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부동산 경매의 기초
1. 경매 절차의 이해
1). 경매의 시작부터 마무리까지
▶ 부동산과 경매 공부
서점에 나가보면 경매관련 서적들이 너무 많이 나와 있는 것을 보고 놀라실 것이다. 무슨 책부터 어떻게 시작해야 할지 판단이 안서는 경매초보자들로서는 너무 많은 책이 오히려 판단에 혼란을 주기도 하겠지만, 초보입문용으로부터 권리분석, 투자사례, 난이도가 좀 더 높은 서적 등 각각 두 권 정도면 충분하고, 공부 량이 많아질수록 수준 높은 같은 책을 여러 번 반복해서 읽은 것을 권한다. 그리고 판례공부도 많이 하신다면 실력이 한층 높아지실 것이다.
▶ 물건선정
기본적인 공부가 끝나셨다면 관심지역을 정하고 대법원 사이트나 유·무료의 경매정보제공 사이트를 통해 물건을 선정하고 조사를 시작하면 된다. 이때 앞에서도 말씀드렸듯이 자신의 주 종목이 한 둘은 반드시 있어야 한다. 초보의 경우에는 가능하면 권리분석이나 시세 파악 등이 간단한 아파트 물건이 유리하다. 왜냐하면 시세는 전국적으로 매주 발표되고 유료사이트를 활용하면 낙찰가격과 시세와의 차이에서 수익률을 쉽게 따져볼 수 있어 실수할 가능성이 적기 때문이다.
▶ 권리분석
권리분석을 통해 등기부상 하자가 있는지를 정확하게 파악해야 한다. 부동산등기부(등본)를 직접 발급받아 낙찰 후 말소되지 않는 권리가 있는지, 토지이용계획확인서를 확인하여 원하는 용도에 적합하며 도로에는 접해있는지, 낙찰대금과는 별도로 추가로 물어주어야 할 선순위 임차인이 있는지 등을 꼼꼼히 따져 예상치 못한 상황이 일어나지 않도록 권리분석에 충실해야 하는데 처음 혼자 하기 어려울 때는 전문가들의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다.
▶ 물건(현장)분석
부동산은 특성상 현장의 임장활동이 무엇보다 중요시되고 강조되는 분야이다. 책상에 앉아 하는 물건선정이나 권리분석에서는 알 수 없는 여러 특성들을 발견하게 된다. 즉 법원기록이나 경매지에는 나와 있지 않은 유·불리한 조건들과 정보를 알 수 있는 귀중한 기회이다. 부동산 투자의 수익률 성패는 책상에서 나오는 것이 아니라 누가 얼마만큼 현장을 더 정확히 많이 아는가에 따라 달라진다는 점을 명심하자.
▶ 수익(성)분석
법원 감정서에 나와 있는 감정가격을 전적으로 믿지 말고 현장조사를 할 때에는 인근 부동산 중개업소를 반드시 방문해서 현재시세를 정확히 파악하여 얼마에 응찰하면 어느 정도의 수익 달성이 가능한지, 전세나 월세로 처분하는데 어려움은 없는지 장래 개발 가능성은 있는지, 보유하면 어느 정도의 추가 이익을 기대할 수 있는지 등을 현장조사를 통해 파악해야 한다. 경매로 투자할 때 소요되는 자금을 보면 구입가격[=보증금(응찰가격의 10%)+잔금(90%)]+명도비용+인수비용+이전비용(취득·등록세 등)+수리비+기타비용]을 처분가격으로 나누어 보면 수익률을 알 수 있다. 낙찰 받았을 때를 대비해서 잔금융자가 가능한지, 가능하다면 얼마까지 가능한지 이자율이나 융자기간 융자조건 등도 어떤지 체크해 놓자.
▶ 응 찰
수익성 분석까지 마쳐서 자신의 목적(실수요나 목표수익률 달성)에 부합하면 응찰하게 되는데, 초보투자자의 경우에는 가능하면 보수적으로 판단하고 수익률을 낮춰 잡는 것이 현명하며, 당일 보증금문제로 우왕좌왕 하는 경우가 많은데 현재 전국법원의 구내은행이 신한은행으로서 법원 경매부동산에 투자하는 분들은 기본적으로 신한은행 보통계좌를 하나씩 가지고 있는 것이 좋다. 입찰보증금을 다른 은행에서 허겁지겁 찾아오다 입찰시간을 넘겨 응찰하지 못하는 경우도 있기 때문이며, 응찰에서 떨어지면 돌려받은 입찰보증금을 바로 구내은행계좌에 입금시키고 돌아오면 되기 때문이다..
