사유지를 매입 할까요? 국유지를 임대할까요?

[anarchist]

둘 중 하나를 골라야 하는데 고민입니다.

이 문제는 단순하게 싸다, 비싸다의 문제를 넘어서 소유 형태에 영향을 주고, 나아가 미래에 충분한 가치를 지니게 된 농장의 존립 문제에 절대적인 영향을 미칠 문제 입니다.

저의 주관적인 생각이고 혹은 상상이 가미됐지만 한번 따져보도록 하겠습니다.

매입의 경우 회사를 설립하고 현지인 명의를 빌려 51%를 신탁 하고, 각서, 위임장을 받아두고 등등  필요한  조치를

다 갖추었지만 뭔가 찜찜합니다.

아직 캄보디아 사람들이 덜 약아서, 혹은 명의 빌려주고 대박 난 케이스를 보지 못해서, 혹은 빌려준 사람에게 그런대로

먹고 살만큼 돈을 얻어 쓰고있으니 작심하고 빼앗을 생각을 안 하고 있고, 그런 사고 소식도 아직은 접해보지 못했습니다만

앞으로는 상황이 어찌 전개될지 모르겠습니다.

회사 대표 모르게 적법한 절차의 틀 내에서 지분 변동이 불가능한 시스템(감시하고 예측하고 방어할수있는)을

믿는 수 밖에 별 수가 없습니다, 적어도 분쟁시 이기던, 지던 결과와 상관 없이 방어할 수 있는 여력은 존재 합니다. 

국유지 임대의 경우 많은 분들이 여기에 관심을 두고 있습니다, 이유는? “싸니까”

국유지 임대 물건의 경우 조차기간과 가격이 나와있습니다.

그런대 그것보다 더 중요하게 짚어 봐야 하고 우려 할만한 문제들이 도처에 있습니다.

1. 총 계약 금액 중 정부에 공식적으로 납입되는 금액이 얼마인지.

( 계약기간 만료 전 환수 당할 시 돌려 받을 수 있는지 와 가능한 금액이 예측 되야 합니다)

2. 기간 임대료, 현재 임대료가 유효한 기간, 재 계약 시 법률로 제한하는 합리적인 한도가 있는지.

 (투자 회수도 안 되는 기간 내 재 계약이 이루어지고 감당할 수 없는 임대료라면 어쩌시렵니까?)

3. 토지를 강제 환수 할 경우 이미 투자된 돈의 보장은.

(납입된 임대료가 문제가 아니고  경지로 만들기 위해 쏟아 부은 자금과 시간이 무서운 것 입니다)

4. 강제 환수로 인한 미래손실은 어떤 방식으로 보상 하는지

(미래 가치를 인정하지 않는다면 개간을 통한 영농사업은 할 필요가 없습니다)

등등 하나라도 놓치면 전부를 잃을 수 있는 수많은 지뢰밭이 존재합니다.

지금 당장은 캄보디아 자체적으로 불모지를 개간할 여력이 없고, 넘쳐 나는 농촌의 빈곤 문제를 해결하기 위해서,

일자리를 하나라도 더 늘리기 위해서, 무상의 혹은 저가의 토지를 제공 하는 것은 캄보디아 정부로서는 손해 보는 장사가

아니겠지만 세상 사 화장실 들어 갈 때와 나 올 때가 다른데, 토지 임대 기간이 만료되기 전 이라도 

캄보디아 재정이 충분해지고, 외국의 투자가 절실하지 않고, 사회적인 부의 재 분배 요구가 있다면 가장 손쉬운

희생양이 외국인 개인 투자자 입니다(주변국의 화교 역사를 살펴보면 충분히 일어날수 있는 일입니다)

토지 임대의 경우 가난하고 노는 토지가 넘쳐 나는 나라의 현재 가격에 흡족해하지 말고,

산업과 제도가 안정된 주변 나라들의 가격과 비교, 미래 예측 후 투자 의사를 결정 해야 합니다.

이웃의 토지 1년 임대료가 100원인데 내 땅을 90년간 100원에 빌려주는 바보는 세상 어디에도 없습니다.

발생 가능하고 예측 가능한 리스크를 무시하고 싼땅, 공짜땅 찾는다면 잘못된 생각 입니다, 

캄보디아는 절대로 싸지도, 공짜도 없는 나라입니다.

선택의 기준이  “싸니까” 라면 당 할 때도 속수무책으로 싸게 당 할 수 있다는 것 잊지 말아야 합니다.

