심양시장 조사 보고서

신주·상해화원-포강원 (2기)고층부분 항목가능성분석보고 심양신주실업주식유한회사 경영매출기획부 2005년1월 “신주·상해화원-포강원(3기)”항목 가행성분석보고         내용 개요: 심양시는 중국 동북지구 정치, 경제, 문화중심이며, 또한 중국 전통의 중공업 도시이며, 요동반도의 대외개방지역에 처해있으며, 동북경제구, 동북아경제권 중심 도시중의 하나이다. 심양지역의 특징은 경제기초가 풍부하고 교통이 간편하고 과학기술 문화가 발달되었다. 심양시 혼남신구는 심양시 및 요녕성 “십오대 개발사업의 중점이다. 또한 혼하포촌은 바로 심양시 남쪽관문에 위치하여 있고 개발구와 구도심의 교두보이며 상당히 우월한 지리위치에 처하고 있다. 본문은 혼남신구 혼하포촌C4지역의 개발 경영환경의 시장조사분석 및 주변 정품 아파트와 비교후 혼남신구 혼하포촌 개발부지의 현재 시장 상황과 미래에 대한 예측에 의거하여 항목에 대한 타당성과 개발경영기획에 대한 초보적 의견을 제출하며 또한 항목의 특징을 종합하여, 항목에 대해 투자 분석, 재무 평가와 위험 분석을 진행하고 기별로 이 지역의 주택 개발 경영 가능성에 대해 연구 토론을 진행하였다. 머리말 첫째. 보고 편집 목적 1.신주·상해화원-포강원(3기)항목에 대한 개발 경영환경에 대해 상세히 분석한 기초상, 항목이 처한 위치 환경을 종합하고, 이 지역의 시장가치에 대해 합리한 평가를 진행한다. 2.항목에 대한 가행성(타당성)과 경영개발기획에 대한 초보적인 의견을 제출하고, 또한 항목에 대한 기획설계, 건축방안설계, 환경 예술 설계에 상응한 건의를 제출한다. 3.회사의 상태과 항목의 특점을 결합하여, 항목의 개발경영의 가행방식을 탐색한다. 4.항목에 대한 투자 분석과 위험 분석을 진행한다. 5.항목에 대한 정책 및 그가  실시한 우월화에 건의를 제출한다. 둘째. 보고 편집 의거 심양시 기획국의 기획방안: 심양시 혼하신구 혼하포 지역의 상세 기획 행동 방안: 국가건설부 및 심양시에서 발표한 부동산 관련 법률과 정책: 심양시 2003년 부동산 연감 현장 탐사와 실지 조사 연구로 부터 얻은 자료. 셋째. 항목개황 이 지역은 혼남신구 C4지역 포강원 항목 3기 빈하위치에 처해있으며, 심양시 친수성(親水性) 지역 상징구역 중의 하나이며, 심양시 친수구 고급 주택 아파트 개발 및 신주·상해화원-포강원 정체 항목의 발전에 대해 거의 중요한 의의를 갖고 있다.       심양시 부동산 시장 분석 Ⅰ. 2004년 심양시 주택시장 운행 상태 작년의 심양시 부동산 시장 거래 각항목별 지수 자료를 배려해 보면 뚜렷한 성장 추이가 관측되며, 상품아파트 예측판매 면적은 165.3만 ㎡며, 판매액은 53.34억원(RMB)이며, 동비율에 비해 각각 22.6%와 37.1% 증가 되었으며; 미분양 아파트 양도 면적은 184.2만 ㎡며, 거래 성립액은 27.9억원이고, 동비율에 비해 각각 48%와 49%가 증가되었고; 주택 소비 대출액은 22.9억원(상품아파트와 미분양 아파트가 포함되었다)이며, 구매 지지 면적은 128.3만 ㎡며, 동비율에 비해 65%와 53%가 증가되었다. 이로하여 심양시 부동산시장이 점차 성숙된 추세로 나아가고, 쾌속한 발전의 단계로 나아가고 있음이 증명된다. 토지: 2003년, 점차적으로 입찰, 경매 혹은 공시방식으로 토지사용권 출양을 실현하였다. 일환(제1도시순환도로)내에 토지 공급량이 점차 감소되고, 차차 이.삼환(제2,3도시순환도로) 구역으로 토지 공급이 확장되기  시작하였다. 개발 2003-2004년 심양시 부동산 가격이 점진적인 발걸음으로 상승하고 있으며, 심양시 부동산 시공 면적은 상반년에 1628.3만 ㎡에 달하였으며, 동비율에 비해 72.2%가 증가되었고; 그중 주택이 1297.2만 ㎡고, 동비율에 비해 82.8%가 증가되었다. 상품아파트 준공은 57.5만㎡, 동비율에 비해 87.6%증가: 그중 주택 42.1만㎡, 동비율에 비해 57% 증가하였다. 전시 부동산업 누계 완성투자89.68억원, 작년 동시기보다149.7% 증가되었으며; 그중 주택 건설 완성 투자66.49억원이며, 작년 동시기보다130.7%증가되었다. 3. 판매 심양시 상품아파트 판매 면적은 136.7만 ㎡고, 판매액40.8억원이며, 작년 동시기보다49.1%와 51.1% 증가되었고, 그중 상품아파트 판매 면적은 126.3만 ㎡고, 판매액은 36.8억원이고 작년 동시기보다61.3%과 62.1%(이상 Data는 시 통계국에서 제공하였다) 증가되었다. 또한 방산국 상품아파트 매매 계약 기록 통계에 의하면 심양시 실제 예측 판매 상품아파트31526쎄트이고, 면적은 349.7만 ㎡며, 금액은 109.39억원이고 동비율에 비해 각각 71.2%, 54.3%와 53.5% 증가되었고; 그중 상품아파트 28633쎄트, 면적은 324.6만㎡고 금액은 98.1억원이며, 동비율에 비해 각각 76.2%, 57.9%와 59.1%가 증가 되었다. 4. 미분양 아파트 심양시 미분양 아파트 거래 면적 303.1만㎡고, 거래액은 60.2만㎡고, 작년 동시기보다 18%와 52% 증가하였으며; 그중 저장량 주택 거래 면적은 240.5만㎡ 이고, 거래액은 47.38억원이며, 작년 동시기보다 15.5%와 47.9%가 증가되었다. 임대 심양시 비주거 아파트 임대가 2995건이 등기되었으며, 등기 면적은 60.2만평방 미터고, 임대료 총금액은 4.41억원이며, 동비율 보다 37.8%, 67.1%와 43.9%가 증가되었고; 전시 평균 임대료는 732.9원/m2이며, 동비율에 비해 16.2%가 하강되었다. 융자 심양시 부동산 저당 대출 면적은 787.7만 ㎡며, 저당금액은 121.32억원이고, 작년 동시기보다 77%와 55%가 증가되었으며; 그중 개인주택 소비저당 대출면적은  303.9만 ㎡고, 저당대출금액은 55.27억원이고, 작년 동시기보다 63%와 68%가 증가되었다. 시장 공급수요   분석: 총체로 보면, 2000년에서 2003년까지, 모든 시장 공급량을 상대해서 보면, 항상 고위 태세에 유지하고 있으며, 공급량은 소화량을 초과하였다. 하여 2003년 까지도 각항 우호 정책 및 외래 투자금이 대량 몰려 들면서 인위적으로 투기영향을 받아 전시의 준공량과 판매량간의 격차를 크게 일으킴으로써 심양시 부동산업이 현 단계에서 일정한 포물원소가 존재함을 나타냈다. Ⅱ. 2004년 심양시 주택시장 운행 특징 투자 초고속 증가 심양시 부동산 개발 누계 완성 투자액은 89.68억원, 작년 동시기보다 149.7%가 증가되었고; 그중 주택 건설 완성 투자액은 66.49억원이며, 작년 동시기보다 130.7%가 증가되었다. 부동산 투자 완성액은 전사회 고정 자산 투자 비례의 35.2%(1~6월 심양 전사회 고정 자산 투자 완성액은 255.1억원이며, 동비율에 비해 75.2%증가되었다) 차지하고, 동시기 보다 우리 시 고정 자산 증가 폭가 74.5개 백분비가 높아졌다. 판매 고속 증가 통계Data에 의거하면, 심양시 상품아파트 판매 면적과 금액은 비율에 따라 49.1%와 51.1%가 증가되었다. 그중 상품주택 동비율 증가율은 61.3%와 62.1%이며; 시방산국 계약 기록 통계에 따라 상품아파트 예측 판매비율이54.3%와 53.5%증가되었으며,  상품 주택 예측 판매는 57.9%와 59.1%가 증가되었다. 상품아파트는 단순히 증가폭에서만 저장량(기존아파트) 아파트를 초과하였을 뿐만 아니라, 총량에서도 처음으로 미분양 아파트를 초과하였다. 이는 심양시 부동산 시장이 진정 고조기에 올랐음을 증명하고 전에 없었던 상승 국면에 이르렀음을 표현하였다. 미분양 아파트거래 등락 심양시 미분양 아파트 거래 면적과 거래액이 각각 작년 동시기보다 18%와 51.1%가 증가되었다; 그중 미분양 아파트 거래 면적과 거래액이 각각 작년 동시기보다 15.5%와 47.9%가 증가되었으며 철거 절차가 늦어짐에 영향을 받아 미분양 아파트 거래 폭이 일정한 등락이 있었다.     4. 아파트값 상승폭이 유효한 억제를 받았다. 심양시 상품아파트 평균 가격은 2984.6원/㎡고, 상품 주택 아파트 가격은 2913.7원/㎡고, 동시기보다 분별로 8.3%와 7.3%가 상승되었고, 매 ㎡당 228.3원과 197.6원이 상승되었다. 2004년 6월 분, 심양시 상품아파트와 상품주택 가격이 각각 2881원/㎡와 2800.8원/㎡며, 동비율에 비해 1.4%상승과 1.1% 하락이고, 작년 동시기와 같다. 