토지수용과 보상 및 대토보상 제도란?

[랜드맨]

대토제도란 토지를 수용당하여 그 보상차원에서

인근 일정지역에 대토부지를 조성합니다.

수용에 따른 1차 보상을 받고

대토부지에 건물을 지을수 있는 권리 즉, 대토권을 주는데

대토부지의 조성및 부지 불하가격은 부담하여야 합니다.

대토와 관련한 내용입니다.

행정중심복합도시 건설에 따른 손실보상금 규모 가 3조4천억원으로 집계돼 20일부터 본격적인 보상협의가 시작된다.

◇ 감정평가 어떻게 진행됐나 = 토지공사는 지난 1년 동안 보상추진협의회 등을 통해 관계기관 및 주민들과 19차례의 회의를 거치며 평가방식 등을 결정했다.

토지 및 지장물에 대한 감정평가는 주민들이 추천한 6개 평가 법인을 포함해 총 18개 평가법인이 참여해 이뤄졌다.

각 토지 및 물건별로 주민이 추천한 평가사 1명을 포함한 3명의 평가사가 평가 한 금액을 산술 평균해 보상액이 산정됐다.

토지의 감정평가는 표준지 공시지가와 해당 토지의 위치와 형상, 이용상황 등을 감안하고 보상 시점까지의 지가변동률 등을 참작해 정해졌다.

지목별 평균 평당 감정가는 대지가 63만원, 밭이 26만원, 논이 24만원, 임야는 7만원이다.

이번 보상에서 제외된 건물보상과 분묘보상, 농업손실보상 등은 내년에 감정평 가를 거쳐 보상을 추진할 계획이며, 월산공단의 경우 토지는 원칙적으로 모두 매수 하고 지장물이전 및 영업보상 등에 대해서는 개별 기업과 협의해 보상시기와 방법을 결정하기로 했다.

◇ 이주대책은 = 토지공사는 형식적인 이주대책에서 탈피해 주민들이 기존 공동 체를 유지하고 다양한 주거욕구를 충족할 수 있도록 하는 한편 이주자 주택마련 비 용을 경감시켜 이주정착률을 높이기로 했다.

이를 위해 이주자택지를 주거전용 단독주택지와 블록형 단독주택지, 공동주택지 등으로 다양화해 주민들의 선택의 폭을 넓혔다.

단독주택지는 100평을 기준으로 하고 공동주택지는 85㎡형을 기준으로 산정해 주택조합의 형태로 공급하되 일정 가구 이상의 희망자가 있을 경우 시행하기로 했다.

생활대책용지와 공동주택지는 주민들이 희망하는 경우 토공에서 위탁 등의 방법 으로 직접 건축하고 주민들이 토지대금과 건축비 등을 부담하는 방식으로 공급될 계 획이다.

이주대책 대상자이지만 이주자택지와 주택특별공급을 포기한 주민들에게는 주거 용건축물 평가액의 30％범위 내에서 이주정착금을 지급할 계획이다.

한편 보상을 받고 은행에서 3년만기 정기예금에 가입한 현지인에게는 향후 상업 용지 등에 대한 제한경쟁입찰권을 부여해 주기로 했다.

정기예금은 보상금을 수령한 날로부터 30일 이내에 가입해야 하고 내년 12월31 일까지 가입한 예금만 인정된다.

입찰은 예정가격이 예금액 범위 안에 있는 토지로 제한된다.

◇ 부동산 시장은 = 내년부터 토지수용에 따른 대토를 전국 어디에서나 구입할 수 있게 됨에 따라 보상금을 받은 외지인들이 수도권 남부에 토지를 매입하면서 이 일대 땅값이 꿈틀거릴 수 있을 것으로 전망된다.

JMK플래닝 진명기 사장은 "보상금을 받은 외지인들의 경우 평택, 안성, 용인 등 수도권 남부 지역 땅을 매입할 수 있어 이 지역 땅값이 오를 수 있다"고 말했다.

진 사장은 "충청권의 경우 토지거래와 관련된 규제가 엄격해 상승폭이 제한적이 지만 보령이나 서천 등 토지거래허가지역이 아닌 곳은 부분적으로 영향을 받을 것으 로 보인다"고 덧붙였다.

