[18화] 광진구청, 재개발 세금 설명회 장보원 세무사 강의 전문 (양도세, 취득세, 상속세)

[베이더]

오늘 글은 무지, 무지, 무지 길다.
광진구청이 정비사업 세금 전문가인 장보원 세무사님을 초청해 연 '알기 쉬운 부동산 세금 설명회'(10월 26일)에 다녀왔다.

길지만 세무사님이 실제 사례를 들어 설명해 주셔서 읽다 보면 "아하!" 하게 된다.
하나하나 피가 되고 살이 되는 강의였다.

그래도 기니까 중요한 내용부터 짧게 요약해 둔다.
요약마저 길다는 게 함정이다.

꼭 필요한 때에 좋은 강의를 열어 준 광진구청 세무1과에 감사드린다

무료로 전화 세무 상담이 가능한 광진구 담당 마을세무사 연락처

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종전부동산을 갖고 있는 사람, 이 사람을 원조합원이라고 합니다. 
관리처분계획인가 이후에 부동산을 산 사람, 이 사람을 승계조합원이라고 합니다.



1세대 1주택 비과세(가장 중요)

- 세대 조건: 거주자, 배우자와 주소 뿐 아니라 실제 생계를 함께 하는 가족
- 보유 조건: 원칙적으로 2년 이상 보유
- 거주 조건: 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주
- 조건에 맞으면 12억원까지 비과세



내가 재개발하며 같은 금액으로 집을 팔 때 “뭐가 세금이 싸냐” 하고 물어보세요.

Q. 뭐가 세금이 제일 싸요? 
A. 관리처분인가일 이전에 종전주택으로 팔 때가 제일 싸요. 

Q. 그다음에 싼 게 뭐예요? 
A. 새 아파트로 갔을 때예요, 장특공제를 다시 해 주니까요. 

Q. 제일 세금이 비싼 게 뭐예요? 
A. 입주권으로 팔 때가 가장 비싼 거예요.



증여를 염두에 두신다면

동작구에서 2년 가까이 계속 강의를 진행하면서 한 3개월에 한 번씩 저를 불렀어요. 제가 상속, 증여, 양도 평가를 쭉 도맡아 하면서 동작구를 지켜보니까, 처음에 사업이 막 꿈틀꿈틀할 때 12억짜리였던 게 두 달 뒤에는 16억이 되고, 그다음에는 18억, 나중에는 24억까지 치솟더라고요.

만약에 자녀에게 증여할 계획이 확고하게 있으시다면, 프리미엄이 본격적으로 붙기 전인 처음에, 사업 초입에 하루라도 빨리 증여하시는 게 무조건 유리합니다. 그래야 증여가액을 가장 낮게 잡아서 증여세를 크게 아낄 수 있어요.

나중에 본격적으로 거래가 돌기 시작하고 프리미엄이 수억씩 떠 버리면, 그때는 가격이 너무 높아져서 증여세 감당이 안 됩니다.



조합에 참여하지 않고 현금청산을 받는다면?

여기 계신 분 중에 상당수 분들은 큰 건물을 갖고 계세요, 큰 집을 갖고 계세요. 그런데 혼란이 오는 게, 국민주택규모 하나에 1+1로 조그만 거 하나를 준다고 하니까 “내 상가 날리고 내 큰 집 날리고” 이런 생각에 조합원 분양신청을 안 해요. 

문제는 뭐냐, 재개발도 동의율이 일정 수준을 넘어 버리면 그냥 그 집을 수용으로 빼앗아 버려요.“나만 반대하면 재개발 안 될 줄 알고” 막 반대하신단 말이에요. 처음에는 눈치를 보다가 될 것 같으면 빨리 조합원 신청을 하셔야 돼요.

분양신청이 안 돼서 조합원 자격을 잃어버리면 전부 현금청산이 되버려요. 이건 청산금 납부 개념이 아니에요, 청산금은 조합원이 됐을 때 받는 거고, 이 경우는 현금청산이에요. 그냥 “너는 끝” 하고 그냥 조합에서 내보내는 거예요. 

수용재결이 나면 조합이 보상금을 공탁해 버려요. 그리고 수용개시일에 집이 조합으로 넘어가요. 그럼 공탁일과 수용개시일 중 빠른 날에 판 것으로 봐서 양도세를 내야 돼요.

이때 돈을 너무 싸게 준다고 화가 나서 법원에다 소송을 해요. 그럼 한두 번 하면 돈을 좀 더 줘요. 제가 보니 그래봐야 한 1억에서 몇 천 이 정도 더 주는 거예요.

그때 가서야 후회하세요. 그냥 내가 조합원으로 분양받고 나머지를 청산받아서 더 좋은 데 쓰면 되는데, 내가 그때 끝까지 고집 부리다가 조합원 안 한다고 해서 “난 다 날렸구나” 하고 그 지역을 떠나게 되는 사람이 되니까 제가 그게 가슴이 아픈 거예요. 그래서 눈치를 잘 보셔야 되는 거죠. 

보통 분양신청 할 때 두 번 놓치잖아요? 끝이에요. 신청할 때 신청 안 하시면 나중에 하고 싶어도 안 돼요.

등기 우편으로 오는 걸 확인 안 한 바람에 신청을 안 해서 조합원이 못된 사람도 되게 많아요. 변호사가 강의하면 주로 그런 강의를 해요.



1+1을 염두에 두신다면

1+1은 분명 재산이 불어난다는 좋은 점도 있을 수 있지만, 세제로는 불리해요. 1+1이 되는 순간 2주택자가 돼요. 종부세 문제도 나오고, 양도세 문제도 나오고, 상속세 문제도 나왔을 때 상당히 불리한 요소로 작용한다, 이런 내용을 다 따져 보셔야 돼요.

1+1 주택 원가를 두 집에 어떻게 분배하냐면 먼저 팔 집에 몰아두어야 해요. 먼저 파는 집은 과세되니까, 여기에 취득가액이 많이 몰려야 차익이 줄어들어서 세금이 확 줄어듭니다.



이 다섯 가지를 준비해줘야 양도세 계산이 돼요

1. 내가 지금 가진 단독주택, 빌라 샀을 때 취득가액이 얼마? 
2. 단독주택, 빌라의 권리가액이 얼마? 
3. 난 청산금을 냈나(납부했나)?
4. 난 청산금을 안 냈나(수령했나)?
5. 이번에 입주권이나 새 아파트를 얼마에 팔았냐? 



상속을 했다면 
상속받은 집을 먼저 팔면 비과세 특례가 적용 안됨


취득세
준공 받을 때 원시취득세 2.8%를 내면 돼요.

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오늘 강의를 맡아 주실 강사님을 소개해 드리겠습니다. 오늘 강의를 진행해 주실 장보원 세무사님께서는 서울시립대학교 세무학과를 졸업하고 같은 대학 세무전문대학원에서 세무학 박사학위를 취득하신 부동산 세금 분야 전문가이십니다.

한국세무사고시회 회장과 한국지방세학회 부회장 등을 맡고 계시며, 현재 장보원 세무회계사무소 대표를 맡고 계십니다.  또한 저서로는 『재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기』, 『취득세 신고실무와 중과세 해설』 등 다수의 세무 전문 서적을 출간하셨습니다.

오늘 강의에서는 풍부한 전문 지식과 실무 경험을 바탕으로 재개발·재건축 과정에서 알아 두어야 할 권리관계와 부동산 세금에 대해 알기 쉽게 설명해 주실 예정입니다. 그럼 장보원 세무사님을 큰 박수로 모시겠습니다.

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1부 권리와 날짜 (자료집 1~7쪽)

p.1 재개발·재건축 권리에서 세금까지 — 강사 인사

안녕하세요. 방금 소개받은 세무사 장보원입니다. 인사드리겠습니다.

제가 우리 광진구에서 양도·상속·증여로 세무 설명회를 한 적이 있었어요. 그때도 많이 모셔서 한 두 시간 동안 즐겁게 강연하고 그랬었는데, 그 강연은 한 백 번은 더 했던 것 같아요. 그래서 눈 감고도 강연할 수 있는 건데, 그런데 갑자기 우리 광진구에서 재개발·재건축과 관련된 양도소득세만 특정해서 두 시간을 강연해 달라고 하셔 가지고.

사실 이런 거는 세무사들도 포기하는 분야거든요. 세무사들도 이거 의뢰 안 받아요. 다른 세무사한테 가라고 그래요, 실수할까 봐. 그래서 저는 그런 전문 강연만 하는 건데, 그것도 보통 3시간에서 6시간 정도 하거든요. 하나하나 이해시키기가 쉽지 않아서. 그런데 우리 주민들한테 해 달라고 하셔서 책자 형태로 만들었습니다만, 상당히 고난도의 내용입니다. 두 시간 동안 얘기를 해 달라고 해서 부담이었는데, 처음 하는 거라 잘 풀어 나갈지 모르겠습니다. 부족한 면이 있어도 양해해 주시기 바랍니다. 최선을 다하겠습니다.

앞서 소개해 주신 제 저서 중에 『재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기』이라는 게 있는데, 제가 그 책을 왜 쓰게 됐냐면, 저는 원래 기업 세무 전문가예요. 그런데 우리나라에서 세무 책을 제일 많이 내는 삼일회계법인 계열의 삼일인포마인이라는 회사의 전무님이 저한테 "양도세를 좀 할 줄 알지 않냐, 책을 좀 써 달라"고 말씀하시는 거예요. 그래서 "아니, 세상에 많이 나와 있는 책을 하나 더 쓰는 게 무슨 의미가 있습니까. 그러나 양도세 중에서 재개발·재건축 양도세는 너무 복잡해서 세무사 대부분이 포기하니까, 그 정도는 써 드릴 수 있는데요" 했더니, 그럼 그걸 쓰라고 하는 거예요.

근데 그것만으로는 의미가 없어요. 왜냐하면 대부분 우리 클라이언트들이 찾아와서 저한테 묻는 거는 "세금이 얼마냐" 이런 게 아니에요. 세금이 있냐 없냐를 묻지. 세금을 낼 거야 안 낼 거야, 이걸 먼저 해야 되는 거고, 더 중요한 거는 "팔 수 있냐 없냐"예요.

지금 요즘 같은 경우에 서울이 투기과열지구가 돼 가지고 입주권을 못 판단 말이에요. 잘못해서 그걸 막 증여해 주고 이렇게 했다가 나중에 '물딱지'라고 해 가지고 주택 분양받은 게 다 취소가 돼서 집을 날려 버리는 경우가 생긴단 말이에요. 그런 것들은 나중에 다 준공되고 나서 국토부에서 조사해서 나오는 거라 그게 엄청나게 무섭거든요. 근데 그걸 세무사가 어떻게 판단해요? 세무사는 관련 법을 알고는 있지만 이런 것들은 세법이 아니니 변호사한테 상담을 해야 된단 말이에요.

그래서 출판사에서 그렇게 글을 쓸 수 있는 변호사를 한 분 소개해 주셨어요. 책은 안 써 봤어도, 쓰는 법은 내가 알려 주면 되니까. 그분이 재건축·재개발의 권리, 즉 이걸 이전했을 때 딱지가 나와 안 나와? 이거 되게 궁금하잖아요. 증여가 돼? 상속이 돼? 양도가 돼? 그거에 대한 내용을 그분이 쓰고, 그다음에 그렇게 했을 때 세금은 얼마야? 라는 걸 제가 쓴 책이 한 5년 전에 나왔어요. 더 됐을 거예요. 근데 지금도 스테디셀러입니다. 매년 몇천 권씩 팔리고요, 중개사님들 필독서로 많이 보시고. 그 변호사는 여자 변호사였는데, 저랑 할 때는 로스쿨 나와서 그 분야를 막 연구하던 사람이었는데 지금은 그 분야의 대가가 돼서 셀럽이 됐어요. 그 책을 바탕으로 오늘 이 내용을 썼습니다.

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p.2 강의의 네 가지 질문

그러다 보니까 제일 중요한 것들이 뭐냐면, 첫 번째로, 찾아오시는 분들이 저한테 "저 지금 주택 팔아요" 이렇게 할 수도 있고, "저 입주권 팔아요" 이렇게 할 텐데, 뭐가 주택이고 뭐가 입주권인지 몰라요. 왜냐하면 멀쩡히 내 집은 있거든요. 멀쩡히 있는 내 집도 법적으로는 입주권이 될 수 있는 거고. 그래서 그 상태를 먼저, 주택이냐 입주권이냐 어떤 거냐를 봐야 돼요.

그다음에 찾아오시는 분 중에 원래 집을 갖고 계셨던 분이세요? 그걸 원조합원이라고 하고, 아니면 집이 없고 입주권에 투자하신 분이에요? 그건 승계조합원이라고 하는데, 본인이 승계조합원인지 원조합원인지도 몰라요. 그게 세금 구조가 다르니까  그걸 먼저 살펴봐야 되는 문제예요.

그다음에 저한테 주로 물으시는 게 세금 있냐 없냐, 그러니까 비과세를 묻는 거예요. 예를 들어 12억까지 집 한 채밖에 없는데요, 그거 팔면 세금 신고 안 해도 돼요. 입주권을 팔아도요, 그것도 12억까지는 세금 신고 안 해도 돼요. 12억 넘으면 쪼끔 내요. 근데 그게 아니고 집이 많다, 그러면 세금이 엄청 많이 나오는데요? 이런 식이니까 1세대 1주택 비과세 적용이 되냐 안 되냐.

그다음에 세금을 낼 때, 언제 파는 게 제일 세금을 싸게 내나요? 세금 내는 건 전제로 하고, "난 지금 세금을 내긴 낼 건데 언제 팔아야 세금이 싸요?" 이렇게 묻는 경우가 있잖아요. 그러면 "아, 이게 입주권 상태로 팔면 불리한데, 주택 상태로 팔아야 좀 유리한데" 이런 상담을 해 줄 때 왜 그런지.

그다음에 결국 거래를 하신다면 계약할 때도 자료가 필요하고 세무신고 할 때도 자료가 필요한데, 상담하시는 분들한테 세무신고 할 때 "자료 좀 갖다 주세요" 그러면 없어요. 잃어버렸어요. 오래된 집을 파는 거다 보니까. 그러다 보면 이런 것들을 의사결정할 때 어떤 자료를 챙겨야 되는지, 앞으로 뭘 갖고 계셔야 되는지, 이런 것들을 챙겨 보셔야 된다. 이 강의에서는 이런 것들을 가져가시면 돼요.

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p.3 재개발입주권 전매 가능? "관처인가일"과 "시행인가 신청일"을 확인합니다

이거는 아까 권리 얘기인데, 권리는 제 분야가 아니에요. 그래서 권리 얘기가 나오면, 즉 "샀을 때 입주권 나와 안 나와" 이러면 그건 변호사한테 상담하셔야 돼요. 왜냐하면 제가 아는 지식으로 상담해 주는 건 그냥 의견인 거지, 그걸로 저한테 손해배상 청구하시면 안 돼요. 세금을 잘못하면 저한테 손해배상 청구하셔도 돼요. 그러나 권리는 변호사의 영역이기 때문에 제가 함부로 할 수도 없고, 함부로 할 수 없는 사람들이 막 말하는 거는 저는 안 좋아해요. 자기 상식선에서 말하고, 잘못되면 책임도 안 지는 사람들이 "누가 그랬다더라" 하는 걸로 하시면 안 돼요. 꼭 손해배상을 할 수 있는 사람한테 그 의견서를 받으셔야 돼요.

대표적으로, 제가 동작구청에서 강연을 많이 했는데, 동작구는 재개발이 많아요. 그러다 보니까 동작구에서 재개발 입주권을 증여하고 싶다, 매각하고 싶다 이런 분들이 저를 찾아오세요. 그러면 이게 할 수 있냐는 문제인데, 옛날에는 재개발 입주권, 재건축 입주권 이런 거는 입주권이 되면 그냥 자유롭게 팔고 증여하고 그랬어요. 그때는 참 좋았죠. 입주권을 자녀한테 증여해 주고, 그게 올라가면 자녀도 좋고 나도 세금 좀 덜 내고, 이렇게 됐었는데.

작년 10월 16일 날 뭐가 있었습니까? 우리 서울 전 지역이 투기과열지구로 묶였잖아요. 10월 16일에 투기과열지구로 묶이면서 제한이 생긴 게, 도시정비법 39조에 투기과열지구로 묶인 데에서는 재개발조합 같은 경우에는 관리처분계획인가 이후에는 조합원 지위를 승계할 수 없어요. 증여도 안 되고 양도도 안 돼. 그다음에 재건축은 조합설립인가 이후에는 승계할 수 없어. 만약에 아직 재개발이 관리처분이 안 돼 있고, 재건축이 조합설립인가가 안 돼 있다면 그건 내가 팔 수 있죠. 집을 팔고 이럴 수 있단 말이에요. 그 기준이 재개발은 관리처분, 재건축은 조합설립인가예요.

재개발은 그냥 단독주택 많은 데를 하는 걸 재개발이라고 하고, 재건축은 오래된 아파트 같은 거, 구식 아파트를 새로 짓는 걸 재건축이라고 한단 말이에요. 사업 절차는 비슷한데, 투기과열지구가 지정된 현재에서는 "아, 이제 못 하는구나, 증여도 못 하는구나" 이런 부분인데, 예외가 있어요. 재개발에만 예외가 있어요.