분석에 의하면, 6월분 심양시 상품 아파트 가격 실제 상승폭은 평균 5%좌우 이지만 핵심구 거래량이 대폭 하락하였기에, 교외지역 거래량이 대폭 상승하고 소유권에 변화가 발생함으로써 전시 상품아파트 가격과 2003년 동시기와 같음을 알수있다. 5.미분양 아파트 가격 증가 폭이 비교적 크다. 2004년 6월 분, 심양시 미분양 아파트 평균 가격은 매 ㎡ 2075.54원, 동비율에 비해 28.5%가 상승되었고, 매 ㎡ 460.8원이 상승되었다; 그중 미분양 아파트 평균 매 ㎡ 2047.45원이고, 동비율에 비해 30.7%가 상승되었고 평균 매 ㎡당 481.28원으로 상승하였다.   6.중고아파트시장 개황:   2003년 주택시장의 추세는 성,시구역 철거개조로 인해 중고 아파트 시장이 지속적으로 번영되고 있다;     7.상업 부동산이 빠른속도로 발전된다. 1-6월까지 심양시 상업부동산이 14.49억원의 투자를 완성하였고, 동비율에 비해 1.59배가 증가되었으며, 부동산 투자의 비중이 작년 동시기의 16.6%에서 17.3%로 제고 되었고, 시공면적은 226.7만 ㎡며, 동비율에 비해 74%가 증가되었다. 상업 토지산물이 빠른속도로 발전됨에 따라 심양 부동산 투자구조를 점차적으로 변화시킨다. 부동산 투자가 대폭 증가됨에 따라 산업에 많은 영향을 미친다. 오피스텔시장 구조 개술: 2003년 오피스텔 시장이 불투명하고, 공실율이30% 초과하지만 반면 상업용 상가 시장은 활기있게 발전하고 있다;       시장가격 총 분석 심양시 새로 건축한 상품아파트 원가는 2500원/㎡ 좌우이고, 새로 건축한 상품아파트 개발 총이익은 500-700원/㎡고, 순이익은 300-500원/㎡며, 전체 개발 원가의 15%-20%를 차지하며, 폭등 현상이 존재하지 않는다. 하지만 심양시 주택 항목의 평균 건설과 판매주기는 2년 좌우이고, 항목 원가 년이율은 7.5%-10% 간이고, 합리 구역간에 처해있다. 윗 것을 종합하여 분석하면, 우리는 그 아파트 값을 “평온운행, 약간 상승”될 전망으로 예측을 할수있을 것이다. 심양시 부동산 추세는 양호하고, 발전 잠재력이 거대하여 대량의 국외와 외지 개발 기업이 심양시에 진출하여 개발한다. 초보적인 통계에 따른면 현재 이미 91개의 외자 기업과 38개의 외지 기업이 심양에 투자하여 있다. 6월말까지 외상기업이 완성한 부동산투자는 2.13억달러며 작년에 비해 50.3%올랐으며 1월-6월까지 전시 부동산투자의 19.6%이다. 10、부동산개발형식이 중대한 변화를 가져왔다. 2004년에 들어서며 심양주택개발형식은 부단히 강렬한 변화를 하였고 주요특징은:단순한 개발형식으로 부터 집합식규모개발형식으로 변했고,거주단지개발형식으로부터 구개발형식으로 변했고,성시핵심구역개발로 부터 교구개발형식으로 변화, 지역중시으로부터 건강주택을 중시하는 형식으로 변화,심양부동산개발은 새로운 국면에 들어섰다. 상기의 종합요소를 분석하면 심양시 부동산시장은 산품이 풍부하고 가격이 온정되고 중저가격의 문화부가치가 점점 상승하는 제일 좋은 발전기에 들어섰다.장기적으로 보면 심양부동산업의 발전의 주기성규칙,동북노공업지기을 진흥하는영향,성시화 진행개조,주민소비구조의 조정과주거소비의 수요가 왕성하는등 정황을 종합 분석하면 심양시부동산개발산업은 빠른 속도로 발전하는 새로운 단계에 들어 섰다고 말할수 있으며 포강원의 계속발전에 양호한 시장발전의 환경을 제공 하였다.     제3장 항목개발경영의 환경분석 구역경제및주민생활 정황 1、 산업GDP간단분석 심양시2000년~2003년의 산업구조비율     단위:억원            60      49.4         49.9          50.1                47.4                   ■            ■            ■            40      44.2         43.9          43.9                47.3                          20     6.4            6.2            6               5.3                   ◆            ◆            ◆               ◆                                                                  2000         2001           2002        2003                  ◆   제1산업    ■    제2산업        제3산업 (주:이상수치는 심양시 2003년 년검에서 얻음) 분석:  요녕성의 성회성시로서 2002년 국가에서 제출한 “동북을 다시 발전하되 심양을 먼저 개발 한다”는 정책을 실시 하므로서 목전의 경제건설이 점점 공업으로 기울리고 있으며 따라서 2003년의 제2산업가치가 2002년의 3.4%로 상승 하였다. 동시에 유리한 지리위치이므로 목전에 써비스업이 위주로한 제3산업이 조도위치를 형성했지만 우의 정책영향을 받아 2003년도의 생산가치가 2002년보다 2.7%하락했다. 그러므로 국가의 이익으로 출발하여 전체산업구조를 조정을 추진하고 심양시의 제3산업중의 기둥형 산업인 부동산업이 일정한 정도의 충격을 받을 것이다. 2、 인민생활수평 간단 분석   심양시 소비구조    년분 2000년 2001년 2002년 2003년    식품류 38.8% 38.8% 37.3% 36.6%    복장류 13% 12.1% 11.5% 11.2%    거주 6.9% 7.1% 8.3% 9.8%    교육문화오락써비스 12.6% 14.4% 15.5% 13.4%    교통과통신 7.3% 7.2% 9.9% 12.2%  (주:이상수치는 심양시2003년도 년검에서 얻음) 분석:     심양시 주민의 소비 비중중:     ○식품과복장류의시출이 매년마다 하락하고 2003년과 2002년을 비교할때 근 0.7%와0.3%하락했으나 인민의 생활수준은 조금 상승 개선되었다.     ○거주와 교통,통신,방면은 매년 증가 하고 있다.몇년동안 2.8%、4.9%로 상승했고 심양시의 현대화의 발걸음이 가속화 되고 있다.     ○교육문화오락써비스의 비중은 파동이 있지만 전체소비중 큰 비율을 차지하고 있으며 약 13~15%를 차지 한다.     심양시주민들의 소비심리는 점점 차량과 주택、교육등 고급 지출성으로 넘어 가고 있다.그러므로 개발상이 아파트건설과 동시에 반듯이 산품주변의 생활환경등의 부가시설건설에 주의 해야 한다. 전국주요성시중의심양시의지위 2002년 전국15개부성급 성시의 부동산개발 정황표     부동산개발 투자금액(만원) 시공면적 만평방 아파트실제 판매 면적(만평) 아파트평균판매가격원/평방 인구평균건축면적 (㎡)       주택  주택  주택  주택     심양 1160832 831253 1238.2 1004.6 429.5 381.3 2738 2601 19.12    대련 1252030 898493 1366.8 1020.1 419.9 375 2843 2668 22.49    할빈 898922 433075 815.2 609.3 349.1 166.1 2347 2171 10.70    장춘 608399 411693 701 501.4 200.4 173.2 2431 2079 21.22    제남 764599 641988 718  194.6 186.4 1985 1858 22.20    청도 1036476 712587 1417 1075 427 366 2186 2066 25.10    무한 1325012 993929 1690.1 1387.2 450.3 393.1 1928 1916 22.16    항주 1982517 1490876 1898.6 1464 443.2 379 3526 3197 12.50    서안 793689 533370 1172.6 964.7 252.9 237 2030 1918 20.22    닝뻐 1259694 986611 1382.0 1092 398 317 2613 2353 21.86    하문 623326 414017 1095.5 226.2 226.2 186.7 3072 2595 24.41    선전 3554445 2379217 2776.3 2124.9 381.2 347.4 6074 5641 28.99    성도 2033100 148800 2219.4 1788.3 815.6 743.6 1993 1782 26.20    남경 1376260 965714 1184.4 909.6 382.1 341.9 2923 2780 24.0    광주 423898 3115587 4505.2 728.1 728.1 662.7 4200 3995 22.26  주:심양시의 아파트 실제판매면적은 전 시각구의 아파트계약수치이고 한개시세개현의 수치도 증가했다. 