▶ 낙 찰
여러 건 응찰 끝에 처음으로 낙찰 받았을 때의 즐거움이란 말로 표현할 수 없다, 그러나 경매의 시작은 이제부터라고 할 수 있다. 낙찰 받고 나서 일주일후에 매각(낙찰)허·부결정일에 매각(낙찰)허가를 받게 되면 비로소 그 물건의 이해관계인이 되어 기록을 열람·등사할 수 있다. 낙찰허가가 나면 바로 법원의 해당 경매계를 방문해서 응찰 시 체크하지 못했던 사항이나 임차인등의 인적사항, 전화번호 등을 메모해 와서 명도작업에 대비해야 한다. 또한 낙찰 때 은행융자 등을 이용할 계획이 있는 경우 금융기관에 미리 연락을 취해 잔금납부기일을 상의하여 결정하고 융자에 필요한 서류 등은 사전에 교부하고 미리 자서해야 한다.
▶ 잔금납부
현재는 잔금납부기한 일까지만 잔금을 납부하면 되기 때문에 낙찰자에게 많이 유리해졌다. 잔금납부 시 본인에게 잔금납부 자금이 모두 있다고 해도 가능하면 잔금융자를 활용할 수 있는 한 최대한 활용하는 것이 유리할 수도 있다. 이유는 크게 두 가지로 하나는 부동산투자에서 지렛대효과를 얻을 수 있고, 또 하나는 부동산에 장기적으로 투자할 때 오는 문제점, 즉 세금 문제에서도 유리하기 때문이다.
통상 서울과 수도권의 아파트인 경우에 잔금융자는 감정가격과 낙찰가격 중 낮은 것을 기준으로 약 60-80%선까지 융자가 가능하다. 즉 5억 원에 낙찰을 받았다면 3억 원 정도는 융자가 가능하다고 보면 되지만 구체적인 것은 해당 금융기관과 상의하면 되고 이율은 개인 신용도 등에 따라 3.6% ~ 8%까지 다양하다. 납부 일에 해당경매계로 가면 잔금납부에 필요한 서류와 절차를 안내받을 수 있는데 잔금은 법원구내 은행에 납부하면 된다.
▶ 소유권 이전
은행에 잔금을 완납하고 다시 경매계로 가서 완납서류에 직인을 날인 받은 후 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 작업을 하게 된다. 법원경매로 낙찰 받은 경우 잔금만 납부하면 등기부등본 상 소유권이전을 하지 않아도 소유권을 취득하게 된다. 그러나 잔금 납부 60일 이내에 소유권이전을 하지 않으면 취득세 등이 가산되기 때문에 바로 소유권 이전을 하는 것이 바람직하다. 소유권이전 작업이 끝나면 등기부를 바로 발급받아 소유권이전이 제대로 완료되었는지 꼼꼼히 살펴보고 잘못된 부분이 있거나 말소되어야할 권리 등이 말소가 되지 않은 경우 바로 추가 작업을 해야 하고, 등기완료 후에는 등기권리증을 찾아오는 것도 잊지 말자.
▶ 명도
경매에서 뭐니 뭐니 해도 가장 어려운 난관은 명도라는 것을 부인할 수 없다. 초보투자자들이 다른 부분은 능히 혼자 해낼 수 있을지 몰라도 명도부분에 와서는 어려움을 호소하는 분들이 많다.
앞에서도 말씀드렸듯이 무슨 일이 있어도 보증금을 못 받아가는 임차인등을 상대로 집행관을 동원하는 강제집행은 하지 말자. 채무자의 경우라면 상황이 다르겠지만 임차인과는 명도에 소요되는 범위 내에서 조금 더 양보하여 인간적으로 해결하는 것이 현명하다. 법은 어디까지나 낙찰자의 편이고 버티는 임차인은 아무런 법적권리가 없지만 이때 가장 적합한 말이 ‘역지사지’라고 생각한다.