2018년에 이 투기과열지구 내 지위양도 제한 규정이 만들어졌어요. 그러다 보니까 그 전에 사업시행인가를 신청한 재개발조합이 있거든요. 광진구에 있는지는 모르겠어요. 있다면 그 조합은 프리예요. 이런 제약에서 자유롭다는 얘기예요. 그래서 동작구에는 꽤 있어요. 동작구의 노량진 2구역, 4구역, 6구역, 7구역, 8구역, 그리고 흑석9구역은 그 이전에 사업시행인가를 신청했던 데들이에요. 그러다 보니까 작년에 투기과열지구가 지정돼도 이 제약이 없어요. 그 전부터 우리 사업할 거라고 했기 때문에. 그래서 이 구역의 분들은 지금 관리처분이 났는데도 자유롭게 양도하고 증여합니다.

그래서 저한테 찾아오셔서 그 얘기를 하시면, 제가 이 구역 안에 있냐 물어봐요. 증산, 갈현·대조, 청량리, 금호, 장위, 노량진·흑석, 제가 찾은 건 이 정도인데 광진구는 여기서 못 찾았어요. 그래서 여러분 구역이 해당되는지는 저도 잘 몰라요.

그래서 이런 것들이 되게 중요하잖아요. 여러분들은 투기과열지구니까 사고팔 수 없다, 증여도 불가하다. 그런 거 잘못하다가 손해 난다. 물론 예외는 있어요. 1세대 1주택인데 오래 보유하고 거주한 경우 같은, 그런 예외들이 조금씩 있어요. 근데 일반적으로는 안 되는 거예요. 그래서 "예외적으로 난 팔 수 있는 사람이야?"라는 거는 변호사한테 상담을 받아서 팔 수 있는지 확인하고 하셔야 돼요.

 아무튼 그런 예외도 있을 수 있다. 법은 도정법 39조라고 쳐 보시면 돼요. 여러분들이 혹시 인터넷에서 39조를 찾아보시고, 예외에 해당되는 사유가 있으면 팔 수도 있고 증여할 수도 있고, 예외가 아니면 아무것도 하시면 안 돼요. 그냥 가만 계셔야 되는 거예요.

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p.4 하나의 자산이 세 번 모습을 바꿉니다

이제 세금 관련한 내용으로 갈 텐데요. 우리 재개발·재건축이라는 게, 아까 재개발은 단독주택 지구를 부수고 새로 짓는 거, 재건축은 노후 아파트를 부수고 새로 짓는 거. 저는 양천구 목동에서 생활하는데, 목동 아파트들이 지금 다 재건축한다고 난리인 거죠. 여기는 아까 말씀하신 대로 재개발 구역이 많은 것 같아요.

이런 재개발·재건축은, 일단 노후 주택을 갖다가  싹 멸실시켜 버리죠. 그다음에 착공해서 새 아파트를 올린단 말이에요. 그다음에 준공이 된다. 준공이 된다는 건 이제 사용이 된다는 거죠. 그래서 아파트에 입주가 가능한 상태가 됐을 때, 그러면 언제는 주택이고, 언제는 입주권이고, 언제는 다시 주택이냐는 문제죠.

종전부동산, 즉 종전 주택이 대부분인데, 물론 재개발의 경우에는 토지를 갖고 있는 사람도 입주권을 받을 수 있어요. 딱지 받을 수 있는데. 어쨌든 종전의 주택이나 토지를 갖고 있는 사람, 원조합원, 그 사람이 입주권으로 바뀌는 순간이 언제냐? 관리처분계획인가일이라고 했어요. 관리처분계획인가일에 집이 멀쩡히 살아 있어. 그러면 주택으로 봐야 된다는 사람들이 있는데, 그렇지 않아요. 주택이 멀쩡히 살아 있어도 관리처분계획인가가 딱 났으면 그날부터 권리예요. 주택이 아니라는 말이에요. 그다음에 주택이 멸실되고, 다시 준공이 됐을 때 준공일에 주택으로 다시 바뀌어요. 그러니까 모습이 이렇게 한 번, 두 번 변하죠.

이렇게 해서 종전부동산을 갖고 있는 사람, 이 사람을 원조합원이라고 합니다. 그다음에 관리처분계획인가 이후에 부동산을 산 사람, 이 사람을 승계조합원이라고 합니다. 이게 중요하다고 했고.

그다음에 여러분들이 재개발을 하게 되면 망설이는 게 뭐예요? 여러분들이 지금 빌라에 살고 계신데, 빌라의 가치가 지금 한 3억 정도 한다더라. 근데 여기 아파트로 재개발하고 나면 조합원 분양가가 싸게 쳐도 10억이 된다더라. 7억만큼 분담금을 내라. 분담금이라는 표현을 많이 쓰잖아요. 우리 세법에서는 분담금이라는 표현을 안 쓰고 청산금이라는 표현을 써요. 그래서 청산금 7억을 내야 된다는 거예요. 즉, 더 투자한다는 소리예요. 빌라에다 7억을 더 투자해서 새 아파트를 하나 갖는다. 이게 내가 투자금으로 내는 청산금이고요.

어떤 경우가 있냐면, 나는 이 광진구에 근사한 상가를 갖고 있어요. 이 상가는 땅 지분도 크니까 권리가액이 많이 나오겠죠. 빌라보다 많이 나올 거예요. 그래서 권리가액이 30억이 나왔어요. 그런데 나는 좋은 아파트 하나 갖고 싶은데, 그게 조합원 분양가 15억이에요. 하나밖에 안 준대. 그러면 어떻게 돼요? 나는 30억짜리를 주는데 15억짜리를 받으면, 나머지 15억은 현금으로 줘야 되겠죠. 그 받는 현금 15억도 청산금이라고 해요. 그러면 하나는 납부 청산금이고, 하나는 수령 청산금이에요. 그러나 그건 이해하기 편하게 부르는 거지, 법률적으로 납부 청산금, 수령 청산금이라고 하진 않아요. 청산금은 받는 경우도 있는데, 받는 경우는 뭐다? 이건 판 거예요. 일부를. 내가 상가 반은 판 거예요. 반은 아파트로 바꾼 거고. 그런 개념이다. 용어의 정의를 알고 있어야 무슨 말을 하는지 알아듣잖아요.

승계조합원은 뭐야, 원조합원은 뭐야. 이걸 모르고 "나 조합원이에요" 이런 식으로만 하면 답이 안 나오는 거예요. 어디가 어딘지 모르니까.

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p.5 권리변환일은 사업의 종류별로 확인합니다

권리변환이 언제 일어나느냐. 관리처분계획인가일이라고 했어요. 그때 주택이 관리처분계획인가가 나면 입주권으로 바뀐다는 거예요.

그런데 아까 부구청장님이 여기 광진구는 모아타운이 많대요. 모아타운은 재개발·재건축이라고 하지 않아요. 이거는 소규모주택정비사업이라고 해요. 이런 경우에는 관리처분계획인가일이 아니에요. 이때는 사업시행계획인가일에 바뀌는 거예요. 사업시행계획인가일에 바뀌는 거예요. 그러니까 제가 재개발·재건축 위주로 설명하면서 "관처, 관처"라고 하는데, 여러분들이 모아타운이라면 그 말을 사업시행계획인가일 기준으로 생각하시면 돼요.

우리는 어디까지 진도를 나갔나? 조합은 설립됐나, 사업시행계획인가가 났나, 관리처분이 됐나, 멸실은 했나, 이런 히스토리가 있어요. 조합이 만들어지고, 사업시행계획인가 신청을 내고, 사업이 진행되면서, 관리처분이라는 거는 아까처럼 이런 거예요. "네 상가는 30억이고, 네가 분양받을 건 15억이니까 15억을 줄게." 이걸 정리하는 게 관리처분이라는 거예요. 그러니까 관리처분이면 상당히 진도가 많이 나간 거죠. 관리처분 다음에는 뭐가 되겠어요? 부수겠죠. 멸실시키고, 그다음에 아파트 짓고, 입주하고, 이런 히스토리란 말이에요.

이런 절차의 복잡한 말, 법률적인 말을 다 이해하라는 게 아니에요. "아, 그렇게 되는구나. 그런데 나는 이것만큼은 기억해야 되겠다." 관리처분계획인가일이냐, 사업시행계획인가일이냐를 기억해서, "나는 모아타운이니까 사업시행계획인가일을 하나 딱 잡고 있어야 되고, 나는 일반 재개발이라서 관리처분계획인가일을 잡고 있어야 되겠다." 그 정도만 하시면 되죠.

밑에 2003년도, 2005년도는 20년 전 얘기예요. 그런 건 볼 필요가 없어요. 옛날 분들 옛날 얘기할 때나 필요한 거니까 지금은 필요 없겠죠.

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p.6 원조합원인가, 승계조합원인가

원조합원인가, 승계조합원인가라고 했어요. 원조합원은 뭐라고 했어요? 원래 주택이 있던 사람이라고 했어요. 주택이 있던 게 언제 기준이에요? 관리처분계획인가일이죠. 관리처분계획인가일 이후에 주택 상태로 산 거는 주택을 산 게 아니라고 했어요. 그건 승계조합원이라고 했어요.

원조합원은 원래 주택이 있었던 사람, 내지는 특이하게도, 재개발인 경우에는 땅만 갖고 있어도 된다고 했어요. 땅만 갖고 있어도 되고. 재건축은 원래 아파트를 갖고 있는 게 원칙인데, 재건축 중에 특이한 거는 상가를 갖고 있는 사람, 아파트 단지 내 상가 있잖아요. 그 상가 소유자들도 주택을 받을 수 있게 한 적이 있어요. 대표적인 아파트가 반포 원베일리예요. 나중에 원베일리 얘기를 해 드릴 거예요.

그리고 땅 갖고 있는 사람들이, "나는 이 구역에 빌라가 있는 게 아니고 땅이 일정 부분 있어. 그래서 나는 입주권을 받을 수 있대." 이 사람 주의해야 돼요. 상가가 집이 되는 거나 땅이 집이 되는 거는 정말 주의해야 돼요. 세금 폭탄이 나올 수 있어요. 그러나 집이 집 되는 거는 별로 주의할 필요가 없어요. 옛날에 산 빌라가 20년 됐어, 노후돼서 재개발하는데, 옛날부터 산 집이 그냥 입주권으로 바뀌었다가 아파트가 되고. 집 한 채를 계속 갖고 갈 때는 세금이 거의 안 나와요. 1세대 1주택이면 우리나라는 세금이 없는 나라다, 생각하시면 돼요. 그러나 아까처럼 집이 아닌 다른 물건이면 엄청 주의하셔야 된다고, 사례로 또 말씀드릴게요.

그다음에 승계조합원은 뭐라고 했어요? 입주권으로 언제 바뀐다? 재개발·재건축은 관리처분계획인가일, 모아타운은 사업시행계획인가일. 그때 이후에는 비록 주택이 버젓이 있다 하더라도 사면 이 사람은 입주권을 산 거다. 그러니까 주택이 있는 상태인데 그 입주권을 산 사람은 주택을 갖고 있었던 적이 없는 사람이에요. 그렇기 때문에 아까 주택을 갖고 있었던 사람은 괜찮지만, 주택이 아닌 사람들은 세금 측면에서 차이가 크잖아요. 이 사람은 주의해야 돼요. 이 사람은 함부로 팔았다가 세금 폭탄 맞아요. 그래서 원베일리에서 함부로 팔았다가 세금을 한 15억 낸 얘기를 이따가 해 드릴게요.

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p.7 입주할 권리라도 세금은 같지 않습니다

그래서 입주할 권리라도, 입주권의 유형들이 조금 다른데, 대표적으로 조합원입주권, 이거는 당연히 이런 개념이에요. 나는 원래 주택을 갖고 있던 사람이고, 이걸 부수서 새 주택을 짓는 거야. 그래서 나는 새 주택으로 들어갈 거야. 그다음에 내 권리가액이 적으면 분담금, 청산금을 내면 되고, 권리가액이 크면 청산금을 받으면 되고. 내는 건 추가로 투자한 거고, 그 반대는 일부를 판 거고, 이런 개념. 이건 상식적인 개념으로 보시면 되는데.

대표적으로 여기 세 번째 칸을 보면, "나는 여기에 상가를 갖고 있는 사람이야, 땅을 갖고 있는 사람이야. 그래서 나는 재개발이 돼도 주택이 아니라 상가를 받아." 그러면 상가를 갖고 있다가 상가를 받는 거예요. 주택하고는 관계없는 상태가 되는 거예요. 그래서 강의는 주로 주택 위주로만 하는 거고, 상가는 그냥 일반적인 부동산처럼 보시면 돼요.

그다음에 주택 분양권이라는 게 가운데 있어요. 그건 뭐냐면 재개발·재건축하고는 관계가 없어요. 그런데 여러분들은 "분양 신청한다, 분양 신청한다" 하니까 분양권인 줄 알아요. 주택 분양권이라는 거는, 예를 들어서 건설사들이 인천 청라지구 다 밀고 거기다 아파트 분양할 때, 우리가 거기 줄 서서 텐트에서 자고 일어나서 청약해서 100 대 1로 뽑혔다. 이게 분양권이에요. 이 사람의 특징은 뭐예요? 주택이 있었던 적이 있어요, 없어요? 주택이 있었던 게 아니고 그냥 청약에 당첨된 것뿐인 거예요. 돈 내고 아파트를 사겠다는 거죠.

근데 재개발·재건축 조합원입주권, 가장 중요한 이거는 어떤 분들이세요? 원래 주택이 있었던 분들이 그 주택을 부수서 새 주택이 되는 거라서, 원래 주택이 있었던 사람이라는 거예요. 그래서 이분들은 집과 관련해서 원래 갖고 있었던 사람이고, 주택 분양권은 집이 원래 없었던 사람. 이 사람도 분양권 자체가 나중에 집이 되거나, 아니면 분양권 자체를 팔 수도 있겠죠. 이 경우 주의해야 돼요. 제가 계속 똑같은 말이죠. 집이 원래 있다가 바뀌는 사람은 세금에 별로 불편함이 없다. 그러나 분양권, 상가, 토지 이런 거 갖고 있는 사람은 주의해야 된다는 거예요.

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2부 비과세 판단 (자료집 8~25쪽)

p.8 1세대 1주택의 네 가지 관문

그 다음에 여러분들이 관심을 가지시는 게, "나는 세금 있어, 없어?"에요.

여러분이 지금 빌라 한 채 갖고 계세요. 그다음에 분담금을 내고 좀 기다렸다가 신축 아파트가 돼요. 그럼 빌라 한 채가 아파트 한 채로 되었어요. 이제 그걸 팔아요. 이때 세금 내야 하나요? 안내도 되나요? "아, 난 집 한 채인데 세금이 없다던데." 그걸 1세대 1주택 비과세라는 거예요.

1세대 1주택 비과세가 아닌 사람들은 다 사전 상담을 되게 잘해야 되는 거죠. 세금을 많이 내야 되는 케이스가 되니까.

그러면 무조건 우리 집 한 채면 비과세냐, 그렇지만은 않아요. 먼저 1세대 1주택 비과세라는 건 한 세대가 집을 한 채 갖고 있어야 되는 거예요. 팔 때 한 채여야 되는데, 요건이 일단 개인이 아니고 세대로 따져요. 세대가 뭐야? 이걸 물어야 해요. 그다음으로 보유 2년 이상 해야 비과세입니다. 보유는 언제 기준이냐? 팔 당시 2년만 보유하고 있으면 돼요.

 한 세대라는 거는 원래 한 가족을 말하는 건데, 가족이 없는 솔로면 어떻게 하냐 할 때, 30세가 넘으면 그냥 솔로로 사는 것도 한 세대로 봐줘요. 30세가 넘어서 혼자 집 한 채 갖고 있었어요. 그리고 나는 그 집을 2년 보유했어. 조정대상지역이어서 2년 거주도 했어. 그럼 그거 팔 때 세금 있어요, 없어요? 양도세가 없어요. 12억까지는요. 12억 넘어도 세금은 거의 미미해요. 1세대 1주택이면 세금이 미미합니다.

거주? 거주를 꼭 해야 하느냐?  사실 작년 10월 16일 이전에는 서울에서 집을 사도 실거주 의무는 없었어요. 강남 3구랑 용산 빼고 광진구는 없었단 말이에요. 그래서 집 사고 투자해 놓고 실거주는 안하는 경우가 있었는데, 그런 분들은 어떻게 되느냐. 작년 10월 16일에 조정대상지역이면서 투기과열지구가 됐기 때문에, 그 전에 취득한 사람은 안 살아도 상관없는 거죠. 보유만 2년 하시면 비과세가 됩니다. 그러면 세금은 거의 없는 거죠.

그다음, 팔 때 집이 한 채여야 되는데, 집만 따지는 게 아니에요. 내가 집이 한 채 있는데, 청라에다가 분양권을 하나 받았단 말이에요. 그럼 집이 두 채로 봐요. 한 채로 보는 게 아니에요. 또 내가 서울 집이 한 채 있었는데 부산이 핫하다더라. 그래서 부산에 가서 입주권을 샀어요.  그럼 집이 몇 채? 두 채.

동작구청에서 저한테 강연 많이 오라고 하신다고 했잖아요. 어떤 분이 옛날에 2억 주고 산 동작구의 단독주택이 이번에 30억에 팔렸어요. 그러면 28억이나 벌었잖아요. 이분이 자기 세금 5억 낼 줄 알았어요. 제가 1세대 1주택 확인하고 보니까 세금이 1억이 나왔더라고요. 12억 넘는데, 30억인데 1억 나오니까 그분이 저한테 "이게 맞아요?" 하면서 몇 번을 묻는 거예요. 그래서 "그럼요." 그게 안 맞을까 봐 세무서에서도 저한테 몇 번을 전화하더라고요. 왜냐하면 비과세가 아니면 세금이 12억이 넘어요. 비과세면 1억 나오는 거예요. 그러니까 세무서에서는 11억이 차이 나니까 확인조사를 엄청해서 "계산해 보시라"했더니 나중에 세무서에서 "아, 세무사님이 맞습니다" 하더라고요. 제가 수수료 300만 원 받았거든요.  저한테 너무 고맙다고 따로 선물을 보내 주시더라고요. 근데 제가 고마운 게 아니고 법이 원래 그래요. 그래서 안 보내 주셔도 된다. 원래 법이 그렇다. 일반인이 몰라서 그런 거지. 그랬어요.

