(다세대주택) 서울특별시 서초구 서래로4길 27, 6층603호 (반포동,레이나)

[소소한 옥션]

20251221-002 - 서초동 다세대 주택.pdf

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오오! 내가 살고 싶은 꿈의 동네 중 하나! 서래마을 부근

행정구역상 반포동이지만 서래마을 인근이자 서초동과 맞닿아 있는 입지입니다.

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1. 물건의 이력 및 현재 상태

• 건물 특징: 2021년에 사용 승인된 아주 따끈따끈한 신축급 도시형생활주택입니다. 전용 면적은 약 8.18평($27.04m^2$)으로, 전형적인 1.5룸 또는 대형 원룸 구조일 가능성이 높습니다.

• 가격 추이: 최초 감정가는 4억 8,300만 원이었으나, 무려 5번이나 유찰되었습니다. 2025년 12월 23일 진행되는 이번 경매의 최저가는 감정가의 약 33% 수준인 1억 5,826만 8,000원입니다.

2. 입찰자 입장에서의 '사연' 분석

이 물건 역시  '위험한 매력'을 가지고 있습니다.

• 왜 5번이나 떨어졌을까?: 반포동 신축급 빌라가 1억 원대까지 떨어진 것은 시장 가격이 낮아서가 아닙니다. 앞선 물건과 마찬가지로 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 걸려 있을 확률이 99%입니다.

• 청구 금액의 힌트: 경매를 신청한 채권자가 청구한 금액이 4억 4,436만 8,000원입니다. 이는 감정가와 거의 맞먹는 수준으로, 집값 전체가 빚(또는 보증금)으로 묶여 있는 상태임을 짐작게 합니다.

• 점유 관계: 현황조사 시 점유자를 만나지 못했으나 전입세대 확인서상 세대주가 등재되어 있어, 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중일 가능성이 큽니다.

3. 입찰 전 체크리스트 (서초동/반포동 특성 반영)

1. 임차인의 전입일과 확정일자: 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면, 낙찰자가 못 받은 보증금 전액을 물어줘야 합니다. 만약 보증금이 4억 원이라면, 1.5억 원에 낙찰받아도 실제로는 5.5억 원에 사는 꼴이 됩니다.

2. 공부상 용도 확인: 이 건물은 '도시형생활주택'입니다. 외관은 빌라이지만 주택법의 적용을 받으므로 취득세나 대출 규제가 일반 빌라와 다를 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 서래마을 인근 시세: 서초구 반포동/방배동 일대는 최근 전세 사기 여파로 빌라 경매 물건이 많습니다. 인근 매각 사례를 보면 평균 매각가율이 86~91%인데, 이 물건만 33%까지 떨어진 것은 확실한 **권리상 하자(인수 금액)**가 있다는 증거입니다.

4. 결론 및 향후 전망

• 실거주 목적이라면?: 임차인의 보증금이 얼마인지 명확히 파악한 후, 낙찰가 + 인수 보증금의 합계가 시세보다 확실히 저렴할 때만 입찰해야 합니다.

• 투자 목적이라면?: 서초구는 토지거래허가구역은 아니지만, 임차권 등기가 된 물건은 추후 명도(집을 비우는 일) 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

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소소한옥션 님을 위한 조언:

최저가가 감정가보다 터무니없이 낮습니다.

초보자 입장에서는 이런 물건이 '기회'처럼 보이지만, 실제로는 보증금을 전액 떠안아야 하는 '함정'인 경우가 대부분입니다.