스크랩 용어로 알아보는 부동산 상식

[샘골화니(김경환)]

담보의 종류

① 연대보증 : 보증인이 주 채무자와 연대해서 채무를 부담하는 것으로 채권자는 주 채무자의 재산상태에 관계없이 연대보증인 에게 채무액 전부의 이행을 청구하고 강재집행 할 수 있다. 그러나 연대보증 제한제도가 시행될 것으로 보인다.

② 공동보증 : 여러사람이 동일한 주 채무자의 채무를 균등하게 분할하여 부담하는 것이다.

③ 근보증 : 일정한 금액의 한도 안에서 장래에 발생할 채권에 대한 보증으로 주로 은행등 금융기관이 거래인에게 대출을 해줄 때 그 보증인에게 요구하는 것이다. (근저당)

④ 보증채무 : 주 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 주 채무와 동일한 내용 (주 채무 + 이자+ 위약금+ 손해배상 +기타)에 대한 이행의 책임을 지는 것이다.

⑤ 약정담보물권 : 채권자와 채무자가 미리 약속하여 성립시키는 물권을 말한다.

⑥ 질권 : 채권자가 채무자나 제3자의 물건을 받아 채무를 변제할 때까지 이를 보유하고 있다가 변제를 하지 않을 때는 그 물건을 처분하여 변제에 충당할 수 있는 권리

⑦ 저당권 : 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 변제를 하지 않을 때는 그 물건을 처분하여 변제에 충당할 수 있는 권리

⑧ 법정담보물권 : 특수한 채권에 대해 법률에 따라 당연히 성립되는 물권

⑨ 유치권 : 남의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건으로 인해 생긴 채무의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리

⑩ 양도담보 : 물건의 소유권을 채권자에게 옮겨주고 일정기간 안에 변제를 하면 소유권을 되돌려 받게되는 담보

⑪ 가등기담보 : 예정된 기한까지 채무를 변제하지 않을 때는 해당 부동산을 처분하여 채무를 청산한다는 조건으로 채권자 앞으로 채무자의 부동산을 가등기하는 담보

⑫소유권유보 : 매매시 목적물의 점유는 매도인에게서 매수인에게로 넘어가지만 매매대금의 완전한 변제를 위해 그 소유권을 매도인이 갖고 있는 것으로 매수인이 잔금을 지그바지 않으면 매도인은 목적물을 회수하여 변제에 충당한다.

다세대주택 

다가구주택과 달리 공동주택 범주에 속한다. 가구별로 구분등기가 가능하고 매매도 가능하다.

건립가구수의 제한은 없지만 층수(4개층 이하)와 연면적 (2백평 이하)제한이 있다.

 

다가구주택 

지난 1990년 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택형태이다. 분양이 아닌 임대전용이며 주택가구수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 안돼 각 가구를 분리해 사고 팔수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.

가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 하며 연면적 200평 이하, 3개층 이하라는 건축요건을 충족시켜야 한다. (3층이하 19가구이하에서 층수 관계없이 3개층에 19가구이하로 1999년 개정되었다)

 

기준시가 

특정지역의 아파트나 연립주택에 대하여 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세목적으로 국세청이 고시하는 기준시가와 공시지가가 다른점은 아파트나 연립주택에 한해 토지와 건물가액을 구분산정하지 않고 한꺼번에 결정고시하는 점이다. 국세청이 고시하는 기준시가는 세무서나 pc통신, 인터넷 등에서 알아볼수 있다.

 

근저당 

부동산을 담보로하여 빌린돈의 한도액인 최고액을 정해놓고 채무의 확정을 장래에 유보한 상태로 설정된 저당권을 말한다. ( 이자는 최고액에 포함되며 원금과 이자가 최고액을 넘을 경우 넘는 부분은 담보하지 못함)

 

 

그린벨트 

도시의 무분별한 확산을 방지하고 도시민의 건강에 필요한 녹지를 제공하기 위해 개발을 제한한 구역이다. 도시계획법상 개발제한구역이라 부른다.

지난 71년 지정된후 계속 확대해왔으나 최근 많이 완화되어가고 있다. 그린벨트지역내에 있는 토지는 일정한 요건을 갖추지 못하면 건축물의 증개축이나 용도변경을 할 수가 없다.

앞으로 관련규제가 대폭완화되는 방향으로 변화가 있을 것으로 예측된다.

