[경기광주 법무사] [조현호법무사사무소] 명의신탁등기란?

[조현호]

명의신탁등기

명의신탁등기의 개념

- 명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다.

명의신탁약정의 종류

- 등기명의신탁: 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정

· 3자 간의 등기명의신탁: A소유 부동산을 B가 매수하면서 C의 명의를 빌려 등기하기로 하는 약정

· 2자 간의 등기명의신탁: A가 소유하던 부동산을 B의 명의로 가장해 매매·증여하여 명의를 신탁하는 약정

- 계약명의신탁: 부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정

명의신탁등기의 효력

- 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

- 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

- 무효인 명의신탁약정 및 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제3항).

위반 시 제재

- 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되는데, 이를 위반한 경우 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항 및 제5조제1항제1호).

- 다만, 부동산의 물권취득계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않으며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조제1항 단서).

명의신탁등기에 관한 질의응답

Q 1) A가 B로부터 부동산을 매수하면서 C의 명의로 하기로 명의신탁약정을 체결했습니다. 그런데 얼마 후 C가 사망하였고, C의 상속인인 D가 부동산에 대해 상속등기를 경료했습니다. 이런 상황에서 A가 D에게 부당이득반환을 원인으로 한 소유권 이전등기를 요구할 수 있나요?

A 1) 3자간 등기명의신탁의 경우 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의해 무효이므로 부동산의 소유권은 매도인인 B에게 복귀합니다. 이와 같이 명의신탁 부동산의 소유권이 B에게 복귀한 경우 명의신탁자인 A는 B에게 매매계약에 기한 소유권 이전등기청구권만을 보유하므로, 결국 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권 이전등기를 구할 수 없습니다. <대법원 2009. 4. 9. 2008다87723 판결>

Q 2) 종중 소유의 농지를 종중 대표자의 명의로 신탁해 놓았다가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 시행으로 종중 명의로 소유권 이전등기를 하게 되었습니다. 이 경우 농지취득자격증명을 제출해야 하나요?

A 2) 농지에 관해 명의신탁해지를 원인으로 한 종중 명의로의 소유권 이전등기를 신청함에 있어 해당 농지가 「농지개혁법」시행 당시 그 종중의 위토임을 증명하는 위토확인증을 제출하는 경우에는 농지취득자격증명을 제출할 필요가 없습니다.<1996. 3. 6. 제정, 「등기선례」 4-728>

Q 3) 명의신탁 해지약정서에도 검인을 받아야 하나요?

A 3) 명의신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 신청하는 경우 첨부할 등기원인을 증명하는 서면은 판결서여야 하는 것은 아니고 당사자 간의 명의신탁해지약정서도 가능하며, 명의신탁해지약정서를 작성한 경우에는 약정서에 검인을 받아 제출해야 합니다.<1994. 1. 22. 제정, 「등기선례」 4-88>

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