위에서 볼수 있는봐 우리나라 대도시의 부동산산업 발전은 불평형적이고 대체로  4단계로 나눈다. 제1:선두로 달리는 성시,상해,북경,광주,선전,인런도시의 부동산시장발전이 비교적 충분하고 거래량이 크며 매개인평균주거표준이 비교적 높고 아파트 가격도 상대적으로 높다. 제2:비교적 발달지구의 성시,천진,남경,쏘주,닝뻐,온주,대련등지구,그들의 특징은 긴 삼각지구을 위주로,부동산시장이 상대적으로 활약하며 주민주거는 기본상 해결이 되였으며 투자성아파트 구매비율이 비교적 크다. 제3:발동이 늦은 성시,근래에 와서 부동산시장은 빠른 발전을 가져왔고 주민주거용구매가 시장의 주도지위를 차지하고 투자형구매는 아직 기후를 형성하지 못했다. 제4:현재 시작하는 성시,내륙지구의 기타성시.     이상4단계의 통계자료로 부터 알수있는것은 심양은 새로운 정부의 간부하에 국가의 진흥동북노공업지기의 정책하에 총 경제는 정상적으로 돌아가고 종합경제실력은 전국대성시중 11위이다.2004년에 중국에서 제일 활력이 있는 10대성시의 하나로 인명 받았고 인구와 주민호수의 증가도 빠르며 주민 수입과저축도 대폭 늘어 났다. 혼남신구는 새로운 개발구과기획중의 새도시로써 더욱 빠른 발전을 가져왔다. 국가기업 개혁의 성공과노공업기초의 발휘로 심양의 각종 경제는 빠른 성장기에 들어섰다.이런 모든것이 심양시의 부동산개발산업의 발전에 양호한 외부환경을 제공한다. 제4장 구역시장 분석     항목조사는 가능성연구업무의 기초이며 지역을 선택한후의 진행하는 각종 생활기준의 조사다.이번 조사분석은 주로 건축하고자하는 부지의 지리적환경,혼남지구구역의 부동산시장,지역에 있는 생활소비조건,혼남지구의 주택소비자등 몇개방면의 조사이며 항목의 가행성부석과연구에 충실한 연구근거를 제공한다. 혼남신구의 총체형식 분석 1、 구역시장               구역 비교항목 혼남지역 혼북지역    개요 혼남신구는혼하심양성시단과혼하남부지구 두부분으로 조성,3구1성1대로 기획되였고 즉 고신기술산업구,고급상무중심구 고품격주거구역,고등급대학성,혼하관광여행대로 기회되었다.그본신은 심양국가고신기술산업개발구였고 국가과학기술부에서 중점 지지하는 10개 개발구의 하나이다. 혼북지구는 심양시의 행정,상무중심이다.중앙의 동북의 노공업기지을 진흥하자는 방침에 의해 혼북지구의 우세는 점점 나타나고동북을진흥,심양을 선두로의 정책은 진일보 혼북으로하여금 구역내 개조건설을 추진했다.    시정부의기획 성시건설중심이 남쪽으로 옴김에 따라 지역의 가치는 상승하고 있다.현재 공정건설중에있는항목은혼남입체교통인터넷,혼하남측삥쨩경관대,2.5만평의 대형 스퍼마켓,심양혼남열전기공장등 노 성시개조의 수요에 따라 혼북은 개조건설의 중점이며,현재혼북텐탄구의토지항목개조,금랑공정,혼하북측의 삥쨩경관대등     심양시                             혼남신구 2004년1월~11월  우홍구13.3%       4.1%           화평구8.1% 판매면적의%구성                                     심하구8.1%       동릉구10.4%                                       황고구14.4%              대동구13.6%                                       철서신구 25.9%     방산우세 낮은용적율,높은녹화율의개발표준으로 구역내의 부동산은 풍부한환경,넓은 주거공간,낮은 가격으로 소비자의 시선을 끈다. 시장 아파트가격을 올리는 고급아파트,브랜드반응을 중시.땅이적고 경치가좋고 성숙된성시교통과생활부대시설    단점 생활부대시설이완비되지못했고교통이불편하며충족한주거분위기가형성되지못했다 가격이높고혹화가적고교통소음이크며용적율이높고산품성질이같은현상이엄중하다    발전전망 경내의시정부대시설과교통등공정및각구역의공능을부단완산함에있어심양의신흥성시부중심으로발전할것이며 대량의 인구가 들어올것이다.부동산은기둥형의경제산업의상승공간으로써혼북을많이초월할것이다 목전심양시의전통적인정치,문화,경제중심으로써전체성시건설중심의전이에따라 인구의분류 토지성본의상승,토지포화도가높아짐에따라 부동산개발공간은 점점 적어진다    구역가격 주력평균가격:3600~4800원/평방 주력면적:124~143평방 주력총가격:55.4~68.6만원/호 주력평균가격:4550~5500원/평 주력면적:102~143평 주력총가격:46.4~78.7만원/호    고객 혼하강변에주거,업무을목적으로하는사라리망을위주로,자기주거위주,투자를보조로 혼북에거주,업무하는기업의중고급주관인원를 위주,자기주거위주,투자를보조로  상기의 대조로 혼남,혼북의 장점과결점을 알수있고 본안의 혼남의 구역이라면 상기의 수치를참고로 하고 또 각종비교표를 통해 앞으로 산품성질결정에 많은 시장근거를 제공한다. 2、 시정부대시설   시정시설 현    황    물공급 목전에수원지가 한개있으며 산업구에 있고 물공급능력이1만톤/일 타원형공급형식을 채용,배수관직경은 100㎜~600㎜,압력이1.5㎏/㎡ 10평방킬로미터산업구의 사용물을 공급,물질량은 GB5749—8국가생활 사용물의 위생표준에 부합된다.물공급량은 40만톤/일로 기획    배수 한개의 6m3 /s의 오물처리펌프가 있다.4개의 우수배수펌프소를 건설 기획이며 총배수량이100만m3/s이고 76평방킬로미터를 복무한다.    오염배출 3개의 오수처리공장을 건설 처리능력이32만톤/일    전기공급 신구의전력은동북전력소에서제공,현제1개의220kv변전소,3개의66kv 변전소가 있다.220kv변전소한개,66kv변전소8개를 건설기획. 공전전압이 10kv( +_10%)    공열 집중공열을 채용.현제 한개의 집중공열소가 있고 공열능력이 260만 ㎡물의 온도는 130도,회수는 70도,출구압력은4km/㎡.6개의 집중공열 보일러건설 기획,매개보일러의 용량은 6×58MW    위생 병원,위생방역점및공능이 완벽하고 배치가 합리한 위생복무망은 내부의 주민들의 질병을 공제하고,의료치료에 보증을 제공했다.국제 화,현대화의 대형종합병원을 위주로한 의료써비스체계를 건설하여 전구주민의 건강주요치수가 세계발달국수준에 도달하게 한다     통신 4-6만문의 종단국을 7개건설기획,이미 3개전화종단국과 1개 성이동국를 건설,다종한 통신에 복무할수 있다.무선호출,이동통신, 수자통신,인터넷,고객용팩스등을 건설했다.산업구내에 이미 인터넷이 들어왔고 10M를 제공,그리고 고갣에게수자전문선을 제공할수있다    교육 요녕육재학교분교,중일우호학교등성내이름있는 학교와 전구에 퍼져 있는 중소학교는 아동과청소년들의 학습수요를 만족시켰다.건설중인 심양견축공정학원,심양공업학원은 기획건설하는 전국일류수준의 유명한 학교,세계유명한 대학으로써 신구는 국제와 맡묻는 고등급 교육기지이다.    생활 오락 21세기광장,만호호텔,(5성급),쌰궁,동북여행관,골프연습장등,문화,오락 휴식시설,풍부한 문화활동은 신구의 건강한 문화분위기를 만들었고 단기건설되는 과학실험기지,국제화표준도서관등 시설의 국제지능형 문화구는 진일보 신구의 문화품위를 진급하며 기획건설인 청나라 천연박물관은 매년 참석하는 고객이 300만명에 달한다.신구는 동북 지구의 문화와오락이 일체로한 산업중심으로 발전할것이다.    체육 단기내에 일류시설의 체육장을 건설한다.국제수준의 현대화체육시설 (오린픽체육관)을 건설한다.3~4만명이 용납하여 시합을 볼수있고 체육단련을 할수있다.    관광 현재 건설하고있는 혼하관광대는 명주원,오린픽공원,고급교사주거구, 수상천탄,쌍싸공원등 현대화오락시설은 심양의 중요한 오락관광지구 로 된다.    거주 고급주택과 공동주택,및단기내에 건설하는 고급지능인터넷학생주택 고급교사거주구는 신구의양호한 거주환경을 영조한다.    금융 상무 중국은행,공상은행,건설은행,초상은행등 금융기구,대형상업집단의 체인 스포마켓등은 신구내의 기업경영과 직원들의 생활에 편리를 제공한다    공공도로 심양은 전국의최고급 공로망이 있으며 심양에서 북경,영구,대련,장춘 알빈,무순,본계,단동등의 고속도로망이 형성되었다.심대고속도로ㅡㄴ 요동반도의7개성을 지나며 북경심양선은 동북과화북지구의 8개 대중성시를 지나고 신구와외부의 다방향의 교통연계가 되어있다.    