"더폴 울산신정" 주변 시세 대비 2억원 저렴한 실속 분양가

[분양알리미]

울산 남구 新주거라인으로 떠오르는 지역에

주변 분양가보다

2억원 정도 저렴한 가격으로 분양중인

아파트가 있습니다.

울산의 대장 아파트라 할 수 있는 문수로 아이파크 2차 주변으로

약 4,400세대가 들어섭니다.

우선, NEW5라 불리는 두산 제니스, 롯데 그랑파르크, 푸르지오 어반피스,

에일린의 뜰, 아르티스 등 1,445세대를 시작으로

봉월로 라인에 시청신도시 2,980세대가 추가로 분양중이거나 분양을 앞두고 있습니다.

NEW 5??

누군가가 온라인상에서 처음 명명한 것을 지금은 그냥

5개 신축 단지를 묶어서 NEW5로 부르고 있습니다.

아이파크 2차가 1,2단지 합쳐서 1,085세대로 대단지인데 아시겠지만

주변에 그렇게 들어설만한 땅이 없다 보니 신축단지 몇개를 묶어서

하나의 단지처럼 부르는것 같습니다.

이렇게 주변단지들을 합쳐서 1개의 단지처럼 부른다는건, 각 단지별로 적은 세대수를 보완하면서,

생활권이 비슷하기 때문에 시세 또한 비슷하게 형성될 듯 합니다.

NEW5에 속하는 단지들은 이미 입주를 했거나 분양 마감, 또는 지금 분양 중이더라도

선호하는 동.호수를 선택하기 어렵습니다.(물론 P를 주는 건 별개입니다)

이에 반해 일명 시청신도시(가칭:문아2와 시청 사이 봉월로 라인)에서 이번에 분양을 시작한

우성 더폴, 스카이하임, 힐스테이트 는

아직은 선택할 수 있는 폭이 크다 하겠습니다.

이름을 떼고 봤을 때 입지는 거기서 거기인데 반해, 가격은 제법 차이가 있습니다.

만약 NEW5처럼 1개의 구역으로 시청신도시도 묶는다면

가장 큰 수혜를 보는 곳은 금호어울림과 우성 더폴일 것입니다.

주변 분양단지에 비해 확실하게 큰 가격 차이를 보이기 때문에, 같은 생활반경 안에서 다른 곳보다는 싸게

내집 마련을 할 수 있습니다.

단, 금호어울림의 경우는 남아 있는 잔여 세대가 별로 없어

로얄층은 없다고 보시면 됩니다.

더폴 울산신정

왜 착한 분양가인가

최근에 분양을 시작한 힐스테이트, 스카이하임, 우성 더폴을 비교해 보면

200m 이내 거리에 자리 잡고 있는데도

분양가는 확연히 차이가 납니다.

힐스테이트와 스카이하임이 시행사 따로, 시공사 따로인 도급 사업인데 반해

더폴 울산신정은 우성종합건설 자체 시행.시공 사업으로

마진율을 최소화해 분양가를 낮췄습니다.

거리도 가깝고 토지 용도도 같은 상업지역이고 현재 건축비도 비슷한 상황에서

분양가격이 2억 차이가 벌어집니다.

우성종합건설 관계자에 따르면 자체사업으로 마진율을 최소화했고

다른 곳보다 사업을 먼저 시작해

토지를 좀 더 싼값에 매입했다고 합니다.

그래도 같은 시기에 분양하면서 비슷한 분양가로 이익 실현을 할 법도 한데

이 모든 차익분을 고객들에게 혜택이 돌아가게 함으로써

착한 분양가를 만들었습니다.

여기에, 입주시기에 어린 자녀를 둔 부모 입장에서는 초등학교가 상당히 중요할 거라 생각되는데

봉월로 新주거타운의 초등학교 배정을 보면

                                                                  두산 제니스 → 옥동초 배정

                                                           롯데 그랑파르크 → 옥동초 배정(예정)

                                                        푸르지오 어반피스 → 신정초 배정(예정)

                                                        문수로 에일린의뜰 → 옥동초 배정

                                                            문수로 아르티스 → 신정초 배정(예정)

                                                                    금호어울림 → 중앙초 배정(예정)

                                                                    스카이하임 → 중앙초 배정(예정)

                                                                    힐스테이트 → 중앙초 배정(예정)

                                                               더폴 울산신정 → 신정초 배정(예정)

초등학교는 통학거리가 상당히 중요한데, 중앙초는 거리가 좀 멀다 생각됩니다.

시청신도시(가칭) 내 분양 중인 아파트에서 가까운 신정초 배정은

우성 더폴이 유일합니다.

물론, 입주 2년 전 재협의를 하게끔 되어 있지만

거의 99% 확정이라고 봐도 무방합니다.

더폴 울산신정은 다른 곳보다 사업을 먼저 시작하면서 토지 확보도, 초등학교 배정도 유리하게

두마리 토끼를 잡은 셈이 됐습니다.

더폴 울산신정

어떻게 조성되나

더폴 울산신정은 남구 신정동 1133-14번지 외 11번지에

아파트 168세대, 주거형 오피스텔 36실로 총 204세대로 조성됩니다.

3세대 주상복합으로 1세대 주상복합의 비효율적인 전용률, 2세대 주상복합의 답답한 구조를 벗어나

일반아파트와 똑같은 벽식구조로 지어집니다.