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p.9 비과세에서 자주 놓치는 사실관계

어쨌든 1세대 1주택은 내가 집이 한 채밖에 없으니까 아무리 비싸게 팔아도 세금이 작잖아요. 12억 안 되면 세금 자체가 없고.

이런 경우가 있어요. 아버지가 따로 주소를 분리해서 사시면서 집이 한 채 있었어요. 그리고  각자 집을 팔면 세금이 없을 거란 말이에요. 그렇게 각각 세대면 그런데, 사실은 우리 아버지하고 나랑 같이 살았었어요. 같이 사는데 주민등록이 다르다? 그런 건 세법상 하나도 안 통해요. 세법은 주민등록을 보지 않아요. 세법은 생계를 같이하느냐, 즉 같은 공간에 사는지를 보는 거예요.

세무서에서 어떻게 찾아내냐? 교통카드까지 따요. 제가 양천구에서 산다고 했는데, 아버지가 사는 광진구에서 계속 버스 타고 왔다 갔다 하잖아요. 그걸 따요. 그래서 "너 아버지랑 같이 살았잖아. 그러니까 1세대 2주택자야."  양천구에 있는 집을 제가 팔잖아요. 그럼 2주택자니까 너는 비과세가 아니다 하는 거예요. 그래서 세금 폭탄을 맞게 되는 거예요. 아까 제가 그랬잖아요. 한 채면 1억, 두 채면 12억이라고. 한 채로 1억 신고했다가 12억을 맞는 거예요. 거기에 가산세까지 더한 폭탄이겠죠. 그렇게 되는 거니까 주민등록 갖고 장난치시면 안 돼요. 세무공무원은 다 알아요.

여러분들 오피스텔을 주거용으로 쓰면서, 거기 사업자등록도 해서 "주소 안 옮겼다" 그렇게 하시잖아요. 세무공무원이 가끔씩 방문을 해서 관리사무소에 다 물어요. 어떻게 쓰고 있냐고. 입주자 파일을 다 갖고 있어요. 그러니까 여러분들이 그런 식으로 속이면 될 것 같은, 그런 세상이 아니라는 거예요. 세무공무원도 바보가 아니고 똑같은 사람이에요. 그러니까 속이지 마시고.  그럼 어떻게 해야 돼요? 진짜로 합법적으로 따로 세대가 되려면 진짜 따로 사시면 돼요.

두 번째, 거주자 여부가 되게 중요하다. 거주자가 뭐냐면, 우리나라에서 생활을 하는 사람은 거주자가 돼요. 미국 시민권자라도 국적하고 전혀 관계없이 우리나라에 들어와서 생활하고 사는 사람들을 거주자라고 하고요. 왔다 갔다 하는 사람들은 어떻게 할까요? 1년에 6개월 이상 우리나라에 있으면 우리나라 거주자가 돼요. 이런 거주자로서의 보유기간과 거주기간을 따져서 이 사람들을 비과세해 주고요. 비거주자, 우리나라에 안 사는 사람한테 세금 혜택을 줄 필요는 없죠. 그런 사람은 세금 내요.

거주기간은 내가 실제 거주한 기간을 말하는 거예요. 근데 내가 살았는지 어떻게 알거야? 그건, 대부분 주민등록 초본으로 보통 봐요. 왜냐하면 버스 타고 왔다 갔다 하는 걸 수십 년치를 알 수는 없잖아요. 최근 것만 알 수가 있는 거예요. 그렇기 때문에 예를 들어서 내가 10년 살았을 때 어떻게 입증해요? 우리 초본에 보면 있잖아요, 다 있죠. 언제 거기로 전입해서 언제까지 살았는지. 등본은 현재 기준이고 초본은 다 나오잖아요. 그걸로 입증하시는 거예요.

그다음에 집이 한 채고, 내가 2년 보유가 됐나. 보유라고 하는 건 사고파는 기준인데요, 어떻게 따지느냐. 등기소에 등기 접수한 날이랑 잔금 청산한 날, 둘 중 빠른 날 기준이에요. 살 때 먼저 돈 줬잖아. 그날이 산 거예요. 물론 등기를 먼저 했으면 그날이고. 둘 중 빠른 날. 판 날도 마찬가지예요. 팔면서 어제 돈 받았잖아. 근데 내가 등기를 먼저 넘겨줬다면 그게 빠른 날이고. 그래서 어쨌든 돈 받은 날하고 등기 접수한 날 중 빠른 날 기준으로, 양 끝단이 2년 이상 되면 보유한 거예요. 그거 쉽죠?

여기서 제가 싫어하는 사람 유형이 있어요. 저한테 와서 "내가 보유하고 있는 게 2년 맞아요?" 하는 분. 나는 이런 사람 싫어해요. 아니, 3년, 4년 보유하다가 오는 건 마음이 너무 편하잖아요. 2년 딱 하고 하루 이틀 넘겨서 오는 거. 그런 건 저는 신고 안 할 거예요. 무슨 이상한 사건이 엮여서 하루라도 빠지면 이게 날벼락이잖아요. 세금이 1억에서 12억으로 올라가는 사건에, 왜 내가 엮여서 300만 원 수수료 받고 갑자기 가산세를 물어줘야 돼요? 12억이 추가로 나오면 가산세가 1억 1천만 원 정도 더 나오거든요. 제가 그걸 물어드려야 되거든요. 그래서 저는 그런 분들 오시면 다른 데 가서 알아보시라고 해요. 2년 보유는 맞는 것 같지만 저는 결론을 못 내겠어요. 나한테 오는 사람은 3년 이상 된 사람이어야 돼요.

그런 식으로 부동산 거래를 하시면 안 돼요. 왜 불필요한 위험을 만들어요. 만약에 진짜고 2년하고 하루가 맞다고 쳐요. 추징이 12억 나왔는데, 제가 이걸 맡아서 불복해서 이겨 드리잖아요. 그럼 저한테 수수료를 30% 3억 원 주셔야 돼요. 이게 세무사가 사기치는 방법이에요. 이런 세무사가 좋은 세무사예요? "지금 팔지 마시고요, 한 열흘 뒤에 파세요. 한 20일 뒤에 파세요." 이런 세무사가 좋은 세무사지. 2년 하루 딱 맞춰서 나중에 세무공무원한테 딱 걸리면 "일단 추징당하고 보자, 내가 이겨 줄게." 그럼 여러분들 눈 뜨고 코 베이는 거예요. 그렇게 거래 하지 마세요.

쉽잖아요. "세대도 되고, 2년 보유 확실하고, 거주도 초본상 다 돼 있고, 집 한 채밖에 없어." 이 상태에서 집 팔았는데 저한테 전화를 해요. "세무사님, 제가 집을 팔았는데요, 세무서에서 양도세 신고하라고 연락이 왔어요. 뭔 편지가 왔더라고요. 제가 세무신고 해야 되나요?" 그럼 제가 "집을 파셨어요? 집이 몇 채인데요?" "그거 하나예요." "그거 얼마에 팔았는데요?" "11억이요." "1세대 1주택은요, 12억 안 넘으면 신고 안 하셔도 돼요." 그렇게 말씀드리거든요.

그러면 "세무서에서 신고하라는 안내문이 왔는데 그거는요?", "원래 등기가 이전되면요, 법원에서 세무서에 자동 통보를 해요. 그런데 그 사람이 집이 몇 채인지 모르기 때문에 세무서에서 자동으로 안내문을 날리는 것뿐이에요. 세금을 꼭 신고하라는 뜻은 아니란 말이에요." "그래도 불안한 걸 어떻게 해요?" "그럼 신고를 하세요." "신고를 어떻게 하는데요?"  "인적사항 쓰고요, 비과세 세 글자 쓰면 돼요" 그래놓고 제가 "수수료 11억이니까 110만 원 주시면 되겠네요" 이러면 사기잖아요.

이 경우 불안하시죠? 세무서에 가세요. 세무서에 가시면 '양도소득세 간편신고서'라는 게 있어요. 그건 한 장짜리 종이예요. 복잡한 양도소득세 신고서가 아니에요. 한 장짜리 종이인데, 양도소득세 간편신고서라는 박스가 있고, 바로 밑에 '1세대 1주택 비과세 신고'라는 체크박스가 있어요. 거기다 체크를 딱 하세요. "나는 1세대 1주택자다." 그리고 뭘 쓰냐? 취득가액, 양도가액 쓰면 복잡하잖아요. 거기에 비과세 세 글자 쓰고 사인하고 내고 오세요. 그럼 나 세무서에 신고했다, 이렇게 증빙이 된 거잖아요. 불안하면 그렇게 하시라고.

세무사한테 사기당하지 마시고요. "내가 비과세 해 드릴게" 라고 말하며 수수료를 받는 못된 인간들이 있더라고요. 여러분들의 무지를 이용해서. 그렇게 하시면 안 돼요. 우리 마을세무사 있잖아요. 그런 분들한테 연락해 보고 하면 다 되는 거예요. 무료에요.

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p.10 일시적 2주택은 세 개의 시간을 봅니다

1세대 1주택은 이렇게 간단한데, 집이 2채 이상 있으면 문제예요. "집을 한 채 팔았는데, 저는 집이 2채에요"라고 얘기를 시작해요. "그럼, 선생님 양도세를 내야 되겠는데요. 그 새 집은 언제 사신 집이에요?" "1년 전에 사 뒀는데요." "그 집 사고 지금 3년 안에 파시는 거예요?" "예." 그런 걸 우리 세법에서는요 일시적 2주택이라고 해요, 새 집으로 갈아타기잖아요, 새 집 사고 헌 집을 3년 안에만 팔면 그것도 비과세에요."

그런데 문제가, 내가 파는 종전주택과 신규주택의 취득시기 차이가 1년이 나야 돼요. 이게 중요한 말이에요. 제가 물어봤더니 "세무사님, 제가 새 집이 있어요." "근데 언제 사셨는데요?" "2년 전에 한 채 사 뒀어요." "어? 그럼 3년 안에 파는 거니까 이 집은 비과세네요. 근데 그러면 파시는 집은 언제 사셨어요?" 라고 물어요. 왜? 신규주택과 파는 주택의 취득시기 차이가 1년 이상 나면 일시적 2주택이고, 1년이 안 되면 일시적 2주택이 아니에요. 세금 내셔야 돼요. 그러니까 "10년 전에 샀죠" 하면 마음이 편하죠. "3년 전에 샀어요" 이런 경우면 저한테 오지 마세요. 3년 전과 2년 전이면 1년 차이가 나는 거니까 또 며칠 차이인지 따져 봐야 되잖아요. 세금이 있냐 없냐는 엄청 크다고 그랬잖아요. 아까처럼 1억이냐 12억이냐, 이 차이가 엄청난단 말이에요.

그래서 "아, 일시적 2주택이라는 거는 파는 집과 새로 이사 갈 집이 1년 이상 차이가 나야 되는 거구나." 그래서 집을 살 때 어떻게 사야 된다? 따닥따닥 사면 안 되고, 1년 차이를 두고 사야 세제 혜택이 있다는 거예요.

파는 집은, 보유기간 2년을 어떻게 계산하느냐 했을 때 양도 시점에 계산하는 거예요. 그렇기 때문에 사실 이런 경우도 가능하죠. 내가 집을 하나 샀어요. 그걸 보유하고 있다가 1년이 좀 지나면 하나 더 사요. 하나 더 사고, 내가 첫 집 산 뒤로 2년만 지나면 어떻게 돼요? 비과세 요건이 되는 거죠. 양도 당시를 기준으로 하는 거예요. 그러니까 집을 아주 빠르게 사고팔아도 1년 단위만 넘기게 되면 비과세가 될 수가 있어요. 왜? 일시적 2주택은 새 집 사고 3년 안에만 팔면 되기 때문에, 언제나 옛날 집을 2년 보유할 수 있는 시간이 충분하다는 거예요. 3년 안에만 팔면 되니까.

그걸 자꾸 이용해서 집을 많이 사고파는 사람이 생기고 집값이 오르고. 그러니까 이번 세제 개편안에 내년부터는 조정대상지역은 2년으로 바뀌었어요.

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p.11 상속주택 특례는 양도 순서가 중요합니다

상속에서는 문제가 되는 게 이런 거예요. 각각 집이 한 채면 비과세가 된다는 건 쉬운데, 우리 아버지가 집을 한 채 갖고 계셨고, 나도 집을 한 채 갖고 있었어요. 각각 따로 살아요. 그럼 내 집 팔 때 한 채니까 비과세. 우리 아빠도 한 채니까 비과세. 근데 아버지가 갑자기 돌아가셨어요. 그러면서 아버지 집이 나한테 상속이 됐어요. 그럼 집이 몇 채예요? 두 채가 돼요. 이럴 때 내가 내 집 팔 때 비과세가 아니면 내가 좀 억울하죠. 왜? 내가 투자한 것도 아닌데. 아버지가 돌아가셔서 부득이 받은 건데. 집이 두 채라고 무조건 내 집 팔 때 세금을 내라고 하면 억울하잖아요. 이 경우도 마찬가지로 일시적 2주택이 가능해요. 내가 집을 하나 받았고, 그 집 받은 뒤로 3년 안에 파는 거, 2년 안에 파는 것도 되는 거예요.

근데 그런 걸 떠나서, 아버지 집을 상속한 지 5년이 넘었어. 근데 내 집을 이제 팔려고 해. 그걸 비과세 할 수 있을 거냐? 당연히 비과세 되는 거예요. 왜냐하면 내가 아버지 집을 받은 건 내가 투자한 게 아니기 때문이에요. 내가 투자했으면 집이 2채 되기 때문에 당연히 세금을 내야 되지만, 아버지가 돌아가셔서 받은 건 부득이한 것이기 때문에 내 집 팔 때 세금을 안 내도 돼요.

근데 어떤 사모님이 전화해서 "세무사님, 제가요, 아버지한테 5년 전에 상속받은 주택이 하나 있고, 내 집이 또 있어요. 근데 이번에 집을 하나 팔았는데요, 상속받은 집은 집이 아니죠?"라고 얘기를 해요. "맞아요 상속받은 집은 집은 아니에요. 그래서 사모님 집 팔 때 비과세가 맞는데요." 그랬는데, "네, 집이 아니라서 우리 아버지가 상속해 준 5년 전 그 집을 팔았어요"라고 얘기를 해요. 그건 비과세가 안 돼요. 왜냐하면 그건 기득권이 아니잖아요. 내 집 한 채가 비과세인데, 아버지가 돌아가셔서 부득이 받은 건 집이 아닌 걸로 보겠다. 그러니까 내 집 팔 때 여전히 비과세라는 게 기득권인 거지. 아버지 집은 아버지가 기득권을 행사 못 하고 돌아가셨잖아요. 그런데 아버지 집을 받아서 아버지 집을 먼저 팔아 버리면 어떻게 된다? 그건 세금을 당연히 내야 되는 거예요.

아, 일반인들은 말을 잘못 알아듣는구나. "상속주택은 집이 아니다"라는 이야기는 당신 집 팔 때 경우를 얘기하는 건데, 그걸 상속주택 자체가 세금이 없다고 판단하는구나. 그래서 내가 강의를 해야 되겠다, 조금이라도 알려 드려야겠다. 생각하게 되었어요. 아무튼 그분은 세금을 냈어요. 그분이 너무 속상해 하면서 "계약금을 날려야 되나" 그러시라고요. 세금 폭탄이라고 그랬잖아요, 아까. 1억이면 될 걸 12억인데. 그러면 계약금 배액 배상을 하더라도 계약을 물리는 게 낫잖아요. 왜? 물리고 어떻게 하면 돼요? 내 집을 팔면 되죠. 그럼 비과세잖아요. 그다음에 상속주택을 팔면 어때요? 그때는 집이 한 채니까, 보유기간도 이미 2년이 넘었잖아요. 당연히 비과세. 둘 다 비과세 되잖아요. 그래서 그분의 잘못된 선택 하나 때문에 뭐만 날리는 거예요? 계약금을 날리는 거예요. 계약금을 1억 받았으면 배액 배상으로 2억을 물어야 되는 돈이에요.  계약 체결 전에 전화 한 번만 했었으면 됐는데... 이런 게 엄청 중요하단 얘기예요.

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p.12 장기임대주택: 등록만으로 혜택이 생기지 않습니다

장기임대주택은 이제는 별로 없어졌대요. 옛날에는 아파트 임대등록해서 장기임대주택, 주택임대사업자 해서 세금 빼 주는 게 있었는데, 요즘에는 이런 것들을 규제하잖아요. 어렵고 세무상담을 해야 될 거라서 넘어가겠습니다.

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p.13 농어촌주택도 먼저 주택 수에 올려놓습니다

조심하세요. 농어촌에 있다고 다 농어촌주택이 아니에요. 지역 기준이 있고 가격 기준이 있어요.

되게 억울했던 사례가 있는데, 고집이 엄청 센 할아버지가 있었어요. 이 할아버지가 목동 아파트를 한 2억 5천에 샀어요. 이걸 20억에 팔았어요. 일단 십몇억을 남겼단 말이에요. 이 할아버지는 당연히 자기는 집 한 채밖에 없었으니까 비과세가 될 거라고 생각했어요. 세금을 몇 천도 안 낼 거라고 생각했는데,  구청과 세무서에서 "어르신, 세금 내셔야 되는데 세금이 한 7억 나오게 돼요."하는거에요.