 

권리금(점포권리금) 

점포의 임차인이 다른 사람에게 점포의 임차권을 양도할 때에 그때까지 그 점포를 터전으로 쌓아온 고객관계, 신용등 무형의 재산가치와 장소적 이익등의 대가를 임차권의 양수인에게서 지급받는 성질의 것을 말한다.

이 권리금은 법적으로 보호받지 못하는 것이 일반적이다.

 

 

공시지가 

1989년 4월에 제정된 '지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률'에 의거 건교부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 토지의 가격을 감정평가하여 공시하는 토지가격이다. 이는 토지수용시 보상의 기준이 되며 양도소득세, 종합토지세 등 각종 과세기준으로 활용된다.

국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 토지를 대상으로 한 것이다. 즉 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.

공시지가는 표준지가와 개별지가로 구분할 수 있는데 이는 평가의 효율성을 높이기 위하여 평가과정을 달리하여 산정하기 때문에 나타나는 차이에 불과하다. 표준지 공시지가는 감정평가사가 대표성있는 필지를 선정 평가하고 지방자치단체에서 이 표준지를 제외한 개별토지에 대하여 개별토지와 표준지의 가격형성요인을 비교하고 각 요인별 비준율을 적용하여 개별토지의 가격을 결정하게 된다.

 

공동주택 

대지 및 건물의 벽, 복도 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 하는 구조의 주택을 말한다. 5층이상인 아파트, 1개동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택인 연립주택, 1개동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 주택인 다세대주택이 해당된다. 

 

공동저당 

하나의 채권을 담보하기 위하여 2개 이상의 부동산위에 설정된 저당권을 말한다.

저당권실행은 어떤 것을 먼저하든, 전체를 다하든지 저당권 우선순위자의 자유이며 후순위권자는 대위(순위를 이어받음)한다. 

 

고도지구 

도시용도지구의 하나로 건축물 높이를 정하여 도시경관을 보전하고 토지이용률을 높이려는 지구이다.

높이의 최고한도를 정한 것을 최고고도지구, 높이의 최저한도를 정한 것을 최저고도지구라고 한다.

 

 

광역도시계획 

2000년도에 처음 도입된 제도로 인접한 2개 이상 도시와 주변지역에 대한 장기발전 방향을 제시하고 도시간 기능을 상호 연계해 적정한 성장관리를 꾀하기 위한 20년 단위의 장기 계획이다.

현행 시-도별 도시기본계획보다 상위 계획이면서 시-도지사가 입안하여 지방의회 의견수렴을 거쳐 건교부 장관이 승인한다.

 

관인계약서 

검인을 관청에서 한다는 의미가 있을뿐이며 정확한 용어는 검인계약서이다. 토지거래허가를 받아도 검인은 받아야 한다.

 

 

과세시가표준액 

행정자치부가 취득, 등록, 재산세 등 지방세부과를 위해 평가기준으로 삼고 있는 금액이다.

예를 들어 주택을 취득한 경우에는 취득당시의 가액을 기준으로 세금을 부과하는데 신고를 하지 않거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에 시가표준액을 기준으로 취득세와 등록세가 부과되는데 이때의 시가표준액은 토지는 공시지가에 일정비율 (매년 변경됨)을 곱한금액, 건물은 지방자치단체가 정한 기준가액에 적용지수와 경과년수별 등의 지수를 곱하여 산정한 금액이 된다.

 

 

갱신등기 

당초 등기절차에 착오나 탈루등이 있을 경우에 이루어지는 것으로 등기시 등기공무원의 착오등으로 잘못 기재된 것을 바로잡는 것을 말한다.

 

 

검인계약서 

부동산을 거래할 경우 시 군 구청의 검인을 받은 계약서를 말한다. 등기를 할 때는 반드시 검인계약서를 제출하도록 의무화하고 있다.

이는 미등기전매 등의 불법적인 부동산거래질서를 바로잡기 위한 것으로 88. 10. 1일부터 실시되고 있다. 검인계약서가 필요한 경우는 매매, 교환, 증여등 '계약'으로 인한 소유권이전의 경우이며 '판결'에 의해 소유권이 이전되는 경우에는 판결문에 검인을 받게 되어 있다. 그러나 상속의 경우에는 계약이 아니므로 검인을 받을 필요가 없으며, 또 국가나 지방자치단체가 계약당사자의 한쪽인 경우에도 검인은 면제된다.

