[공부하기 #2] 동호인 전원주택과 단지개발 -세부체크사항

[문팀장]

1. 개요

동호인 주택 구성원은 20인 미만이어야 한다. 20인 이상이면 조합주택으로 간주되어 동호인 주택에서 제외되기 때문이다. 동호인 주택은 보통 적게는 3명, 많게는 10명 이상이 되어도 상관없다. 단, 의견 조율이나 진행의 효율성, 토지의 크기,

관련법 등을 고려할 때 10-15 명이 가장 적합한 것으로 생각된다. 동호인 주택을 원할하게 진행하려면 우선 대표자를 뽑아야 한다. 대표자는 대외적인 업무를 책임지고 뛸 수 있는 사람이어야 한다. 만약 이것이 힘들면 동호인 주택 전문 업체에 의뢰하는 것이 좋다.

동호인 주택은 자연과 함께 살아가는 사람들이 외롭지 않고 서로 의지할 수 있는 좋은 방식이다. 뿐만 아니라 정서적, 경제적인면에서도 큰 도움이 되는 방법이어서 많은 전원생활 희망자들이 선택하는 방식이다. 하지만 집이 완성되어 이웃 사촌으로 살기까지는 많은 결정 문제가 있는데 이런 문제들을 한 뜻으로 도출해 내기가 그렇게 쉽지 않다. 그렇기 때문에 구성원 전원이 어느 정도 식견이 갖춰져 있어야 진행이 순조롭다. 그러기 위해선 첫째 동호인 주택 건축 기본 과정을 어느 정도 알고 있는 것이 큰 도움이 된다.

이런 기본 식견을 통해 세미나를 갖는 등 기본 조율만 잘 잡아 놓으면 큰 문제는 없다.

이러한 과정은 동호인 주택이 가즌 큰 장점에 비하면 매우 효율적인 방식이다. 동호인 주택이란 이른바 동호인들의 의견을 수렴하여  부지를 선정하게 되며 또 장기적으로 계획할 수 있기에 자금 확보에 대한 시간적 부담을 줄이게 된다는 이점도 있다. 동호인 방식의 전원주택은 집단적이면서도 동호인 개기인의 능력과 자금에 따라 전원주택을 건축할 수 있기에 일반적인 전원주택에  비해 비용을 상당하게 줄일 수 있다. 예컨대, 자재를 일괄 공동 구매하고 지하수 개발이나 전기공사 등에서 공동 작업을 하기 때문에  개별적으로 전원주택을 짓는 경우보다 비용이 줄어드는 것이다. 또한 주택개발업자의 전원주택 단지와 비교할 때도 골프연습장이나 수영장 같은 그리 필요치 않은 부대시설은 동호인들의 능력에 맞춰 차후로 미룰 수 있고 분양 완료 때까지 들어가는 개발업자의 현장 유지비 같은 비용도 줄일 수 있으므로 일반 단지형 전원주택에 비해 약 30% 전후 정도까지 싸게 지을 수 있다. 

단, 전문 컨설팅회사의 도움을 받지 않고 동호인들이 직접 시행할 경우 공사 진행이나 각종 법규를 몰라 진행에 상당한 차질을 빚을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

2. 동호인 모집

부지를 선정한 후에 동호인을 구성하는 방법

        장점 : 전체 소요시간이 단축되며 경비가 절감된다. 동호인 모집시 그 목적의 명료성 때문에 모집이 유리하다.

        단점 : 부지 구입비 마련이 문제가 될 수 있고, 동호인 모집 기간이 장기화될 경우 인허가 문제가 유동적이며

                 소요자금 확보가 용의하지 않을 수 있다.

동호인 구성 후 부지를 선정하는 방법

        장점 : 전체 의견을 수렴하여 부지를 선정할 수 있고 장기간에 소요 자금을 미리 예측할 수 있으며 장기간에

                 나누어 지불하기 때문에 일시적인 자금 부담이 적다.

        단점 : 동호인 각자의 취향과 개성 때문에 부지 선정에 많은 시간이 소요될 뿐 아니라 변화되는 부지 가격의 부담

                 및 인허가상의 문제가 발생할 소지가 있다. 인허가 사항, 오폐수 정화시설 문제, 진입로 개설 문제 등에서

                 민원이 발생할 소지가 있다.

3. 입지 선정

자연적 조건

      지형 : 뒤로 산이 둘러처져 있고, 앞에는 개울이 흐르며 차가 다닐 수 있는 도로(폭 4m 이상)에 닿으며

                양지 바르게 남쪽을 보고 있는  땅이라야 한다 는 것이 최선의 입지 조건으로 꼽힌다.

                조그만 다리를 건너야 하는 경우 차량이 교량을 충분히 건널 수 있어야 한다.

