헛똑똑이의 헛발질(10)

[harrison]

10. 강제경매신청이 들어오다.

그럭저럭 이사하는 날은 별다른 문제가 없었다.  이사할 때 반드시 챙겨야 하는 것들이 있는데 우선 수도요금, 가스요금, 전기요금 등 각종 공공요금을 정산한다. 고지서에 보면 전화번호가 있다. 전화, 인터넷, 케이블방송 등은 이사하는 날짜에 바로 이전할 수 있도록 미리 조치해두면 좋다. 특히 우편물을 1588-1300으로 신청하면 3개월 동안은 알아서 변경된 주소로 배달을 해주기 때문에 매우 편리하다.

이사를 다 마치고 집안 정리는 두고두고 천천히 하기로 했다. 덕분에 그렇게 좋아하던 산에도 자주 갈수가 없었다. 사무실에 출근하면 요번 주말에 집에 가서 할 일들을 하나하나 생각해보곤 했다.

 

현관에서 나서자마자 찍었다. 옛날 집에서 다 가져왔다.

주말에 집에 가면 할 일이 정말 많았다.

대문에서 마당으로 오르는 돌계단, 양쪽에 철쭉이 필 때는 보기 좋았었다.

그런데 4월21일 오후 집에 있던 큰딸에게 전화가 왔다. 법원에서 두사람이 찾아 왔는데 우리 집에 강제경매 신청이 들어와서 조사 나왔다고 했다. 우리 집이 어떻게 잘못되는 것 아니냐며 잔뜩 겁먹은 목소리였다. 나 역시 영문을 몰라 적지 않게 당황했다. 강제경매라니? 아무런 징후도 없는데 무슨 놈의 강제경매가 느닷없이 들어 왔다는 말인가?  큰딸에게는 아빠가 필요한 조치를 다 해놨으니까 염려하지 않아도 된다고 안심시켰다. 가등기를 먼저 해놓았기에 별 걱정할 이유가 없다고 생각했다. 본등기하면 가등기후에 이루어진 강제경매 개시결정 등기는 직권 말소되는데 뭘 걱정해.............

어쩌면 여러 가지로 문제가 많은 집을 사기로 맘먹었을 때부터 각오했어야 했는데 사실 강제경매까지는 예상하지 못했다. 집주인이 갑자기 잔금을 3월말에서 3월 18일로 바꿔달라고 했을 때도 등기부등본을 확인해 보니 내가 중도금을 지급하고 가등기를 마친 3월 10일 이후인 3월 17일에 국민연금관리공단에서 압류가 들어 와 있었다.  그래서 3월 18일에는 당장 필요하다는 3천만원만 줬다. 그리고 3월 19일 영수증과 압류해지신청 확인서를 확인하고 나머지 잔금을 지급했었다. 이때에도 압류금액은 얼마 되지 않았지만 약간의 스트레스를 받았었다.

나는 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr로 접속하여 즉시 등기부등본을 열람해보았다. 요즘 세상에는 인터넷에서 거의 모든 서비스를 제공하고 있어 얼마나 편리한지 모른다. 살아있는 등기만 요약하면 다음과 같다. 

<갑  구> (소유권에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
3	소유권이전	2005.5.20 제1111호	2005.3.19 매매	소유자 윤 oo 590101-******* 서울 은평구 갈현동 000-0
15	소유권이전 청구권 가등기	2008.3.10 제1111호	2008.3.10 매매예약	가등기권자  지분 2분의 1 한** 601006-******** 경기도 용인시------ 지분 2분의 1 조** 630221-******* 서울 은평구 신사동 000-0
14번 16~20번	<앞선 가등기 1건과 압류3건 해지등기 4건과 새로 생긴 압류와 해지등기 2건 등 총6건 등기사항>
21	강제경매 개시결정	2008.4.15 제25618호	2008.4.15 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2008타경6201)	채권자 (주)**주류 110111-******* 서울 강서구 화곡동000-00

<을  구> (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
11	근저당권 설정	2007.3.7  제2222호	2007.3.7 설정계약	채권최고액 금324,000,000원 채무자 윤 oo 590101-******* 서울 은평구 갈현동 000-0 근저당권자 중소기업은행 (불광역지점) 공동담보 건물 서울 은평구 갈현동                        000-0

보다시피 모든 가등기, 압류, 근저당권이 모두 말소되어있고 내가 일부를 인수하기로 한 근저당권만 살아있었다. 그런데 강제경매라니? 부동산 경매는 임의경매와 강제경매로 구분되는데 임의경매는 저당권자가 부동산에 설정된 담보권을 기초로 법원에 경매신청하는 것이며 강제경매는 저당권자외의 일반 채권자가 법원의 판결문 등으로 경매신청하는 것이다. 통상 강제경매의 경우에는 채권보전을 위하여 가압류 먼저 하고 소송을 통하여 집행력있는 승소판결문을 받아 경매신청하는 절차를 취하는데 등기부등본에서 보듯이 전혀 선행하고 있는 가압류도 없는데 무슨 주류 유통회사가 강제경매를 신청해버린 것이었다. 그렇다면 채권자(**주류)는 재판절차가 필요 없는 집행력이 있는 공정증서로 강제경매 신청했다는 결론이 나온다.  즉 돈을 빌렸거나 다른 사람 채무에 보증을 서줬는데 채권자가 이 문서를 공증 받아놨을 가능성이 컸다.