이분이 완전히 멘붕이 온 거죠. 저한테까지 오셨어요. "세무사님, 제가 잘못 들은 것 같은데, 내가 목동에 있던 집을 20억에 팔았는데 세금이 있을 수가 있나?"  "집 한 채시면 12억 넘어서 신고는 해야 되고, 세금은 몇 억 아니에요. 몇 천 안 나와요. 제가 신고를 해 드릴 수 있어요."

알고보니 구청에서 강화도에 집이 있기 때문에 2주택자라서 비과세가 안 된다고, 그게 맞다라는 거예요. "강화도에 5천짜리 집이 있어요. 우리 와이프가 나 몰래, 은퇴하고 살고 싶다고 농어촌주택 하나 사 놓았더라고." 그때는 강화도가 농어촌 지역이 아니었어요. 이 사건 이후에 강화도가 농어촌주택 지역으로 편입되었어요. 그러니까 농어촌 지역이 아닌 곳에 집을 갖고 있어서 그분이 2주택자였고 목동 아파트에 양도세 7억을 내셨어야 되는 거예요.

이미 다 게임이 끝났기 때문에 이분은 피할 길이 없어요. 와이프가 농촌에 살겠다고 5천짜리 그 집을 목동 아파트 팔기 전에 다른 사람한테 5천에 넘겼으면 어떻겠습니까? 잔금 청산 전에만 찾아오셨으면 바로 증여 등기하라고 내가 얘기했겠지, 그러면 팔 당시에 집이 한 채밖에 없는 거잖아요. 그럼 비과세를 받을 수 있었는데. 이미 끝난 거라서 안 돼요. 여러분들, 그래서 이 말씀을 계속 드리는 거예요. 실제 사회에서 일어난 얘기들이잖아요. 이분들은 진짜 엄청난 재산을 손실을 봤어요.

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p.14 고가주택은 초과 비율에 해당하는 차익을 계산합니다

신축하는 데는 다 비싸잖아요. 20억, 30억 이렇잖아요. 그런 1세대 1주택은 세금을 어떻게 계산하는데? 1세대 1주택자가 12억 넘게 팔면, 12억까지는 세금 신고 안 해도 돼요. 12억이 넘으면 12억 넘는 부분의 차익만 계산하는 거예요. 그걸 '과세 양도차익'이라고 그래요. 실제 양도차익이 아니고요.

 1세대 1주택인데 세금 신고하는 고가주택 사람들한테는 특별하게 거주·보유에서 80%까지 공제를 해 줘요. 그런데 저는 거꾸로 계산해요. 과세 양도차익의 20%에만 세금을 낸다고 말해요. 그게 계산이 더 편하잖아요, 빼기를 안 해도 되니까.

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p.15 계산 실습 01 | 20억원에 양도한 1주택

예를 들어볼게요. 10년 보유했어요. 보유 1년당 4%씩 공제해요. 그럼 보유는 40% 공제되요. 그리고 거주는 5년했어요. 거주 1년당 4%씩 공제하니까 거주가 20% 공제. 그럼 총 60% 공제가 되는 거예요.

이분이 집이 한 채밖에 없었고, 7억에 사서 20억에 팔았어요. 그럼 13억 벌었죠? 13억에 다 세금을 때리느냐? 안 때린다. 13억에다가 양도가액 20억에서 12억을 넘는 부분인 8억. 20(양도가액)분의 8(12억 넘는 부분)을 곱해요. 그러면 결국 40%잖아요. 그러니까 13억에 40%를 하니까 5억 2천이 나오는 거예요. 이 5억 2천이 과세 대상 차익이 되는 거예요.

근데 아까 장기보유특별공제는 파격적이라고 그랬죠. 5년 거주, 10년 보유니까 이분은 60% 공제한다고 했잖아요. 그러니까 40%만 세금 대상이 되는거죠. 5억 2천에다가 40%니까 약 2억에 대한 세금이 되죠. 2억에 대한 세금은 한 6,400만 원 정도 나와요. 결국 13억을 벌었는데 세금은 6천 이렇게 나온다는 거예요. 그러니까 이분들이 생각보다 세금은 안 비싸구나 하는 거예요.

 "이렇게 돈 많이 벌어도 세금이 너무 싼 거 아냐?" 해서, 이번에 이걸 거주공제 위주로 바꾸겠다, 보유는 이제 안 봐줄 거야, 거주만 볼 거야, 라고 바꾸게 됐다고 했는데요. 그건 무서운 게 아니에요. 거주만 하면 공제가 돼요. 무서운 건 두 번째, 장기보유특별공제는 그동안 한도가 없었는데 이 한도를 2028년에는 20억, 그다음 2029년부터는 10억으로 바꿀 거야, 라고 하는 거예요.

그동안 강남 아파트 좋았어요. 2억 주고 산 한양아파트를 100억에 팔아도, 98억이나 벌었는데 장기보유특별공제 80%면 어때요? 80억 다 빠져요. 장기보유특별공제로 80억이 빠지니까 세금이 엄청 적었겠죠. 그런데 이 장기보유특별공제 한도를 10억으로 하면 어떻게 돼요? 70억이 다시 과세돼요. 세금이 30몇억이 더 나오겠죠. 그래서 지금 강남 아파트를 막 파는 거예요. 되게 싸게 샀는데 지금은 시세가 많이 올랐죠. 장기보유특별공제 한도에 걸려 버리면 완전 폭탄이에요. 그래서 빨리빨리 파는 거예요. 이게 시행되면 문제가 되니까 선제적으로 팔아야겠다는 건데.

남들이 파는 거 보고 잘 모르시면서 막 다 내놓아요. 양도가액이 25억이 안 되잖아요? 그럼 장기보유특별공제 최대 한도 10억을 못 넘어요. 그렇기 때문에 25억 미만으로 파시는 분들은 아무 때나 팔아도 한도에 걸리지 않아요. 25억 넘는 사람만 장기보유특별공제 한도 때문에 세금을 더 내는 거니까, 먼저 파는 걸 검토해 봐야 되는 거고, 25억 안 될 것 같아요, 그러면 아무 때나 파시면 돼요. 그러니까 막 던지시면 안 된다는 거예요. 이런 건 알아야죠.

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p.16 특례주택은 제도마다 제외 효과가 다릅니다

특례주택이란 게  꽤 있어요. 요즘에는 미분양 주택이나 비수도권 주택, 이런 걸 잘 안 사면 다 우리 서울에만 몰리니까, 그래서 좀 혜택을 주죠.

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p.17 청산금은 "더 내는 돈"과 "돌려받는 돈"이 다릅니다

청산금 관련한 내용을 아까 제가 잠깐 말씀드렸죠. 청산금이라는 건 세법 용어예요. 현장에서는 추가분담금이나 분담금이라고 하죠. 내가 1억 주고 산 빌라가 지금 8억까지 올랐어요. 그래서 권리가액이 8억이래요. 그런데 내가 재개발로 조합원 분양가 10억짜리 신축아파트를 받고 싶어요. 그럼 2억을 내야죠. 그래서 납부 청산금이 생기는 거고, 이 경우는 내가 추가로 돈을 더 내고 집을 더 산 거다.

 수령 청산금이라는 건, 내 권리가액이 10억인데 나는 8억짜리 작은 평수로 가고 싶어. 그럼 2억은 조합이 돈을 줘야죠. 바로 주는 건 아니고 천천히 주는데, 일부를 판 거란 말이에요. 그래서 수령 청산금은 일부를 양도했다. 그러면 양도세 문제가 생기는 거예요.

납부 청산금은 샀으니까 양도세가 없어요. 수령 청산금만 일부를 팔았으니까 양도세 문제가 생기는 겁니다.

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p.18 입주권이 되면 장특공제의 범위도 달라집니다

입주권이 되면 장기보유특별공제를 조심해야 됩니다. 이거는 꼭 좀 체크해 주시기 바랍니다. 이게 중요한 내용이거든요.

원조합원 입주권 양도 원조합원은요, 사실 선택지가 있어요. 주택 상태로 팔 수도 있고, 입주권 형태로 팔 수도 있어요. 근데 만약에 "재개발된 새 아파트에 살 생각이 없어, 난 언젠가 팔 거야"라고 하면, 주택 상태로 파는 게 좋아요. 주택 상태로도 충분히 프리미엄이 붙어 있거든요. 근데 관처(관리처분인가)가 나는 순간, 서울은 투기과열지구니까 거래가 안 되겠죠.

혹시라도 예외가 돼서 팔 수 있다고 전제했을 때, 관처 난 순간 이후에 팔면 뭘 판 거예요? 주택을 판 거예요, 입주권을 판 거예요? 입주권을 판 거에요. 근데 입주권을 팔았을 때는요, 주택을 판 게 아니기 때문에 장기보유특별공제를 전부 다 해 주지 않아요.

그러니까 내가 주택 상태로 팔았을 때는 장특공제를 충분히 다 받아요. 그런데 입주권으로 바뀐 다음에,  잔금이 딱 떨어지면, 그때는 관리처분계획인가 전과 후의 양도차익을 나눠서 계산하는 걸 세법이 막 해요. "아니 관처 났다고 시세가 바뀐 게 아니잖아" 라고 해도 세법은 그렇게 보지 않아요.

관처인가일 기준의 가액을 기준점으로 해서, 주택 상태로 10억을 벌었고 입주권 상태로 15억을 벌었다면, 주택 상태로 벌었던 부분에 대해서만 장특공제를 해 주고, 입주권 부분은 공제를 안 해 줄 거야. 이렇게 나눠서 판단해요. 그러니까 하루아침에 세금이 커지는 거예요.

그래서 내가 곧 재개발 관처가 나는데, 팔 거라면 언제, 뭘로 팔아야 된다? 주택 상태로 팔아야 된다.

언제 팔아야 된다? 관처 전에 잔금을 받아야 되고, 잔금이 여의치 않으면 등기라도 먼저 넘겨 주어야 한다. 물론 이후 확약은 해야 되겠지요. 그러면 내가 세금을 절세할 수 있다는 걸 아셔야 돼요. 관처는 무서운 겁니다.

승계조합원 입주권 양도 승계조합원 입주권 양도는, 투기과열지구가 아니면 막 사고팔 텐데, 투기과열지구라 여러분은 못 팔지만 다른 지역 입주권을 만약에 사고판다면, 좀 조심해야 돼요. 입주권이기 때문에 주택 상태인 적이 한 번도 없었어요. 그래서 이 분들은 장기보유특별공제가 없어요. 게다가 단기세율까지 내야하기 때문에 살 때 꼭 주의하셔야 돼요.

원조합원 신축주택 양도 원조합원이요, 종전부터 단독주택이나 빌라에 살다가 재개발돼서 신축 아파트까지 가요. "나는 새 아파트에 살고 싶었어. 근데 아파트 다 살아봤으니까 나 이제 팔 거야." 했을 때, 주의하실 게 있어요. 아까 제가 그랬잖아요. 장기보유 1세대 1주택은 거주공제, 보유공제로 최대 80%까지 되니까 세금이 거의 없다, 라고 했는데, 앞으로는 거주 기준으로만 갈 것 같다.

그런데 "나는 단독주택에 20년 살았어. 그런데 재개발 기간 중에 나는 다른 데서 전세 살면서, 새 아파트는 그냥 전세를 놓을 수밖에 없었어. 그러다 보니까 새 아파트에 못 들어가 살았거든. 이 경우도 장기보유 1세대 1주택이니까 80% 해 줘야지" 라고 주장하시는데, 그렇지 않아요. 즉 청산금을 낸 경우에는 주택을 일부 더 산 거라고 했잖아요. 주택을 일부 더 산 사람은 그 더 산 부분에 한해서는 더 거주를 해야 공제를 해 주지, 거주하지 않으면 공제를 안 해 주는 거예요. 그래서 신축주택을 보유하고도 내가 전세 살면 주의하셔야 돼요.

답은 뭐예요? 여러분이 계산을 하라는 게 아니에요. "아, 내가 새 아파트를 받았는데 내가 거기 들어가서 안 살면 세금이 많이 나온다더라." 그것만 알면 돼요. "내가 전세 주고 있으면 세금이 많이 나온다더라. 그래서 나는 거기 들어가서 살아야지." 그런데 그 요건은 뭐냐면, 청산금을 냈을 때, 즉 추가로 돈 주고 더 샀을 때, 그 청산금 부분에 대해서 더 살아야 되니까.

그런데 청산금을 받은 사람은 더 살아야 돼요? 그 땐 별 상관없어요. 어차피 주택을 일부 팔았고, 종전 주택으로만 살았고, 새로 산 게 없잖아요. 새로 산 게 없이 종전 주택에 20년 이상 산 사람은 그 공제를 훨씬 더 받는 거예요. 그래서 기존 주택분과 청산금 납부분에 대한 공제가 다르다는 것 그게 중요하다는 거예요.

승계조합원 신축주택 양도  승계조합원은요, 사실 입주권 상태로 잘 못 팔아요. 세금이 너무 많이 나오거든요. 못 파는데, 아파트를 받고 파는 경우가 많단 말이에요. 그런데 여기서 문제가 뭐냐면, 사업이 길어요, 재개발이. 10년 걸리거든요. 그러다 보니까 내가 주택을 산 건지 입주권을 산 건지 잊어버리고 몰라요.

예전에 입주권을 사서 9년 뒤에 준공된 새 아파트를 세 놓았거든요. 그런데 잊어버리고, 내가 그냥 집을 산 줄 알았어. 내가 돈이 필요해서 한 1년 만에 그 아파트를 팔았어요. 아, 이게 멘붕이 오는 거예요. 왜냐하면 집이었던 적이 한 번도 없던 사람인데, 집이었던 기간은 이제 딱 1년 됐잖아요. 그러면 77%의 세금을 내야 돼요. 옛날에 입주권을 내가 2억 주고 샀는데 12억에 팔았으면 10억을 벌었으니까 세금 7억 7천을 내야 돼요.

 "내가 보유를 10년 했잖아요?" 그건 보유했다고 생각하시는 거예요. 옛날에 입주권을 샀었잖아요. 주택 상태로 보유한 적이 없어요. 세를 놓은 건 아무 상관이 없어요. 그래서 내가 원조합원인지가 되게 중요하다고 했잖아요. "우리집은 관처 전부터 주택 상태였어." 그러면 진짜 10년 보유한 거예요. 그러면 단기세율이 될 수 없죠.

자꾸 들어보니까,  여러분 혼자서는 못 하실 거예요. 내가 판단해서는 안 되겠다, 큰일 나겠는데? 여러분들이 궁금하시면, 저만 세무사가 아니잖아요. 구청에 마을세무사도 있고요, 주변에 다 있으니까 꼭 확인을 하셔서 하셔야 세금 다 남습니다. 혼자 막 공부하시는 분 계세요. 저는 세법만 전공해서 박사까지 했다고 했잖아요. 그런데도 지금까지도 공부해요. 그래도 실수합니다. 여러분들이 자기 일이라고 공부하시는 건 좋아도, 여러분들 판단에 따라서 세무를 하시면 안 되고, 꼭 세무사를 써서 책임을 지우셔야 돼요. 제가 잘못 신고하면 뭘 한다? 세무사가 물어 줍니다. 제가 물어 줘요. 그래서 애매한 상황은 세무사가 포기하고 안한다고 하는 거예요, 물어 주기 싫으니까.

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p.19 수령 청산금에도 양도소득세 검토가 필요합니다! 비과세?

수령 청산금에 양도세. 아까 청산금을 내는 경우도 있고 받는 경우도 있는데, 받는 경우는 이렇게 판 거니까 양도세를 내야 되는데, 그때는 언제 내는 건데? 여러분들 중에 아마 그런 분들 계실 거예요. 단독주택이나 상가건물 같은 걸 갖고 계셔서 권리가액이 많이 나오시는 분들은 보통 어떻게 하냐면 "아파트 한 채 달라, 상가 하나 달라" 이런 식으로 해요. 그래도 남는 경우가 있으니, "30억인데 조합이 나한테 25억어치를 줬잖아. 5억을 현금으로 줘야지." 5억을 나한테 현금으로 줘요.

그럼 언제 세무신고를 해야 되냐면, 이 사업이 다 끝나고 아파트가 지어져요. 소유권 이전고시라고 해서, 이제 조합원들한테 등기를 다 넘겨라, 라고 구청에서 고시를 해줘요. 그날이 지나고 두 달 내에, 내가 받은 5억 원에 대한 청산금에 대한 신고를 그때 하는 거예요.  집 한 채의 일부를 파는 거니까 그때 집이 여러 채 있으면 세금을 내셔야 되고, 집이 하나밖에 없으면 1세대 1주택 비과세도 받을 수 있어요.

청산금을 받은 경우에는 좀 기다리고 있다가, 이제 등기가 날 때 쯤에 세무사를 찾아가서 "나는 이런 상태니까 세금 신고 해 주시오"라고 하면, 어떤 세무사는 "세금 신고 안 하셔도 돼요"라고 할 수도 있고, 어떤 세무사는 "세금 신고 하려면 뭐를 갖다 주세요" 이렇게 할 수도 있을 거예요.

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p.20 원조합원의 입주권 비과세

이제 원조합원은 입주권을 팔았을 때도 세금이 있냐 없냐, 비과세에 대한 얘기인데요. 원조합원은 옵션이 있어요. 주택 상태로 팔 수 있죠. 주택 상태로 팔면 장기보유특별공제 최대 80%까지 공제 되니까 완전히 줄죠.  비과세에 80% 공제받아서 세금이 완전히 줄 수 있는데, 그걸 다들 놓쳐어요. 관처가 나 버렸어. 몰랐어. 그래서 입주권 상태로 팔게 됐대. 그럼 뭐가 불리하냐? 장기보유특별공제를 입주권 프리미엄에 대해서는 못 받는다.