항구 심양은 세계와연결되는 대련항구,영구항구와금구항구를 인접하고 있고 제일 가차운 심수항구까지의 거리는 200킬로미터밖에 되지않으며 2시간에 도착할수 있다.    철로 심양시의 철로망밀도는 전국에서 1위를 차지하며 북경할빈,심양대련 심양길립,심양단동,심양무순등5개의 주요 선로가 집중하고 있으며 신구와 인접하고,신구내의 대외경제연계,화물운송의 중요한 통로이다    다리 혼하교,창칭교,후민교와 곧 건설하는 동탑교,삼호교,공항로평교교는 신구와 모성의 연계를 실현하며 신구로 하여금 교통이 발달하는 동 시에 새롭고 독특한 다리는 아름다운 풍경을 이루고 있다.    항공 심양토센국제공항은 동북지구의 최대한 민용국제공항이며 국내각대 성시와 일본,한국,로씨아등 국가의 국내외항선이 백여개되고 년간 고객이용이 100만인차 이상이다.혼남신구는 남쪽으로 토센공항까지 7키로 밖에 않되며 공항고속도로는 모성과 신구를 걸치므로 세계 각지에서 심양출입을 하는 중요한 관문이다.  혼하신구는 아직 시정시설이 완벽하지 못하나 특수한 지리적위치에 있으므로 신구정부는 혼하포촌의 기획건설과 시정건설을 먼저 할것이라고 명확히 하였다. 영의상에서 말하면 신구의부동산발전은 브랜드전략을 견지하며 고급과 풍격특색의 원칙을 견지하며 경영관리이념 도입을 중시하며 전 심양시의부동산발전에 새로운 활력을 주고 새로운 사유방식,새로운 창의,새로운 힘을 가져온다. 2004년 혼남신구는 계속 대자본투입 전략을 견지하였고 물,전기,가스,통신,다리,홍수방지,녹화등 기초시설건설을 가속화 하였고 상무,주택,병원,학교등사회부대시설건설을 조화하여 대개발,대건설의 강력한자세를 유지하였다. 투자부지의 지리적 위치 토지는 재생하는 자원이 아니다.한개항목의 토지가치는 다종의 원소의 종합작용 의 결과다.토지의 지리적 위치는 주변의 자연환경,인문환경,시정부대시설및인접한 아파트의 품질등이 이 토지 대부분의 시장가치를 결정하므로 우리는 먼저 지점의 환경으로부터 조사분석 한다. 토지성질및지리위치 토지사용으로 볼때 혼남신구의 기획건설면적과주거사용면적은 심양시의 40% 좌우를 차지하며 심양시의 부동산발전에서 중요한 위치를 갖고 있다.<심양시 토지이용의 총기획1997-2010>의 요구에 의하면 2010년까지 건축용지의 증가면적이 약 13700헥타르 이다.목전에 혼남신구이외 3환이내의 기타 남은 토지는 3300헥타르 밖에 되지 않는다.대부분이 동릉,우홍구에 있으며 부동산개발에 이용할수있는 면적은 1800헥타르 이다.혼남신구의 개발건설 용의 토지는 8120헥타르 이며 구주용 면적이 1482헥타르 이다.혼남신구의 광 활한 개발토지는 심양시의 미래발전에 충분한 부지를 제공할수 있다. 혼남신구는 심양시성구의 남쪽에 자리 잡고 있으며 북쪽으로는 모성,혼하심양 성시단및혼남지구 두부분으로 나누어 졌다.범위:동쪽의 동릉대교심양무순고속 도로부터,서쪽의 심양대련철로까지,북쪽은 혼하북대둑에서 남쪽으로 3환고속 도로까지.총면적이 120.6평방키로미터,그중 심양성시단 면적이 44.6㎡, 혼남지구 76㎡ 이다. 포강원 2차토지면적:이토지는 혼남신구의 혼하포촌포항원 항목내에 있고 부지면적이 5만㎡,평형4변형으로 이루어졌고 투지북쪽은 주로 300미터 의 강변공원 부지,고압전선배열과제방으로 구성,평범하고 시아가 넓다. 1.1 혼남지구의 토지공급및가격 혼남신구에 상품주택으로 쓰이는 토지는 주로 큰 3개로 나눈다. 원 중국저장수송회사의 고가자창고,약 60만㎡ 건설중인 부민교남쪽의 띠형의 토지,약 70만㎡ 혼하포촌을 중심으로 한 대형거주구.상기의 ①②토지는 신구의 시작구에 있으며 가격은 매 무당(666㎡)에 120만원 이다. 1.2 혼하포촌1.3 의 토지공급과 가격 혼하포촌의 토지는 장래에 주택으로 개발할 혼남대도남쪽의 토지와 심양 음악학원의 서쪽토지를 제외하고 근래에 개발할수 있는 토지의 면적은 700-1000무이다. 혼하포촌은 심양시의 5-7급에 속하는 지구이며 토지양도금이 172-231원/㎡(50년)이며 그와 강하나를 둔 혼하북쪽은 4급기구이고 토지 출양금이 344원/㎡(50년)이다.혼하포는 혼하신구의 인기가 제일 좋은 지점 이며 제일 좋은 지리위치를 차지 하고있고 토지총성본은 약 60만원(철거 비를 포함하여),토지가격의 증가 잠재력이 크다. 토지4면의 환경정황 2.1、남쪽      남쪽은 곧 입주하게 되는 포강원1차의 중층부분,내부시설은 기본 완비 되였고,건축본신은 해외건축의 아름다움을 보여 주고있다.또 훵샹화원과 레미안신성과 인접하고 인구 유동이 밀접하며 부대시설이 불완비상태이며 외 부인구가 많고 치안형태가 심각하다. 2.2、북쪽      북쪽은 300미터 넓이의 강변공원이고 천년역사의 혼하강이 있다.포강원 으로 하여금 700미터의 강변을 안고있는 아름다움을 보여주며 20여만평방메 터의 강변공원의 녹화대,그리고 1.7만㎡의 동쪽 방어록지,300미터 띠형의 강변공원이 있으며 강물이 맑고 공기가 신선하며 주용하고 아름답다. 건설기획인 삔하대로는 평형으로 펼쳐져 이 부지로 하여금 더욱더 매력을 가 지게 한다.근접한 강뚝은 한개의 호압수전선로가 삔하대로방향으로 펼쳐져 이 방향으로 볼때 멀리보던 가까이보던 시선을 방해하며 구역환경은 도로건설로 공기오염과 조음오염이 있다.혼하남쪽은 다리하나를 둔 오리하 상무구역이다 2.3、동쪽     동쪽으로는 공항고속도로이며 서쪽으로는 기획로,공공뻐스선로가 개통되 여 교통이 더욱더 편리하게 된다. 2.4、서쪽      서쪽으로는 쨔르이리야터별장항목구와 인접하고 주변에 고층건물이 없어 시야가 넓고 자연촌락과농경지가 한눈에 들어오지만 대로의 시공으로 먼지가 많다.      이상조건은 포강원강변고층-백년처음의 경관주택을 이룬다.독특한 지리위치와 선진적 기획은 항목 강변고층으로 하여금 환경조건이 남달리 좋 은 경쟁우세를 가지게 한다.아파트구매자를 조사한결과 강변주택은 한개의 유 형이며 아파트 평가절상이라고 인식하는 분이 68%나 차지하고 있으며 현재 아파트 구매자는 지리환경,교통조건이 구비한정황하에 점점 대자연이 준 천연 물경치를 향수하고자 한다. 三　、신구의 형태구성 2003년도부터 성시건설중심이 남쪽으로 옮김에 따라 경내의 시정부대시설,교통등공정및구역의 공능은 완비하게되고 심양의 신흥성시부중심으로 될것이며 대량 인구가 몰려오게 된다.동시에 주의할바는 목전의 생활부대시설이 아직 미 완비된 상황이므로 경내의 부동산소화와 가격에 억제하는 영향을 가져온다.목전에 혼남신구의 주택항목개발은 띠형으로 분포되여 있다.개발형태와 결합하면 이하의 4가 지로 나눌수 있다. (一)혼남교남쪽구역 구역범위:혼하대뚝 과 삼의가를 포함. 특징:이구역은 혼하경관이 비교적 좋고 동시에 황금지대의 합류점이며 미래 시정기획 인 강변공원이 이구역에 있으므로 이구역은 우세가 뚜렷하다. 산품유형:고층 소고층이 위주고 내부구조는 방이두칸,세칸이 주로다. 주력면적:두칸방면적은 101에서120평,세칸방은 121에서140평 판매가격:4000~4200원/평(장식안함) 구매인:사라리망,개인영업자을 위주 대표 아파트:쨔르이리야터완,포강원,레미안등 (二)회의전람중심지역 범위:심양국제회의전람중심주변구역 구역특징:이구역은 혼남의 미래기획의 CBD중심 산품유형:고층을 위주,내부구성은 세칸,네칸을 위주 면적:세칸면적은 121~140평,네칸면적은 141~160평 판매가격:3400~3600원/평 구매인:혼북구역을 위주로,다소가 보통직공 대표아파트:용성시대등 (三)21세기광장지역 지역범위:이지역은 21세기광장서쪽으로 700미터이내 구역특징:이지역은 혼남의 행정중심으로 규정 산품유형:다층을 위주로,구조는 세칸방위주 판매가격:3600~3800원/평 면적:121~140평 구매인:신구내의 사라리망,개인영업자,적은량의 혼북주민 대표아파트:야타이국제화원,워이메이품격등 (四)후민교강변지역 지역범위:후민교의 남쪽 구역특징:자연경관이 좋다. 산품유형:소고층을 위주,세칸방위주 면적:121~140평 판매가격:3600~3800원/평(장식안함) 구매인:대부분이 혼북주민,기업의 고급직원,개인영업자를 위주 대표아파트:허판신청 우의 내용을 분석하면: ○몇개의 항목분포로 보면 혼남신구의 부동산신구는 아직 전면적발전이 되지못하며 혼북에 집중되였고 산품의 성질이 같은 현상이 엄중하므로 이구역의 산품개발상 특색 이 있는점에 주의를 하여 주변산품과 달라야한다. ○산품소화상에서 보면 목전구역시장은 세칸방이 비교적좋다.