시장 군수 등은 계약서 또는 판결서 등에 소정의 기재사항만 기재되어 있으면 거래가격의 많고 적음에 관계없이 반드시 검인을 해주도록 되어있다. 

 

건폐율 

건물의 1층 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값이다.

1층 바닥면적이 30평, 대지면적이 100평이면 건폐율은 30%인 것이다.

 

개ㆍ보수 

개수는 기존 부분의 복구에 한정되지 않는 전체적인 수선을 가리킨다. 손상된 건물(설비시스템 포함)의 부위, 재료기기의 성능을 초기수준 또는 그 이상으로 개선하는 것이다.

보수는 손상된 부분을 복구시키는 기본적인 수선으로, 사용하는데 지장이 없는 상태까지 회복시키는데 초점을 맞추고 있다. 

 

강제경매 

채무불이행시 법원의 판결 등에 의해 실시하게 되는 경매를 말한다. 즉, 일반채권자가 자신의 채권을 입증할 수 있는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하고 부동산을 처분해줄 것을 요청하여 경매에 부쳐진 것이다.

전세금반환소송에서 이긴 세입자가 이를 근거로 경매를 신청하는 경우 등이 이에 해당한다.

 

 

감보율 

토지구획정리사업으로 공공시설 및 그 밖의 공공용지를 위해서 공용면적/대지면적 즉 공공면적비율의 토지를 사업을 위해 무상으로 공여하게 된 것을 말한다. (사업후의 환지로서의 효용가치상승으로 감보율을 감수하게 되는 것이다.)

 

 

간접투자상품 

부동산은 그 특성상 환금성이 떨어지고 투자수익성이 불확실하며 금액도 만만치않아서 소액으로는 투자하기가 어렵다. 그러나 부동산 간접투자상품들은 직접투자에 비햇 훨씬 적은 금액으로도 부동산에 쉽게 투자할 수 있으며 필요에 따라 환금하기도 쉬우며 투자위험성도 낮다는 장점을 가지고 있다.

이러한 간접투자상품으로는 토지수익연계채권, 자산담보부증권(ABS), 주택저당채권(MBS), 부동산 투자신탁제도(REIT's)등이 있다. 

 

가압류 

채권자가 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 하는 것으로 채권자가 제출한 서류만으로 신속하게 가압류 명령을 내리게 된다. 즉 채무명의 취득후 강제집행의 착수때까지 채무자의 재산은닉, 도피 등을 방지하여 강제집행을 가능케하기 위한 제도이다.

가압류는 채무명의 없이 일정한 보증금(보통 청구금액의 1/8에서 1/10정도)만 공탁하면 가능하다.

채권자의 신청서 기재내용만을 보고 결정하기 때문에 상대방이 입을 수 있는 피해를 대비한 것이 보증공탁금이다.

하지만 가압류만으로는 채무명의를 획득하지 못하기 때문에 직접 경매처분을 할 수는 없다. 따라서 가압류 신청시에 채무명의를 함께 얻을 수 있는 지급명령도 함께 신청하면 된다.

만약 소송에서 승소를 하면 가압류는 그대로 본 압류로 된다. 가압류는 이처럼 임시로 압류하는 것이지만 채무자의 심리를 압박해 그 자체만으로도 상당한 효력이 있기도 하다.(보전처분제도 참고)

억울한 가압류를 당했을 때 가압류를 푸는 방법은 3가지가 있다.

먼저 내용증명으로 가압류 원인을 파악하라. 내용증명을 보내는 이유는 원인을 서류로 정확히 받아 놓고 후에 증거로 제출할 수 있도록 하기 위한 것이다.

첫째, 가압류 결정을 한 법원에 그 결정이 잘못된 것이므로 취소해 달라는 이의신청을 낼수 있다. 이의신청을 하면 법원은 양쪽 당사자를 불러 재판을 열고 그 사실에 따라 가압류의 취소여부를 결정한다.

둘째, 상대방에게 소송을 걸어오도록 명령하는 제소명령을 신청하는 것이다. 가압류 결정을 한 법원에 가압류를 한 사람에게 소송을 걸어오도록 명령하는 제소명령신청을 하게되면, 법원은 가압류를 한 사람에게 일정한 기간안에 소송을 제기할 것을 명하는데 상대방이 그 기간동안 소송을 하지 않으면 법원은 가압류 취소 신청에 따라 가압류를 취소해준다.