한편 해당 지역 주민들은 공시지가 수준에 결정된 보상금에 대해 강력히 반발할 조짐을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

현지 주민들이 요구하고 있는 보상가는 논은 평당 30만-40만원, 밭은 평당 40만 -50만원선이지만 토공이 산정한 평당 보상가는 밭은 26만원, 논 24만원 등으로 큰 차이를 보이고 있기 때문이다.

대전 유성지역 K공인 관계자는 "정부가 보상금을 아무리 높게 준다고 해도 인근 땅값이 수년간 워낙 많이 뛰어 현지인들은 고향을 떠날 수 밖에 없을 것"이라고 말 했다.

banana@yna.co.kr
(서울=연합뉴스) 윤종석 기자

토지를 수용당하는 원주민들이 희망할 경우 보상비를 현금이 아닌 ‘개발된 이후의 땅’으로 받을 수 있게 된다.

대토보상을 원하는 토지소유자는 사업시행자가 정하는 바에 따라 택지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도내에서 일반분양가격으로 보상받을 수 있다.

소액보상자도 공동지분으로 참여가 가능하고 대토 받은 토지에 대해서는 양도소득세가 과세이연되고 취, 등록세가 면제된다.

보상받은 토지는 보상계약 체결일로부터 소유권 이전등기 완료시까지 전매가 금지되며 이를 위반할 경우에는 지급하기로 한 토지를 환수하고 현금보상하되 3년만기 정기예금 이자율의 50%가 적용된다.

대토보상 토지에 대해서는 양도소득세가 과세이연되며 취득세, 등록세가 면제될 예정이다. 보상받는 토지는 보상계약 체결일로부터 소유권이전등기 완료시까지 전매를 금지하며, 위반시에는 지급하기로 한 토지를 환수하고 현금 보상하되 3년만기 정기예금 이자율의 2분의 1만 지급한다.

또 토지소유자가 개발이익을 얻는 것을 막기 위해 보상금 산정시점이 '사업인정전 공시지가'에서 '공고일이전 공시지가'로 변경되며 사업시행자는 당해지역 영세민을 당해 공익사업 관련업무에 우선 고용해야 한다.

우선 1번 수용지역 거주자가 아니라도 양도세 감면대상이 되는가요

양도세감면은 자경한 농지에 대한 수용시에만 해당합니다

따라서 토지소재지나 연접한 시군구에 거주하지 아니한 경우

자경으로 인정하지 않습니다

그러므로 조세특례제한법 제69조 자경농지에대한양도세의 감면 혜택은

받을수 없는 것으로  알고 있습니다

다만 동법 제70조 농지대토에 대한 감면 규정에 의한 양도소득세의 감면을 받을수 있는지에 대하여는 일반적으로 인정하고 있는 추세입니다

2번 대토지역으로 인접시군구 20킬로미터이내의 지역인지 지역과상관이없는지에

대하여는수용된 토지의 대체토지는 수용된 토지로부터 80킬로미터 이내에서만

구입이 가능하나 토지거래허가나 농지취득자격증명 발급을 받아야하니

거주지와도 고려해 보아야 할것입니다

질의하신 내용은 대체취득 토지의 취득세와 등록세의 100% 감면을 받을수 있는 규정입니다

(농지가 아닌 대토의 취득세.등록세의 감면은 토지소재지와 연접한시군구에 한합니다)

3번 1년이내에 보상받은 금액의 50%이상을 대토하면 양도세 전액 감면인가요는

현재 법에서는 대토의 규정은 대토기한은 3년이내로 변경되었고 대토구입면적등은

농지면적의 1/2이상 이나 수용가액의 1/3이상을 대토하시면 양도세를

감면해주고 있습니다

그리고 양도세는 2006년 부터는 비과세가 없고  5년간(5개과세기간) 1억원을

감면해주며 그 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는

1억원이상분에 대하여는 감면혜택이 없습니다

 * 아참 금년에 보상하는 것 중에는 대토기한을 1년이내로 한 경우도 있더라구요

 보상시에 대토에 대한것이나 세금 감면에 대한 안내 규정을 잘 살펴보시기 바랍니다

* 대체취득에 따른 세금을 감면 받으시려면 대체취득한 토지나 건물등의 검인계약서(사본)을 지참하시고 보상금지급한회사에서 수용확인서를 발급받아 관할시군세무부서에 제출하시면 감면 처리됩니다