그중 121~140㎡의 세칸방이 제일 잘팔리으로 본구역의 소비자가 납득할수 있는 가격은 45~55만원 이다. ○산품의기획에서 보면 주변과경쟁하는 차이성을 형성하기위해 세칸방격식을 유지하 고 가격을 높이는 전제하에 합리한면적을 설정하여 소비자의 납득가격을 넘두해야 한 다. 부표:주변 개별항목의 조사표     주변 항목의 공능및인터넷시설     주변 항목의 화원포치및생활부대시설총람     주변구역의 시장아파트형 배율명세표     주변 항목의 건축재료 구비총람 四、고객목표의 조사분석     목전에 본구역에서 아파트를 구매하는자는 대다소가 화평구와 심하구주변의 고객 이다.금년,명년에 본구역의 시정부대시설이 완비되고 항목의 지명도가 높아지고 혼남 신구에 와서 사업할 시내고객,특별히 주거 환경을 바꾸려는 고객(정부공무원,기업인원 장사하시는분)이 본구역의 중요한 고객으로 본다. 1、 소비자요구의 조사 1.1、고객유형 본구역에서 사업할고객은 주로 심하구、화평구、동릉구등혼남신구의 주변구 역이다.예를들면 오리하상권、삼호가상권、난탑상권,혼남신구정부내부의 구매가 큰비율을 차지하며 기타 항목고객도 주변지구를 위주로,심양시내의 소비능력、 투자능력이 높은 고객이다.     아파트를 구매한 고객의 구역분포:구역/비율: 심하구/45%、화평구/35%、기타/20%     아파트를 구매한 고객의 직업분포: 행정사업단위/45%、과학교육단위/45%、개인기업:10%     혼남은 신구의 개발에 속하므로 목전구역아파트의 주요구매자는 주변사람이고 내     원이 풍부하지 않고 고객원발굴 잠재력이 크다.고객유형은 주로 국가행정기업단     위,과학교육단위,개인기업자등 몇가지의 주택소비유형이다. 1.2、구매력     본구역에와서 사업하는 고객의 구매력은 비교적 강하며 이미 아파트를 구매한자     의 월수입이 평균 4000원이상이고 그중 70%는 법정 적립금과 상업대출을 사용     대출금액은 40만정도,기간은 15—20년이고 매월2700원좌우 갚는다.이상분석으로     볼때 대출로 아파트구매는 이미 소비주류로 되었다. 1.3、구매동기     본구역의 아파트 구매고객은 2차3차구매자이며 구매동기는 주로 거주환경을 개     선하기위해서이다.구매동기:환경개선:87%、결혼용/5%、투자/8% 1.4、고객인정하는 요소     본구역에서 아파트를 구매하는 고객의 인정요소는 아래와 같다.     요소: 환경이 좋다   거리가 가깝다  구조가 합리   가격   평가절상  건축재료     비율:     70%          50%           50%        20%     20%      15%     구매자의 요소로 부석할때 대부분이 구역의 환경을 인정하고 다음으로는 거리가     가깝고(즉 업무단위혹은 원거주구역과의 거리),합리적인 구조,건축재료,가격,지점     발전전망이다.             제5장 항목개발경영의 우세점과기회점분석 一、SWOT의 분석과대책   우세: 1、국가의 동북진흥정책 2、항목내의 강변환경,심양시와다리하나를 둔교통환경 3、포동개발의 이념및지명도는 많은 사람 이 숭배하고 신주·상해화원의 규모는 크고 표준상품으로 계속주택을 개발할 수 있고 투자로 아파트구매하는 이상적 인 항목이다.  4、소고층이 잘팔리고 항목이 좋으며 구매 자의 구두선전 5、항목은 시구정부및인민에게 전략성발전 을 인도하고 정부의 충분한 지지를 받 는다.  결점 1、시정시설의 건설이 떨어지고 2、산품영향력이 약하다 3、혼하남쪽에 자리잡고 경관이 아름답우 나 북쪽의 기후영향을 받아 혼하경관 의 우세를 약화한다     위험: 1、경품아파트는 전부 고층항목이고 대부 분이 강을 인접하고 있고 허판화원의 고층부분은 금년에 시작하며 우리의 항 목에 큰 위협을 준다.그리고 이런 개발 상은 지명회사이며 브랜드반응이 좋은 회사다.정면충돌을 피하기위해 건축완 공하기전에 빨리 판매해버리는것이 좋 다.하지만 불리한조건은 미리 판매하면 시장이 받아드리는것이 미확정하다. 2、혼하성시의 홍수방지공정이 아직 형성 되지 못했고 훵샹아파트의 물질량이 좋 치않은등 사람들에게 혼하포지구의 생 활용 물질량에 대해 의심하게하며 신주 실업이 심양에서의 브랜드반응이 신세 계,화신국제,완커보다 못하고 형태가 갖 춘산품과 고정적인 고객원이 없는 등 불리한원소로 심양시백성이 신구거주 조건에 인식하는 과정이 필요하다.이런 인식의 장애는 항목투자개발의 규모, 영략,판매율에 영향을 끼친다.  기회 1、토지가격의 평가절상 2、외부인원도 외국인,개인기업,민영기 업의 증가로 신속히 증가되며,수입 도 증가되고 있다. 3、항목구역의 위치도 심양중심과 강 을 두고 있기에 자연환경이 좋은데 다가 토지성본은 시중심보다 훨씬 싸다. 4、본항목은 교통정황이 좋으나 교통 선로는 이상적이 못된다.하지만 삔 하대로는 몇년내에 차가통하게된다 그때면 교통이 상당히 편리할것이 며 평가절상의 가능성은 매우 큰것 이다.     대책: 1 신주택개념의 확정 항목건설은 생태화로、지능화개념으로 체현되며 건설한 항목은 신세기의 현대화생활 지역으로 변한다. ②항목지점의 원건축물에 대해 장식개조를 통해 항목개발지의 품위와 등급도를 제고하 며 가격공간을 제고한다.투자한 비용은 항목개발의 토지출양금과부대시설비에서 절감 하여 보충한다. ③포동의 우세를 이용 포동의 브랜드우세를 이용하여 선정을 잘하고 지명도를 확보한다.구조의 설계、사용 공능、건축모양、환경、재료선택에 대해 정부의 유관부문과전업학원의 전문학자들의 여러번 론증을 거쳐 견해를 부탁하며 인정을 구하고 선전을 실시한다. ④성본을 공제한다.성본의 크고작음은 위험을 낮추는 최대요소며 항목개발과정에서 목표성본공제을 각부분에 분해하여 방안설정、경쟁입찰、판매등정밀하게 계획하여 사 전에 투자계획을 하여 최대한 선본을 낮추어 개발모험을 낮춘다. ⑤정부과의 관계를 밀접히 하고 혼하포촌과의 관계를 적극적으로 보호하고 이용한다. 심양정부의 포동에 대한 중시를 이용하여 신구기획을 긴밀히 파악하여 항목계획을 시 정부의 정책에 맞도록 제출한다. ⑥고시작점으로 기획하고 고수평으로 설계하며 고품질시공、고표준관리의 4개고이념, 신기술、신공예、신재료、신방법의 4개신표준으로 기업운영을 지도하며 합리한가격 거대한 풍가절상、우수한 구조설계를 산품시장진출의 전략으로 하는것은 포강원의 제 3차고층항목이 이겨내는 관건이다.   五、결론 이상 론설을 종합하면 이 항목은 일정한 위험은 있으나 전면적으로 분석을 거쳐 항목 은 가능성이 비교적 강하다고 할수있다.그의 뛰여난 지리환경은 무한한 상업기회를 마련하며 이런 자본은 투자가 적고 성본이 작으며 계속 개발할 잠재력이 있으므로 투 자할 가치가 있다.그러므로 우리는 본항목은 성공할수 있으며 기업으로 하여금 1、지역을 벗어난 투자경영의 성숙단계에 들어간다. 2、상당히 풍부한 투자보답을 가져올것이다. 3、심양에서 기업의 브랜드를 설립하며 지명도를 확대한다. 4、심양을 위해 신시기의 주택화의 신개념모범을 설립한다. 제6장 항목의 위치확정 경쟁이 심한 부동산시장에서 회사의 브랜드와이미지를 건립하려면 반듯이 장、단목표 를 고려해야 하며 브랜드전략을 실시하기위해 본항목의 위치결정시 구역의 교통환경 부대시설、문화등 각종요소를 고려해야한다. 一、시장목표 선정 신주상해화원-포강원(3기)는 혼하및오리하상무구역을 인접하고 주체목표대상은 심하 구,화평구주변지구의 중고층소비자와 심양시의 고수입,생활품질을 요구하는 고객을 결 정한다. 소비자 범위 결정 1、고등학교、과학연구원소의 고급직 인원 2、민영혹은 개인기업가 혹은 개인상인 3、행정기업사업단위의 주관간부 4、부근 주민구의 부분부유한 주민의 구매와2차로 집을 바꿈의 수요 5、심양 호적이며 외지에서 업무하는분 년령은 30~45세 구매목적의 비례의 순차로:주거용、주거및투자형、기타. 二、산품의 결정 항목주변의 환경과 부동산시장의 주사로 분석을 거쳐 항목을 중고급으로 결정,이것은 격렬하게 경쟁하는 시장정황및항목의 환경을 전제조건으로 하여 실시하는 현명한 결정이고 주요원인은: 1、상대적으로 항목의 위치는 시중심을 멀리하고있으며 성본이 낮다. 2、항목위치내의 고급부동산은 목전의 판매정황이 그다지 좋지않다. 3、개발구내에 이미 주거군체가 형성되였으며 각 기초시설과시정부대시설은 곳 따라 갈것이다. 4、건설하고자하는 삥하대로는 포강원3기구역내에 기타 부동산이 없는 우세를 갖고 있다. 제7장 항목개발건설견의 一、항목총체기획 1、항목개발의 주기가 길기에 기획설계중 현실과미래를 염두에 두어야하며 계속발전 의 전략을 충분히 보여주어야하고 총기획설계중 포강원부지을 몇개의 상대적인 독립 공능조로 분해하여 분기개발하도록하며 매조는 개발시의 시장정황에 따라 단독적으로 설계한다. 2、체기획중 본부지의 주변환경을 고려해야하며 건설후의 주변경관과단지내의 시각효 과을 더욱 주의해야 한다.