대법원 인터넷 경매정보서비스 www.courtauction.go.kr에 접속해서 조회를 해보니 4월 14일 접수했고 15일에 강제경매개시결정에 이어 채권자, 채무자, 가등기권자, 구청, 세무서 등에 통지한 내용이 쭈루룩 나타났다. 적혀있는 전화번호로 경매계에 전화했다. ‘소유권이전청구권가등기 한 상태인데 강제경매신청이 들어왔다. 나중에 본등기하면 강제경매는 기각되는 것 아닌가?’하고 물었다. 한참을 뒤적거리더니 경매계가 답변하기를 ‘가등기가 최우선순위면 그렇지만 가등기(08.3.10)에 선행하는 근저당권(07.3.7)이 살아 있기 때문에 그렇지 않다’며 ‘잘 모르시거든 아는 법무사에게 한 번 물어보라. 소유권을 주장하지 못할 수도 있다 ’고 말했다. 엄청 퉁명스러운 말투였다.

직업이 직업이니만큼 나는 실무적으로 자주 일어나는 일이라 본등기만 하면 아무 문제가 없을 것으로 생각했다. 그러나 이제까지 내가 알고 있는 강제집행관련 법과 상식으로 이해할 수 없는 답변을 듣고 또 걱정이 앞섰다. 나는 열공 모드에 진입했다. 민사소송법 및 강제집행절차, 판례 등에 변호사나 법무사 뺨칠 정도로 해박한 지식을 보유하고 있는 우리 직원들도 많이 있다. 몇 명에게 문의하니 지금 당장 본등기 해버리면 아무문제 없을 것이라고 했다.

그래도 안심이 되지 않아서 민사집행관련  판례,  부동산등기법, 예규 등등 이것저것 찾아보았다.  가등기후 본등기 전에 이루어진 강제경매개시결정등은 그 원인이 가등기전에 이루어진 압류, 가압류 등에 의한 경우 등 몇몇 경우를 제외하고 본등기가 이루어지면 직권말소 대상이었다. 다만 가등기 상태에서는 강제경매가 유효하게 이루어지고 그 경매에서 낙찰을 받아 경락대금을 납부한 후에 본등기가 이루어진 경우에는 가등기권자가 소유권을 주장할 수 없다는 판례가 있었다.

결론적으로 본등기하면 강제경매개시결정은 등기공무원에 의해 직권말소되기 때문에 아무런 문제가 없었다. 다만 기분이 좀 나쁠 뿐이었다. 그러나 강제경매 개시결정이 되고 나니 집으로 수많은 우편물이 배달되기 시작했다. 사채업자, 부동산업자, 경매전문 브로커, 법무사, 변호사 사무실 등에서 필요한 돈을 빌려주겠다느니, 강제경매를 면하게 해주겠다느니 하는 등의 우편물이 하루에 서너통씩 날아왔다. 때때로 아이들이 나에게 걱정스러운 전화를 하곤 했다. 아내는 가끔씩 낯선 사람들이 집밖에서 서성이며 우리 집을 둘러보는 것 같다며 괜찮은지 자꾸 물었다. 아무 걱정하지마라고 안심을 시키는 수밖에 없었다.

나는 아내와 아이들에게 누가와도 내 허락 없이 절대 문을 열어주지 말라고 주의를 단단히 줬다. 빨리 5월 20일이 지나갔으면 좋으련만 이럴 때는 시간이 참 더디게 흐른다.

<사랑하는 아들딸들아!

그때 걱정 많이 했지?

아빠도 무지 황당했었는데 너희들은 오죽했을까.

서양속담에 이런  말이 있다.

불행은 혼자서 오지 않는다.

(Misfortune seldom comes alone.)

설상가상(雪上加霜)하고 비슷하지.

좋지 않은 일은 연속해서 몰려온다는 것인데

그것은 아마 사람들이 무슨 일로 조금 나쁜 상황에 처해있거나

어려운 처지에 놓여 있을 때는

침착함을 잃어버리고 성급하고 잘못된 결정을

해버리기 때문이 아닐까 생각한다.

급할수록 돌아가라는 말이 있는 것처럼

어려울 때일수록 침착해야 되는데......

또 이런 속담도 있다.

악마를 말하면 악마가 찾아온다.

(Talk of devil, and he is bound to appear.)

항상 더 좋은 말을 하고, 더 좋은 생각을 갖고,

더 긍정적으로 생활하는 것이

우리 인생을 풍부하게 만들어 줄 것이라는 믿음을 가져보자.>

[최병렬]

경매라? 그거 여러사람 잡지요? 현명한 Harrison이니까 결론은 좋을거야.

[harrison]

네! 안그랬으면 이판사판 너죽고 나죽자 했겠죠~

[김낙주]

접입가경이라.... 복잡한 물건잡아서 이문이 많은 것도 아니고.... 그런데 사진이 배꼽이야..

[harrison]

배꼽사진 수정했습니다.

[우재옥]

설상가상(雪上加霜)보다 더 적합한 표현은, 화불단행(禍不單行)이라네.

[harrison]

네 그렇군요. 전에 한번 들었던 것 같은데... 감사합니다.