜찮은 물건들이 있다"고 투자를 권했다.
• 투자유망 주택으로는 마곡지구 개발 수혜 아파트단지로 지하철 5호선 발산역 부근의 우장산힐스테이트를 단연 최고로 꼽았다. 다음으로 마곡지구와 바로 경계를 이루는 방화1동의 입주 2~3년 내 아파트를 권했다. 방화동 마곡푸르지오 106㎡형은 현재 5억5000만원인 데 반해 마곡지구 분양가는 7억5000만원 정도 예상돼 시세차익을 기대할 수 있다는 이유에서다.
• 한편 베스트 공인중개사들은 마곡지구에 들어설 1만1000여 가구 가운데 임대주택 비중과 주택규모가 어떻게 확정되느냐에 따라 강서구 집값도 영향을 받을 것으로 보고 촉각을 곤두세우고 있다.
• 마곡지구 옆 방화뉴타운 지분가격도 약세여서 관심을 모은다. 방화동 스카이공인의 김영전 중개사는 "작년 10월 토지거래허가제가 완화돼 매물이 쏟아져 나오는 바람에 작년 중반 대비 지분가격이 10~15% 정도 떨어졌다"며 "방화8구역의 23㎡짜리 주택 지분은 2억4500만원 하던 게 지금은 2억1500만원까지 떨어졌다"고 전했다. 3.3㎡당 2700만~2800만원 선이다.
• ◆목동 집값 바닥 다진다
• 양천구 목동도 강남발 훈풍 영향으로 급급매물 위주로 물량이 소화되고 있다. 작년 12월 목동 3단지 89㎡형이 4억5000만원에 거래됐지만 이후 4억원대 매물은 자취를 감추고 호가도 5억원으로 올라서고 있다. 목동 3단지 인근 강서공인의 이성규 중개사는 "89㎡짜리 매물이 현재 5억~5억5000만원에 나와 있다"며 "115㎡도 8억원대에 거래됐지만 지금 매물은 9억원을 넘는다"고 말했다.
• 2단지에서 영업 중인 월드우성공인의 오은해 중개사는 "급매물이 한 차례 팔린 뒤 호가가 오르면서 거래는 잠잠하지만 목동 진입을 위한 대기수요가 적지 않아 목동 집값이 바닥을 다지는 과정이라고 볼 수 있다"고 설명했다.
• 이성규 중개사는 "목동은 지구 안의 경우 그동안 아파트값 상승폭이 컸던 만큼 하락의 골도 깊은 편이지만 주변(지구밖) 아파트는 가격하락 리스크가 상대적으로 적다"며 "실수요자들은 단지 외곽 아파트를 매수하는 것은 타이밍상 나쁘지 않다"고 전했다.
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•  설 연휴 이후 부동산 시장을 움직일 굵직굵직한 규제가 풀려 시행될 예정이어서 풀릴 규제와 시장 영향에 관심이 쏠리고 있다.
• 부동산 시장은 통상 설 연휴가 끝나면 이사 등 계절적 성수기에 진입하는 데다 올해는 메가톤급 규제 해제가 대기하고 있어 침체된 시장이 되살아날지 여부가 초미의 관심사다.
• 21일 국토해양부 등에 따르면 이달 말부터는 아파트 재건축 절차가 대폭 간소화돼 재건축 기간이 종전보다 최대 1년6개월 이상 단축된다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에 대한 투기과열지구와 투기지역 해제 논의도 설 연후 직후 본격화된다. 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등도 추진된다. 이어 3월부터는 공공택지지구의 아파트분양권 전매제한이 완화되고 민영주택 당첨자의 재당첨 제한도 한시적으로 면제된다.

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  ■재건축 절차·요건 대폭 완화
• 국토부에 따르면 재건축 규제완화 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 이르면 이달 말 공포된다. 이 개정안은 공포와 즉시 시공사 선정을 종전 사업시행인가 후에서 조합설립 후로 앞당겨 시행할 수 있도록 했다.
• 또 공포 6개월 뒤부터는 안전진단요건이 2회에서 1회로 줄어들고 안전진단 시기도 재건축 추진위 승인 이후에서 정비계획 수립 이후로 앞당겨진다. 서로 떨어진 정비구역을 하나로 묶거나 역세권과 산지, 구릉지 등도 결합해 지역 여건에 맞춰 재정비할 수 있게 된다.
• 재건축 조합원의 지위를 팔아도 아파트 입주권을 부여하도록 하는 방안은 시행령 개정 때 반영돼 오는 4∼5월께 시행된다.
• ■전매제한 기한도 2년 단축
• 분양가 상한제가 적용된 아파트의 분양권 전매제한 기간이 오는 3월부터 주택 규모별로 2년씩 단축된다. 분양가 상한제 아파트의 경우 과밀억제권역에서 전용 85㎡ 이하 주택은 현행 7년에서 5년, 85㎡ 초과 주택은 5년에서 3년으로 각각 줄어든다. 기타 지역에서는 전용 85㎡ 이하는 5년에서 3년, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 단축된다.
• 다만, 기타 지역의 85㎡ 초과 아파트는 투기과열지구로 지정되면 최소 3년으로 전매제한 기간이 늘어나므로 유의해야 한다. 이 규정은 3월 주택법시행령이 개정되면 기존 주택까지 소급적용된다. 따라서 과밀억제권역으로 분류되는 판교신도시의 경우 85㎡ 이하 주택은 입주 후 2년간 전매가 제한되지만 85㎡ 초과 주택은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다.
• 또 현행 3∼10년인 민영주택 당첨자의 재당첨 제한 기간도 3월부터 오는 2011년 3월까지 2년간 한시적으로 적용이 배제된다. 이 조치로 15만명이 청약 기회를 갖게 될 전망이다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 본인은 물론 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정이다. 지금은 과밀억제권역은 10년(85㎡ 이하), 5년(85㎡ 초과), 기타 지역에서는 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)으로 나뉘어 적용되고 있다. 3월부터는 국민주택기금 주택구입자금의 대출기간이 현행 최장 20년에서 30년으로 늘어난다. 국토부와 기획재정부는 3월까지 30년 만기 대출을 도입하기 위해 협의 중이다.
• ■3대 규제 및 세금규제 정비도
• 설 연휴 이후에는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에 대한 투기과열·투기지역 해제 논의가 본격화된다. 또 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지, 지방 미분양 신축주택에 대한 양도세 한시적 면제 등도 본격 추진된다.
• 국토부는 이들 규제의 완화 또는 폐지를 위해 설 이후 당정 및 관계부처 간 협의에 나선다는 계획이다.
• 국토부 관계자는 “3대 규제 완화에 대해 정부 내에서 공감대가 형성돼 있지만 강남 일부 지역의 집값이 오르고 서울시의 한강변 재건축 층수완화 발표 등 시장상황을 감안해 설 이후 협의에 나설 것”이라고 말했다.
• 세금 규제도 정비된다. 세법 시행령이 개정돼 2월부터 남편의 사망 등으로 불가피하게 부인이 주택을 상속할 경우 남편의 보유 기간까지 소급해 종합부동산세 장기 공제 혜택이 주어진다. 이에 따라 이들 대상자가 1주택자로 5년 이상 보유하면 종부세가 20%, 10년 이상 보유 시 40%가 세액 공제된다. 비수도권 소재 1주택은 종부세가 면제된다. 이 조치는 지난해 납세자에게도 소급적용돼 대상자는 환급을 받는다.
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               토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/