      지대 : 저지대의 경우 장마나 홍수의 피해가 우려된다. 경사가 심한 경우 토사 유출이나 사태의 위험도 있다.

      지반의 상태 : 매립지는 건축 후 지반 침하로 건물의 균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다.

                 그리고  지질이 서로 달리 만나는 곳은 좋지 않다.

      행정적 조건

      공공시설 : 행정시설 소재지와 거리가 가능한 가까운 것이 행정 서비스의 측면에서 여러가지 도움이 될 수 있다.

      방범 보안의 문제 : 원주민과 우호적인 관계는 전원생활에 있어서 필수 조건이다. 지나치게 이웃 농가와 떨어져

                 있을 경우 방범에도 문제가 있으며 일상생활에서 어려움이 따를 수도 있다.

     사회적 조건

     교통 문제 : 도시로 출퇴근해야 하는 경우는 도로망의 여건을 먼저 생각해야 한다. 그리고 기차나 전철과 연결되어

                 있거나 대중교통 수단이 이용 가능한 지역을 선택한다. 현지 정착의 경우는 교통 여건보다 주변 환경을

                 우선한다. 인근 도시의 교육, 문화, 의료시설 및 관할 지역의 관공서, 시장 등을 이용할 수 있는 정도의

                 교통 여건을 갖춘 상태라면 OK!

      교육 문제 : 자녀의 교육 문제가 전원생활에 있어 가장 중요한 관심사이며 때로는 전원 생활의 욕구를 실행하지

                 못하는 큰 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지 상황이나 교육 환경이 중요한 조건이 되다.

      의료 보건 시설 : 인근에 축사나 공장, 분묘 등의 혐오 시설이나 위험시설 등이 없어야 함은 당연하며 준농림

                 개발시의 경우 훗일 개발에 대한 부가가치를 저해하는 요인으로 작용하는 부분을 사전에 배제해야 한다.

      인문적 조건

      주민성향 : 지역 주민과의 융화는 전원생활에 있어 매우 중요하다. 이들의 성향을 파악하여 원만한 관계를

                 이끌어내는 노력이  절대적으로 필요하다. 

      주변 개발 계획 : 장래에 발생될 제반 문제를 염두에 두고 주거지로서의 미래 가치와 투자 가치의 측면을 고려해야

                 할 것이다.

4. 인허가에 대한 사전 점검

공법상의 문제 : 전원주택 허가를 받기 용이한 준농림, 자연녹지 등을 주로 대상으로 물색하여야 한다.

                       농지의 경우 1000 m² 미만만 허가를 해주기 때문에 2인 이상 동호인 전원주택의 경우 주의해야 한다.

사법상의 문제 : 근저당, 압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승락서 첨부 및 준공후 등기 이전의

                       제한 사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 하여야 한다.

도로 : 집단 전원주택의 경우 도로관계는 인허가상의 필수요건이므로 반드시 확보하여야 하며 이 경우

                       소유권에 대한 것도 명확하게  하여야 할 필요가 있다. 이는 인허가 신청시 도로 사용 승낙은 하고

                       준공전에 이의 제기 하면 준공에 차질을 빚을 수 있다.

상하수도 : 상수도는 대부분 지하수를 개발하여 식수로 대용하기 때문에 반드시 수질 검사를 필한 지하수를

                       개발하여야 하며 오염되지 않게 주의해야 한다

5. 부지 계약

계약은 반드시 서류상의 부동산 소유자 또는 소유자가 불가피하게 대리인에게 위임시는 법적 서류를 갖춘 위임자와 해야 하며 계약 전 등기부등본 등을 확인하여 계약상 문제를 사전에 제거한다. 계약기간은 동호인 전원주택의 완공이나 준공에 맞추어 계약하여 인허가 신청시 준공시 등을 명확히 기재하여토지 대금을 분할지불하는 것이 좋으나조합의적립금이 여유가있다면 인.허가 및 법적 문제가 없으며도 시세보다 싼 물건을 찾을 수 있다.

6. 허가 신청

허가 신청은 동호인 대표를 수 허가자로 선정하고 나머지 동호인들은 일괄 신청인으로 신청해야 한다. 동호인 각자의 위치 선정은 추첨 방식이 공정하며, 허가상의 평수대로 비용은 정산하여야 한다.

          임야 : 해당 시,군,구의 민원실에 신청하면 되며 처리 기간은 25일이다.