지하 5층~지상 37층 규모로 2개동이 들어서며

주차 대수는 1.45:1로 총 297면이 조성되는데, 이 중 광폭주차(2.6m)가 135면이 조성되고,

회전식 주차가 아닌 일자형 주차로 운전이 미숙한 분들도 이용하기 편하게 지어집니다.

엘리베이터는 각 동별로 3개 라인에 3대입니다.

생활권은 남구의 중심지에 위치하다 보니 모든 편의 시설들은 모두 갖춰져 있다고 보시면 됩니다.

전 세대 84㎡ 구성

        일단, 단지 배치도를 보면 남향, 남서향, 동향으로 배치가 돼 있는데

일반적으로 선호하는 남향이 우선적으로 마감되고 나면

남서향과 동향은 상대적으로 상당한 부침이 있을 거로 예상됩니다.

다만, 신축 아파트 중 가격적인 부분에서 우위에 있고, 초등생 자녀를 둔 가정이라면

방향 상관없이 고려해 볼 만하다고 생각합니다.

앞으로 신규 분양하는 아파트가 이 가격에 나오기는 힘들 거로 보이기 때문입니다.

84A는 젊은 층에서 많이 선호하는 타워형 구조이고,

84B는 판상형(4-Bay)으로 요즘 가장 많이들 선택하는 구조로 되어 있습니다.

왜?

더폴 울산신정이 매력적인가~

봉월로 라인으로 개발이 진행 중인 곳들을 분석해 보면

현재 입주한 곳과, 공사 진행 중인 단지, 착공 예정인 단지로 나눠져 있습니다.

공사 중인 곳 중에 푸르지오 어반피스는 시절이 좋을 때 분양을 해서 완판이 됐고,

금호어울림은 분양가를 1억 가까이 내려서 재분양에 들어가 지금은 로얄층은 모두 소진된 상태고,

아르티스는 입지가 최상급지에 위치해 만만찮은 분양가에도 거의 마무리 단계입니다.

확실히 입지는 NEW5 위치가 최상급지인것은 맞습니다.

시청신도시(가칭) 위치가 NEW5만큼 최상급지는 아닐지라도

그동안 울산아파트 대장자리를 지키고 있던 문수로 아이파크 2차 건너편으로,

울산시민들이 선호하는 위치임에는 분명합니다.

남구 분양단지 가격 비교

   봉월로 주변에 분양한 단지들과, 최근에 남구에 분양을 시작한 단지들을

입주순으로 정리해 보면 위와 같습니다.

최저가와 최고가를 단지별로 비교해 보면 앞에서 언급했듯이

최저가 앞자리가 6자, 최고가 앞자리가 7자로 시작되는 곳은

문수로 금호어울림과 더폴 울산신정 뿐입니다.

특히, 최근에 분양하는 단지들의 로얄층 가격은 그냥 9억선으로 봐야 할듯합니다.

여기에 옵션비까지 더하면 가격은 훨씬 더 비싸질 겁니다.

이는 끊임없는 건설 원자잿값 상승과, 인건비 상승, 여기에 제로에너지 건축 의무화로

탄소중립이 더해져 이에 따른 기술력을 확보해야 하고, 고단열, 고효율 설비를 필요로 해,

이는 추가적인 공사비 상승으로 고스란히 분양가에 반영돼, 앞으로도 신규 분양하는 아파트가

6억원대에 나오는 경우는 없을 거 같습니다.

봉월로라인에 착공 예정으로 잡혀있는 단지들도 부동산 경기가 고꾸라지면서

착공시기를 늦추고 시장이 회복되기를 기다리고 있지만,

착공 허가 후 2년안에 공사(1번 연기 가능:1년)를 시작해야 하기 때문에

앞으로 하나씩 하나씩 분양을 시작할 거로 보입니다.

문제는 현재의 건축비가 특별히 감액될 요인이 없기 때문에, 분양 가격은 최근에 분양한 단지들과

별반 차이가 없을 겁니다.

앞으로 분양하는 아파트가 지금과 같은 금액으로 나오거나,

아니면 더 비싼 가격으로 나온다면?

우성 더폴의 분양가는 더욱 더 빛을 발할거라 봅니다.

봉월로라인의 주변 땅값은 거의 비슷합니다.

땅값 + 건축비 = 분양가

가장 기본적인 가격 구성 요소를 봤을때 건축비가 오르면 올랐지, 내릴거 같지는 않습니다.

또한, 경험상 한번 오른 공사비는 쉽게 내리는 걸 못봤습니다.

결론적으로 말씀드리면,

부동산은 입지가 중요합니다.

가격이 중요합니다.

주변 개발이 중요합니다.

모든 조건이 100% 충족됐을때는 먹을게 없습니다.

실거주가 목적이다 하더라도 나중에 팔때도 생각을 해야되는게 집이라고 생각합니다.

같은 생활반경 안에서 주변보다 싼 가격에 들어간다면

그만큼 수익도 많이 볼 수 있습니다.

앞으로 주변이 계속해서 개발이 진행되는 곳으로, 착한 가격과 명품학군 등 많은 장점을 가지고 있는

우성 더폴 울산신정

       계약금 5%에 최대 1,500만원까지 페이백 진행중이니

빠른 판단하셔서 로얄층을 선점하시기 바랍니다.

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