스크랩 유치권 물건 공략방법

[인드림]

만약에 25채 빌라에 대한 내장 공사를 한 업체가 있는데, 공사후 18채가 분양 되었고, 현재 미분양 7채가 분양이 되지 않아, 공사가 끝난지 4년후 은행에서 임의 경매로 넘겼습니다.

그리고 경매 개시 이후 약 9개월후 실제 공사비 5억원 중 미수금 2억에 대해 그 업체가 미분양 7채 빌라에 대해 각각 미수금 2억원씩 유치권 신고를 하였습니다. 그 7채는 다른 사건 번호로 진행중이고 각 호수마다 현재 2억원씩 신청해 놓았는데, 그 중에 제가 한채 낙찰 받았습니다.

질문 1. 소유주와 공사업자가 짜고 하는 것 같은데 밝히는 방법이 없을까요?

개인이다 보니 모든 사람들이 가짜라고 심증이 가는데 밝힐 방법을 모르겠네요

질문 2. 만약에 유치권이 인정된다고 가정하고, 제가 소송을 갈때

제가 최소한의 비용으로 유치권자에게 지불하려면, 어떤 소송으로 해야 하나요(명도소송, 유치권 부존재 소송?)  (

질문 3. 제가 유치권자에게 지불할 비용은 얼마인가요(25채 공사이니 25분에 1은 안되나요)?

질문 4. 가장 최소한 시간을 소비해서 점유할 방법은 없나요?

질문 5.유치권 부존재 소송을 할려면 기간은 대략 얼마나 잡아야 하나요 그리고 비용 및 방법은?

실제 비슷한 사건 판례 하나만 올려 줄수 없나요?

1) 소유주와 공사업체가 공모를 하고 유치권을 주장하는 사례가 많이 있습니다. 더군다나 공사가 완공된지 4년이나 지난 상태에서 공사비 청구에 의한 소송을 제기하여 경매에 부치지 않고 유치권을 주장한다는 자체가 의심이 갑니다.

이런 경우는 아래 답변에서 차분이 설명을 해드리겠습니다.

2) 유치권을 소송하게 되면 유치권부존재가 아니라 유치권확인청구소송입니다.

따라서 일단 질문하신 분이 낙찰을 받고 그 대금을 납부하였다면 유치권자와 소유주를 상대로 인도명령신청서를 제출하시면 됩니다. 그러면 유치권자에 대한 심문을 하게 됩니다. 이때 유치권자가 유치권이 있다는 증빙서류를 제출하게 되는데 이 서류도 인도명령신청자에게 한 부 제출하게 됩니다. 아니면 추후에 관련서류를 열람 및 등사신청을 하면 복사를 해줍니다.

이 서류를 꼼꼼히 살핀 뒤 유치권확인청구소송을 하면 됩니다. 유치권청구소송을 하면서 일단 사기죄로 소유주와 유치권자를 상대로 형사고소를 하여야 합니다.

민사소송을 원고와 피고가 서류상 증빙서류를 제출하거나 상대방의 허위주장을 밝혀야 하기에 시간이 많이 걸립니다. 그러나 형사고소를 하면 유치권자가 진정한 유치권이 있다는 증빙서류를 제출해야 합니다.

다시 말하면 검사가 철저하게 조사를 대신해주는 것이지요

3) 만약 유치권이 성립된다해도 유치권에 대한 비용은 전체 공사비용에서 해당 건물에 대해 공사한 부분만 인정이 됩니다. 어떤 집에는 수리한 부분이 많이 있을 것이지만 중요한 것은 유치권을 주장하는 건물에 대한 공사비만 청구할 수 있습니다.

4) 일단 인도명령신청을 해보세요

5) 유치권확인청구 소송을 하게 되면 약6~ 8개월 정도 소요가 됩니다. 

인도명령신청을 할 때 청구요지를 잘 써야 합니다.

초기 청구내용이 아주 중요합니다.

- 판례-

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양병원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 평산기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 평산기계공업의 채권자인 권순옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양병원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 평산기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 평산기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

피고(선정당사자)가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

한편, 민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서, 유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계를 요하지 아니한다 하여 점유 없이도 유치권이 성립하는 것을 의미하는 것은 아니므로, 이와 달리 위 공사대금채권이 변제기에 도달한 이상 위 점유를 취득하기 전에 이미 유치권이 성립한 것으로 보아야 한다는 취지의 상고이유의 주장 역시 이유 없어 받아들이지 아니한다.

2. 선정자 양병원은 소송기록접수통지서를 송달받고도 적법한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 위 선정자가 제출한 상고장에도 상고이유의 기재가 없다(당사자 선정서는 상고이유서 제출기간 도과 후에 제출되었다).

3. 결 론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

출처: 한번갱매    글쓴이: 한번