초보투자자들은 잔금을 납부하여 소유권을 취득하고도 명도작업을 차일피일 미루는 분들이 간혹 계시는데 이런 자세는 상황을 악화시킬 뿐 아무런 득이 되지 않는다. 잔금납부 당일로 부동산을 찾아가서 명도작업을 시작해야 한다.
▶ 처 분
원만한 명도 작업을 통해 부동산을 넘겨받았다면 당초의 목적대로 활용하면 된다. 실수요자라면 이사 오면 되고, 투자용이라면 상황에 맞게 전·월세로 임대처분하면 된다. 수익을 목적으로 낙찰 받았다면 원하는 수익이 나올 때까지 진득하게 기다릴 줄 아는 것도 투자자에게는 반드시 요구되는 덕목이다. 부동산투자는 누가 얼마나 더 오래 버틸 수 있는가에 따라 수익률이 달라지는 경우를 많이 보아왔기 때문이다.
경매의 특징은 부동산을 넘겨받는 시기를 정확히 예측할 수 없다는 점이다. 즉 명도에서 의외로 시간이 많이 걸리는 경우가 가끔 있어 실수요자의 경우에는 충분한 시간적 여유를 가지고 명도에 임해야 고생하지 않는다. 경매로 소유권을 취득해서 실수요로 쓰시고자 하는 투자자들 중에는 ‘경매물건은 재수없다’라는 생각을 가지고 있는 분들이 가끔 계신다. 부동산과 사람과의 사이에 ‘궁합’이 있느냐고 묻는다면 나는 있다고 대답한다. 그러나 궁합이라는 것이 어차피 상대적인 것으로 전 주인과는 나쁜 궁합 이었는지 몰라도 나와는 찰떡궁합일수도 있다.
경매당일의 준비물 및 경매순서
1) 취하되었는지 여부 확인
입찰당일 경매법정으로 출발하기 전에 먼저 인터넷을 통해 대법원이 운영하고 있는 법원경매 사이트(www.courtauction.go.kr)에 접속하여 본인이 입찰하고자 하는 물건이 정상적으로 경매될 것인지 아니면 취하되었는지 확인한 후에 떠나야 한다. 대법원경매 사이트는 대한민국 모든 법원에서 진행되고 있는 경매사건에 대하여 실시간으로 상세한 정보를 무료로 제공받을 수 있는데, 경매부동산의 취하 및 변경 여부를 확인할 수 있으며 취하, 취소, 변경되었을 경우에는 법원에 갈 필요가 없기 때문이다.
또한 대법원사이트(www.scourt.go.kr)에 접속하여 인터넷등기부등본 발급 창을 누르면 안방에 앉아서도 원하는 등기부등본을 발급 받을 수 있어 편리하다.
2) 입찰시 필요한 서류
* 주민등록증 또는 운전면허증 * 보증금(현금이나 자기앞수표) * 막도장
* 입찰기록 열람 메모용 연필
* 대리입찰 시에는 입찰자의 인감 및 인감이 날인된 위임장 및 인감증명서
* 공동응찰의 경우에는 응찰자의 지분을 분명하게 명시해야 한다.
3) 당일 진행확인
10시에 경매 입찰법정의 문이 열리면 우선 입찰법정 뒤에 있는 게시판에서 해당 경매물건의 진행여부(변경, 연기, 취하 등)를 알아본 뒤 입찰서류를 작성한다.
4) 입찰안내 방송
집행관이 입찰을 실시하기 전, 또는 도중에 입찰절차에 대한 안내를 방송으로 하게 되는데 전국 모든 경매법정의 공통사항으로서 안내방송을 잘 듣고 숙지한 후 나머지 시간은 자료를 계속해서 분석하는 것이 좋다. 특히 안내방송 중에서 당일에 권리변동에 중대한 사유, 예를 들어 유치권신고 등이 접수된 경우에는 안내방송으로 고지하게 되며 이 고지를 듣지 못하고 입찰하여 낙찰 받은 낙찰자는 경매법정에 이의를 제기할 수 없고 또한 이를 이유로 낙찰불허가 신청을 하여도 법원에서는 받아들여주지 않아 큰 손실로 연결될 수 있으니 조심해야 한다.
5) 입찰기록 최종 확인
경매 집행관의 경매개시 선언과 함께 물건명세기록을 열람할 수 있으며, 이때 초보자는 무엇을 체크해야 하는지 우왕좌왕하게 되는 경우가 많은데 반드시 확인해야 하는 것으로는
첫 째, 채무자, 보증인에게 적법하게 송달이 되었는가?