비과세 인지는 요건부터 따져봐야 되잖아요. 내가 집이 1세대 1주택이다. 집 상태로 한 채 비과세는 입주권으로 바뀌었다고 해서 사라지는 게 아니에요. 그래서 1세대 1주택도 비과세지만 1세대 1입주권도 비과세예요. 그 입주권 하나밖에 없으면 비과세예요.

주택이 입주권으로 바뀌었어. 이걸 팔면 나는 팔면 어디서 살아? 그래서 내가 새집을 하나 산단 말이에요. 이런 경우 아까 제가 뭐라고 그랬어요? 새집 사고 헌집을 몇 년 안에 팔면 된다? 3년 안에 팔면 비과세. 조정대상지역은 2년 안에 비과세. 그러므로 이 경우도 당연히 비과세가 돼요. 세법이 그렇게 되어 있어요.

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p.21 원조합원의 신축주택: 보유와 거주를 나눕니다

종전주택, 입주권, 신축주택까지 설명했어요. 이제 그걸 팔 때는 뭐가 중요할까요? 내가 주택 상태를 죽 갖고 간 것에 대한 내용들은 정리가 됐지만, 청산금을 더 낸 경우에는 어떻게 된다? 청산금 낸 부분에 대한 거주기간을 따로 따져서 장기보유특별공제를 해 줄 수 있다. 그 얘기를 써 놓은 거예요.

여기서 되게 중요한 게 바로 이거예요. 여기서 체크해 둘 거는, 맨 끝에 '청산금 납부와 토지면적 증가, 종전 자산이 주택인지 상가인지, 무허가주택·불하 토지', 이건 진짜 중요해요. 이걸 실수해서 세금 폭탄을 맞은 건데, 이게 뭐냐면 제가 아까 원베일리 얘기를 한다고 했잖아요.

그분이 제천 사람이었는데요. 반포에 경남아파트라는 아파트와 경남상가라는 상가가 부서지면서, 원베일리라는 우리나라의 랜드마크 아파트가 생겼어요. 지금은 더 올라서 50억 넘어가는 것 같아요. 근데 이분은 경남아파트 주민이 아니었어요. 제천에 살았어요. 그분은 뭐였냐면 경남쇼핑센터에 한 평 정도 땅을 갖고 있었어요.  권리가액은 1억 정도였어요. 그래도 아파트 재건축을 얼른 추진하기 위해서 조합에서는 상가 조합원에게도 주택을 주겠다고 제의를 한 거예요.

 제일 작은 주택인데 13억으로 원조합원에게 조합원 분양가를 책정했어요. 그러니까 이분이 얼마가 있어야 그 아파트를 할 수 있어요? 그분 권리가액은 1억이니까 12억. 12억을 들여서 13억짜리 조합원 아파트를 삽니다. 근데 그분은 땅이 한 평짜리밖에 없잖아요. 땅이 한 평짜리였고, 새 아파트의 대지 지분은 예를 들어서 10평이 됐다고 치면, 9평의 땅을 산 거죠. 이렇게 해서 토지면적이 증가했죠. 근데 대부분의 재개발은 토지면적이 감소해요. 여러분들이 갖고 있던 토지보다 더 감소하지 보통 증가하지 않아요. 근데 이분은 작은 상가를 갖고 있었기 때문에 토지면적이 증가했고, 주택을 갖고 있었던 적이 한 번도 없었던 사람이에요.

이분이 중개사한테 속아서, 그걸 준공하자마자 파는 조건으로 30억에 팝니다. 13억에 샀기 때문에 17억이면 잘 판 거라고 생각한 거예요. 그래서 준공 나고 6개월 만에 그걸 넘기게 됐어요. 이전고시 나면 넘길 수 있는 조건으로. 그렇게 넘겨서 양도세 신고를 하러 왔는데, 따져보니 주택이었던 적이 없네요. 그분은 한 20년 전부터 경남상가를 갖고 있었지만, 그건 주택 보유기간에 들어간다? 안 들어간다? 안 들어간다! 따라서 이분은 주택을 보유한 기간이 몇 년밖에 없다? 6개월. 단기양도, 아까 세금이 얼마라고 했죠? 77%. 그렇기 때문에 이분은 17억에 77%가 매겨져서 세금이 13억 넘게 나온 거예요.

이분이 그 세금을 줄이려고 백방으로 뛰었지만, 세무사들이 "줄여 드릴 수가 없네요" 하면서 세금을 다 낸 그런 케이스예요. 그렇기 때문에 여러분들, 내가 주택이 있는 사람들은 안심이라고 했잖아요. 주택이 아닌 사람들은 다 폭탄을 맞을 수 있기 때문에, 내가 상가 조합원이냐, 토지 조합원이냐, 내 면적이 늘었는지, 구청에서 시유지를 내가 추가로 사서 재개발에 뛰어들었는데 이건 어떻게 되는지, 이런 케이스가 되는 분들은 무조건 세무사 하나를 전담으로 두고 계속 상담을 해서 내 세금이 얼마인지 계산해야 돼요.

그분이 저를 일찍 만났으면, 이런 강의를 들었으면, 중개사한테 사기 안 당하고, 원베일리를 어떻게 하면 돼요? 2년 보유하고 팔면 세금이 훨씬 떨어지고, 심지어 어떻게 하면 돼요? 제천에 있는 주택을 먼저 팔고 원베일리만 갖고 있었다면 비과세가 돼서, 아까 17억 정도 차익이면 세금이 1억도 안 나온다고 했잖아요. 그렇게 했으면 되는 걸, 세금 12억을 추가로 더 내게 된 케이스가 되는 거예요. 그래서 여러분들이 원조합원일 때, 자기는 원조합원이라고 좋아한단 말이에요. 승계조합원이 아니라고. 그런데 원조합원도 이런 케이스는 주의하셔야 돼요.

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p.22 1주택 보유자가 입주권을 추가로 취득했다면

내가  1주택 보유자예요. 요즘에 부산이 핫하다는데, 부산에 한번 입주권 투자 한번 해 볼까, 이런 사람들이 있어요. 사실 투자는 입주권 투자가 짱이에요. 집에 투자하시는 분들은 비과세가 되려면 어떻게 해요? 그 집 사고 3년 내에 내 집을 팔아야 돼. 빠르면 2년 내에 팔아야 돼. 서두를 수밖에 없으니까 나중에 시기가 안 맞아서 집값이 떨어질 때는 난처한 상황이 벌어지죠. 빨리 팔아야 되니까. 분양권은 어때요? 분양권도 중간에 팔아야 돼요.

입주권을 하나 샀어요. 내 집이 있는데 입주권에 투자했단 말이에요. 그럼 원래 집을 언제 팔면 되느냐? 아까 새 집 사고 3년 안에 팔면 비과세가 된다고 했잖아요. 이것도 마찬가지로 입주권에 투자하고 3년 안에 팔면 비과세가 되는 거예요. 그런데 옵션이 하나 더 있어. 입주권을 사고 3년 안에 집을 팔아 버리면 어때요? 내가 들어가 살 집이 없잖아요. 아직 아파트가 안 지어졌으니까. 그래서 세법은 하나의 특례를 더 둬요. 기존 집에서 살다가 입주권 취득하고 3년이 지나서, 신축 아파트가 완공되면 거기 이사해 가요. 세대원 전원이. 언제까지? 완공 후 3년 내까지. 3년 내에 이사를 가서 1년 이상 거주만 하면 된다. 그럼 그때, 즉 완공 후 3년 안에 기존 집을 팔면 돼요.

그러면 기한을 어떻게 특정할 수 있어요. 내가 집을 주택으로 사면 그때 사고 지금 집은 3년 안에 팔아야 되잖아. 근데 부산에 입주권 투자하고 나서는 언제까지 팔아도 돼요? 부산 아파트가 다 지어질 때까지 기다렸다가, 다 지어지고 3년 안에 옛날 집을 팔고, 그리고 부산에 내려가서 1년 이상 거주만 하면 돼요. 이런 거죠. 그러니까 두 채를 갖고 있는 기간이 엄청 길어져요, 그래서 입주권 투자가 세금에서는 좋다는 거죠. 우리 서울은 그래서 입주권 투자를 못 하게 막아 버린 거고.

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p.23 갈아타기 등 비과세 사례는 자산의 취득 순서로 분류합니다

갈아타기를 많이 생각하신다는 말이에요. 내가 집을 하나 산다. 종전 집 팔 때, 이건 일시적 2주택이에요. 내가 집이 하나 있는데 입주권을 샀다. 그러면 주택 팔 때 아까처럼 3년 안에 팔 수도 있고, 입주권으로 집이 다 지어지고 나서 그 뒤로 3년 안에 팔 수도 있다. 그 얘기를 한 거죠.

표에서 세 번째 경우는 내가 내 집을 갖고 있었는데, 관처가 나서 그 집이 입주권으로 바뀌었어요. 그리고 새 집을 하나 더 샀단 말이에요. 이 때 입주권을 팔 수만 있다면 그것도 3년 안에 팔면 비과세가 됩니다. 그런데 팔 수가 없는 경우는, 여러분들 새 집을 사시면 안 되겠죠.

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p.24 대체주택 특례는 공사기간의 주거를 위한 규정입니다.

대체주택이라고, 요거는 무슨 케이스냐 하면 투자 개념이 아니고, 요거는 여러분들처럼 원조합원이 하나 더 혜택을 볼 수 있는 큰 팁이예요. 재개발 공사를 하면 내가 살 집이 없잖아요. 대부분 이주비를 받아서 전세를 얻어 살는데, 이때 "나는 전세를 안 갈 거야. 사업시행인가 난 후에 나는 집을 살 거야." 그래서 대체주택이라고 하나 사요. 즉 임시로 내가 머무는 집이지. 이 경우 임시지만 최소 1년은 살아야 돼.

그러면 어떻게 되느냐. 이 집은 프리패스 집이에요. 1년만 살면. 나중에 신축 집이 생기죠. 그때 지금 잠깐 살던 집도 값이 올랐다면 투자한 거에요. 1년만 살면 그 집은 완공 전에 팔아도 비과세, 완공 후 3년 안에 팔아도 비과세.

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p.25 입주권을 먼저 산 무주택자의 함정

"난 승계 입주권을 샀다"라고 하면, 내가 주택 형태였던 적이 없는 사람이에요. 이런 사람은 아무 세제 혜택이 없어요. 내가 마치 세제 혜택이 있는 줄 알고, "난 승계 입주권 산 사람인데 또 집을 하나 더 사고, 나중에 승계 입주권 팔 때 비과세가 되니 안 되니" 이러면서 말하는 사람이 있어요. 전혀 그런 건 되지 않아요. 승계 입주권을 산 사람은 비과세가 있다? 없다. 그냥 그렇게 생각하시면 돼요. 원론적으로 없다.

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3부 양도차익 계산 (자료집 26~50쪽)

p.26 양도소득세 계산의 출발점은 증빙입니다

여기까지가 비과세에 대한 얘기였다면, 이제 세금도 계산을 해봐야 되겠죠.

만약에 세금을 내야 되는 사람이라면. 양도소득세는 부동산을 판 사람이 차익에 대해 내는 세금이에요. 왜냐하면 소득세는 이익이 있을 때 내는 거잖아요. 그런데 만약에 부동산을 팔았는데 손해를 봤다, 양도세 안 내도 되는 거죠. 부동산을 산 사람은 손해도 이익도 아니니까 안 내도 되죠. 팔았는데 차익이 있을 때만 양도세를 내야 된다는 거예요.

그럼 어떻게 계산하겠어요. 얼마에 사서 얼마에 팔았는지 이걸 계산할 거 아니에요. 그게 양도차익을 따지는 거니까.

따라서 양도세를 계산할 때 매매계약서, 즉 취득계약서와 양도계약서를 갖고 오라고 그래요. 그 다음에 취득·양도할 때 여러분이 뭘 내요? 취득세도 내야 되죠, 등기비용도 내야 되죠, 중개수수료도 내야 되죠, 세무사 신고수수료도 내야 되죠. 이런 것들은 집 사고팔 때 늘 드는 돈이잖아요. 이런 것들을 챙겨서 경비로 빼요. 그 차액이 양도차익이에요.

일반적으로는 아파트를 팔았어요, 취득계약서, 양도계약서 받아서 세금 신고를 해 드리면 되잖아요. 그런데, "나는요, 이런 일반적인 주택이나 일반적인 상가가 아니라요, 재개발이 돼서 집이 바뀐 거거든. 광진구가 재개발이 됐어. 그래서 입주권 상태로 팔았어. 내지는 여기가 신축 아파트가 돼서 나중에 팔았어요." 이렇게 꼭 말씀해주셔야 해요. 그 아파트가 재개발 아파트인지 세무사가 알아야 돼요. 왜냐하면 재개발 아파트라면 권리가액도 있고, 청산금을 받았거나 납부했거나 이런 것들이 다 있는데, 그 자료를 안 주면 계산이 안 돼요.

재개발 아파트인데 그냥 "아파트 팔았어요" 하고 계약서만 주시는 분들이 있어요. 그런데 세무사가 모르고 그냥 일반적으로 계산했다, 어떻게 돼요? 큰일 나죠. 왜냐하면 중간에 재개발을 거쳤을 때 아까 차익이 달라지는 게 있었는데. "아, 이게 재개발을 거쳐서 아파트를 팔았다, 재개발이 연결돼 있다" 그러면 계산이 완전히 달라져요.

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p.27 양도소득세 계산의 전체 순서

계산은 아까처럼, 양도가액에서 취득가액과 경비를 뺀 걸 양도차익이라고 해요.

우리가 아까처럼 일반적인 경우에는 전부 양도차익이 과세지만, 1세대 1주택은 어떻게 된다? 12억 넘는 고가 1주택자는 '과세 양도차익'이라는 걸 계산하는 걸 아까 잠깐 설명드렸죠. 과세 양도차익에대가 장기보유특별공제도 최대 80% 빼드려요. 그러면 나머지가 '양도소득금액'이 돼요. 거기에 양도소득 기본공제 250만 원을 빼요. 그러면 세금을 때리는 기준인 과세표준이 나옵니다.

이 과세표준이 한 10억 정도 나온다고 하면, 그냥 50% 곱하고 6천만 원을 빼시면 대략 돼요.  10억 나오는데 50%니까 5억에서 6천만 원 빼니까 4억 4천 정도 세금을 내야 되는구나. 저는 그냥 "과표 1억이면 2천이에요, 2억이면 6천이에요" 이렇게 얼추 얘기해요.

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p.28 취득계약서가 없다고 바로 취득가액을 환산하지 않습니다.

제가 종종 "사장님, 취득계약서 양도계약서 다 갖고 오셔야 돼요." 하면 "그럼요 이번에 팔았으니까 양도계약서 당연히 있죠, 그런데 내가 30년 전에 사서 계약서가 없어."  그러나 이 분들이 사실은 얼마에 샀는지 다 알아요. 왜 모르겠어요. 내가 집 산 걸 어떻게 기억을 못 해요. 말을 안 하면 취득가액이 올라갈 것 같으니까 하고 싶지 않을 뿐이지 다 알아요. 실제는 5천만 원 주고 샀는데, 환산하면 3억은 될 것 같아서, 그게 혜택일 것 같으니까 취득계약서가 없다고 하는 거예요.

취득계약서를 분실해서 없고, 전산화된게 2001년 이후라서 세무서도 국가 기록이 안 남아서 모르고 당사자도 모르고 아무도 모르잖아요. 그럴땐 어떻게 계산하느냐.  알려드릴게요.

어떤 분이 이번에 양도가액 20억에 팔았어요. 30년 전에 샀는데 취득계약서도 없고 국가도 진짜 모를 것 같아요.  세법에서는 진짜 모른다고 하면 지금 팔 때의 그 집의 주택공시가격을 보니까 10억이래요. 30년 전의 주택공시가격을 계산했더니 5억이래요. 5 대 10이 됐잖아요. 그럼 어떻게 돼요? 취득가액이 얼마?  5 대 10이니까 10억에 취득한 걸로 되죠. 그러니 이렇게 계산하면, 나는 사실 5천만 원 정도에 산 걸 다 알고 있는데, 속여서 취득가액이 10억으로 올라가니까 세금을 거의 5억을 줄일 수 있고 너무 행복하죠. 이래서 거짓말을 하고 싶은 거에요.

이럴 때 저는 이렇게 얘기해요. "그 마음은 이해해요. 제가 선생님 주장대로 신고도 해 드릴 수 있어요. 대신 저한테 책임을 묻지 않겠다. 만약에 세무공무원이 파악해서 살 때 5천만 원인걸 밝혀내서 나오는 가산세를 세무사인 나한테 부담시키지 않겠다. 하세요."

확답을 받고 그 선생님 주장대로 제가 공무원한테 알려줘요. "진짜 모른대요." 그럼 공무원이 그때부터 알아봐요. 어떻게 알아보냐고요? 예전 매도자한테 안내문을 보내요.  매도자 주민등록번호만 제대로 있으면 주소는 세무공무원이 다 알아내요.

그러니까 주소 찾아서 30년 전에 판 사람한테 안내문을 보내요. "10억에 파셨다고 하는데, 얼마에 파셨나요?" "저는 5천에 팔았는데요." 그걸 갖고 안내문을 다시 보내요. "5천에 파셨다고 하는데요." 세금 다시 원점이죠. 거기에 가산세까지 붙어요. 한 6천, 7천 더 나와요. 그렇기 때문에 제가 지금 얘기해 드리는 거예요.