환경설계를 돌출하는 종지로 화원중의 집과집중의 화원이란 두개수단으로 두개중심을 나타내고 경관을 집중하고 토지를 유효하게 이용하며 투자 잠재력발휘를 형성하고 21세기의 거주원의 특색을 나타낸다. 3、총체로 말하면 신주상해화원-포강원의 기획방안중 단체건축설계는 영활한 주조와 변화의 입체효과를 채용한다. 4、구역의 고객목표는 중고수입층이며 개인 자가용이 많고 기획상에서 미래의 신주 상해화원-포강원업주중 위치의 원인으로 대량적의 개인자가용이 증가하여 구역의 교통방면에서 사람과차의 충분한 분류를 해야하고 주차장을 고려해야한다. 5、 설계기획상 성시-구역-단지-한개조-가정의 각도로 종합적으로 내외부교통을 교려 해야하며 공공시설,행정관리,환경보호,기술경제의 요구,합리한 배열을 교려해야하고 성시의 각도로 단지의 건설를 볼때 주민에게 성시와완미하게 어울리는 거주환경을 건설한다. 二、주택건설의 설계 1、주택의 설계는 시대를 앞서야한다.면적뿐만 아니라 더 중요한것은 공능,질량방면에 서 앞서야하며 설계원으로 하여금 앞으로 10년내의 생활방식과수요의 변화를 교려하 여 설계해야 한다.만약 우리의 설계개발한 주택이 미래를 생각할수 있다면 우리의 주택은 주목을 받을 것이며 판매력이 가장 강하게 된다. 2、주택설계는 사람을 위주로하는 원칙을 충분히 체현해야하고 주민을 고려해야 하며 세부적인 처리에서 사람에대한 관심과존중을 체현하고 움직과정지를 가르고 깨끗과더 러움을 가른다.특별히 아동의 주거실에 대해 더많이 세부적으로 고려해야한다.사람들 이 말하다싶이 사람을 위주로 하는것은 아동을 위주로 하는것이다.매개 방실의 배치 는 내외로 구분하고 움직과정지로 구분,생리구분,공는구분등의 설계요구를 한다. 3、주택의 외관설계는 목전에 제일 유형하는 유럽풍격으로 하고 색체는 간단하고 깨 끗한것을 위주로하며 베란다、지붕、일부분의 벽등의 색체는 기타 색체로 하여 통일 중에서 변화가 있도록한다. 4、건축재료방면에서 새로운 재료,신산품을 사용할것을 견의하며,특히는 1차2차에서 사용한 인증을 받은 재료를 사용하고 통계한수자에 근거하면 이미건설한혹은 지금 건 설중인 부유생활시대 특징의 주택중,신재료,신산품,신기술의채용율은 외부재료가 60% 실내의 보온방수재료가90%,관선의 집중종합배치가40%이다. 5、다양한 구조설계,평면배치의 다양화,건축면적의 규모대소가 다양하고 구조설계의 다양화(평면,조합식,복식)등. 부대시설 주민이 아파트 구입결정에 한가지 중요한 원인은 교통정황에 영향을 주기 때문에 본 항목 거주하고 있는 구위의 교통상황은 일반을 감안하여 회사에서 공공버스회로를 구역까지 도달하게 건의하고(혹은 공공버스회로를 바꿔 우리 항목의 문앞을 거치게 한다)  또는 회사에서  미래의 물업관리회사를 위탁하여 입주인의 출퇴근과 어린이들이 학교왕복하는 교통도구를 해결하게 한다. 항목 주변이 하나의 세트로 조립하게 호응하에 인하여 단기내에 완벽해지게 하기 어렵고 회소 수요특점 및 기대는 집합체목표에 맞춘다. 이하 건의는 참고로 한다. 회소오락부를 건립하고 회원이 입회후 매년 년비만 납부하면 되고 회원의 자격에 의하여 각종 특혜를 즐길수 있다. 내부에는 헬스센터、열람실、오락실、바둑실、당구실등오락장소를지었다. 전문으로 멋내기좋아하는 주부와 성공주부의 양연휴한하기 위해 미용기구를 설립하였다.상무중심을선립하여비행기표、기차표、복사、팩스、타자、여행、국내외택배、세탁、바느질이나 수선등서비스하고 편리하고 빠르며 업주는 8%의 할인을 누릴수있다. 지금 이 시대는 숫자화정보시대에 진입하여 주택구역의 자능화는 발전의 필연적 추세가 된다. 시대와 잘 어울리기 위해 구역을 자능화생활 한국풍의 유행으로 인도하여 건축할 예정이고 유선TV 、전신、컴퓨터 3망을 한나선로로 합쳐 전부 지하케이블로 채용하고 전체구역을 24시간 실시 감시하고 제어하게 실행하며 멀티미디어서비스, 인터넷교육, 위성ＴＶ시스템등 다 방위의 인터넷 서비스를 제공한다.충분히 항목 고자능화 특징을 분명하게 나타내 보인다. 매호마다 독립한 물, 전기, 가스표를 설치하고 구역내에 주파수변환급수시스템 및 상수도정수시스템을 채용하고 사용자의 생활용수질량을 보정한다.(원구 전체 시스템공사를 협력한다.) 구역내 소형의 슈퍼、상점、은행、술집、우체국등 공공건설이 하나의 세트로 조립한 시설을 설치하고 사용자의 일상생활에 편리를 제공하고 충분히 현대화한 구역 생활을 체현을 나타낸다. 고층아파트내부구조 수량 및 설계의 위치를 정한 근거에 충분히 엘리베이트 이용율 우세를 발휘하고 불필요한 공동으로 출자한 원가를 낮추고 2부엘리베이트 할것을 건의하고 항목경관특징을 높이기 위해 단체북측에 경관엘리베이트를 증가 건축하면 가능한가. 四、환경기술설계 사람들의 생활수준이 제고하에 따라 “환경을 구입”하는 관념은 대부분의 주민이 받아들있고 경관우세도 매우 많은 구역의 한가지 구매력이 됐다. 눈앞 및 미래는 상당히 긴 한단계 시간내에 사람들은 아파트를 구입할때 실내배경 제외하고 질량 및 구역의 전체 계획등 구성요소외를 고찰하고 환경을 더욱더 중시하며 실제상도 이것으로 사람들이  사람 과 화목한 자연 통일을 탐구하는 것을 반응하고 도시의 소음,공해들로부터 멀리 떨어져 있고 싶다. 위에서 말한 원인과 항목 자신환경우세에 근거하여 우리회사는 본 토지의 전체 계획을 설계를 진행할때 토지의 주변환경을 고루 돌보일뿐만 아니라 또 구역내으 환경기술설계、특히 병하친수의 독유한 우세를 주의해야 한다. 예를 들면: A、환경과 결합한 층집, 환경과 결합한 생활, 결합한 내외환경을 주의해야 한다. 경품항목의 경관생명력 허위한 공통성을 분석하고 기왕 그렇게 된 이상 환경은 물의 주선에 인하여 돌출하고 그러면 물과 상관되는 고기、돌、나무의 배치는 곧 어느정도 체현한다. 매우많은 항목은   살은 고기를  임용하는 외에 또 돌우에 자연산중의 돌을 임용하고 나무다리、꽃방을 증가하여 사람들에게 진실한 감을 준다. 귀화나무、자두나무、복숭아나무、매화나무를 심어면 사람들에게 실실재재의 화향새어라는 감을 주고 산명수청이다.(전제 조건에 고려하여  자금 원가 투자상황에 참작하여  의논하고 결정한다.) B、시청사주계획부문과 협상하여 강변부두、원구와 대바와 연결되어 통하는 구름다리를 한개 건설하면 포강원에 입주한 업주들에게 물을 볼수있거니와 또 진실로 친수할수 있다. 게다가 혼하의 물을 구역에 임용하여 구역을 희소한 순환물경관으로 세우고 구역을 민첩한 기운을 충만하게한다 (게다가 새롭고 독특한 매점을 증가하고 그리고 사주유람광관지를 시청부문와 공동으로 개최하고 수로를 증가하여 취득하는것 이고 개발 원가를 낮추고 상인으로 상인을 관리한다.) C、층집간의 경관을 충분히 상해식 수계특점으로 분명하게 나타내 보이고 물환경 개발에 대해 우리 항목은 매집마다 물、경을 보이게 강조하고시의 문화 전통특색을 발굴하고 문화와 경관을 한덩어리로 용합한다. 하나의 세트로 조립하고 상업과 오락다원화 결합을 강조한다. 수경을 독특하게 하는 동시에 도시경관 생태건설에 일정한 공헌을 하였고 진일보하여 도시의 지상표지성 건축을 제조한다. 수경주택을 개발하려면 기술、계획등 방면에서 그의 전업화를 강조한다. 국외에서의 발전추세를 보면 인공의 힘을 적게 빌리고 우리의 수경주택을 진정한 한개 생태환경으로 창조한다. 현재 우리 국가는 물펌프、전력을 빌려는 현황이 비교적 많고 외국에도 자연에너지원을 많이 이용하고 예컨데 태양에너지 혹은 수천연자원등 종합이용을 한다. 五、아파트내부구조설계 계획설계는 도선의식을 가지고 있어야 하고 사람을 근거로 기초환경으로 행하고 가뜬하고 흐뭇한 휴한헬스장소、녹화구조、층집간의 안배 및 摒弃商住混用片面 투자복수를 추구한다. 사용자의 생활품성을 중시하고 모두 고상주택의 특수형을 보증한다. 아파트내부구조작용배치: 집형조합을 윤활하게 건의하고 풍부한 공간시문의 구성와 사소한 부분을 처리하는데 강한 가소성을 가지고 있고 두개 구역을 움직이고 객실、식당、주방을 나누거나 합쳐 한개 막힘이 없는 협합공간을 구성하고 나누고 뜯는데  문、창문、평지 시문의 구성이 합리하고 뚫는데 량호한 통풍이 감소하고  큰 객실、넓고 환한 주침실은 빛이 충분하고 집에 대해 분위기가 온화하고 조용하며 또 단조롭지 않다. 특히 북면 혼하 경관에 대하고 “쌍면수”로 이루도록 건의하고 即北立面、북창도 아주 정교하게 만들었고 남면과 같은 상해식 풍격이 나타나고 同中存异． 