권리분석이란.

[이효섬 경매강사]

경매에서 관심을 가진 물건을 입찰하기 전에 우선적으로 해야할 것들이 있습니다.

바로 권리분석, 물건분석, 현장조사입니다.

먼저 여기에선 권리분석에 대해 얘기해보겠습니다.

권리분석이란 말 자체가 어렵게 느껴지죠?

권리라고 하면 왠지 책임이 따를 것 같고 분석은 정확해야할 것 같으니 권리분석이란 말 자체에 무게감이 느껴지죠.

그러나 알고나면 너무 쉬운 게 권리분석입니다.

권리분석을 간단하게 얘기해보자면 경매물건을 낙찰받을 시 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 파악하는 겁니다.

인수되는 권리와 소멸되는 권리의 기준이 되는 것이 말소기준권리라는 것이 있습니다.

1. 말소기준권리 찾기

근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구를 한 선순위 전세권 등이 있습니다.

2. 인수되는 권리, 소멸되는 권리

말소기준권리를 확인했다면 그 이후의 후순위는 대부분 소멸됩니다.

중요한 것은 인수되는 권리를 확인하는 것이죠.

말소기준권리보다 선순위인 것은 대부분 인수하게 되고, 일부 후순위도 인수 되는 게 있습니다.

인수되는 권리로는 등기부등본상 확인되는 가압류, 가처분, 소유권이전청구권가등기, 전세권(배당요구하고 전액 배당받으면 소멸), 지상권, 지역권, 환매특약등기, 임차권등기 등과 등기부에 확인되지 않는 대항력 갖춘 임차권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 구분지상권, 후순위 가처분 등이 있습니다. 등기부에 확인되지 않는 것은 현장조사가 필요하겠죠.

생각보다 많이 나열했지만 거의 대부분 물건에서는 이렇게 복잡한 권리가 많이 없습니다. 걱정하지 마세요.

한편으로는 권리가 다 소멸되는 물건은 경쟁이 될거고 인수되는 권리가 있는 특수물건을 공부하면 더 큰 수익이 가능하겠죠. 경쟁이 적으니까요.

금자탑공인중개사경매학원에서 경매 기초반 들으시면 3초면 말소기준권리 알 수 있습니다.

8월 3일부터 하는 공개 강의에 많은 관심 가져주세요.

기초반에선 법원견학과 임장(현장조사)도 예정되어 있습니다.

금자탑공인중개사경매학원 054-457-4005

이효섬 경매강사 010-6534-3523