그렇게 주장하신 분 중에 성공한 적이 딱 한 번 있어요, 매도자가 돌아가셨대요. 그 외에는 다 걸렸어요. 제 말이 맞겠죠. 왜냐하면 저는 세무사를 2000년에 시작했어요. 25년 동안 이걸 하고 있으니 얼마나 많이 해봤겠어요.

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p.29 다주택 중과는 자산·지역·주택 수를 함께 봅니다.

다주택 중과세가 이번에 새로 생겼는데, 집이 많은 사람들은 세금 때문에 피곤해요. 집을 팔 때 세금이 너무 많은데, 2주택이면 중과세가 20% 더 얹히고 3주택 이상이면 30% 더 얹히고, 아까 양도세 최고세율이 50%이라고 했잖아요. 여기에 더해져서 70%, 80%라는건 팔지 말라는 소리죠.

대신 이번에 세제개편안에서 좋은 건 뭐냐면  아직 세법이 통과 안 됐기 때문에. 이게 5월 9일 이후에 중과세가 됐어요. 그런데 이번에 파신 분들이 세금을 20%, 30%을 더 내셔도, 내년 5월에 세제개편안으로 낮아진 중과세율에 따라서 다시 신고하시면 환급을 해 준다는 거예요.  지금은 계속 중과세예요. 그거 꼭 챙기셔서, 꼭 내년 5월에 환급 받으시는 신고를 하셔야 돼요. 중과세율을 인하해 줬다, 소급 인하해 주는 거니까 그거 잘 챙겨 주셔야지, 또 그거 놓치시면 안 됩니다. 신청을 해야 받는 것이기 때문에 놓치시면 안 되는 얘기예요.

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p.30 2026년 중과 유예 종료와 경과조치

이건 이번에 다 끝난 얘기죠. 한참 5월 9일까지 팔아야 되는데 못 하는 사람이 많으니까, "5월 9일까지 계약만 해. 토지거래허가 신청만 해. 그리고 잔금은 늦게 받아도 봐줄게." 해서 요즘 잔금을 받아서 저한테 양도세 신고를 일반세율로 하시는 분들이 지금 많아요.

그런데 이게 문제가, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 내야 되는 게 요건이에요. 그건 제가 몰라요. 상대편이 허가 신청을 냈는지 안 냈는지 몰라서 그 자료를 좀 갖다 달라고 하는데, 잘 안 갖다 주세요. 그래서 일반과세로 신고하기가 좀 불안해요.

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p.31 단기 양도와 다주택 중과가 겹치면 비교과세!

아까 제가 승계조합원은 집이 지어지고, 신축을 받게 되지만, 입주권을 산 사람은 지금까지 주택이었던 적이 아무것도 없었기 때문에, 주택이 되고, 즉 준공되고 나서 어떻게 되어야 된다? 2년이상 되어야 세금이 싸다라고 말씀드렸죠.  1년 안에 팔면 얼마? 77%. 왜냐하면 70%에다가 지방소득세 10%가 있어요. 그래서 1년 안에 팔면 77%.

2년 안에 팔면 66%. 2년이 넘어야 이제 45%에 지방소득세 4.5% 합쳐서 49.5% 정도가 일반세율이에요.

아까 분양권 사면 재미가 없다고 그랬죠. 분양권은 어떻다는 거예요? 1년 안에 팔면 77%, 10년을 갖고 있어도 66%. 이렇게 분양권은 팔아도 거의 다 세금으로 나가니까 재미없어요. 그런데 주택도 다주택자는 또 어떻습니까? 비교과세라고 합니다. 단기세율이 더 높으냐, 아니면 30%을 얹어서 중과세가 더 높으냐, 제일 높은 세금을 때리는 게 세법의 원리예요.

사전에 상담만 하면 이런 일에 직면하지 않으시잖아요. 이런 일에 직면했다는 건 사실 끝났다고 봐요. 상처를 받아요. 내가 굵직한 세금을 맞게 되면 거액의 세금도 있지만 정신적으로 되게 안 좋아요. 그렇기 때문에 상담을 꼭 받으셔서 하시길 바랍니다.

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p.32 중과 제외와 비과세는 별개의 판단입니다

중과 제외와 비과세 판단은 별개예요. 아까 제가 할아버지 사례를 들어 드렸잖아요. 할아버지가 목동 아파트를 2억 5천에 사서 20억에 팔았는데, 강화도에 농어촌주택이 있어서 비과세를 못 받았은 사례. 법정 농어촌주택이면 그 집을 주택 수로 안 보게 된다고 했어요. 그래서 그걸 다 따져봐야 돼요. 근데 법정 농어촌주택이 아니어서 세금이 생긴 거죠.

다주택 중과세에서는 농어촌주택의 범위가 더 넓어요. 그게 무슨 뜻이냐면, 중과세에서도 농어촌주택이라는 게 있는데, 그 농어촌주택을 팔 때 중과하지 않는다는 거예요. 내 집도 그렇고. 그다음에 그 농어촌주택을 주택 수로 안 본다는 건 비과세가 아니라, 2주택자는 몇 % 얹고, 3주택은 몇 % 얹는 거잖아요. 근데 그걸 집으로 안 봐서 일반 세율로만 때릴게, 45%로 때릴게, 라는 거지 비과세가 된다는 뜻이 아니라는 거예요. 즉, 농어촌주택을 갖고 있다는 것 때문에 "어, 그건 집이 아닌데, 당연히 내 집 팔면 비과세지" 이게 아니라는 거예요. 그 농어촌주택의 법적인 요건에 따라서, 비과세를 못 받는데 대신 중과세는 안 되는 경우가 있는데, 그것도 멘붕이죠.

솔직히 저한테 찾아오시는 분들 중에 77%를 내신 분은 하나도 없어요. 왜? 이런 경우는 아예 안 파니까. 저한테 말씀하시는 것 중에, 최고세율이 아까 그랬잖아요. 45%에 4.5%라고 해서 대략 50%에서 6천만 원을 뺀다고 했잖아요. 그것만 얘기해 줘도 이분들은 뒤로 까무러져요. "야, 나 10억 벌었는데 세금이 4억대라는 말이야?" 그게 양도세예요. 양도세라는 건 일반 세금도 되게 세요. 그래서 제가 계속 비교해 드리는 게, 1세대 1주택은 엄청난 혜택이 있죠. 12억에 1억대는 환상적인 내용이잖아요. 그 외에 다른 분들, 다주택자가 되시면 다 세금은 많다. 그걸 피하려고 증여하고 싶어 하시는데, 증여세는 더 많다, 취득세는 더 많다. 그래서 다주택자들은, 오늘은 전반적으로 재건축·재개발에 대한 얘기지만, 다주택자들이 뭔가 하려면 플랜을 짜야 됩니다.

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p.33 입주권 양도차익 계산에서 사용할 다섯 가지 금액

입주권 양도차익에 대한 세금 계산을 설명해야 되나 말아야 되나 생각을 했는데요, 그래도 재미삼아 계산 한번 해 볼게요. 기호는 여러분 몰라도 돼요. 뭘 알아야 되냐? 내가 옛날에 단독주택, 빌라 샀을 때 취득가액이 얼마? 단독주택, 빌라의 권리가액이 얼마? 난 청산금을 냈나, 안 냈나? 납부했나? 수령했나? 그다음에 이번에 입주권이나 아파트를 얼마에 팔았냐? 이 다섯 가지를 알아야 양도세 계산이 된다는 거예요.

프로들은 이걸 갖고 오라고 해요. 아마추어들은 산 금액과 판 금액만 갖고 오라고 해요. 그러니까 프로들은 이 다섯 가지를 갖고 와야 계산을 할 수 있어요. 먼저 물어야죠. "그 아파트 재개발 했죠?"  아까 광진구가 다 재개발돼서 새 아파트가 되면, 거기 파는 사람들한테는 다 알려줘야겠죠. 다섯 개를 갖고 와라.

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p.34·35 원조합원 입주권 | 납부형 양도차익 / 계산 실습 02

원조합원이 입주권을 팔면 불리해요. 입주권을 파는 경우에는 관리처분계획인가 전 양도차익과 인가 후 양도차익을 인위적으로 구분한다. "나는 관처 후에 시세가 하나도 안 올랐는데" 해도 인위적으로 구분한다는 게 기본 상식인데.

내가 집을 옛날에 5억에 샀어요. 이번에 재개발이 되면서 권리가액이 9억짜리예요. 근데 나는 12억짜리 아파트를 받고 싶어. 그럼 나는 얼마를 더 내야 되나? 나는 9억인데 12억짜리를 받으려면 3억을 더 내놓아야 되겠지. 그러면 그 집을 내가 얻기 위해서 얼마를 투자했어요? 내가 최초에 5억 투자했잖아. 내 주머니에서 나간 돈이 5억. 그다음에 또 3억을 냈으니까 총 얼마? 8억. 그게 바로 양도세 계산할 때 인정받는 취득가액이에요. 중간에 통보받은 권리가액 9억원은 양도세 계산에서 아무 상관없어요.

내가 8억 들인 새 아파트를 15억에 팔았다 쳐요. 그럼 7억 벌었죠. 양도세는 실제로 들어간 돈을 기준으로 매깁니다. 근데 여러분이 헷갈리는 게 권리가액이에요. 권리가액 9억원 + 분담금 3억원을 합쳐서 투자원금이 12억이라고 착각합니다. 자기가 12억 주고 산 건 아니잖아요. 그냥 계산상의 금액인 거예요.

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p.36 원조합원 입주권 | 장특공제와 세액

위 경우처럼 우리가 새 아파트를 끝까지 다 짓고 난 후에 팔아서 7억 원을 벌었다면, ‘주택’을 판 것이기 때문에 7억 전체에 대해서 보유 기간만큼 세금을 깎아주는 장특공제를 온전히 다 해줍니다. 하지만 완공 전에 공사 중인 ‘입주권’ 상태로 중간에 팔면 이걸 어떻게 나눈다? 관리처분인가 전(주택 시절)과 인가 후(입주권 시절)로 인위적으로 나눕니다! 그리고 인가 후 입주권 상태에서 불어난 차익에 대해서는 장특공제를 안 해줍니다.

내가 옛날에 주택을 5억 원에 샀는데, 이번에 관리처분인가가 나면서 조합에서 내 집 가치(권리가액)를 9억 원으로 쳐줬습니다. 그리고 나는 조합으로부터 12억 원짜리 새 아파트를 받기로 신청했습니다. 세법에서는 이 12억 원을 ‘조합원 분양가’라고 불러요. (내 권리가액이 9억이니 분담금 3억을 더 내야 하는 상황이죠.)

여기서 세무서가 인정하는 '주택 시절의 양도차익'은 아주 간단하게 계산됩니다. 만약 내가 새 아파트를 신청하지 않고 인가 날 조합에 내 권리가액 9억 원만 받고 집을 넘겼다고 치는 겁니다. 그럼 내 주머니 기준으로 얼마 벌었을까요? 9억에서 처음 산 돈 5억을 뺀 4억 원입니다. 이게 바로 세금을 깎아주는 양도차익입니다.

하지만 나는 이 입주권을 들고 있다가, 완공 전에 프리미엄이 붙어 다른 사람에게 15억 원을 받고 팔아버렸습니다. 조합원 분양가 12억 원짜리 입주권이 15억 원에 팔렸으니, 인가 후에 오른 '입주권 시절의 차익'은 3억 원(15억 - 12억)이 됩니다. 결국 총이익 7억 원 중에서 세무서는 주택 시절에 벌어둔 4억 원에 대해서만 장특공제를 해 주고, 입주권 상태로 오른 3억 원에 대해서는 공제를 안 해준다는 것입니다.

그렇기 때문에 여러분들, 조합에서 권리가액이 낮게 나오면 어때요? 멘붕이 오겠죠. 주변 시세는 높은데 권리가액을 낮게 책정해 주면 난리가 납니다. 왜냐하면 권리가액이 낮아질수록 세금을 깎아주는 '주택 시절 차익'은 줄어들고, 세금 혜택이 없는 '입주권 시절 차익'만 덩치가 커져서 세금 폭탄을 맞기 때문입니다.

그래서 아까 제가 이런 억울한 상황을 당하지 않으려면 언제 팔아야 된다고 했나요? 아예 집이 부서지기 전인 관리처분인가가 나기 전에 잔금을 받거나 명의를 넘겨서 '완전한 주택' 상태로 팔아야 합니다. 안 그러면 세무서는 법대로 이런 식으로 기계적인 계산을 적용해 장특공제를 다 깎아버립니다. 개념은 이제 확실히 잡히시죠?

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p.37 원조합원 종전주택의 취득가액이 불명확하다면

아까 또 예외가 있다고 했어요. 원조합원이 입주권을 판대. 근데 하도 오래전에 사서 또 계약서가 없대. 그 누구도 모른대. 상대방도. 그 누구도 모른다면 환산을 할 수 있어요. 환산을 어떻게 한다고 했어요? 양도 당시 기준시가와 취득 당시 기준시가의 비율로 한다고 했잖아요.

근데 여기서는 양도 당시 기준시가가 아니에요. 권리변환 당시, 그러니까 관처일 기준의 기준시가와 취득 당시 기준시가를 권리가액에 적용해서 계산을 하는 거예요. 신축주택 양도가액을 그대로 종전주택의 취득가액 환산식에 넣지 않습니다.

예를 들어서 권리가액이 10억이 나왔어요. 근데 관처 당시에 기준시가가 8억이에요. 그다음에 취득 당시, 20년 전 기준시가가 3억이에요. 그러면 환산취득가액을 3억 7천 5백으로 해서 계산하는 거죠.

아까 제가 5억 주고 사서 분담금 내고 얘기했잖아요? 근데 그 5억을 모른다고 하면, 이런 식으로 계산한 3억 7천 5백에다가 납부한 분담금 4억을 더해서 계산합니다.

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p.38·39 수령형 입주권은 남아 있는 원가를 구합니다 / 계산 실습 03

다음에 수령형 입주권. 이건 좀 어려운데, 수령형 입주권이라고 하면 뭐냐면요. 내가 가진 주택이 권리가액 20억짜리 좋은 단독주택이에요. 근데 나는 12억짜리 조합원 분양가 아파트에 들어갈 거란 말이죠. 그럼 남는 8억은 어떻게 해야 돼요? 받아야 되겠죠. 이건 일부를 양도한 거예요. 이걸 돈으로 받은 다음에, 나머지 12억짜리는 입주권 상태에서 부득이하게 팔아 버린 겁니다. 그럼 이거 계산을 어떻게 하느냐.

아까 첫 번째 계산은 납부형이었죠? 내가 추가로 돈을 냈다. 이건 돈을 냈으니까 취득가액이 늘어났지만, 이번 케이스는 돈을 오히려 받았으니까 취득가액이 어떻게 돼야 된다? 줄어들어야 되겠죠.  청산금을 수령할 때랑 입주권을 매도할 때, 종전 취득가액 전체를 두 번 공제하면 안 되기 때문에 그래요. 중복 공제를 피하려고 '남아 있는 원가'만 공제해 주는 겁니다.

계산할 때 이분은 원래 5억 주고 샀어요. 권리가액이 8억이래요. 그런데 2억을 청산금으로 오히려 받았어. 그러면 이분은 취득가액을 바꿔 주는 거예요. 일부가 뜯겨 나갔으니까요.

어떻게 바뀌는 거냐? 권리가액 8억에서 2억을 받았으면 4분의 1만큼을 받은 거죠. 뜯어낸 거잖아요. 그럼 취득가액 5억에서 똑같이 4분의 1을 뜯어냅니다. 그럼 청산금에 대응하는 원가가 1억 2천 5백이 되는 거고, 남는 취득가액은 얼마짜리다? 3억 7천 5백짜리가 되는 거예요. 여러분은 이 '뜯어낸다'는 개념만 아시면 돼요. 계산은 어차피 컴퓨터가 하는 거니까요.

아, 이렇게 뜯어냅니다. (39쪽 장표 보면서) 그럼 남은 원가 3억 7천 5백짜리를 나중에 입주권으로 얼마에 팔았다? 10억에 팔았다. 그래서 이걸 인가 전 차익과 인가 후 차익으로 쪼개서 합쳐 보니까, 최종적으로 입주권 양도차익은 6억 2천 5백이 남았구나, 이렇게 계산하는 거예요. 자료집 39쪽 표에 딱 나와 있죠? 이 입주권 차익에는 별도로 청산되는 2억 원의 차익을 다시 넣지 않습니다.

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[청중 질문]  "청산금 받았을 때도 양도가 되는 거예요?"

[답변] 네, 맞습니다. 청산금을 받았을 때도 양도가 돼요. 제가 아까 그랬잖아요. 1세대 1주택자는 세금이 없거나 적다. 이 경우도 이런 식으로 계산은 하지만, 1세대 1주택자는 세금이 없거나 적습니다. 물론 구체적인 건 상담을 받으셔야 되는 거고요.

그다음에 세금이 없거나 적지만 양도가액이 12억을 넘는 고가주택인 경우에는 장기보유특별공제가 필요한데, 아까 말씀드린 이쪽 흐름으로 생각하면 장특공제를 다 받는다, 안 받는다? 일부는 못 받는다! 관리처분인가 이후의 차익이 되니까요.

그래서 "아, 세금을 줄이려면 관처 전에 빨리 팔아야겠구나." 이런 식으로 정리를 하셔야 "내가 의사결정을 이렇게 해야 되겠구나" 하는 기준이 섭니다. 물론 의사결정을 하셔도 실제 행동 전에는 꼭 상담을 하셔야 해요. "나는 1세대 1주택으로 오래 보유하고 거주해서 내 입주권은 판매가 가능한 상황이야. 그래서 나 팔겠어. 근데 난 세금이 많아질 수 있으니까 관처 전에 팔아야겠다." 이런 아이디어를 가지고 접근하셔야 된다는 거죠.