둘 째, 신고 된 선순위 채권금액은 얼마인가?
셋 째, 선순위 임차인의 채권액 및 배당여부는?
넷 째, 조세채권(일반국세)이 배당요구를 했는가?
다섯째, 선순위 임차인의 전입일은 정확한가? 등이다.
또한 채무자가 채무 일부를 변제하였는지 여부, 제3자가 대위변제 하여 채권의 순위변동이 있는지를 등기부등본과 대위권리신고서 등을 비교하여 살펴보고 처음 보았던 물건정보와의 권리변동 여부를 비교해보아야 한다. 그러나 현재는 이와 같이 응찰에서 너무나 중요한 권리분석의 기초판단 자료가 되는 위의 사항들을 현재의 민사집행법 하에서는 상세기록을 열람시키지 않고 있는데 규정을 고쳐서라도 낙찰자들이 사전에 확인하고 난 후에 응찰할 수 있도록 개정되어야 한다고 본다.
6) 입찰표 작성투입
입찰개시 후 약 1시간이 경과하는 11시 10분까지 칸막이가 된 입찰기재 대에서 입찰서류를 작성하여 투찰함에 넣는다. 이때는 안내방송에서도 누차 설명하고 있듯이 다른 사항은 미비한 점은 개찰 후에 보완하면 되지만, 금액은 정정하면 무효가 되므로 금액을 잘못기재 했을 경우는 새로운 입찰용지에 처음부터 다시 기재하여야 한다. 도장을 가져오지 못한 경우에는 타인의 도장을 사용하면 불허가 사유가 되므로 직인을 찍도록 한다.
처음 경매를 시작하는 분들은 입찰표 작성과정에서 많은 실수를 하게 된다.
너무 긴장한 나머지 자신의 주민등록번호도, 핸드폰번호도, 자신이 무슨 아파트 몇 동 몇 호에 사는지 까지도 전혀 생각해내지 못하는 분을 본적이 있다. 가격도 이 단계에게 실수하는 분들이 많다. 즉 내가 마음에 드는 물건을 누군가도 관심을 가지고 있다는 것을 알게 되면 갑자기 마음이 바빠지게 되어 과잉응찰 할 염려가 발생하는 것이다. 당부하고 싶은 것은 ‘물건’에 목숨 걸지 말라는 것이다. 초보가 달성할 수 있는 수익률의 물건은 항상 대기하고 있다는 점을 명심하고, 그래도 자신이 없으면 응찰표를 여러 장 집에 가져다 놓았다가 집에서 응찰표를 작성해서 응찰하고는 편안한(?) 마음으로 다른 사람들의 행동요령을 살펴보는 것도 좋은 방법이다.
또 하나는 현재 전국법원의 구내은행은 신한은행이다. 따라서 경매를 하실 분들은 신한은행구좌를 하나 가지고 있는 것이 유리하다. 입찰보증금조로 수백만 원에서 수천만 원짜리 수표를 발행받아 정신없이 들고 왔다갔다 하지마시고 구내은행에서 수표로 인출했다가 떨어지면 바로 재 입금 해버리셔야 한다.
얼마 전에 서울 서부지방법원 입찰일에 어떤 분은 떨어져 돌려받은 입찰봉투를 통째로 잃어버리는 사고가 발생하기도 했다. 물론 그 안에는 아직 꺼내지 않은 응찰용 수표가 들어 있었던 것은 말할 필요도 없이 말이다. 초보들은 남의 일이라고 생각하지 말기를 바란다.
얼마 전 뉴스를 통해 보신 기억이 나실 뉴스가 어떤 투자자가 1억4천만 원에 응찰한다는 것이 14억에 응찰하여 응찰보증금을 날릴 처지에 빠졌다는 뉴스는 언제든지 본인도 그럴 가능성이 있다는 점을 명심하자.
7) 개찰 실시
집행관이 부저를 누르고 입찰마감을 선언하면 더 이상 입찰할 수 없으며 입찰자는 호명할 때까지 자리에 앉아 있으면 된다.
집행관이 입찰서류를 사건번호대로 정리하는 대로 개찰을 시작한다.
