스크랩 경매와 NPL은 무엇이 다를까?

[에쁜아줌마(정맹자)]

경매와 NPL은 무엇이 다를까?

필자에게 부실채권 강의를 듣는 사람들은 매우 다양하다.

은퇴하고 재테크에 관심을 갖는 분, 은행이자에 만족하지 못하는 분, 직장생활하면서 부수입을 찾는 젊은 분, 자녀 학원비를 벌고 싶은 주부, 고객 관리를 원하는 공인중개사, 경매 컨설팅을 하는 분 등등이다. 특히 경매 유경험자들이 많다.

수강생들이 강의 첫 날부터 하는 질문이 있으니, 부실채권과 경매의 차이가 뭐냐는 것이다. 다시 말해 경매에 비해 부실채권이 얼마나 더 위험하고, 얼마나 더 수익이 나는지 궁금한 것이다. 여러분들의 궁금증을 해결해주기 위해 지금부터 경매와 부실채권의 차이를 철저하게 비교분석해보겠다.

비교분석은 4가지 항목에 의해 진행된다.

즉 낙찰가능성, 투자금 회수, 매도 용이성, 세금이 그 기준이다.

자, 시작하자.

▪NPL과 경매의 차이

순서	구 분	NPL	경매
1	낙찰 가능성	매우 높다	낮다
2	투자금 회수	기간이 짧다	기간이 길다
3	매도 용이성	다양한 매도 방법	단순한 매도 방법
4	양도세 부담	양도세 절약	양도세 과다

1) 낙찰가능성은 어느 쪽이 더 높을까?

“1억 2천이냐, 1억 4천이냐, 그것이 문제로다.”

햄릿의 고뇌 못지않게 경매 입찰자들은 깊은 갈등과 번민에 쌓인다.

경매 금액을 결정하는 일은 그야말로 피를 말리는 일이다. 필자 역시 수도 없이 경매와 공매에 참여했지만 입찰금액을 적어야 하는 순간의 고민과, 입찰봉투를 개봉하는 순간의 불안과 설레임의 이중주는 시간이 흘러도 면역이 되지 않는다.

2007년 필자는 유치권이 설정된 인천의 다가구 공매 물건에 입찰한 적이 있다. 결론적으로 2천만 원 차이로 단독 입찰해 낙찰을 받았다.

만약 사전에 1억 6천 3백만 원에 단독입찰인 것을 알았다면 고민도 없었을 것이고, 더 높은 수익을 확보할 수 있었을 것이다. 당시에는 약간 약이 올랐던 기억이 난다.

나중 일이지만 당시 5억으로 신고 된 유치권은 명도소송을 해 승소했고, 선순위 임차인 6가구는 별도의 방법으로 배당요구를 유도해 결국 5억 7천 5백만 원에 매각하여 큰 수익을 보기는 했다.

2010년 서울 관악구 봉천동의 오피스텔 물건은 8만 원이란 아슬아슬한 차이로 낙찰 받기도 했다.

입찰가격을 조금 낮추면 떨어질 것 같고, 조금 더 쓰자니 2등과 금액 차이가 많이 날 것 같아 고민인 것이다. 입찰가격을 입찰함에 넣은 그 순간까지 고민이고, 집행관이 최고가매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴이 벌렁거린다.

만약 10만 원 차이로 2등을 했다면 돌아오는 발걸음이 가벼울 수 있을까?

아마 그 날 점심은 모래알을 씹는 기분일 것이다.

그런데 부실채권을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다.

입찰가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 산 근저당권으로 받을 수 있는 최고금액까지 고가 입찰할 수 있기 때문이다.

현재와 같은 불경기에는 특별한 변수가 없는 한, 부실채권 투자자가 낙찰 받게 되어 있다. 부동산 경매에서 부실채권을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.

아마 낙찰 가격이 발표되는 순간, 경매 법정은 술렁일 것이다. 시세보다 쎈 가격에 낙찰 받은 투자자를 제정신이 아니라고 생각할 지도 모른다.

그러나 부실채권 투자자는 속으로 웃으며 이렇게 말할 것이다.

“니들이 부실채권 맛을 알아?”

다른 사례 하나를 더 들어보겠다.

그 유명한 압구정동 현대아파트, 그 당시 급매물 시세가 15억으로 부실채권 매입이 가능한 물건이었다. 필자는 유동화회사 우리AMC와 13억대 초반에 협상을 했었다.