[다미]

좋은 정보 고맙습니다..^^

[달려달려]

너무 불확실한 것이 많은 캄보디아... 그러나 정부와 계약한 것은 지켜진다고 봐야겠지요.. 캄보디아가 국제사회에서 고립을 자초하지 않는 한은...

[밀랍천사]

개인이 국유지 임대는 확실한 사업계획이 서지 않는 한 무리... 정부, 지자체 또는 대기업에서 농지나 조림지 확보 차원에서 해야...

[부비부비]

캄정부를 믿을 수 없다는 말씀 같은데... ㅡㅡ; 대략 난감..ㅎㅎ

[anarchist]

위의 문제는 캄보디아 정부에대한 신뢰문제, 대한민국정부의 자국민 보호문제 등 정치적인 해석의 문제가 아닙니다. 핵심은 무상으로 제공받은 토지라도 농장 개발에는 많은 시간과 돈이 투입돼고, 투입된 자금이 동산이 아닌 처분 불가능한 부동산에 사용 되기때문에 계약시 최악의 리스크(투자회수전 토지반환) 문제를 반드시 짚어놔야 합니다. 임대주측의 선의의 사유라 할 지라도 최소한 임차인의 입장에서 입게될 유 무형의 직접 손실을 보장하지 않는다면 그 계약은 대단히 위험합니다.

[밀랍천사]

캄 측에서 유 무형의 직접 손실을 보장하는 조항을 넣게 하나요?

[달려달려]

한국의 농민후계자의 경우 현지 대학 등과 연계해서 농업기술 전수 등 실습생들을 위한 조항들을 넣으면 무상으로 임대 가능... 일단은 믿고 해야겠지요.. 0.x%의 리스크를 미리 걱정한다면 투자 자체가 불가능하겠지요..

[미리내]

anarchist님은 잘 아시니까 정답도 알려주세요...

[anarchist]

에효....제가 벌집은 건드렸나요? 정답을 알려 드리겠습니다, 캄보디아 정부가 임대 계약을 채결할때 일일히 개개인과 계약서를 작성할리는 없겠고 법율이 정한 근거에 의한 표준적인 계약서가 있을것 입니다. 그것을 검토해 보시고 동의 한다면 계약 후 투자 하시고, 동의할수 없다면 방향을 틀어야 겠지요? 주변에서 대추놔라 밤놔라 해도 결국 투자자 본인이 모든 결실을 향유하고, 또한 모든 손실을 감당해야합니다. 제가 임대지의 위험성을 지적한것은 단순하게 90년 300$ 하는식의 광고카피에 고무되는것에 대한 우려 입니다.

[정호철]

잘 봤습니다..^^*

[다미]

90년 300$ 이면 싸긴 싸죠!!?? 현혹시키는 카피라는 말씀.... 표준계약서... 그렇군요...^^

[노란잠수함]

토지 매입시 누구 이름으로 사나요?

[anarchist]

법인 설립 후 회사 명의로 매입 합니다, 캄보디아법은 캄보디아인 및 캄보디아인이 지분 51% 보유한 법인만 토지를 소유할수 있도록 제한하고 있기때문이죠. 이중 51%는 명의신탁이라 할수있겠죠.

[알칸소]

정부임대는 100%외국인투자법인도 가능한 것 으로 알고 있습니다.

[달려달려]

정부임대는 1000ha 이상만 가능합니다. 그리고 이 게시판은 기업형농장이 아닌 개인이 농장을 만드는 걸 위주로 기시판지기인 anarchist님이 직접 경험담을 올리고 있습니다.

[달려달려]

농업용으로 국유지를 임대하는 것은 경제적 목적의 토지임대권에 속하며 경제적 목적의 토지임대권은 1만ha를 초과할 수 없고, 토지양여권의 기간은 99년. 사회적 목적을 위한 토지임대권은 무상일 수 있으나 경제적 목적의 토지임대권은 유상이며 토지임대권은 계약에 의해 정해진 기간 동안만 존속. 통상적으로 농지개발을 위한 경제적 목적의 토지임대권은 70년간 부여. <--코트라 발간 자료에서 발췌

[하얀나비]

토지 1년 임대료가 100원이라는건 뭐죠? 설마 헥타당은 아닐테고..

[anarchist]

예를든것이죠 ^^

[아모스]

잘 보고 갑니다^^

[idaum]

잘보았습니다^^

[바람이어라]

네...

[인증샷]

좋은 글 감사합니다..^^