아파트내부구조분류배치: 고층사는 거주하는 구위 및 주변 총체환경에 근거하여 고객의 목표결합에 위치를 정하고 아파트내부구조건의 형식은 평면아파트내부구조과 입체아파트내부구조과 함께 조합하고 10층이하를 2방2홀1화장실 위주로 하는 소아파트내부구조으로 하는 건의이고 혹은 네칸방:11~23층은 세칸방, 두개거실, 화장실하나를 위주로 중대형:24~25층은 복식 구조.경관이 제일좋은 지점에 가격이 제일높은형으로 설계하고 위치가 제일 나뿐지점 에 가격이 제일 낮은형으로 설계.(구체설계형태는 설단계위와 협상한다) 3、구조면적결정 불완전한 통계에 의하면 2003년도 년말까지 100평이하의 아파트의 비움율은 8.7%,100~120평은 16%,121~150평은 35.7%,151평이상은 39.6%을 차지한다.120평이상 의 대구조의 비움율은 67.8%이며 공급량이 수요보다 많다.부근의 아파트를 보면 대부 분의 중소형 아파트는 금방 팔리고 만다.현재의 가정은 절반이상이 연애인혹은 한가정 의 세식구이며 100평좌우의 두칸방은 충분히 보통사람들의 생활수요를 만족시킬수 있다. 4、건축장식도 동시에 따라주어야 한다. 한개의 완정한 주택산품은 장식이 끝난 상태이다.이차 장식을 한 분은 체험이 있을 것이다.장식은 힘이들고 신경을 쓰게하며 재료,가격의 함정에 빠지지않도록 주의 해 야하며 돈을 쓰고 경험을 얻을수도 있다.특히는 장식대열의 A/S없는 한개의 매매로서 시공이 차하고 거칠은 장식이 보통이다.높은 장식비를 얻기위해 주인으로 하여금 장 식을 크게하여 구조를 파괴하고 하중벽을 철거하고 관선을 수정하며 물과전기의 부하 를 크게하여 주택의 안전에 막대한 폐해를 가져오게 한다.만약 신용이 좋고 실력이 강한 부동산개발상의 장식이 완료된 아파트를 구매하면 많은 좋은점이 있다.(1)질량을 보증하고 안전성이 높다.수리보증기는 질량보증서에 명백히 발켜있으며 개발상의 장식은 통일적인 장식시공도면이 있어 앞으로 관리와수리에 편리하다.(2)입주환경이 좋다.아파트구매는 선후가 있기에 개인별로의 장식으로 잡음과쓰레기의 문제와 에레베타에 사람과물건을 동시에 태우며 먼지가 나는 현상을 피면할수있다.(3)공용시 설과공용부대시설를 보호하고 정상적사용으로 사용수명이 길어 입주자의 수리비용을 절감할수 있다.모 고층아파트는 반제품에다 관리상 차하므로 반년이 않되여 에레베타, 복도등은 상처가나고 고객용 에레베타는 화물용으로 변하고 손실정도는 관리회사로 하여금 대책이 없으면 입주자도 원망하는 것 밖에 없다.(4)장식과주택을 동시에 대출 할수 있다.장식비용은 가정 아파트구매의 큰 비용으로서 아파트구매와 동시에 대출을 할수있으면 돈을 제일 필요한곳에 사용할수 있다. 5、고부가가치의 고층 아파트는 아파트관리가 잘 되어있다. “3 분 건설 7분 관리”라는 속담이 있다. 한개의 정성껏 설계, 시공한 고급주택 아파트가 세심한 관리와 보살핌이 따르지 못하면, 몇년 가지 못해 볼품없이 변할 것이다. 좋은 말도 금은 안장을 받쳐야 한는 것과 같이 물업관리의 전기에 시작 및 동시기 협조는 일후 물업이 양호한 관리를 획득하는 근본 기초이다. 이는 국외 및 홍콩의 개발상이 매우 타당하게 잘해나가고 있다. 전문 개발상이 시공항목을 설계할 때 단지의 공간, 손님회견실, 휴한건신장소, 관리회사 반공실, 설비저장실을 미리 고려해서 예비공간을 남겨 놓는다; 업주, 거주자를 핵심으로하여 상관 설계가 장래의 사용정황에 부합되여 자원 양비와 관리회사가 어떻게 해야할 지 모를 난처할 입장이 피면되겠금 한다. 세심한 사람은 불동등한 물업관리 수평에 따라 전혀 다른 효과가 발생된다는 것을 발견하였을 것이다. 관리가 완선한 물업관리는 거주자로 하여금 안전감과 편안감을 줄 뿐만 아니라 질서 정연한 관리는 더욱 더 거주자와 업주에게 관리비와 공공수리비을 절약하여주는 한편 아파트의 가치 보장과 가치 상승의 역할을 한다. 반면 아파트가 선천적으로 관리가 완선되지 않으면 업주의 생활품질에 영향을 줄 뿐만 아니라 더욱이 자신이 필생 저축으로 구매한 물업이 앞당겨 가치가 떨어지게 되며, 락성시 우뚝하고, 3. 5년후면 노후되어 물업 형상이 일락천장되며, 대가가 엄중하다. 6. 아파트 내부구조 종합 설정: 기획 설계는 시대를 앞서가는 의식이 구비되여야하며, 사람을 기본으로 가뿐하고 간편한 즐거운 휴한건신장소, 녹화 배치, 아파트간의 거리 배치 및 주상복합까지 합쳐 투자 회수를 편면 추구한다. 사용자의 생활 품질을 중시하는 것은 고상주택의 특수성을 보증하는 것이다. 양호한 경관 공간은 고층 건축 시야가 넓혀지며, 높은 곳에서 만여집의 등불을 바라보는 도취감에 처해  있을 것이고; 외관은 웅장하고 아름다움으로써 현대 도시 기세를 돌출하였다. 이점에서 말하면 형상과 신분의 상징이다; 고층건축은 높이에서 우세를 차지하며, 해빗이 가리워질 염려가 없고, 소음이 적으며, 지면 교통오염을 피면하고 더욱 많은 자연 빛을 향수하고, 세균, 벌레가 쉽게 접근하지 못한다. 근거리 인간 관계 전파 교류로 부터 교통이 편리하고, 주변환경, 인문 경관 기분까지 복잡한 도시에 있지만 시끄러움을 느끼지 않게 한다. 생활 설계가 현대화에 따라 사람들의 시대를 따르는 선택은 점차 경관선택으로 대체되여 버린다. 왜냐하면, 사람들은 이제는 자연계의 기후를 의뢰하여 조절하는 것이 아니라, 집에 앉아서 호광산색한 단지내의 물경을 향수하는 것은 얼마나 아름다운 일인가. 위의 목표 고객대상을 분류하여, 아래 의견을 참고하기를 건의한다: 고층건축의 특수한 구조, 기술, 안전규범등 방면의 영향을 받아 고층 주택은 사람의 거주 수요 방면에 대한 관심은 원원히 모자라며 주로 아래와 같이 표현된다: 1. 매개층의 객실수가 비교적 많다. 2. 대청이 정방형을 실현할 수 없어 사용율이 높지 못하다. 3. 남북, 동서 통함을 실현할 수 없어 해빛이 들어오지 못하고, 통풍효과가 좋지 못하다. 4. 매 집의 경관은 제한을 받아, “한곳에만 독처” 하고 혼자 일경을 흠상할 수 밖에 없다 5. 각종 비용이 비교적 높고, 공용면적이 비교적 크고, 엘레베이트 질이 보장 않된다. “주인 생활 시스템” 만들어 설계이념, 현재 다원화, 개방화, 겸용화가 더욱더 강렬하고, 중산ㅖ급 소비군이 생활에 대한 사밀성에 대한 요구가 더욱더 엄격하고, 편안감에 대한 이해가 더욱더 합리하여지고, 사적인 비밀에 대한 보호와 보살핌이 더욱 많이 수요된다. 이런 사회의 수요하에 주인이 생활 시스템중의 독립성 제고 요구가 점차 높아지며, 서재에서 책을 보고, 반공 혹은 휴식시 대청 혹은 객실에서의 지장을 피면하는 추세가 증강된다. 복식, 복층에서 반복층의 구조까지 이미 비교적 보편적이다. 중산 계급이 요구하는 초고 공간의 생활수요와 생활 품위에 적응하기 위해, 고층설계를 초공간 실내 구조로 설계할 것을 건의하며, 즉 3미터에서 3미터 이상의 층 높이로 설계하여 공간의 자유도를 가강하고, 상품의 판매 경쟁을 증가한다. 아파트 내부구조 설계중, 객실 수를 증가하고, 주방과 객실을 이미 분리 되여 있다. 객실의 공능이 부동하고 또한 회객실과 휴식실이 상대적으로 독립적으로 분포됨을 건의하여 이로하여 항목의 설계가 정밀성을 체현하게끔 한다. 팔리지 않을 아파트 내부구조가 나타날 것을 방지하기 위해 대내부구조를 하나 크고 하나 작은 “이세대 주택”으로 갈아 놓을 수있다. 예를 들어 180㎡의 3개실을 110㎡의 3개실에 70㎡의 2개실로 갈라 놓을 수 있다. 이로하여 한집 몇세대 사람이 호상 보살필 수도 있고 또한 서로의 전통 생활 습관을 갑섭하지 않을 수있다. 중산계급 생활 수요에 대하여, 고층 아파트 호실의 사용공능을 완선하기 위해, 독립 저장실과 보모실을 증가 설계할 것을 건의한다. 아파트 판매처에서 먼저 1동 18층 건물을 추천하며, 약 100세트 단원, 아파트 구조는 18㎡-120㎡의 한개방 혹은 3개방인 단원이며, 주요 아파트 구조는 66㎡-76㎡인 두개방인 단원이며, 그 동서 단원의 10여층 이상은 혼하강 경치를 볼수 있다. 제일 윗층은 관경 식당으로 건설할 수 있으며, 혹은 천문관 평대로하여 팔이지 않을 위험을 없애며, 이 건의는 33층의 고층에 더욱 잘 어울릴 것이며 상세 규칙은 다시 분석하면 된다. 6. 서비스 신의도 제고 요해에 의하면, 항목의 거래 성사 고객중 40%이상은 업주간이 호상 소개한 것이다. 이는 고객이 이미 신주브랜드에 대해 일정한 신의도가 형성됨을 설명하였다. 