필자의 지인 중 단지 내에서 놀이방을 운영할 만한 아파트를 찾고 있던 분이 있어, 이 부실채권을 강력하게 추천했다.

부실채권을 매입해 경매에 참여하면 확실하게 낙찰 받을 수 있다고 장담했지만, 지인은 부실채권이 싫다고 했다. 그리고 그 이유는 상당히 엉뚱했다.

“부실채권은 부실해서 싫어요.”

지인은 필자의 말을 듣지 않고 직접 경매입찰에 참여했다. 당연히 실패! 터무니없이 높은 가격에 낙찰되는 것을 지켜보더니 경매시장이 미친 것 같다고 넋두리했다.

▪법원경매서류(강남구 압구정동 현대아파트)

결국 현대아파트는 누가 입찰 받았을까?

부실채권을 매입한 누군가가 급매물 시세 15억 보다 높은 17억 5천만 원에 낙찰 받아 소유권을 취득했다.

이 물건의 일반경매 입찰자 중 최고가액은 13억 2천만 원이었다.

일반경매 입찰자는 일반시세 또는 급매물 시세 보다 저렴하게 낙찰 받아야 한다. 반면, 부실채권을 매입한 분이 직접 낙찰 받는 경우에는 급매물 시세 보다 나중에 자기가 매각대금에서 받을 채권금액으로 입찰가격을 결정할 수 있다. 부실채권을 매입한 사람은 일반 경매 입찰자가 상상할 수 없을 정도의 고가로 입찰이 가능하므로 낙찰 받을 가능성은 99%에 가깝다.

지인은 이 일을 계기로 필자가 강의하는 ‘NPL(부실채권) 실전투자반’에 등록했다. 그는 이제 경매 보다 부실채권을 선호하는 열혈 투자자로 변신했다.

2) 투자금을 빨리 회수할 수 있는 쪽은?

경매입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 이는 세금 문제와 연결되어 있다.

1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 50%, 2년 이내 단기 매매에는 40%가 부과되기 때문에 대부분의 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 족집게 무당이라도 예측하기가 어렵다.

반면 부실채권을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 행복하다. 불과 몇 달 후의 경매낙찰 예상가격은 충분히 예측할 수 있기에, 마음 편하게 배당기일만 기다리면 되기 때문이다. 기본적으로 단기투자 성격인 부실채권 투자는 투자 예측이 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

3) 어느 쪽이 매도하기 더 쉬울까?

경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰가격이 만천하에 공개되어 있기 때문에 매수자는 자신에게 유리한 협상을 하려 할 것이고, 부동산 공인중개사들은 중개 수수료를 넉넉하게 받으려고 난리다.

“싸게 낙찰 받으셨는데, 조금 깎아 주시죠.”

“중개수수료, 기대하고 있겠습니다.”

낙찰 받는 데 도와준 것 하나 없는 사람들이 밥상 위에 숟가락을 얻으려는 형국이다. 정상 매도를 방해하는 분위기가 형성되어 있는 것이다.

그런데 부실채권으로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다.

시세 보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문에 “저, 이미 엄청나게 손해 봤습니다.”라고 배수진을 칠 수 있다. 감히 깎아달라는 둥, 수수료를 더 챙겨달라는 둥 하지는 못 할 것이다. 말만 잘 하면 거꾸로 중개수수료를 할인 받을 수도 있다.

또한 나중에 나올 내용이지만 부실채권 투자자는 배당투자, 유입투자, 자진변제투자, 재매각 등 다양한 방법이 있는 반면 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

4) 세금 폭탄을 피할 수 있는 쪽은?

경매입찰로 낙찰 받은 사람에게 인터뷰를 한다고 치자.

“지금 이 순간, 제일 걱정되는 것이 뭔가요?”

“양도세요.”

물론 세금이 국민의 4대 의무라고는 하지만, 투자자라면 한 푼이라도 세금을 덜 내기 위해 동분서주 하는 것이 사실이다. 필자 역시 경비 처리를 통해 자본적 지출을 증가시키고 세금을 절세하려는 노력을 기울여 왔다.

일부 매수자들은 불법이라는 것을 알면서도 다운 계약서를 작성해 양도소득세를 절세 받으려고 한다.

그런데 이렇게 무서운 양도세 공포에서 벗어난 사람들이 있으니, 바로 부실채권을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들이다. 왜 그럴까?

