완충녹지 땅값

[박형호]

완충녹지 

 땅이 완충녹지로 편입되면 주택 건축을 포함한 개발행위가 모두 금지돼 땅값이 크게 떨어진다. 

완충녹지에 편입되면 땅값 ‘0원’

완충녹지란 향후 도로확장 등을 대비해 주요 도로의 양쪽 주변을 따라 지정한 폭 10∼30m의 녹지지역을 말한다.

완충녹지는 주로 국도ㆍ지방도, 철도, 하천 주변에 띠 모양으로 길게 지정된다. 이 녹지지역은 땅의 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역 등)간 경계선(기능 상충지역)에 지정되기도 한다.

전문가들은 완충녹지에 편입되거나 접한 땅은 도로개설, 건물 신축 등이 어려워 시세가 거의 형성되지 않는다고 본다. 용인 중앙토목측량설계사무소 이봉림 대표는 “보통 도로변 땅은 주변에 비해 2∼3배 정도 비싸지만 완충녹지에 편입된 도로변 땅은 사겠다는 사람이 없다”고 말했다.

완충녹지에 편입되지는 않았지만 이와 접한 도로변 땅도 사정은 비슷하다. 완충녹지와 접하면 도로개설이 사실상 불가능해 땅 값이 크게 떨어진다는 것.

“그린벨트와 비슷한 완충녹지에는 진입 도로를 낼 수 없다”

 “우회도로가 없는 한 ‘맹지’나 다름없게 돼 땅 값이 주변에 비해 크게 싼 편”


이런 완충녹지는 대부분 용인, 김포, 남양주 등 수도권 인기지역에 많다. 인기지역일수록 아파트가 많이 들어서면 교통량이 늘어날 수밖에 때문에 지자체가 미리 도로 확장을 염두에 두고 주요 도로 주변을 완충녹지로 묶어두기 때문이다.

현재 용인의 경우 42번 국도(구갈택지지구 인근 구간)과 45번 국도(김량택지지구 인근 구간)을 비롯, 신갈ㆍ모현ㆍ양지 도시계획구역 인근 도로변 등이 완충녹지로 지정돼 있다.

동백지구와 용인 행정타운(삼가동) 사이 42번 국도 주변도 마찬가지다. 또 23호 지방도 4㎞ 구간(성남시 백현동 백현 IC-용인시 동원동 경계)의 도로 양쪽 20m 이내 지역 13만5042㎡도 완충녹지로 묶여 개발행위가 불가능하다.

김포의 경우에는 48번 국도 편도 1km 구간(나진검문소-김포신도시 초입)에 너비 10~15m의 완충녹지(면적 10000㎡~15000㎡)가 올해 6월부터 지정될 계획이다.

때문에 이 지역 땅값 폭락은 불가피할 것으로 현지 부동산중개업소에선 보고 있다. 김포 현대공인 한 관계자는 “완충녹지 지정계획이 발표되기 전 이 곳 땅값은 평당 200∼300만원에 달했다”며 “하지만 지정계획 발표 이후 값은 크게 떨어져 땅주인(24명)들의 반발이 심하다”고 말했다.

투자전에 도시계획도면 확인해야

땅이 완충녹지로 묶이거나 접하게 되면 값이 크게 떨어지기 때문에 수요자들은 투자할 때 주의가 필요하다. 완충녹지 상태에서는 공공용지 수용에 따른 보상금 지급도 없지만 나중에 실제로 도로확장을 위해 수용당할 때는 보상금을 받는다.

완충녹지는 주민공람공고 등의 절차를 거쳐 땅 소재지 지방자치단체장이 지정하도록 돼 있다. 이 과정에서 지자체는 완충녹지 예정지가 표시된 ‘도시계획재정비안 도면’을 도시계획과에 비치해 주민들의 의견 수렴을 받는다.

투자자들은 이때 매입하려는 땅이 완충녹지에 편입되거나 접해 있는지 여부를 확인해 볼 수 있다. 확인을 통해 완충녹지로 묶일 가능성이 있는 땅은 매입을 하지 않는 게 좋다. 최근에는 완충녹지로 묶인 것을 알리지 않고 매물을 내 놓는 땅주인도 있어 관련 서류를 반드시 확인한 후 매입 여부를 결정해야 한다.

완충녹지 지정여부는 지번으로는 알 수 없고, 해당 시청 도시계획과에 준비된 ‘도시계획 도면’을 직접 확인해야 한다.

“도로변 땅이라고 덜컥 사지 말고 가시가 있는지 반드시 확인해 봐야 한다”

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녹지와 완충녹지

녹지라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호 나목의 규정에 의한 녹지로서 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 동법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역과는 다른 개념이다.

1. 녹지의 세분

녹지는 그 기능에 따라 다음과 같이 구분한다. (도시공원 및 녹지에 등에 관한 법률 제35조)

가. 완충녹지

완충녹지란 대기오염, 소음, 진동, 악취 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

나. 경관녹지

도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

다. 연결녹지

도시안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말한다.

즉 완충녹지[Buffer Zone Green]는 일반적으로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데, 주거지역이나 상업지역 등을 분리 시킬 목적으로 두지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다.

2. 완충녹지의 행위제한

가. 녹지의 점용허가

녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설외의 시설·건축물 또는 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경, 죽목의 벌채·재식이나 토석의 채취, 물건의 적치에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 녹지를 관리하는 시장 또는 군수의 점용허가를 받아야 한다. 다만, 산림의 간벌 등 대통령령이 정하는 경미한 행위의 경우에는그러하지 아니하며 허가받은사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

나. 녹지의 점용허가 기준

도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조는 녹지의 점용허가 대상을 열거하여, 완충녹지의 점용허가를 받을수 있는 경우를 제한하고 있다.  특히, 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 한 녹지를 가로지르는 진입도로의 설치는 일시적인 점용이 아니라 영구적인 점용이 될 수 밖에 없기 때문에 점용이 허가되지 않는 경우가 대부분이다.

이로인하여 완충녹지 저촉 토지주들은 시설, 건축물 등의 설치시 녹지의 점용허가가 나지않는 경우, 완충녹지 설치지역 내 진·출입 제한이 됨으로서 당해 토지가 ‘맹지’로 되어버려  재산권 행사 제한 등의 피해가 발생한다.