이때 수용확인서는 대체취득시 보상금액내에서 금액을 분할하여 발급 받으실수 있으며 보상금액만큼의 대체취득시에는 취득세등록세등의 혜택을 볼수 있습니다

현금대신 토지로 보상하는 「대토보상제」

"대토보상제"가 양주옥정신도시(10월 17일)부터 시행되었다. 대토보상제는 신도시 개발사업과 같은 택지공급이 가능한 사업으로써 대토보상을 원하는 토지소유자는 사업시행자가 정하는 바에 따라 택지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도내에서 일반분양가격으로 보상받을 수 있으며, 소액보상자도 공동지분으로 참여가 가능하고 대토 받은 토지에 대해서는 양도소득세가 과세 이연되고 취.등록세가 면제된다.

     <대토보상제도 개요> 

구  분	제 도 내 용
ㅇ대상사업 ㅇ보상대상자  ㅇ보상가격 ㅇ토지면적 ㅇ현금보상전환 ㅇ전매금지 ㅇ시행일	- 당해 공익사업으로 조성한 토지로 보상이 가능한 사업 - 토지로 보상받기를 원하는 자. 경합시 현지주민 중  채권보상 받은  자우선 - 일반분양가격 - 주택용지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도내 - 사업계획변경, 토지소유자 사정변경시 가능 - 소유권 이전등기시까지 제한(상속은 제외) - ‘07.10.17이후 대토보상계획을 공고하는 사업부터 적용

□ 대상사업
당해 공익사업의 합리적인 토지이용계획 및 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 사업(신도시, 택지개발사업 등이 주 대상)으로서, 개정법률 공포후(10.17) 대토보상계획을 공고하는 사업

* 보상계획공고시 대토보상계획을 포함하여 공고하거나 대토보상계획만을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 공고하여야 하며, 공고내용에는 대상자 선정기준, 우선순위, 보상가능면적, 공급가격, 절차 등을 포함

□ 대상자
토지로 보상받기를 원하는 토지소유자로서 * 건축법상 대지분할면적 이상의 토지를 양도한자에게 공급하며, 경합시에는 현지주민 중에서 자발적으로 채권으로 보상 받은 자에게 우선지급
   
* 주거지역 60㎡, 상업지역, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡

□ 토지면적
개인별 총보상금중 현금과 채권을 제외한 나머지 금액 상당의 토지로서, 공급면적은 주택용지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도내에서 1인당 1필지를 원칙으로 당해 사업의 토지이용 및 사업계획등을 고려하여 사업시행자가 결정하되, 소액 보상금 수령자도 대토보상이 가능할 수 있도록 사업지구 특성 및 용지 종류에 따라 여러명이 공동지분으로 참여 가능

□ 토지가격
보상금을 현금대신 토지로 지급하는 것이므로 일반분양가격으로 공급

※ 보상계약시 추정된 가격으로 지급되기 때문에 최종 토지공급시에 정확한 가격으로 정산함
 
□ 현금보상전환
사업시행자의 사업계획 변경 등의 사유로 토지의 전부 또는 일부를 토지로 보상할 수 없을 때와 토지소유자의 사정변경(국세 및 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우, 세대원 전원의 해외이주 또는 2년이상 체류 등)으로 토지소유자가 요청할 경우 현금으로 보상하고 3년만기 정기예금 이자율 지급

□ 세제지원
대토보상 토지에 대해서는 양도소득세가 과세이연되고 취등록세가 면제(조세특례제한법 및 지방세법 금년중 개정)

□ 시행일
당해 공익사업의 합리적인 토지이용계획 및 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 사업(신도시, 택지개발사업 등이 주 대상)으로서, 개정법률 공포후(10.17) 대토보상계획을 공고하는 사업