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p.40·41 승계 후 늘어난 청산금은 별도의 쟁점입니다.

그리고 이 수령형 입주권도 장기보유특별공제를 계산할 때는 똑같습니다. 인가 후 차익이 아니라 '인가 전 차익'에만 공제율을 곱해서 공제액을 구해요. 수령형이라도 입주권 양도와 신축주택 양도는 세법상 공제 범위가 완전히 다릅니다. 그래서 화면 보시는 것처럼 인가 전 차익에 일반 공제율 곱해서 나온 공제액을 전체 차익에서 빼고, 기본공제 적용해서 과세표준 구한 뒤에 누진세율을 곱해서 계산하는 겁니다.

근데 사실 서울에는 이런 사례가 거의 없는데, 대전에 실제 이런 사례가 있었어요. 어떤 사람이 입주권을 승계조합원으로 사서 대전 아파트에 투자를 했거든요? 근데 거기가 사업성이 너무 좋아지는 바람에, 자기가 오히려 분담금을 내야 될 승계조합원인데 돈을 내기는커녕 환급금을 받게 된 거예요. 완전히 로또를 맞은 케이스가 된 거죠.

그러면 이 사람이 조합으로부터 돈을 받을 때, 그러니까 오히려 돈을 내야 될 사람이 거꾸로 돈을 받았을 때 이걸 세법상 어떻게 볼 거냐, 이런 쟁점이 생깁니다. 일단 유권해석은 양도세를 내야 된다고 나오기는 했어요.

하지만 이런 경우에 만약에 로또를 맞은 사람이라면, 이분은 잘 따져보면 세금을 안 낼 수도 있는 법적 쟁점이 있는 사람이에요. 납세의무자가 누구인지, 취득가액 배분을 어떻게 할 건지에 따라서 견해 차이가 있을 수 있거든요. 혹시 여러분들 중에서도 사업이 너무 잘 돼서 이런 대전 같은 케이스가 나왔다? 그러면 "아, 내가 승계조합원으로서 세금을 안 낼 수도 있는 쟁점이 하나 존재하누나" 하고 생각하시면 됩니다. 사실 실무에서 이런 일은 거의 없어요. 그러니까 "아, 세무상 이런 특이한 쟁점도 있구나" 하고 알아만 두시면 됩니다.

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p.42·43 준공 후에는 양도차익을 나누는 축이 바뀝니다 / 계산 실습 04

이제 준공 후에 양도차익을 나누는 걸 설명드릴게요. 일단은 이제 신축주택 납부형이 있어요. 아까 제가 우리 동네 단독주택 판 걸 예를 들어 드렸잖아요? 만약에 그 단독주택을 지금 예전 건물 상태 그대로 팔면, 그냥 옛날에 얼마에 사서 이번에 얼마에 팔았냐 이것만 계산하면 끝나요. 근데 이 단독주택을 다 밀어버리고, 그 자리에 새 아파트가 생긴 다음에 팔려면 이제 다 따져봐야 된다고 그랬죠.

준공 후에는 양도차익을 나누는 축이 완전히 바뀝니다. 준공 전에는 단순히 인가 전·후로만 쪼갰지만, 준공 후에는 인가 후 차익을 기존건물분과 청산금납부분으로 또 한 번 구분해서 계산을 해야 돼요.

숫자로 같이 볼게요. 옛날에 우리 광진구 단독주택을 5억 주고 샀어요. 근데 권리가액은 10억이었어요. 그리고 조합원 분양가 14억짜리 집을 신청했어요. 그럼 이분은 4억을 어떻게 했어요? 냈죠. 이분은 집을 얼마에 산 거예요? 9억에 산 거죠. 이분은 새 아파트 다 짓고 20억에 팔았어요. 이분은 얼마 벌었어요? 11억 벌었어요.

자, 만약에 이분이 종전에 입주권 상태에서 팔아서 11억을 벌었으면 어떻게 될까요? 거기서 인가 전 차익이라고 그랬죠, 장기보유특별공제를 다 해 주는 거. 그게 얼마예요? 5억을 벌었잖아요. 이 5억이 인가 전 양도차익이고, 나머지 6억은 뭐예요? 인가 후 양도차익이라는 거예요.

근데 인가 후 양도차익은 아까 장특공제를 해 준다, 안 해 준다? 안 해 준다. 그런데 장특공제를 안 해 준 건 입주권으로 팔았기 때문에 안 해 준 거예요. 주택으로 팔면 해 줘야 되잖아요. 근데 이분은 다행히 입주권으로 안 팔고 새 아파트 준공되고 주택을 받아서 주택을 팔았죠. 이러면 다시 장기보유특별공제가 부활합니다. 즉 여러분들이 만약에 입주권을 팔아서 세금이 많이 나올 것 같으면 어떻게 되는 거예요? 준공 이후에 팔아야 된다는 생각을 하면, 다시 부활한다는, 이런 게 있습니다.

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p.44 신축주택의 장특공제는 두 개의 축으로 계산합니다.

그렇게 장기보유특별공제가 부활을 했어요. 부활을 했을 때 그 장기보유특별공제를 풀로 다 해 주는 거냐 하면, 그건 아닙니다. 제가 아까 청산금을 납부한 건 집을 추가로 더 사는 개념이라고 했죠. 우리 광진구 빌라나 단독주택에서 새 아파트로 바뀌면서, 더 좋은 아파트에 들어가려고 돈을 더 냈잖아요. 그 돈을 더 낸 부분은 장특공제를 옛날 빌라나 단독주택 기준으로 계산하면 안 되고, 관처 이후를 기준으로 실제로 살았는지 안 살았는지 다 따져보고 공제해야 됩니다. 그래서 이런 청산금납부분 차익과 기존건물분 차익을 두 개의 축으로 따로 계산하는 거예요. 이렇게 각각 따로 판단하기 때문에 장특공제 금액이 달라지는 겁니다.

이 계산이 참 복잡하니까 여러분들한테 핵심만 말씀드리고 싶은 거는요. 일단은 종전 빌라나 단독주택 상태로 팔았을 때는 보유 기간 전체를 다 공제해 줍니다. 그런데 이게 입주권 상태가 되면 인가 후 차익은 공제를 안 해 줘요. 그러다가 새 아파트 준공이 돼서 신축주택으로 갔다? 그러면 결론은 내가 거기를 들어가서 살아야 돼요. 거주를 하셔야 이 신축주택 부분이 제대로 계산이 됩니다. 만약에 안 살아서 청산금납부분 공제를 통째로 못 받게 되면 손해가 굉장히 커집니다. 제가 여러분들한테 이 의사결정 기준을 말씀드리려고 한 거지, 복잡한 공식 계산을 어떻게 같이 하겠어요. 그러니까 준공 후에는 무조건 2년 이상은 사시는 게 좋아요. 기본적으로 2년은 거주하셔야 원하는 만큼 공제를 다 받고 세금을 아끼실 수 있습니다

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p.45·46 계산 실습 05 / 판례 검토 | 청산금납부분의 거주기간

그다음은 새 아파트의 장특공제에 대한 내용을 드리겠습니다. 아까 차익이 두 가지로 나눠져서, 제가 거기를 들어가서 더 살아야 된다고 했죠. 그래서 제가 여기에 써 놨어요. 청산금납부분 차익은 새 아파트의 실제 거주기간 검토, 이게 제일 문제다. 왜냐하면 거기에 안 살아서 그 공제를 못 받아 가지고 생긴 분쟁이 있거든요.

이분들이 어떤 일을 했냐면요, 결국 억울하다고 소송을 갔어요. 최근에 대법원 2026.01.08. 선고 2025두34147 판결이 딱 났잖아요. 이분 주장은 이거예요. 내가 옛날에 그 동네 빌라에 20년을 살았다, 빌라를 옛날에 샀는데 권리가액이 좀 낮게 나오는 바람에 좋은 아파트를 받으려고 내가 청산금을 많이 냈다, 그렇게 해서 새 아파트 준공까지 떨어졌는데 새 아파트에는 정작 본인이 살지 않은 거죠. 전세를 준 거예요.

근데 장특공제를 계산할 때, 예를 들어서 내가 총 10억을 들였는데 나중에 30억에 팔아서 20억을 벌었다고 칠게요. 이때 1세대 1주택 우대 공제율을 적용해서 장특공제를 80% 풀로 다 해 주면 세금이 얼마 안 나오는데, 국세청에서는 기존주택분 장특공제 따로, 청산금 장특공제 따로 계산을 하겠다는 겁니다. 그래서 청산금분 차익에 대해서는 새 아파트에 실제로 살지 않았다고 보니까 80%를 안 해 주고 거의 안 깎아 주는 거예요.

그러니까 세금이 처음에 본인이 생각했던 것보다 몇 배나 불어나서 나오니까 결국 법원까지 간 거죠. 재판장에 가서 이미 한 사람은 다 해 줘야 되는 거 아니냐, 전부 다 통산해야 되는 거 아니냐고 주장을 했지만, 우리 대법원은 어떻게 판결을 내렸느냐. 청산금 납부한 부분은 따로 살아야 돼, 준공 후에 그 새 아파트에 따로 거주를 채워야 혜택을 주는 거지 안 살았으면 우대 혜택은 없어, 이렇게 선을 그어버렸습니다. 이게 대법원 판례예요.

그러니까 결론은 뭐냐, 만약에 내가 준공된 새 아파트에서 장특공제 혜택을 다 받을 거라면 그냥 들어가서 쭉 사셔야 됩니다. 그게 아니고 애초에 내가 들어가서 살 상황이 안 되고 팔 계획을 가지고 있다면, 아까 말씀드린 대로 언제 파는 게 베스트다? 관처 전에 파는 게 가장 확실한 방법이라는 겁니다.

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p.47~48 수령형 신축주택

그다음에 수령형 새 아파트가 있어요. (우리 중곡1동 A구역은 권리가액이 높아서 환급금 받는 수령형 조합원분들이 많으시니까 이 부분을 잘 들으셔야 합니다.) 아까 납부형은 분담금을 더 낸 거지만, 수령형은 조합으로부터 돈을 돌려받은 케이스잖아요? 돈을 받았으니까 내 빌라의 원래 취득가액, 즉 원가가 줄어들어야 정상입니다.

계산할 때 원리를 아셔야 해요. 내가 환급금을 받을 때랑 나중에 새 아파트를 팔 때, 종전 취득가액 전체를 양쪽에서 두 번 다 공제받으면 중복 공제가 되잖아요? 그걸 막으려고 환급금에 대응하는 원가를 뜯어내서 제외하고, '남아 있는 원가'만 차감해 주는 겁니다.

숫자로 보면 이래요. 옛날에 단독주택을 5억 주고 샀는데 권리가액이 8억이 나왔어요. 근데 내가 분양가 6억짜리 아파트를 신청해서 환급금을 2억 원 돌려받은 겁니다. 권리가액 8억 중에 2억을 받았으니 내 지분의 4분의 1을 돈으로 먼저 바꾼 셈이죠? 그러면 취득가액 5억에서도 똑같이 4분의 1인 1억 2천 5백을 뜯어내서 빼는 거예요. 그럼 새 아파트에 남아 있는 진짜 내 원가는 얼마짜리다? 3억 7천 5백짜리가 되는 겁니다.

나중에 이 새 아파트를 15억에 팔았다치면, 이 남은 원가 3억 7천 5백만 원을 빼서 전체 남은 양도차익은 11억 2천 5백만 원 기준으로 양도세가 정해집니다.

그럼 이 수령형 새 아파트는 장특공제를 어떻게 해 주느냐, 그게 입주권 상태로 팔 때랑 완전히 달라요. 조합원입주권 상태에서 수령형을 팔 때는 인가 전 차익만 공제를 해 주지만, 새 아파트가 다 지어지고 나서 주택으로 팔 때는 이 전체 남은 차익에 대해서 장특공제를 해 줍니다. 수령형 새 아파트는 납부형처럼 청산금납부분 양도차익이라는 게 아예 없고, 오로지 기존주택분 양도차익만 통째로 남아 있기 때문에 그래요.

예를 들어서 전체 남은 차익이 아까 계산한 대로 11억 2천 5백만 원이 나왔다고 칠게요. 이걸 새 아파트 준공 후 일반 공제 요건인 10년 보유 기준으로 계산하면 공제율이 20%가 적용됩니다. 그럼 장특공제 금액만 무려 2억 2천 5백만 원이 딱 빠지는 거예요.

그래서 종전 빌라 취득일로부터 새 아파트 양도일까지 기간을 다 계산해서 장특공제를 요건에 맞춰 크게 적용받을 수 있는 겁니다. 물론 1세대 1주택 비과세나 고가주택 장특공제를 풀로 받으려면 아까 말씀드린 대로 준공 후에 무조건 2년 이상 거주 요건을 꼭 챙기셔야 피눈물을 안 흘립니다.

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p.49~50  승계조합원은 매입 원가에서 출발합니다 / 준공일·잔금일

그다음에 승계조합원. 승계조합원은 어떻게 돼요? 주의하셔야 합니다. 이분들은 주택이었던 적이 한 번도 없는 상태에서 입주권을 산 사람이잖아요. 따라서 언제 팔아야 되느냐, 아무리 입주권 상태로 오래 갖고 있었어도 새 아파트 준공 후 필수로 2년을 보유하고 팔아야 됩니다.

팔 때 요건이 어떻게 되어야 되느냐, 다른 집 없는 상태에서 그냥 2년 보유하고, 조정대상지역이면 2년 거주까지 채워야 하겠죠. 그래서 확실하게 비과세 받을 요건을 맞춰서 팔아야지, 그것도 모르고 막 내놓았다가는 세금 폭탄 맞으니까 조심하셔야 해요. 그래서 아까 승계조합원은 매입 원가에서 출발하지만 준공일이나 잔금일 같은 날짜들도 하나하나 잘 따져야 하는 겁니다.

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4부 계약 전 실무·취득세·마무리 (자료집 51~64쪽)

p.51 절세 비교는 동일한 가격과 조건에서 시작합니다 

절세를 생각해 보세요. 어떤 분은 “야, 종전주택은 가격이 좀 쌌어. 입주권은 가격이 더 붙었단 말이야. 따라서 나중에 파는 거는 가격을 많이 받으니까 세금을 내도 좋은 거 아냐?” 하고 말씀하십니다. 당연히 맞는 말이에요. 그러나 그렇게 계산하면 비교를 못 해요. 어떻게 계산해야 돼요?

“똑같은 가격에 팔 때”라는 가정을 주고 세금을 누가 덜 내나, 이걸 보셔야 합니다. 내가 5억 주고 샀고 종전주택 상태로 팔 때 20억이냐, 입주권으로 팔 때 20억이냐, 새 아파트로 팔 때 20억이냐, 그걸 딱 같이 맞춰 놓고 “뭐가 세금이 싸냐” 하고 비교를 하는 게 제일 좋죠.

뭐가 세금이 제일 싸요? 종전주택으로 팔 때가 제일 싸요. 그다음에 싼 게 뭐예요? 새 아파트로 갔을 때예요, 장특공제를 다시 해 주니까요. 제일 비싼 게 뭐예요? 입주권으로 팔 때가 가장 비싼 거예요.

이렇게 개념적으로, 어느 상태로 팔 때 세금이 같은 조건에서 다른지 기준을 잡으셔야 합니다. 여러분들 세금을 내더라도 “미래에 이게 훨씬 오를 거야. 세금을 다 내더라도 미래까지 갈 거야” 그런 의사결정은 당연히 하셔도 되죠. 그런 건 여러분들이 판단하는 거지, 저한테 “얼마까지 오를까요?” 하고 물어보시면 안돼요. 왜 저한테 그러세요!

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p.52 조합에 참여하지 않고 현금청산을 받는다면

여기 계신 분 중에 상당수 분들은 큰 건물을 갖고 계세요, 큰 집을 갖고 계세요. 그런데 혼란이 오는 게, 국민주택규모 하나에 1+1로 조그만 거 하나를 준다고 하니까 “내 상가 날리고 내 큰 집 날리고” 이런 생각에 조합원 분양신청을 안 해요.

문제는 뭐냐, 재개발도 동의율이 일정 수준을 넘어 버리면 그냥 그 집을 매도청구나 수용으로 빼앗아 버려요. “나만 반대하면 안 될 줄 알고” 막 반대하신단 말이에요. 처음에는 눈치를 보다가 될 것 같으면 빨리 조합원 신청을 하셔야 돼요.

분양신청이 안 돼서 조합원 자격을 잃어버리면 전부 현금청산이 되버려요. 이건 청산금 납부 개념이 아니에요, 청산금은 조합원이 됐을 때 받는 거고, 이 경우는 현금청산이에요. 그냥 “너는 끝” 하고 그냥 조합에서 내보내는 거예요. 매도청구하면서 공탁을 해 버려요. 우리 사업해야 되니까 반대한 집을 빼야 밀 수 있으니까 돈 주고 빼는 거죠, 공탁금 걸고서요. 그럼 공탁한 날부터 양도가 돼서 양도세를 내야 돼요. 이때 돈을 너무 싸게 준다고 화가 나서 법원에다 소송을 해요. 그럼 한두 번 하면 돈을 좀 더 줘요. 제가 보니 그래봐야 한 1억에서 몇 천 이 정도 더 주는 거예요.