셋째, 부동산을 급히 이용해야 하는 등 시간적인 여유가 없을 때 쓰는 방법으로 일정한 금액을 공탁하는 것이다. 보통 가압류 결정문에는 얼마의 금액을 공탁하면 가압류를 풀 수 있다고 기재되어 있는데 이 돈을 공탁하면 일단은 가압류를 풀 수 있다. 그리고 나서 별도로 소송을 해 돈을 주고 받을 것이 있는지 가린후 권리가 있는 것으로 인정된 사람이 그 공탁금을 찾아 가면 된다.

 

가등기 

물권이나 채권을 보전하기위해 하는 등기를 말한다. 이는 본등기에 대비한 것으로서 훗날 본등기를 하게되면 가등기의 날자를 기준으로 하여 등기의 순위를 결정하게되는 순위결정력이 있는 등기로 흔히 담보에 잘 이용되고 있다.

예를 들면 토지의 매매계약체결 후 매도인이 이중양도 가능성이 있다든지 채권자가 채권의 확보를 위해 가등기를 하게 된다.

이 경우 제2매수인이 소유권을 취득했거나 또는 채무불이행을 이유로 경매가 실시되어 경락인이 소유권을 취득한다해도 가등기 권리자가 소정의 절차를 밟아 본등기를 하게되면 다시 권리를 찾을 수 있게 된다.

그러나 가등기란에는 가등기가 있게된 원인이 나타나지 않으니 그 원인을 살펴보아야 한다.

 

 

가구주 

 한 가구의 주장이 되는 사람으로 주민등록의 의무와 병역의무자에 대한 특정한 신고의무를 갖는다

 

 

가구 

1인 또는 2인 이상이 모여서 취침, 취사 및 생계를 같이 하는 단위로서 공동의 가사설비를 갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 가족 및 1인 또는 복수의 사람들. 

 

가건물 

정규건물로서의 구조나 형태 및 용도를 구비하지 못한 임시적인 구조물로서 그 해체가 용이한 상태이다

 

 

환경영향평가 

환경에 중대한 영향을 미치게 될 개발행위 등에 대하여 사업시행에 앞서 예상되는 영향관계를 검토, 분석, 평가하여 환경에 부정적인 영향을 끼칠 요소들을 제거 또는 감소시킬 수 있는 방안을 모색하는 것.

 

협의취득 

토지수용법에 정한 절차에 의하지 아니하고 사업시행자가 토지 등의 소유자와 협의에 의하여 공공사업에 필요한 토지 등의 취득, 소멸 및 사용을 제한하는 것.

 

 

현황측량 

용역 발주된 토목설계업체가 현 상태의 사업부지를 측량하는 것으로써 각종 지장물, 기존건물 및 담장과 옹벽 등 대지조건을 측량하는 것.

 

 

학원도시(campus town)

대학, 문화, 연구기능, 특히 도시의 기반경제가 학교활동을 중심으로 이뤄지는 도시.

- 예 : 미국 Princetone, Ann Arbor, 영국 Oxpord, Cambridge, 일본 쯔구바 등

 

 

특별지 

공공시설용지에 대한 환지처분시 환지계획의 기준을 적용하지 아니하고 환지처분을 행할 수 있도록 지정된 토지.

 

특별공급 

국민주택 등을 그 건설량의 10% 범위 안에서 주택공급에 관한 규칙 제19조 제1항에서 정한 무주택 세대주에게 공급하는 것을 말한다. 

 

투기과열지구 

사업주체가 건설하는 주택 중 분양예정가격이 인근의 유사한 기존주택의 실제 거래 가격과의 차이가 현저하여 주택공급의 질서를 문란하게 하고 투기과열의 우려가 있는 주택건설지역을 지정하여 통제하는 지역.

 

 

토지수용 (土地收用, expropriation) 

 

 특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 일. 토지수용에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(95조)과 농어촌정비법(91조), 도로법(49조의 2), 광업법(87·88조)과 같이 개개의 법률에 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정한 바를 따른다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 토지수용법과 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법을 통합하여 2002년 제정된 법률이다. 종전까지는 토지수용에 관한 사항은 토지수용법을 근거로 하였다.

 

 

테크노폴리스(technopolis)

고도기술집약도시, 첨단산업도시, 첨단도시 등으로 불리는 것으로 신도시의 한 형태. 미국 실리콘밸리를 염두에 두고 일본에서 만들어진 합성어.