          농지 : 해당 사무소

     허가 구비 서류

           -전용 면적을 기재한 사업 계획서(사업 계획 개요서)

           -전용면적, 사업 시행자, 사업 시행 기간(착공시기, 준공 예정 시기), 시설물 배치도, 자금 소요액 및 조달 방법,  농지의 경우 전용

             비용의 납부 방법 등을 추가 기재, 시설물 관리 운영 계획, 시설물의 환경 오염 정도

           -전용대상 토지의 소유권 입증 서류 또는 사용 승낙서

           -피해 방지 계획도

           -구적도: 전용면적이나 산림의 경우 훼손 면적도

           -토지지용 계획도: 주차장, 주택부지, 조경

           -토지현황도: 실제 지적과 다른 경우가 많음

           -공사 계획도 평면도: 우수, 오수, 상수, 진입로 등 표시

           -토지대장, 지적도, 임야도, 국토이용계획

7. 허가증 수령 및 납부금 납부 방법

  인허가증 수령시 대체조성비, 대체농지 조성비, 채권, 전용 부담금 등을 납부하고 허가증은 민원실에서 수령한다.

        허가증 수령시에 납부하는 납부 금액

           -대체 조림비: 임야 평방미터당 1,270 원

           -대체 농지 조성비: 논의 경우 평방미터당 13,900 -21,900원

                                       밭은 12,500 원,기타농지평방미터당10,300원

           -산림 형질 변경비: 평방미터당 2,798 원

           -원상 복구 예치금: 평방미터당 2,866 원

           -전용 부담금: 해당 전용 토지 공시 지가의 20% (2002년준조세페지)

       허가증 수령 후 취소 사유

           -허가 목저이나 조건을 위반하거나 허가 또는 신고 없이 계획이나 규모를 변경할 때

           -각종 납부금을 미납할 경우: 사업 중 발생하는 지방세 미납의 경우에 도시업과 연계해서 사업 준공이나

             각종 허가 행위를 제한하는 경우가 많음

           -정당한 사유없이 공사를 착수하지 않거나 중단하는 경우.

           -농지는 허가후 2년 이내에 착수하지 않거나 착수 후 6개월 이상 공사가 중단된 경우

       용도 변경: 당초 전용 목적에 위배되거나 다르게 사용할 경우

       건축 공사 미신고 및 미착수: 해당 면사무소에 신고 후 착공하여야 함

8. 토목공사

토목공사는 동호인들이 직접 시공하는 방법과 토목 전문회사에 의뢰하여 시공하는 방법이 있다. 동호인중 토목공사에 관여하거나 이 분야에 조예가 깊은 사람을 선정하여 [표토제지 → 부지정리 → 석축공사 → 지층매설공사(전기, 전화, 상하수도, 오폐수  정화시설 등) → 포장공사]등 각 공정별로 직접 장비를 임대하거나 사람을 고용해서 시공할 수 있기에 의뢰하는 것보다 많은 비용을 줄일 수 있다.

         토목공사 체크 포인트

           -지하수 허가

           -측량: 경계 측량, 지적 분할 측량

           -비산먼지 발생 신고

           -임야의 경우 벌목할 때 경계 측량 후 허가 면적 확인 후 벌목

           -절토, 성토 및 부지 정리시 지반의 상태 점검

           -상하수도 관로 매설

           -통신 관로 매설

           -도로 포장

           -오수 정화 시설 설치

         
          지하수 개발하는 법

             지하수란 무엇인가: 흔히 지하수는 공업, 농업, 일반용수(온천수, 약수) 를 포함한 용어이다. 1993년 제정된

             지하수법 제 2조에 의하면 지하수는 "저하의 지층이나 암석 사이의 빈틈을 채우고 있는 물" 이라고 정의되어

             있다. 1995년 제정된 먹는 물 관리법

             제 3조에서 먹는 샘물이란 "암반 대수증 내의 지후수 용천수 등 수질의 안전성을 계속 유지할 수 있는 자연

             상태의 깨끗한 물을 물리적 처리를 통하여 먹는데 적합하도록 제조한 샘물"로 정의한다.

             지하수는 대부분 빗물이 땅속으로 스며들어 생성된 것이다. 이렇게 땅속에 스며드는 과정은 간단한 것

             같지만 아직 이 현상을 정확하게 표현할 수 있는 수학적 방정식은 없다.

             자연상태에서의 물은 일년에 수십센티미터에서 수십미터까지 다양한 속도를 가지고 이동한다.

             그리고 땅속에 머무르는 물의 시간 즉, 지하수의 연령은 며칠에서부터 몇 년에 이른다.

             이렇게 땅속에서 물이 땅의 일부 성분을 받아들이는 과정에서 땅의 성분과 구조를 변화시키기도 한다.

             그 결과 땅이 심한 변화를 받아 연약한 땅이 되어 그 위의 건물이나 구조물의 안전을 위협하게 된다.