하여 시장을 개척하고 및 고객을 공고하기 위해, 회사에서 완선한 《고객서비스 관리제도》를 제정할 것을 건의하며, 이 제도는 회사 각 부문이 성신 서비스 체계 중에 단합되게 하며, 또한 “수문책임제도”, “전원서비스제도”서비스 시설을 확정하게 되었다 그중 “수문책임제도”규정은 고객이 어떤 형식으로 고소하여도 제1위 고소인원을 반드시 접수 처리하여야 하며 또 추적하여 결과를 처리하여야 한다. “전원서비스제도”는 매개 부문, 매 직책마다 성신 서비스의 사상을 실제 작업의 매개 절차에 올려 놓아야 한다. 개념 투기, 상품 투기, 이념 투기, 서비스 투기하여야 한다. 개념의 표면화에 있어서, 상품의 동질화, 이념 허풍화가 도달할 시기 우리는 응당 조용히 마음을 가라 앉혀 서비스를 찬찬히 잘 해나아가야 한다. 서비스 경쟁은 시장이 일정한 정도에 발전한 후 발생한 필연적 결과이기에 사람들은 점차적으로 가격은 장악할 수 있지만 시장은 장악 할 수 없다는 것을 인식될 것이다; 경쟁은 미리 알 수가 없지만 브랜드는 보험이 있는 것이다. 7. 가격 요해하지 않는 상황에서 회사 고층 기획에 인하여 협조 불당으로 모집에 불리한 계획설계을 초래하고 게다가 시간이 긴급해 그러니까 고층가격건의는 주요 주변 경품아파트시장분석에 대한다. 그러기에 우리 항목고층시장동기를 추단할수 있다. (부분 경품아파트고층은 계획설계 단계, 구체적 가격, 아파트내부구조정보결함한 곳에 있다). 이상 각방면의 분석과 <경품아파트정보표>를 근거로 삼고 추단할수 있다.   A、경품아파트 견적서: (원/㎡)   아파트 명칭 다수층 작은고층、고층 별장 판매망    신세계화원 -호경화정  3800-5400(고급장정 4400-600) 층차의50-300, 경관차의 50, 평균가격 4200 8500     가일-이려야트완  3800-5000 4900부터     래미안국제  4400-6000(고급장정)  미정    SR신청  4000,7000(고급장정) 없음 없음    윤성시대  3380-3880 없음 5800-7000    은기-은하원 4888-6888 층차의 100 미정      성화원  4600-7000      하판신성 3900-4800 (고급정장) 미정 없음     좌안혜경 22976-3866 미정      재수일방 2380-2930 미정  미정    방실-사나가원  2930-3288,층차의:100 없음 4500-4800    태 없음 5888-8888 없음 1800    애트국제아파트  4380-5760      은기-지왕국제화원 2기  4530-6750 없음 평균가격8200    성건-동의화원 3500-4700 3800-5000 없음   B、정가영향의 원인분석: 발전의 눈빛으로 심양각구위를 특별 취급을 하고 포강원빈하위치、금랑연변등 종합원인으로 독일무이하다. 판매현황에 따라 큰홍보를 하지 않는 상황에서 아파트 구입하는분은 아직도 포강원에 대해 높은 인과도를 가지고 있고  아주 높은 보직성과 평가절상으로 적당하게 판매 평균가격을 높일수 있다. 포동의 배경으로 하여금 신주실업공사는 심양백성의 마음속에 아주 좋은 명성과 명예를 갖추고 있다. 혼남신구발전의 경향과 포강원주변의 경쟁상대는 고층 아파트가격이 평균4800원이상 입니다. 심하、화평두구의아파트가격은 동북진흥、금랑이주、도시개조등유익한 정보으로 더욱 내려가지 않고 오르기만 한다. C、위치를 정한 가격 주변동류물업가격및판매상황분석항목에대해 근거하여 본항목의 건축원가、경쟁상대와시장수요등의 방면상황에 대해 결합하여 고층항목가격에대해 아래와 같은 위치를 정하였다. 신중한 건의: 포강원 (2기) 고층에 대해 가격구간: 4388-6288원/㎡, 평균가격 4600원/㎡로 정합니다. 차고판매가격: 10-15만원/개. 종사한 이상 최적화한 건의는 단지 획책및시장각도에서 한가지 맥락이기에 최종 설계인원이 전체원칙을 장악한 전결조건 아래에서 더 많은것을 돌파할수 있다. 제8장 항목 개발경영책략 및 투자추산 본 보고 전6장의 논술과 분석에 근거하여 중점적으로 본장 신주·상해화원-포강원(3기)항목의 개발 경영책략을 토론하며 항목의 투자진행을 추산하고  공사실행진도에 대해 배치을 하고 또한 상응항목의 융자계획과 투자계획을 제정한다. 항목개발경영책략 개발회사의 실제상황에 근거하여 본 항목은“전체기획、분기실시、자주개발、력창경품” 다양의 개발경영책략을 채용한다. 1、 항목전체기획. 이는 대면적、대규모부동산개발의 한가지 현저한 특점이고 신주·상해화원은 100만여평의 토지를 차지하고 신주·상해화원-포강원(2기)는 5만여평의 토지를 차지하였다. 그래서 기필코 포강원(3기)의 토지를 신주·상해화원항목기획 풍격으로 포함하여야 한다. 2、 분기실시. 신주·상해화원항목개발 총 건축면적은 180여만㎡에 달하고총 투자는 60억(인민폐)좌우로 예기하고 있다. 이러한 대규모의 투자는 단번에 개발자금을 융자하기 어렵다. 동시에 부동산시장의 변환무책이 위험이 클수 있다는것을 결정한다. 그래서 회사 실시분기개발에 유리한 근거는 시장수요변화에 즉시 물업작용을 조정하고 다시 위치를 정하며 위험을 계획적으로 회피한다. 그러나 신주·상해화원-포강원(2기)는  신주·상해화원 총항목개발의 결정적순간이므로 항목후기발전에 대해 직관적 중용한 영향을 가지고 있기에 신중하게 대처하여야 한다. 포간원(2기)고층항목토지의 현상분석에 대해 근거하여 항목은  토지와 서부분에 의해서 건의을 돌파한다. 그의 근거는: 북면토지을 지금 건축하고있는 병하대로 , 교통조건을 어느정도 개선하면 홍보에도 많은 구매력을 갖고 있다. 기획방면에서 고려하여 이 구역은 상대적인 독립성을 가지고 있고 이것을 한개 독립 구성항목으로 취급할수 있다.   경관효과에서 고려하여 림근 가일·이려야트완별장항목의 구역을 서부분에 의해서 고급항목지위를 이용하여 호응하고 그 위에 게다가 뛰여나게 아름다운 림하풍경이 우세이고 부동산황목은 일반적으로 좋은 구위항목을 마지막 단계에 두고  실시한다. 3、 신주회사는 개발을 자주한다. 이것은 항목회사의 자금우세와 그 자체의 특점에 근거하여 선택을 했다. 1、 부동산은 자금이 밀집성직업에 접하고 항목회사는 기타회사가 전혀 갖추고 있지 못한 풍부한 자금실력에 의하여  자주개발을 진행한다. 2、 항목회사은 토지구입에 필요한 원가가 작다(시중심에 비교적 예기와 특혜의 정책). 3、 항목토지 거주하고 있는바 특유한 구위우세 및 시장전망(전문소개와 같다). 4、 신주회사 자주개발에 통하여 회사는 항목의 상표를 신속적으로 의탁하여 기업이미지를 진급시키고 회사가 심양부동산업계의 영향을 확대하고 이후의 항목개발에 위해 양호한 기초를 닦다. 4、 력창경품. 이것은 항목의 구역내에서 비교적 적은 선결조건의 상표항목에 의해 결정을 내고 동시에 신주·상해화원-포가원 상표의 도움을 빌어야 신주회사가 신속히 심양시 부동산업계에서 지명도가 진급시킬수 있다. 5、 우선 환경, 나중에 건물이고 포강원1기 소고층부분을 이용해 이미 현방, 전면 선전공식을 발동한다. 항목제일기 예매의 전에 건의하고 우선 포강원1기소고층부분의 환경과 조립용 이미지공사 및 입주전의 각항 준비작업을 해 놓아야 한다. 이것된 이상 회사의 실력을 분명하게 나나내 보이고 또 이러한 구체적인공사의 도움을 빌어서 아파트를 구매하는분이 본 항목2기고층부분에도 신심을 갖추고 있다. 제9장 항목개발경영상황분석 본 장은 신주·상해화원-포강원(2기)고층부분항목 판매부기계획에 대해 배치을 하고 항목개발경영 수입、원가、이윤、투자이윤을 추산하고 항목자금현금유동、재정지금의 가치、재정내부수익율에 계산을 한다. 신주·상해화원-포강원(2기)항목중 고층주택 및 차고등 공건항목을 포함하고 그중 앞자는 판매형식을 채용하고 공건항목은 판매혹은 임대하거나  자체로 경영등 다양한 형식을 채용한다. 간편한 측량 추산하기 위해 본 보고는 항목경영에서 배치할때 모든 공건항목은 판매방법으로 고려한다. 공건항목중 부분은 비경영성물업이고 예를 들면 물업관리사무실、변전소, 부분은 수익이 적은 물업이고 일정한 경영비용을 투자하여야 하고 유치원、소학교와 같다. 그러므로 공건항목의 경영수익은 거의 차고의 판매수입목이고 기타 항목은 본 보고중에서 고려하지 않았다. 1、 항목판매계획 본 보고의 항목경영책략、실시 진도 배치、본 물업공급과 수요 현황 조사에 근거하여 및 본 물업설계수준, 신주·상해화원-포강원(2기)항목 판매계획표를 확정한다. 2、 항목판매수입추산 전문 확정된 항목판매가격 위치와 위에서 말한 물업판매의 예기계획에 근거하여 이 항목의 판매 수입을 측량 추산한다.