양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도가격보다 낙찰가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다. 양도를 통해 이익은커녕 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매 보다 부실채권이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제이다. 우리가 부실채권 공부를 더 열심히 해야 할 이유이기도 하다.

양도세를 안 내도 된다는 것은 투자자에게 과연 어떤 의미일까?

사례를 하나 분석해보자.

지하철 1호선 녹천역 도보 5분 거리에 위치한 창동 주공아파트, 인기 있는 역세권 소형 아파트다.

감정가격은 170,000,000원, 3차 입찰기일에 136,796,000원에 낙찰되었다.

이 물건은 1순위 근저당 채권최고액이 178,000,000원이었다. 필자가 유동화회사와 협상한 결과 전차 가격인 136,000,000원에 매입이 가능했다.

이 사례에서 일반 경매로 참여한 사람과 부실채권을 매입해 경매에 참여한 사람의 수익률은 어떻게 달라질까?(경매낙찰가격 = NPL매입가격 = 136,000,000)

▪경매와 NPL의 수익률 차이

전제 조건		구 분	경매 투자	NPL 투자
감정가	170.000,000	채권매입가격	-	136,000,000
대출원금	145,000,000	낙찰가격	136,000,000	155,000,000
채권최고액	174,000,000	대출금액	108,000,000	124,000,000
배당기일채권금액	155,000,000	대출금 월이자	450,000	517,000
경매잔금대출비율	낙찰가 80%	아파트 임대료	보증금 1000만원,월 60만원
잔금 대출금리	년 5%	월 순수익	150,000	83,000
경매낙찰예상가격	136,000,000	실투자금	18,000,000	2,000,000
재 매각기간	1년 이내	재 매각가격	155,000,000
양도소득세: 50% 취득세별도 가정		양도소득세	9,500,000	0
		1년간임대수익	1,800,000	996,000
		총 순수익	11,300,000	19,996,000
		실 투자 대비수익률	62.7%	999.8%

우선 일반경매 투자자다.

136,000,000원에 낙찰 받고 1년 이내에 155,000,000원에 매도한다면, 피 같은 수익금의 50%를 고스란히 양도세로 헌납해야 할 것이다. 돈을 많이 벌긴 한 것 같은데, 결국 내 손에 남는 건 얼마 안 되는 셈이다.

다음은 부실채권 투자자다.

부실채권을 136,000,000원에 매입한 후, 경매입찰을 통해 155,000,000원에 낙찰 받았다고 하자. 앞의 사례와 똑같이 155,000,000원에 매각한다면 양도세를 한 푼도 낼 필요가 없다. 수익금이 온전히 다 수익금이다.

‘수익 있는 곳에 세금 있다.’는 격언이 있지만, 부실채권만은 예외라 할 수 있다.

부실채권이 좋은 이유는 양도세가 없다는 것 외에, 고가로 입찰에 참여함으로써 낙찰 가능성이 높다는 점도 있다. 또한 낙찰대금은 채권금액과 상계처리하면 투자금을 최소화 할 수 있다는 장점이 있다. 부실채권이 오히려 소액투자에 좋다는 얘기다.

* 성시근교수 경력*

現 건국대학교 NPL 실전투자과정 지도교수

現 서울사이버대학교 부동산학과 외래교수

現 한국부동산아카데미 원장

前 광운대학교 부동산학과 지도교수

前 건국대학교 사회과학대학원 외래교수

前 명지대학교 부동산대학원 외래교수

前 대림대학 부동산학과 외래교수

前 대진대학교 부동산투자과정 외래교수

前 강원대학교 사회교육원 경매 강사

前 매경 KRPM NPL 주임교수

前 중앙일보 조인스랜드 칼럼

前 한국공인중개사협회 교수

前 매일경제TV 「생방송부동산」고정 출연

前 경기대학교, 제주대학교 최고경영자과정 강사

前 숭실사이버대학교 NPL부실채권 특강 

저서

나는 경매보다 NPL이 좋다

블루오션 공매

경매박사 2.3 공저

손에 잡히는 부동산 경매

한국공인중개사협회 부동산 공매.경매 공저

한국공인중개사협회 부동산 중개이론과 실무 공저

                    자세한 사항: http://cafe.naver.com/krea/

                 토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[李寬浩 (5기)]

사무국장님 ~
자료 고맙습니다.