기흥테라타워 살펴봤어요.

[돌하나]

안녕하세요.

너무 공장장님만 글을 쓰고 계셔서 공유 차원에서 저도 글을 올려 봅니다. 컨텐츠를 생산하는게 쉬운일이 아닌걸 알고 있고 힘을 보태려고 올립니다. 아래 제 의견에 대비해서 공장장님은 전혀 다른 분석을 하고 계십니다. ^^

저는 지산 투자를 이제 막 시작하고 공부하는 초보입니다.

기흥 테라타워 얘기를 들어서 저도 살펴봤습니다.

몇 가지 기초정보 입니다.

  - 2020년 6월 준공 예정

  - 서천이라는 곳이 삼성전자 반도체 공장이 대규모로 있는 곳

  - 현대엔지니어링이 시공

  - 2026년에 인덕원-동탄 복선 전철 서천역이 가까운 곳에 개통. 바로 옆은 아님.

  - 지하 2층부터 8층까지 드라이브인 방식 전용 36평 정도가 주력인 공장형

  - 9층, 10층은 사무실 용도로 10평 단위로 잘게 나눠놓은 사무실형

  - 현재 80% 정도 분양 완료

분양가는 층마다 형태마다 다른데 제가 받은 견적서는

  - 8층 공장형은 평당 5,250,000원 정도(분양 73.28평)

  - 10층 사무실 창문으로 외부가 보이는 코너호실 평당 635만원, 코너 아닌 호실 평당 620만원,

  - 9층 창문이 안쪽 중정으로 나있는 호실 평당 610만원

저는 뷰가 좋지 않다는 이유로 상대적으로 싼 9층 창문이 중정으로 나있는 실평이 약 22평 호실에 관심이 갑니다.

 공장장님의 유투브를 봤다면 이거죠.

 오늘 외근이 있어서 나갔다가 굳이 현장도 방문을 했었습니다. 저는 공실이 우려되서 실제 삼성전자 협력 업체들이 주변에 있는지가 궁금 했습니다. 아무리 협력업체라도 굳이 바로 옆에 사무실을 내는지 모르겠거든요. 그리고 월세 시세도 궁금했어요.

제가 보고 느낀 몇 가지 입니다.

 - 분양사 직원이 현장가는 것에 대해서 싫어하던데 그 이유는 바로 옆에 원희 캐슬이라고 지산이 이미 1년전에 분양해서 공사가 상당히 진행되어 올라가 있었습니다. 여러 분들이 현장 갔다가 "어! 뭐가 이미 있네" 이러면서 원희 캐슬을 분양 받은 경우가 좀 있었다고 하네요. 테라타워는 현재 터파기 하고 있습니다.

 - DSR 이라고 부르던데 삼성전자 반도체 사옥이 거대한 3개 동이 바로 보입니다. 그리고 500m 더 가면 아파트 단지 입니다. 그 외 주변에 아무것도 없어요. 길가에 식당이 좀 있고 옆에 빌라촌 같은게 있고 빌라 1층에 음식점이 있어서 삼성전자 직원들이 이용하는 것 같아요.

 - 사실은 주변 사무실 시세와 어떤 업체들이 입주해 있는지를 알고 싶었는데 바로 근처에는 사무실이 전혀 없었습니다.

 - 고속도로 쪽으로 계속 500m 정도 걸어가니까 최근에 지어진 입주가 덜된 빌딩 2개와 짖고 있는 빌딩 1개가 있었습니다. 그 중 한 빌딩 이름이 원희캐슬동탄 입니다. 부동산 들어가서 물어보니 사무실 임대는 평당 2만 5천원 선으로 월세가 형성되어 있습니다.

 - 예상은 했으나 긴가민가 했는데 그 사무실에 입주한 업체들은 모두 삼성전자 협력업체로 생각 됩니다. (주)하나텍, 에드워드코리아,헤르메스마이크로비전코리아, Applied Materials 라는 이름인데 모두 반도체 관련 기업들이고 일부는 외국계 기업 입니다. 그 중 Applied Materials 는 기억이 정확하지는 않는데 5개 층을 쓰고 있는 큰 규모 입니다. 이런 규모있는 협력사들이 지산에 입주를 할까요?

제 총평입니다. 의견 주시면 고맙겠습니다.

 - 서울에서 거리에 비해서 분양가가 좀 높은 것 같습니다.

  - 원희캐슬이 1년이 빨라서 입주가 거의 된 후에 테라타워 입주가 시작되기 때문에 공실이 좀 길어질 것 같아요. 입주 수요가 있는지도 모르겠어요.

  - 역세권이 아니에요. 직원들은 어떻게 출퇴근을 할지 모르겠어요. 서천역은 2026년 개통이고 2028년 정도 봐야 하지 않을까 하고요.

  - 동탄이 요즘 공실 많아서 투자하신 분들 힘들 다던데 실입주를 하는 임차인 입장에서는 차라리 동탄이 좋겠어요.

계약금 정도는 마련할 수 있는데 들어가야 할지 모르겠어요. 지금 이글을 쓰면서는 좀 부정적이에요.

의견 나눴으면 좋겠습니다. 

[공장장]

좋은 접근입니다. 현장 방문하고 주변시세까지 파악하신다면 실패확률 굉장히 적어집니다.
홍보관에서 분양직원 설명듣고 계약하는 분들도 있습니다.
좋은 공부내용인거 같아 제 답변은 따로 작성하여 말씀드리겠습니다.^^