         땅속의 지하수맥 분포와 개발을 위한 지하수 탐사 유형: 땅속에서 무의 이동 속도는 일년에 약 몇미터라고

             하지만 작은 규모에서 살펴보면 그 변화가 대단히 심하다. 이런 변화를 야기하는 원인은 "지질환경"이라

             일컫는 땅 속의 특수성이 어떤 종류에 속하느냐 하는 것이다. 지하수는 땅 속의 흙이나  암석의 빈틈을 따라

             이동한다. 암석의 빈틈은 여러가지 지질 각도에 의해 만들어지는데 그 형태에 따라 2가지로 나뉜다.

             다공매질은 구슬과 구슬사이의 빈틈처럼 퇴적물의 입자와 입자사이에 공간이 있다.파쇄매질은 딱딱하고

             빈틈없는 암반이 지질운동의 압력과 장력에 의해 생긴 틈새를 일컫는다.

             지하수의 양: 지하수가 엄청나게 쏟아져 나오는 걸 보면서 지하에 커다란 저수지가 있다고 생각하기 쉽지만

             사실은 땅속 미세한 틈새의 물이 한 곳으로 모여서 나오는 것이다. 따라서 한 곳으로 상당한 물을 빼내면

             그 주변의 미세한 틈의 물이 딸려 나오는데 뽑아내는 양이 많을수록 주변에 미치는 영향이 크다.

             특히 동호인 주택의 경우 한 집이 아니고 몇세대가 용출량이 충분한지 알필요가 있다.

             그러므로 지하수는 가능한 소공보다는 대공으로 암반층까지 파면 깨끗하고 좋은 물을 마실 수 있다.

             그러려면 자연 비용이 더 들어가게 돈다. 하지만 외관의 투자에만 신경을 쓸 것이 아니라 지하수 개발에도

             어느 정도 투자를 염두에 둘 필요가 있다. 특히 큰 산보다 구릉지가 많은 용인 지역은 물이 드물기 때문에

             일일 용수량은 주기적으로 파악한다.

 9. 건축공사

          먼저 자신의 기호 경제적 사정에 맞추어 자신이 살 집이 어떤 형태의 집인지 확정짓는다.

          건축 과정은 [도면작성 → 기초공사 → 내외벽 공사 → 지붕공사 → 내장공사 → 마감공사] 의 과정을 거친다.

          벽돌 조적식 : 일반적인 벽돌을 쌓아 건축을 하는 형태이며 철근 콘크리트와 병행하는 경우가 많다.

경량 철골조 공업화 주택(스틸하우스): 쇠로 뼈대를 세우고 그 사이에 단열재를 넣어 벽체를 만드는 공법이다. 지탱력이 약한 블록형 조립식 주택의 단점을 보강하여 별도로 철골 기둥을 설치하여 건물을 짓기 때문에 지탱하는 힘이 강하고 시공후에도 금이 가지 않는다.

그리고 자재의 대량 생산과 규격화로 시공 기간이 짧아 인건비가 적게 들기 때문에 건축비가 싼 편이다. 과거의 단순 조립식 주택의 가장 큰 단점이었던 단열 문제를 거의 완벽하게 해결하여 일반 벽돌조보다 더 우수한 보온성을 유지해주며 구조변경이 자유로워 어떤 형태의  공간이든지 취향대로 만들어 낼 수 있는 것도 큰 장점이다.

그러나 조립, 연결 부위에 대한 시공이 철저하게 되지 않았을 경우, 이슬이 맺히는 결로 현상이 생기기도 하고, 공업화 주택 대부분이 경량 슬림화 되어 있어 근본적으로 방음성이 취약한 측면이 있다.

목조주택 : 자연과 조화를 이루는 아름다움은 목조주택의 탁월한 장점이며 나무결 자체의 아름다움과 특유의 향기가 있어 멋과 운치를 원하는 사람들이 목조주택을 건축하는 경우가 늘고 있다. 국산 통나무 목조자재의 개발 및 보급이 활성화되어 건축 자재의 원가를 낮추기 이전까지는 건축비가 너무 비싼 이유로 고소득층이 아니면 쉽게 선택하기가 부담스럽다.

10. 조경공사 및 공동 단지 관리

경사지 처리 : 건축이 어느 정도 진행디어 내무 마감 정도만 마무리할 시점에 조경을 할 수 있다. 토목공사로 인해 표토가 제거된  질성토 비탈면을 그대로 방치할 경우 토사 유출이나 우수로 인해 부지의 훼손이 우려되기 때문에 그 해당 면적을 잔디 심기나 나무로 보호해야 한다.

공동단지 관리 : 완공된 단지의 입주시 공동 시설물의 관리 및 자치 규약을 정하여 분쟁 발생에 대비한다.

출처:http://mulgoginara.com/build/budongsan/b13.htm