□ 관련법규
제63조 (현금보상 등) ①손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제6항 및 제7항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다. <개정 2007.10.17>
1. 토지로 보상받을 수 있는 자 : 「건축법」 제49조제1항에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합(경합)하는 때에는 제6항제2호에 따른 부재부동산소유자가 아닌 자로서 제6항에 따라 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등에 관하여는 사업시행자가 정하여 공고한다.
2. 보상하는 토지가격의 산정 기준금액 : 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다.
3. 보상기준 등의 공고 : 제15조에 따라 보상계획을 공고하는 때에 토지로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 토지로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다.
② 제1항 단서에 따라 토지소유자에 대하여 토지로 보상하는 면적은 사업시행자가 그 공익사업의 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 정한다. 이 경우 그 보상면적은 주택용지는 330평방미터, 상업용지는 1,100평방미터를 초과할 수 없다. <신설 2007.10.17>
③ 제1항 단서에 따라 토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)할 수 없으며, 이를 위반하는 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제8항에 따른 이자율의 2분의 1로 한다. <신설 2007.10.17>
④ 사업시행자는 해당 사업계획의 변경 등 건설교통부령으로 정하는 사유로 인하여 보상하기로 한 토지의 전부 또는 일부를 토지로 보상할 수 없는 경우에는 이를 현금으로 보상할 수 있다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제8항에 따른 이자율로 한다. <신설 2007.10.17>
⑤ 사업시행자는 토지소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 토지로 보상받기로 한 보상금에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 이를 현금으로 보상하여야 한다. 이 경우 현금보상액에 대한 이자율은 제8항에 따른 이자율로 한다. <신설 2007.10.17>
1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우
2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
3. 그 밖에 제1호·제2호와 유사한 경우로서 건설교통부령으로 정하는 경우
⑥사업시행자가 국가·지방자치단체 그 밖에 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정·고시된 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 제1항 본문에 불구하고 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있다. <개정 2007.10.17>
1. 토지소유자 또는 관계인이 원하는 경우
2. 사업인정을 받은 사업에 있어서 대통령령이 정하는 부재부동산소유자(부재부동산소유자)의 토지에 대한 보상금이 대통령령이 정하는 일정금액을 초과하는 경우로서 그 초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우
⑦토지투기가 우려되는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 안에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공익사업을 시행하는 자 중 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정·고시된 공공기관으로서 대통령령으로 정하는 공공기관은 제6항에도 불구하고 제6항제2호에 따른 부재부동산소유자의 토지에 대한 보상금 중 대통령령이 정하는 1억원 이상의 일정금액을 초과하는 부분에 대하여는 당해 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급하여야 한다. <신설 2005.12.23, 2007.10.17>
1. 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업
3. 그 밖에 대규모 개발사업으로서 대통령령이 정하는 사업
⑧제6항 및 제7항에 따라 채권으로 지급하는 경우 채권의 상환기한은 5년을 넘지 아니하는 범위안에서 정하여야 하며, 그 이율은 3년 만기 정기예금 이자율(당해 계산기간중에 그 이자율이 변동되거나 은행에 따라 이자율이 다른 경우에 적용할 이자율은 그해 1월 1일 현재 「은행법」에 의하여 설립된 금융기관중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 이자율을 평균한 이자율로 한다)로 한다. <개정 2005.12.23, 2007.10.17> 

                  양주신도시(옥정지구)세부적인 대토보상기준  

건교부고시 제2007-100(2007.03.30)호로 개발계획승인 고시된 양주신도시(옥정지구) 택지개발사업과 관련하여「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조 단서의 규정에 의하여 토지소유자가 원하는 경우토지보상금 대신 양주신도시(옥정지구) 택지개발사업시행으로 조성되는 토지로 보상하는 기준은 아래와 같습니다.