 

타워식 

계단 및 엘리베이터를 중앙에 두고 1개층에 3∼4개 이상의 주거세대를 설치하는 타입.

콘도미니엄 회원제

휴양콘도미니엄 1개의 객실을 5인 이상 10인 이하의 자연인, 법인 또는 단체 등에게 이용권을 주어 운영하는 제도로 휴양콘도미니엄 객실 운영의 다양화를 위하여 전체 객실의 일정 퍼센트까지 회원제로 분양할 수 있도록 규정되어 있음.

 

콘도미니엄 공유제

휴양콘도미니엄 1개의 객실을 5인 이상 10인 이하의 자연인, 법인 또는 단체 등에게 공유지분으로 분양, 등기하여 주어 운영하는 제도.

 

층수 계산법

층수는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8 이하인 것과 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 당해 건축물의 높이 4m 마다 하나의 층으로 산정하며 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 함.

 

 

촉탁등기 

법원 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여서 하는 등기. 등기는 당사자의 신청에 의하는 것이 원칙이나 촉탁등기는 법률의 규정이 있을 때 행하여 짐.

- 예 : 예고등기, 경매신청의 등기, 파산의 등기

 

청산금 

 

환지청산의 목적으로 지급되고 또 징수되는 금전. 종전에 소유하고 있고 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있는 때에는 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급.

 

 

처분신탁 

부동산신탁의 한 방법으로서 부동산 소유자로부터 신탁받은 부동산을 처분하여 생긴 이익을 소유주에게 배분 또는 환원하는 제도.

 

 

참조 환매권

공공수용의 목적물인 토지를 수용하게 된 공공사업의 폐지, 변경으로 인하여 수용한 토지가 필요없게 되거나 수용 후 오랫동안 공공사업에 현실적으로 이용되지 아니한 경우에 수용당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 그가 받은 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 수용의 목적물이었던 토지를 다시 취득할 수 있는 권리.

 

 

차단녹지 

도시의 토지이용에 있어서 여러 가지 기능적 용도간의 마찰을 완화시키고자 기능이 접촉되는 지역 사이에 녹지대를 설치하는 것. 주로 공업지역과 주거지역 사이, 고속도로, 철도 연변지대 등에 설치. 

 

지하권 

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다라고 민법에 규정하고 있고 이때의 정당한 이익의 범위가 미치는 영향권내의 지하토지를 이용할 수 있는 권리 지하철건설촉진법에서는 지하 10m 까지 보상하고 지하권을 설정함.

 

 

지체상금 

계약 당사자가 계약에 이행기간 안에 계약상 의무를 이행하지 못하고 지체되었을 때 당해 지체에 대한 손해배상의 성격으로 징수하게 되는 것을 말함.

 

지주공동사업 

토지소유자가 개발업자(주택의 경우 등록업자)와 공동으로 건축물 또는 구조물을 건설하는 사업으로 토지소유자는 토지이용을 촉진시킬 수 있고 개발업자는 토지비용이 들지 않아 토지매수에 따른 재정적 부담이 없는 장점으로 지주와 개발업자가 공동으로 시행하는 사업.

 

 

지정업자 

지역구분 없이 자본금 50억원 이상, 분야별 기술자 10인 이상 확보인 경우로 최고 3년간 주택 건설 실적이 연평균 300세대 이상인 경우. 

 

지적측량 

사법적인 측량을 말하는 것으로서 토지의 1필지마다 경계를 확정하는데 필요한 사법적 측량인 동시에 지적 법규에 의하여 실시하는 기속 측량임.

 

지적고시 

도시계획 결정사항을 축적 1/500 내지 1/1500의 지형도에 명시하여 토지소유자로 하여금 자신의 토지에 대한 도시계획 결정사항을 명확히 알 수 있도록 함으로써 재산권 행사에 있어서 편의를 도모함.

 

 지적법

토지를 지적공부에 등록하는 절차와 이에 따르는 지적측량 및 그 정리에 관한 사항을 규정함으로써 효율적인 토지관리와 소유권의 보호에 기여함을 목적으로 한 법.

 

 

지역난방 

지역내의 열병합발전시설을 두어 난방을 각 단지에서 활용하게 하는 방식.