집행관은 사건번호 순서대로 입찰자들을 법정 앞으로 불러 모아 개봉된 입찰표의 이름과 입찰액수를 밝히고, 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람을 최고가매수인으로 결정하게 된다. 나머지 사람들에게는 입찰표를 제외한 입찰보증금을 즉시 반환한다. 이와 동시에 차순위 입찰신고인은 누구이며 신고할 것이지 여부와 무효인 경우 등을 알려주게 된다.
8) 낙찰 이후 일정
입찰(매각)일에 낙찰을 받으면 입찰일로부터 7일 후가 낙찰(매각)허·부기
일이 된다. 낙찰(매각)기일이라는 것은 집행관이 판사를 대신하여 실시한 경매가 적법하게 실시되었는지 경매담당판사가 진행과정 전체를 검토하고 이의가 있는 이해관계인의 의견을 들어 낙찰을 허가할 것인지를 경매법정에서 결정, 판결을 내리는 날이다.
낙찰허부 기일에는 경매 응찰자가 권리분석을 잘못하여 부동산상의 채권을 떠안게 되었거나 하는 것을 입찰된 뒤에 알게 되었을 때는 “낙찰불허가 신청서”를 낙찰기일까지 제출할 수 있는데 이를 받아들이느냐하는 여부는 전적으로 판사의 결정에 따르게 된다.
낙찰허가가 결정된 후에는 이 날로부터 7일간의 “즉시항고 기간”이 되는 것으로 이때 낙찰허가에 대한 항고하는 사람이 없으면 낙찰은 최종 결정되는 것이다.
민사집행법 하에서는 항고하고자 하는 모든 이해관계인은 항고시 최초매각가격의 1/10에 해당하는 항고보증금을 법원에 공탁해야 하고, 항고가 기각되면 항고보증금은 몰수되어 배당재단에 편입되게 되어 무분별한 항고를 막을 수 있는 강력한 제도를 갖추었다. 이로 인해 경매절차가 이전의 민사소송법시절에 비해 한결 빨리 진행될 수 있게 되었다.
즉시항고가 있을 때는 대금납부, 배당 등의 경매절차가 정지되고 항고에 따른 상급법원 재판이 시작된다. 항고심 재판은 2~3개월 소요되며 기각되었을 때 이에 대하여 항고인이 재항고를 하게 되면 대법원까지 넘어가며 또 2~3개월이 소요된다.
9) 대금납부
경매대금을 경매법원이 지정한 잔금완납 기한 일까지 대금 납부한다.
법원경매로 투자할 때는 대개 4번 정도 등기부를 발급받는 습관을 기르셔야 한다. 처음에는 물건조사 할 때이고, 둘째는 응찰당일 응찰직전이고, 세 번째로는 이처럼 잔금납부하기 직전에 발급받아 추가로 가압류·압류 등이 있나, 또는 권리변동이 발생했는가를 확인하고, 마지막으로는 소유권이전다음에 다시 한 번 발급받아 제대로 소유권이전 작업이 끝났는가를 확인해야 실수가 없다.
10) 낙찰대금과 배당금 상계
즉시항고 기간 7일 동안 항고자가 없을 경우 낙찰허가 결정이 확정되고, 낙찰허가가 확정되면 법원은 1개월 이내(보통은 3주 후)에 잔금납부기한 일을 정하여 낙찰자에게 잔금납부소환장을 보낸다.
납부일에는 입찰가격에서 보증금을 뺀 잔금을 갖고 법원 민사신청과 담당 경매계에 가면 납부방법을 안내 받을 수 있다. 이때 임차인인 낙찰자의 경우는 배당 받을 보증금이 있으면 그 금액을 잔금에서 상계 하여 차액만 낼 수 있다. 상계하고 납부하려면 낙찰허가결정이 확정된 이후 미리 상계신청서를 계약서 사본과 주민등록증을 첨부하여 제출하면 상계허가가 떨어진다.
다만, 배당대상자 중 상계에 대해 이의신청자가 있을 때는 일단 낙찰대금 전액을 내야한다. 상계허가가 떨어지면 대금납부일과 배당일이 같은 날로 정해져 통지되는데 배당일에 상계 차액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 가지고 법원 경매계에 가면 지정은행에 납부하게 된다. 대개는 법원구내의 은행에 납부하게 된다.
첫댓글 유익한 정보 감사합니다