1. 대상자 선정기준

① 토지보상법상 부재지주가 아닌 현지인으로서 일정면적 이상의 토지를 협의에 의하여 양도하여야 함

- 주거지역 60㎡, 상업.공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타 60㎡ 이상 양도

② 대토보상액 예정토지의 협의계약 체결전 대토보상신청서를 제출하여야 함

- 1,2,3 토지(3필지)를 소유한 경우 1,2번토지 보상액을 대토보상액으로 신청코자 하는 경우 3번 토지는 사전 계약이 가능하나, 1,2 번토지는 대토보상 토지로 신청하고 대토보상대상자로 결정될 때까지 계약을 체결하면 안 됨

- 제출기간 : 2007.12.3~2007.12.20, 토지공사 양주사업단

- 대토보상용 신청금 총액은 4,000억원이나 선착순으로 받는 것이 아니며 기한내에 신청하면 접수가 가능하고 접수기간 종료후 우선순위 검토후 대상자 선정

③ 우선순위자중 1, 2순위자 모두 신청 가능하나 1순위 신청금액이 총액에서 미달되는 경우에 2순위자에게 대상자 선정기회 부여

③ 우선순위

- 1순위 : 현지인으로 대토보상액과 채권보상액의 합계비율이 높은 자

( 예: 총보상액 10억원을 현금으로 받을 수 있으나 5억원은 현금으로 5억원은 채권으로 받기로 하고, 현금 5억원중 2억원을 대토보상액으로 신청한 경우는 70점, 10억원의 보상금중 8억원을 대토보상액으로 신청하고 2억원을 수령한 경우는 80점으로 우선권이 있음 )

- 2순위 : 부재부동산 소유자 ( 채권보상금액은 신청할 수 없으며 현금보상금액 1억원에 대하여만 신청가능 )

- 3순위 : 1,2순위 신청결과 잔여물량이 있는 경우에 수용재결 신청자중 대토보상재결이 있을 경우 신청 가능

④ 이자지급 : 대토보상 신청금액에 대하여는 협의계약 체결시부터 공사토지 매입계약 체결시까지 3년만기 정기예금이자율을 적용한 이자를 지급함

2. 절차

① 대토보상신청 ⇒ 접수 후 신청자를 상대로 우선순위 등을 검토하여 대토보상대상자 선정 ⇒ 결정통보 후 7일이내에 대상토지에 대한 협의계약 체결(소유권 이전)

② 토지 용도별 공급시 ( 대상토지와 공급기준을 공고후 개별통보 ) ⇒ 블록형 단독택지와 상업용지 중 1필지 매입신청 ⇒ 경합시 추첨으로 계약자 선정 ⇒ 탈락자는 다음 공급공고시 신청 가능

※ 현금보상 전환 : 대토보상 신청하여 협의계약을 체결하였으나 특수상황 발생시(공급대상 토지 부족, 해외이주, 세금체납 등 자금사정 악화 등) 대토보상을 포기하고 토지매입계약 체결전까지 현금지급을 청구할 수 있음

3. 공급기준

① 공급대상 토지

- 블록형 단독주택지는 1인당 지분 330㎡, 상업용지는 1,100㎡

- 공급토지 신청시 공급토지 용도별 면적이내에서 대토보상신청 금액이 공급대상토지 금액의 90%이상이어야 함

예) 6,600㎡의 블록형 단독주택지를 매입신청 하려면 면적기준 20명이 공동 또는 조합형태로 신청하여야 하고, 20명의 개별적으로 신청가능 면적 및 금액의 합이 6,600㎡에 미달되면 추가인원 확보 필요함

② 공급가격 : 조성된 토지의 가격이 공급가격으로 대토보상 신청시 가격은 알 수 없으며 공급공고시 다음 기준에 따라 결정

- 단독주택지는 공급시의 감정가격 기준

- 상업용지는 공급대상자가 선정된 특별공급토지를 제외한 일반경쟁입찰로 공급하는 토지의 50%이상 공급공급후 유찰되지 않고 공급된 토지들의 평균낙찰율에 감정가격을 곱한 금액으로 공급함

(옥정지구 상업용지로 공급공고후 낙찰된 토지의 평균낙찰금액이 공급 예정가격 대비 130%였다면 대토보상 상업용지의 공급가격은 감정가격에 30%를 더한 금액으로 공급함)

③ 명의변경 제한 : 이런 과정을 거쳐 매매계약을 체결한 토지는 매수자에게 소유권등기가 이전될 때까지 명의변경이 제한됨