지급보증 

보증기관(금융기관 등 신용공여자)이 거래선의 의뢰에 따라 그 거래선의제3자에 대한 채무에 대하여 지급을 보증하는 것으로서 거래선의 신용을 보증하여 거래의 원활을 지원하는 경제적 기능을 가지며, 한편 보증기관 등은 직접적인 자금부담없이 신용을 공여하여 그 지급을 보증하는 것임.

 

 

증여세

무상으로 재산을 양도받은 사람이 아무런 대가없이 얻은 불로소득에 대하여 부과하는 세금.

 

 주택조합의 (지역·직장) 제도

집이 없는 동일직장 근무자 및 지역주민이 자기집을 마련하기 위해 일정한 자격요건을 갖춘 무주택 세대주로 주택조합을 구성하고 집지을 땅을 매입하여 등록업자와 공동으로 조합주택을 건립하는 제도.

주택조합

무주택 실수요자의 내집마련 기회를 제공하기 위하여 동일 및 인접한 시, 군에 거주하는 주택이 없는 주민 또는 동일한 직장에 근무하는 무주택자가 주택을 마련하기 위하여 설립하거나 노후, 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 조합

- 지역주택조합, 직장주택조합, 재건축조합, 재개발조합

 

 

주택공사비의 산출

총공사비는 사업계획 승인시의 시가를 기준으로 하여 산출한 공사원가금액 (당해공사에 필요한 재료비, 노무비. 경비, 일반관리비, 이윤의 합계액)으로 하되 부가가치세액을 제외한 금액으로 하며, 사업주체가 재료 또는 노력을 제공하는 경우에는 그 제공되는 재료 또는 노력을 시가로 환산하여 공사원가 금액을 산출함.

 

 

중앙공급식 

단지내에 기계실과 발전기실을 두어 각 세대에 공동구를 통해 난방을 공급하는 방식.

 주거공용면적

계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용부분 및 지하층의 면적을 합한 면적

- 주택공급에 관한 규칙 제8조 5항, 6항

- 기타 공용면적 : 주거공용면적을 제외한 관리사무소, 노인정, 기계전기실 등의 면적을 합한 면적. 

 

 종합소득세

개인 및 개인사업자에게 귀속되는 각종 소득을 종합하여 합산과세하는 소득세를 말함.

 

종전자산의 평가

조합원이 별도로 기준에 의하여 지분으로 정하는 경우가 대부분임. 원칙적으로는 조합원이 가진 토지와 가격을 정확히 산출하기 위하여 감정평가서에 감정의뢰하여 파악한다.

 

 조합원 지분

신축 연면적(APT, 부대 복리시설 등) × 분양가 = 분양수입금액

분양수입 - 신축공사비 및 개발비용 = 개발이익

개발이익 ÷ 분양단가 = 개발면적

개발면적 ÷ 대지면적 = 지분율

기존평수 × 지분율 = 조합원 무상평수

 

 조합원

- 재개발 사업

: 재개발구역안의 토지 등의 소유자 참여조합원

: 재개발구역내의 세입자와 시공사 청산조합원

: 재개발구역내의 토지 등을 가지고 있으나, 분양을 희망하지 않거나 분양자격이 없는 사람을 말하며 자신의 권리만큼 현금으로 보상받는다.

- 재건축 사업

: 재건축조합 설립인가시 건물소유자이면서 재건축 결의에 동의하는 자만을 말한다. 주택을 수채 소유하였거나, 1주택을 수인이 공유하고 있으며 1인 조합원으로 본다. 토지소유자는 분양권리가 없으며, 조합원 분양은 재당첨금지, 무주택세대주 조건 등을 적용받지 않는다.

 

 

조합설립 인가

안전진단 후 추진위원회에서 신청하는 것으로 (주촉법 시행령 제42조 제1항) 관할 구청장(주촉법 제3조 제19호)의 인가로 설립을 인정한다. 이때, 조항규약 제정(주촉법 시행령 제42조 제4항)과 시공사 선정과 입지

- 토목심의 결과서가 수반되어야 한다.

