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* 가등기 절차 -----가처분 신청 계약 할 때에는 중도금을 지급하면 가등기 해 주기로 약정을 한 경우에 한해서 가등기를 할 수가 있습니다. 계약서상에 “중도금 지급후에 가등기하기로 약정함” 이라는 특약 문구가 있어야 합니다. 이렇게 까지 계약했는데도 실제 중도금을 받고서 매도인이 가등기를 못해 주겠다고 돌아서는 경우, 이런 경우에는 법원에 가등기 가처분 신청을 합니다. 그렇게 해서 그 결정문으로 매수인 혼자 가등기를 하면 됩니다. |
7- 계약 단위<총 .... 제곱미터> , 만약 모자라는 부분은 돌려 주기로 한다.
부동산 계약을 할때 보면 [300제곱 미터 5억 / 1평당 6만원]등 이런 여러 가지가 있는데
부동산을 계약 할 때는 300제곱미터 5억원 이런 식으로 계약서에 표기 하라
<특약>
5만 제곱미터 금 2억원 만약 실제 측량 결과 모자라는 부분은 대금을 돌려 주기로 한다.
[예- 총 오만제곱미터-이억원/실제 측량 결과 모자라는 부분은 대금을 돌려 주기로 한다.]
2007년7월 부터 전통적으로 내려오는 < 평, 돈> 등의 단위를 사용 할 수 없다./
고로 계약서에는 평이라는 단위를 쓸 수 없다.
<적용법리-매도인의 담보책임>
8-토지와 건물의 주인이 다른 경우
<1> 건물만 매수하는경우
건물주인은 지상권을 설정한 후에 매도 해야 합니다.
만약 지상권없이 매도하면 토지 주인이 건물 철거 소송들어 올 수도 있습니다.
<2>토지만 매수한는 경우
토지 주인이 직접 지어서 매도 한것인지 / 아니면 허가 없이 건물을 지었는지
확인을 해야 합니다.
<적용법리-법정지상권>
<3> 만약 지상권이 설정된 건물만 매수 하려고 하는데 /토지 또는 건물에 선순위 저당권이 있으면 매수하지 말라
이런경우 선순위 저당권이 경매를 신청하면 건물은 법정지상권 성립 안된다.
<이유-민법 363조 -일괄 경매 청구권 참고>
9-미성년자 소유의 부동산
부동산 소유자가 미성년자 인 경우에는 [가정법원의 허가서]가 있어야 하며/
미성년자가 상속인인 경우는 친족회의 로 선임된 특별 대리인이 처리한다.
[ 판례]- 조금만 주의를 했더라면 가짜인줄 알았을텐데 , 주의를 하지 않았으므로 과실 30% 인정
이런경우에는 부동산은 미성년자<즉 친족>에게 돌려 줘야 하며. 그렇다고 매매대금을 전부 돌려 받을 수 있는가 하는 문제에서 .매수인의 과실 30% 인정되어 매수인은 70%만 돌려 받을 수 있다.
<적용법리-921조 -이해상반행위>
10-상린관계
만약 현재 토지나 건물을 매수할 생각이라면 특히 토지 까지 들어 갈 수 있는 길< 즉 1톤 트럭
정도가 들어 길>이 있는지 확인하라 / 만약 이러한 길이 없다면 /매수 후에 상린관계 법리에 따라서
도로가 될 수있는 토지를 빌려서 매년 지료를 지급해야 한다.
만약 실재로는 진입로가 있는데 , 지적도상에 길이 없다면 그것은 길이 없는 것이다.
이런 경우에 진입로 주인이 길을 막는다면 지료를 내든가 / 진입 할 수가 없든가 하는 문제이다
이러한 사건으로 뉴스에 종종 보도 되는 경우가 있다.
그러므로 지적도 상에 길이 반듯이 있어야 한다.
독한 놈 만나면 길을 막아 버리는 경우도 있다.
* 무상 주위 통행권 -[96다33433] 직접 분할 자, 일부 양도의 경우 에는 당사자 사이에는 무상으로 상대방의 토지를 통행 할 수 있는 권리가 있지만 , 이들로부터 매수를 한 특정 승계인에게는 일반 원칙으로 돌아가 유상으로 전환된다. 고로 토지 사용 통행료를 내야 한다. |
<적용법리-상린관계>
11- 임야 매매시 주의점
<특약>
매매 구역내의 모든 분묘는 철거<굴이> 하기로 한다.
특히 분묘 파악은 직접 임야 전체를 흟어 봐야 하므로 , 특약으로 분묘 철거하는 특약을 넣으면 좋다.
* 요사이 임야에 묘가 몆개 있는 지 지팡이 짚고 일일이 찾아 다니면 무식하다고 합니다.
naver 또는 daum site에 접속해서 위성으로 묘가 몆개 있는지 검색 합니다.
이러한 특약을 넣었는데도 , 계약 후에 그 분묘를 이장하지 않은 경우 , 소송으로 청구 안 된다.
이미 만들어진 분묘는 더이상 이장 청구 안된다.
12- 매매대상 토지 위의 나무 소유권 문제
매매대상 토지위에 멋진 나무가 있으면 당연히 토지를 구입한 사람 의 것이려니 생각하는데
그렇지가 않습니다. 만약 그 나무가 "입목 등기" 가 되어 있다면 , 그 토지와 나무의 소유자는 다릅니다.
그러므로 매매대상 토지 위에 나무가 있으면 그 나무가 따로 입목 등기가 되어 있는 것은 아닌지.
매매 에 토지와 나무도 포함 되는지 확실히 계약서에 기록해야 합니다.