그때 가서야 후회하세요. 그냥 내가 조합원으로 분양받고 나머지를 청산받아서 더 좋은 데 쓰면 되는데, 내가 그때 끝까지 고집 부리다가 조합원 안 한다고 해서 “난 다 날렸구나” 하고 그 지역을 떠나게 되는 사람이 되니까 제가 그게 가슴이 아픈 거예요.

그래서 눈치를 잘 보셔야 되는 거죠. 만약에 분양신청 할 때 두 번 놓치잖아요? 그건 끝이에요. 신청할 때 신청 안 하시면 나중에 하고 싶어도 안 돼요.

등기 우편으로 오는 걸 확인 안 한 바람에 신청을 안 해서 조합원이 못된 사람도 되게 많아요. 변호사가 강의하면 주로 그런 강의를 해요

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p.53 1+1 분양과 임대등록은 사전에 세금을 비교합니다

그다음에 1+1이에요. 하나 더 주니까  좋은 것 같아요. 사실 진짜 좋은지 안좋은지는 그건 누구도 모르는 거예요.

그런데 1+1이 되는 순간 2주택자가 돼요. 그러니까 예전에 1주택이던 사람은 세금 문제가 생겨요. 2주택자가 됐기 때문에 이런 분들이 있었어요. 아버지가 집 하나를 갖고 계시고, 아버지와 오래 살았어요. 집값도 많이 올랐어요. 그러다 아버지가 돌아가셨어요. 그러면 상속을 받게 됐을 때 동거주택 상속공제라고, 아버지와 오래 함께 산 자식은 6억까지 추가로 공제를 받아요. 그래서 한 11억까지는 상속세가 거의 없습니다.

근데 이 아버지가 1+1 신청을 하시고 돌아가셨어요. 그럼 집이 이미 2채 짜리가 되는 거예요. 돌아가실 때 2채기 때문에 동거주택 상속공제를 못 받아요, 1주택이 아니라서요. 이분은 억울하죠.

 1+1은 분명 재산이 불어난다는 좋은 점도 있을 수 있지만, 세제로는 불리해요. 종부세 문제도 나오고, 양도세 문제도 나오고, 상속세 문제도 나왔을 때 상당히 불리한 요소로 작용한다, 이런 내용을 다 따져 보셔야 돼요.

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p.54·55 1+1 원가 안분 / 계산 실습 06 

“1+1으로 갔는데요. 그러면 어떻게 하면 세금이 쌀까요? ”

그러면 이렇게 말씀드려요. 어차피 집이 2채예요. 집이 2채면 먼저 파는 한 채는 무조건 세금을 내는 거고, 나중에 파는 집은 비과세를 만들 수 있어요. 1+1에서 작은 집은 60㎡ 이하로 의무적으로 받아야 하는데, 이 작은 집은 언제 팔 수 있느냐, 소유권이전고시일로부터 3년이 지나야 팔 수가 있어요. 그 뒤로 파는 걸 기준으로 두고, 먼저 팔게 되는 이 작은 집의 세금을 줄이는 게 핵심입니다.

세금을 계산할 때 뭐가 제일 중요하다고 했어요? 얼마에 사서 얼마에 팔았냐, 즉 취득가액을 얼마로 인정받느냐가 제일 중요한 거예요. 그걸 키워야 양도차익이 줄고 세금이 주니까요. 그래서 지금 조합 단계에서 미리 고민해 보셔야 할 내용입니다.

실습 예시로 같이 볼게요. 내가 원래 가진 집을 2억 원 주고 샀는데, 이번에 권리가액이 5억 7천만 원이 잡혔어요. 근데 나는 아파트 2개를 받고 싶어서 추가 분담금 4억 8천만 원을 더 내기로 했습니다. 권리가액이 작게 나오더라도 조합원 분양가를 싸게 해 준다고 하니까 하나 더 신청하시는 분들이 많단 말이에요. 바로 이 경우예요.

그런데 여기서 취득가액 배분을 어떻게 고민하셔야 하냐면요, 원래 집의 권리가액 5억 7천만 원이 두 개로 쪼개지잖아요. 이 사람은 첫 번째 큰집에 권리가액을 5억 5천만 원 배정하고, 두 번째 작은집에 나머지 2천만 원만 배분한 겁니다. 근데 작은집은 조합원 분양가가 5억짜리 집이었거든요. 그러니까 분양가 5억에서 배정된 권리가액 2천만 원을 뺀 나머지 4억 8천만 원을 분담금으로 더 내는 거죠. 결과적으로 큰집은 5억 5천만 원에 사고 작은집은 5억 원에 사서 합치면 총 분양가는 10억 5천만 원이 됩니다. 하지만 내 주머니에서 실제로 나간 돈은 원래 집 원가 2억 원에 추가 분담금 4억 8천만 원을 더한 6억 8천만 원이란 말이죠.

착각하시는 분들이 “큰집은 5억 5천 주고 사고 작은집은 5억 주고 샀다”라고 하세요. 그런 적이 한 번도 없죠, 내 주머니에서는 총 6억 8천만 원밖에 안 나갔으니까요. 결국 이 6억 8천만 원의 원가를 두 집 마진에 어떻게 배분하느냐의 문제인데, 당연히 어디에 몰아두면 좋아요? 먼저 팔 작은집에다 둬야 해요. 큰집에다 둘 필요가 없지, 큰집은 나중에 비과세로 팔 거니까 취득가액이 얼마든 세금을 안 내잖아요. 반면에 작은집은 먼저 팔아서 세금을 내야 하니까, 여기에 취득가액이 많이 몰려야 차익이 줄어들어서 세금이 확 줄어듭니다.

다시 이 예시를 보면 실제 취득가액 2억 원을 큰집과 작은집의 권리가액 비율로 배분을 한 다음 분담금을 더해 보니까, 작은집의 최종 취득가액은 4억 8천 7백만 원까지 올라가고 큰집의 취득가액은 오히려 1억 9천만 원으로 줄어들게 됩니다. 작은집이 원래 가격이 더 싼 집인데도 취득가액 원가가 몰빵이 돼서 확 올라갔죠? 이렇게 해서 먼저 팔 작은집의 양도차익을 줄이는 방식인 겁니다.

여러분이 나중에 조합과의 협의나 정관으로 큰집의 원가와 작은집의 원가를 어떻게 계산하고 확정할 것이냐, 이 부분을 영리하게 조율하셔야 합니다. 작은집의 인정 원가가 최대한 많이 산정되도록 조합과 소통할 수 있는 방법을 강구하라는 얘기예요. 지금은 여러분이 사업 시작 단계이기 때문에 “아, 1+1으로 갈 때는 저런 절세 아이디어가 있구나” 하는 걸 알아두시라고 드리는 얘기입니다.

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 p.56 취득세는 매입 시점과 준공 시점을 나눕니다

이제 취득세 얘기입니다.

내가 원조합원이 되고 싶어요. 그럼 어떻게 하면 돼요? 아직 관처(관리처분인가) 나기 전에, 빨리 사야 합니다. 샀을 때 그러면 취득세는 어떻게 내느냐, 취득세는 관처 전이냐 후냐로 판단하지 않아요. 취득세는 “집이 있냐 없냐” 이것만 보고 계산하는 거예요.

집이 멀쩡히 살아 있으면 주택 취득세를 내요. 이 주택 취득세가 집이 한 채일 때는 1~3%밖에 안 돼서 되게 싼데, 집이 2채 째부터 조정대상지역에서 살 때부터는 8%, 3채부터는 12%이기 때문에 이게 주택 상태에서 사는 게 좀 불리할 수 있어요. 그래서 “집을 완전히 부수고 멸실하고 나서 사면 다주택자 중과세가 없대요. 토지 세율인 4.6%만 때리면 돼요.” 하는 이야기가 나오는 겁니다. 주택으로 샀을 때는 최소 1%에서 최대 12%까지 내가 가진 집 수에 따라서 취득세율이 완전히 달라지니까, “아, 이게 재개발 주택을 살 때 정말 주의해야 되는구나” 하고 아셔야 합니다. 따라서 멸실 후에 매입하면 어떻습니까? 땅을 산 거니까 다주택자라도 중과세가 없다, 이겁니다.

(※ 편집자 주: 우리 구역은 2025년 1월 23일 권리산정기준일 리스크가 전혀 없는 안전한 토지'라는 대전제 하에서만 성립하는 이야기입니다.)

그다음 취득세를 한 번 더 내는 게 뭐냐면, 재개발은 이제 다 밀고 나서 뭐가 세워져요? 새 아파트가 되죠. 이 건물분 취득세를 한 번 더 내야 해요. 멸실되었을 때 땅 취득세를 먼저 냈잖아요. 그럼 새 아파트 취득세는 없나요? 그때는 원시취득이라서 기본 취득세율 2.8%가 적용되는데, 내가 분담하는 그 건물의 건축비에 2.8%만큼 취득세를 부담하고 사는 겁니다.

여러분들은 별로 상관이 없는 이야기에요. 여러분들은 원래부터 집을 갖고 계시던 원조합원이시까 무슨 취득세만 내시면 돼요? 나중에 새 아파트 다 짓고 준공 나죠, 준공 받을 때 이 건물분 원시취득세 2.8%만 내면 돼요. 그건 여러분들이 내셔야 합니다, 새 아파트를 새로 분양받았으니까요. 

만약에 원조합원이 아닌 승계조합원은 중간에 들어올 때 주택 취득세를 냈든 땅 취득세를 냈든 뭔가를 먼저 내고 시작해야 해요. 그다음에 나중에 새 아파트 다 지어지면 다시 준공분 취득세 2.8%를 더 내야 되는 거다, 라는 얘기입니다.

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p.57 같은 자산도 세목마다 판단이 다릅니다

같은 자산이라도 세목마다 판단 기준이 다른 게, 양도세는 아까처럼 계속 보여드렸죠. 관처 전후에 이게 다르냐 아니냐, 이런 얘기를 했고, 취득세는 주택이 있냐 없냐, 주택 상태가 살아 있냐 없냐를 보고 판단한다고 했습니다.

그다음에 재산세와 종부세가 나오는데요. 주택이 멀쩡히 살아 있잖아요? 그럼 재산세를 주택분 재산세와 주택분 종합부동산세를 내라고 합니다.

공사하느라 철거하고 완전히 멸실이 되어 버리면, 재산세는 땅에 대한 재산세만 나오는데, 공사 중인 토지니까 세금을 깎아 줍니다. 주택분 종부세는 과세대상에서 싹 빠지게 됩니다. 다주택자도 분리과세 토지가 되니까 종부세 제외 대상이 됩니다.

상황이 이렇다 보니까 다주택자들은 “이런 거 빨리빨리 내가 나이가 더 들기 전에 애들한테 증여하든지 줘야겠다” 이런 생각들을 많이 하세요. “아, 빨리빨리 상속이나 증여 플랜을 짜야지, 지금 가만히 있다가는 큰일 나요.” 하고 움직이시는 겁니다. 그래서 내가 가진 자산이 관리처분인가 후냐, 멸실 후냐, 준공 후냐에 따라서 세목별로 취급하는 기준이 이렇게 조금씩 다르구나라는 정도는 그냥 상식적으로 알아두시면 좋습니다.

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p.58 입주권을 자녀에게 증여한다면 얼마로 평가할까요?

“관처 나기 전에 조합에서 종전자산평가라고 해서 감정평가사 시켜가지고 우리 집이 얼마 정도 된다고 갖고 왔어요. 이 권리가액으로 양도세와 증여세가 계산되는 거에요?” 라고 하시는 분이 계신데, 권리가액만으로 그냥 신고하는 거 아니에요. 증여일 현재의 시가를 먼저 확인하고, 시가 산정이 어려우면 세법이 정한 평가방법에 맞춰서 따로 평가를 받아 신고하는 겁니다.

평가 기준을 숫자로 확인해 볼게요. 조합원권리가액이 5억 5천만 원이고, 여기에 증여일까지 납입한 분담금이 8천만 원, 그리고 증여일 현재 붙어 있는 프리미엄이 1억 2천만 원이라고 칩시다. 이 세 가지를 다 더해 보니까 최종 평가액이 7억 5천만 원이 딱 나오죠. 이렇게 향후 납부할 분담금과는 명확하게 구분을 해서 현재 가치로 평가를 해야 하는 게 기본 원칙입니다.

주택 상태로 증여를 하게 되면, 공시가격이 10억이 안 되시는 분들은 감정평가를 한 군데에서만 받아도 인정이 돼요. 하지만 이게 입주권 상태로 넘어가서 증여하시면 무조건 감정평가법인 두 군데 이상에서 평가를 받아서 그 평균액으로 신고를 해야 합니다. 감정평가를 입주권은 두 군데를 받아야 하니까 비용도 더 들고 까다로워져요. 어쨌거나 증여든 양도든 실제 액션이 일어나는 바로 그 시점의 가치를 제대로 평가받아야 합니다.

제가 이런 컨설팅을 많이 했습니다. 동작구에서 2년 가까이 계속 강의를 진행하면서 한 3개월에 한 번씩 저를 불렀어요. 제가 상속, 증여, 양도 평가를 쭉 도맡아 하면서 지켜보니까, 처음에 사업이 막 꿈틀꿈틀할 때 12억짜리였던 게 갑자기 두 달 뒤에는 16억이 되고, 그다음에는 18억, 나중에는 24억까지 치솟더라고요.

이러면 감정평가사들도 실제 프리미엄이 붙어서 거래가가 눈앞에 오르고 있으니 가격을 낮춰서 깎아주고 싶어도 마음대로 깎아줄 수가 없어요. 함부로 낮췄다가는 나중에 부실감정으로 자기가 법적 책임을 져야 하니까요. 그러니까 만약에 자녀에게 증여할 계획이 확고하게 있으시다면, 프리미엄이 본격적으로 붙기 전인 처음에, 사업 초입에 하루라도 빨리 증여하시는 게 무조건 유리합니다. 그래야 증여가액을 가장 낮게 잡아서 증여세를 크게 아낄 수 있어요. 나중에 본격적으로 거래가 돌기 시작하고 프리미엄이 수억씩 떠 버리면, 그때는 가격이 너무 높아져서 증여세 감당이 안 됩니다. 증여할 거면 타이밍을 빨리 잡아서 알아보시고, 안 할 거면 그냥 마음 편히 갖고 계시면 됩니다.

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p.59 2026 세제개편안은 별도 시나리오로 봅니다

최근 1차 세제개편안이 발표되었으나 아직 구체적으로 확정된 사항은 없으므로, 향후 세부 내용이 결정되는 대로 신속하게 업데이트하여 다시 안내해 드리겠습니다.

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p.60~64 마무리

여러분들, 제가 말씀드리는 건 사업을 잘 보세요. 날짜에 따라 여러분들이 해야 될 일이 되게 달라지기 때문에, 여러분들이 늘 챙기셔야 되는 게 조합원 분양신청 시점. 아까처럼 분양신청을 못 해서 조합원이 안 되고 현금청산되고, 이런 게 제일 억울하죠. 아무도 구제해 주지 않습니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 무조건 반대, 찬성 이런 뜻이 아니라, 여러분들의 재산권을 지키시는 그런 시간이 되셨으면 좋겠습니다. 마치겠습니다.

육하원칙에 따라 연재하고 있습니다.

[Who] 중곡동 재개발 조합원
[8화] 중곡1동 A구역의 토지등소유자 약 620명은 어떤 분들일까?
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/6

[Why] 중곡동 재개발을 해야 하는 이유
[3화] 서울시 최고의 '귀족 재개발' 중곡1동 A구역
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/2
[4화] 중곡1동 A구역 (254-15 일대) 재개발, 아파트 급지표로 몇 급지?
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/3

[Where] 중곡동은 어떤 곳인가?
[1화] 내가 아기일 때, 중곡동도 아기였다.
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCt/1
[2화] 중곡동에 '올림픽종합운동장'과 '롯데월드타워'가 세워질 뻔했던 이야기
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCt/3
[7화] 수양대군 납시오! 조선시대 왕들의 사냥터, 중곡동의 화려한 부활
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCt/4

[When] 언제 무엇을 내고 정하나
[6화] 재개발하며 내야 할 동의서와 투표는 뭐가 있나? "동의서 냈는데 왜 또 내래?"
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/5
[9화] 세입자 보증금과 이주비, 내 돈은 언제 오가나 ① 단독·다가구주택편
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/7
[10화] 분담금과 이주비, 내 돈은 언제 오가나 ② 공동주택편
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/8
[11화] 중곡1동 A구역 상가 건물 117곳 재개발 가이드
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/9
[16화] 지금 임대차계약서에 재개발 특약을 꼭 넣으셔야 합니다(주택·상가 특약 서식 첨부)
https://cafe.daum.net/jgdong/MoqJ/1
[18화] 광진구청, 재개발 세금 설명회 장보원 세무사 강의 전문 (양도세, 취득세, 상속세)
https://cafe.daum.net/jgdong/MoqJ/2


[What] 무엇을 재개발로 지어야 하나
[5화] 중곡1동 A구역이 3~4급지 아파트가 되는 방법 세가지
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/4

[How] 어떻게 진행되나?
[12화] 그동안 내가 한 선택으로 중곡1동 재개발은 어떻게(How) 진행되고 있나?
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/10
[13화] 공공주도 재개발과 공공지원 민간 재개발의 차이점
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/11
[14화] 코앞의 위협, 민간 도심복합개발(민도복)이 군자역 주변에 만들어진다
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/12
[15화] "조합장 월급 얼마예요?", 재개발 조합·추진위원회·주민협의체 운영비의 기준
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/13
[17화] 조합을 세우는 길은 세 갈래였다, 중곡1동 A구역에 두 사무실이 있는 이유
https://cafe.daum.net/jgdong/MlCw/14