 

 

조합설립 등기

- 법인으로 등록 → 민법상 법인설립 인가

- 법인격이 없는 사단으로 등록하는 방법으로, 관할 소재지 시장군수에게 등기

 조망권

甲地(갑지)의 관망을 방해할 만한 乙地(을지)의 이용방법을 제한하기 위하여 설정되는 지역권

 

제3순위 

국민주택 : 제1순위 및 제2순위 이외의 자

민영주택 : 제1순위 및 제2순위 이외의 자

 제2순위

국민주택 : 청약저축에 가입하여 월 납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 자

민영주택

- 청약예금 가입 후 6개월 이상 경과한 자

- 청약예금 가입하여 매월 약정 납입일에 납입금을 납입한 자로서 가입일로부터 1년이 경과되고 그 납입액이 지역별 청약예금 해당 예치금액 이상인 자

 

 

제1순위 

국민주택 : 청약저축에 가입하여 월 납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 자.

민영주택

- 청약예금 가입 후 24개월 이상 경과한 자

- 청약예금에 가입하여 매월 약정 납입일에 월 납입금을 납입한 자로서 가입일로부터 2년이 경과되고 그 납입액이 지역별 청약예금 해당 예치금액 이상인 자

- 청약저축에 가입한 제1순위자로서 신청일까지 해당 청약예금으로 전환한 자

 

 

정상지가상승분 

국토이용관리법 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사한 전국의 평균지가변동율 및 정기예금이자율 등을 감안하여 산정한 금액.

 

 

전용부담금 

농지, 임야 등을 다른 목적으로 전용함으로써 발생하는 개발이익의 일부를 징수하여 농·임업 구조개선 자금을 마련하기 위하여 부과하는 부담금.

 

 

적재하중 

건축물의 각실별 바닥별 용도에 따라 그 속에 수용적재되는 사람물품 등의 중량으로 인한 수하중을 말함.

 

 

재건축 결의

건물소유자 80% 이상이 동의서를 제출하고 추진위를 구성한 후 창립총회를 개최하여 재건축을 결의하는 단계. 결의내용에는 새 건축물의 설계개요와 개략적인 비용, 조합규약과 사업계획서 등이 작성되어야 한다. 창립총회는 조합원 2/3 이상이 참석하여야 한다.

 

 

재개발 공동주택의 규모

분양주택의 경우 전용면적 기준 115㎡이하로 하되 종전 주택규모가 115㎡초과 시 초과하는 주택 수만큼 전용면적 165㎡범위 안에서 종전 주택의 규모 이하로 건설 가능하며, 임대주택은 전용면적기준 30㎡이상 45㎡이하로 한다.

 

입체환지 

토지구획정리사업이나 재개발사업 시행시 사업시행자는 과소토지를 방지하기 위하거나 재개발사업의 경우 공공용지와 오픈스페이스를 확보하기 위하여 기존의 토지소유주에게 토지가 아닌 건축물의 일부를 환지로 주는 것. 이때 그 건축물이 점유하고 있는 부지의 공유권을 동시에 환지에 포함시킨다.

입지심의 

사업계획 승인전 주택건설 입지로서의 타당성을 검토하여 불필요한 토지 취득을 방지하고 조화있는 도시개발을 유도하며, 사업계획 승인시 건축허가 및 소방시설 등을 제외한 소관부서별 협의를 생략함으로써 저촉여부를 사전에 판단하고자 하는 심의.

 

 

인구집중유발시설 

학교, 공장, 공공청사, 업무용건축물, 판매용 건축물, 연수시설 기타 인구집중을 유발하는 시설.

 

 

인구영향평가 

수도권정비계획법에 근거하여 수도권내의 대통령령이 정하는 지역 안에서 인구의 집중 또는 증가에 영향을 끼칠 수 있는 공공사업계획을 수립함에 있어 수도권내의 과도한 인구집중 또는 증가로 인한 악영향을 제거하거나 완화시키기 위해 그 사업이 인구의 집중 또는 증가에 미치는 영향을 미리 예측 평가하기 위한 제도.

 

 원천징수

소득이나 수익에 대한 조세의 징수에 있어서 그 소득, 수익이 지급되는 곳으로부터 조세의 일부를 징수하는 방법.

 

 원인자부담금

특정한 공사의 원인을 일으킨 자에 대하여 그 공사비용의 전부 또는 일부를 부담하게 하는 금전. 

 

원가법 

부동산감정평가의 3방식의 하나로 가격시점 현재에 감정평가 대상 부동산을 재조달 하는 데 소요되는 원가를 파악하여 가격을 구하는 방법.

 

연담도시 

도시가 거대해지면서 대도시와 그 주변지역을 망라하는 광역도시권을 형성하거나, 인접도시간을 연결하여 형성되거나 주변 도시군을 포함하는 큰 도시.