스크랩 8.21대책 이후 부동산 투자전략

[모세]

2008년도에 들어서서 부동산 시장은 예년과는 다른 양상을 보이기 시작한다.

2007년 초까지만 해도 부동산이라고 하면 아파트에 대한 투자가 대세를 이루었지만 뉴타운이나 재개발 지역에 대한 투자를 하기 위해서 단독주택,다세대,빌라 등에 대한 투자가 봇물을 이루었고 수익률도 나름 괜찮은 모습을 보였었다.

하지만 최근에 들어와서는 재건축 아파트의 투자 수익률에 대한 부분이 임대아파트 의무비율,소형평형 의무비율,기반시설 부담금,초과이익 환수제 등의 다양한 정책으로 인해 약세를 보이면서 전체적인 부동산 시장의 흐름은 꽁꽁 얼어붙은 형국이다.

그나마 나름대로 수익률이 괜찮았다고 하는 서울의 강북권의 노원구,강북구,도봉구 등의 지역과 경기도의 양주,동두천,의정부 등의 북부권의 도시들의 부동산 시장도 2008년도 하반기로 가면서 조금은 주춤하는 모습이다.

그래도 사람이 살아가는데 가장 중요한 것이 주거라고 한다면 이왕이면 가격이 오를만한 아파트나 주택을 사는 것이 좋겠고 부동산과 재테크는 뗄래야 뗄 수가 없는 관계가 이어지고 있다.

지난 8월 21일에 정부에서 부동산 시장의 규제 완화를 주로 하는 8.21대책을 발표했다.8.21대책의 주요 내용을 살펴보면 핵심은 수도권에서 새로 분양 계약한 주택의 전매제한기간을 대폭 완화해 신규주택 거래를 활성화시키자는 것이다.

현재 수도권 주택전매 제한기간은 공공택지가 10년(전용 85㎡이하)~7년(85㎡초과), 민간택지가 7년(85㎡이하)~5년(85㎡초과)으로 돼 있지만, 앞으로는 최장 7년, 최단 1년으로 바뀐다.

서울에서도 민간택지에서 분양하는 아파트는 85㎡ 초과 아파트는 전매제한 기간이 3년으로 짧아지게 되어 분양권 투자가 새로이 떠오를 전망이고 주택의 전매제한을 완화하면서 권역 별로 차별화 하기로 했다.지금은 택지유형별, 면적별로 구분하고 있지만 과밀억제권역이나 아니냐를 또 하나의 기준으로 추가했다.

이로써 공공택지에서만 4개 유형의 전매제한 기간이 생기는데 과밀억제권역일 경우 85㎡이하가 7년, 85㎡초과가 5년이며 기타지역의 경우 85㎡이하가 5년, 85㎡ 초과가 3년이다.

민간택지에서도 전매제한기간이 4개로 나뉘는데 과밀억제권역일 경우에는 85㎡이하가 5년, 85㎡초과가 3년이며, 기타지역에서는 평형에 상관없이 투기과열지구에서는 3년, 비 투기 과열지구에서는 1년이다.

현재 수도권에서 과밀억제권역은 서울, 인천, 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등이며 용인, 광주, 안산, 화성, 파주, 김포 등은 제외돼 있다.

주택공급기반 강화의 목적으로는 재건축 재개발 절차를 개선해서 전체 사업기간을 현행 3년에서 1년6개월로 절반으로 단축하고 안전진단 절차도 간소화하고(2회->1회), 재건축 일반 공급 분에 대한 후 분양의무 폐지(착공시 입주자 모집이 가능토록 개선)도 시행된다.

층수제한도 완화가 되어 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층->평균 18층으로 완화되고 최고층 제한은 없어진다.

아울러 수도권에 30만호의 공급을 안정적으로 유지토록 하기 위애 신규 공공택지 개발도 병행해서 인천 검단신도시 확대, 오산 세교지구를 신도시급으로 확대지정하기로 했다.

또한 30년 장기 보금자리론에 대한 소득공제 한도를 현행 1000만원에서 1500만원으로 확대하기로 했다.

이처럼 하반기에는 기존의 부동산 정책에 대한 부분이 많이 완화될 것으로 판단되어 어느 정도는 부동산 시장의 활성화에 기여할 것으로 보인다.

하지만 실제로 부동산 관련 정책의 핵심은 종합부동산세와 양도소득세의 완화,재건축아파트에 대한 소형평형 의무비율,임대아파트 의무비율,총부채상환비율(DTI),임대아파트 의무비율 등의 다양하고 막강한 대출이 버티고 있는 이상 부동산시장의 가격안정에 기여하기에는 역부족이라고 보여진다.

2008년 하반기 이후의 부동산 시장에서 주택시장은 최대한 보수적인 관점에서 봐야 하고 대신 내집마련이나 넓은 평형대로의 갈아타기를 고민하고 있다면 한번쯤 고민하고 오히려 지금 투자를 하는 것도 좋을 것이다.

상가 쪽에 대한 투자는 워낙 홈쇼핑이나 인터넷 쇼핑몰이 발달하다 보니 투자의 수익성의 바로미터인 매출에 대한 부담감으로 월 임대료에 대한 고민이 있겠고 실제 경기가 좋지 않기 때문에 투자에 있어서 잠시 기다리면서 관망하는 것도 하나의 방법이라고 보여진다.

오피스텔은 9월부터 분양권 전매와 지역공급 우선제가 시행되면서 투자 수익률에 대한 어려움이 많을 것으로 예상되고 주로  서울의 오피스가나 대학교들의 경기도 권의 제 2캠퍼스 준공지역 등에 대한 관심을 계속 가지고 있는 것이 좋을 것이다.

‘하나를 가르치면 열을 안다’라는 속담이 있다.

재테크를 아무리 잘 한다고 해도 언젠가는 한번 큰 코를 닥칠 일이 생길지도 모른다.

더군다나 주유소의 업주들께서는 주유소 부지 및 부동산 투자와 밀접하게 관련되어 있기 때문에 외곽순환도로를 비롯해서 각 지역의 도로망과 교통 호재지역 등에 대한 다양한 소식이나 뉴스를 지나치지 말고 하나하나 챙겨서 향후 부동산 투자를 준비하는 것도 하나의 전략이 아닐까 싶다.

< 출처: 한경닷컴 08.08.23 >