부동산대책에_대한_개인의견-2.pdf
2013.4.1. 정부가 발표한 부동산대책에 대한 실효성(개인의견)
부동산대학원 경영관리 20기 김주섭
지난 4.1. 정부는 침체된 주택거래를 정상화 시키고 주거복지 증진을 통해 서민의 주거안정을 도모하고자 “서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책”을 발표하였다. 이에 대한 주요 정책내용과 의문점을 짚어보고 대책 실효성에 대해 개인적인 의견을 피력해보고자 한다.
1. 정책의 주요내용
정부가 발표한 4.1. 부동산활성화대책의 주요내용은 다음과 같다.
1) 주택공급물량 축소, 조절 : 공공분양주택을 7만호 예정에서 2만호로 축소하되, 60m2 이하 소형주택으로만 공급
2) 세제 지원, 국민주택기금 지원 확대 : 생애최초 주택구입자에 한하여 취득세 한시면제, 국민주택기금 지원확대
3) 9억원 이하 신규 . 미분양주택 구입 또는 1세대 1주택자가 보유한 9억원 & 85m2 이하 주택을 금년말 까지 구입할 경우 5년간 양도소득세 전액 감면
4) 하우스푸어, 렌트푸어의 어려움 해소를 위한 맞춤형 지원
5) 규제완화 : 토지거래허가구역 대폭 해제, 개발부담금 한시감면, 재개발.재건축사업에 대한 현금청산시기 연기, 다주택자에 대한 양도세 폐지, 수직증축 허용 등
2. 방안에 대한 이슈(문제점)
생애최초 구입 주택의 취득세 한시 감면, LTV, DTI 완화나 토지거래허가구역 해제, 부담금 감면 등에 대하여는 무난한 추진이 예상되나 양도세 전액면제 기준 이나 하우스푸어 지원책에 대하여는 문제점 및 이슈가 발생될 것으로 예상된다.
1) 양도세 전액 면제 기준점에 대한 이슈 : 1주택자가 내놓은 9억원 이하 & 전용면적 85m2 이하 주택을 누가 사더라도 5년간 양도세가 면제되는 조항이 주요 이슈이다. 예를 들어 전용면적 84m2 이하 이면서 시세가 8억 6천만원인 서울 대치동 은마아파트(1세대 1주택인 경우)는 양도세 면제대상이 된다. 반면 시세가 5억 5천만원 ~6억원 대이나 전용면적이 101m2 인 은평뉴타운 아파트는 양도세 면제혜택을 받지 못한다. 시세가 3억5천만원 ~4억원 대인 경기도 용인 수지 아
파트나 서울 변두리 지역이면서 시세가 낮은 구로구 아파트들 역시 마찬가지다. 아파트 값이 9억원에 훨씬 못 미치는데 전용면적이 넓다는 이유로 양도세 면제대상에서 제외되는 것이다. 서울 강남지역을 제외한 거의 전 지역이 비슷한 상황이다.
2) 하우스푸어에 대한 금융지원 이슈 : 정부는 원리금 상환에 어려움을 겪는 하우스푸어를 위한 대책을 2가지로 진행하기로 했는데, 우선 집을 팔려는 하우스푸어는 해당 주택을 리츠에 매각하고 이를 5년간 임차 사용할 수 있다. 임차기간이 끝나면 하우스푸어에게 재매입우선권을 준다. 하지만 이는 위기를 5년 뒤로 미룬 것에 불과하다. 되살 돈이 없으면 어떻게 하는냐는 대안이 없다. 리츠에 팔 때에도 매각가 산정을 어떻게 할 것인가도 문제다. 매각가가 낮으면 이 제도를 활용하지 않을 것이고 반대로 너무 높으면 특혜시비가 생길 수 있기 때문이다.
주택을 보유하길 원하는 하우스푸어는 금융권 또는 신용회복위원회, 한국자산관리공사를 통해 채무조정을 받을 수 있다. 연체가 적다면 주택금융공사가 대출채권을 매입해 최장 10년간 저리로 원금 상환을 유예해 준다. 저금리 상환유예로 인한 성실한 대출자와의 역차별 논란이 예상된다.
3. 실효성에 대한 의문점
금번 정부의 대책은 전국적으로 가격 하락, 거래량 감소로 침체된 아파트 등 주택거래시장을 활성화하여 주택거래 정상화를 도모하고자 하는 목적으로 내놓은 방안이나 그 실효성에는 다음과 같은 몇 가지 의문이 제기된다.
1) 양도세 한시적 감면에 대한 지역적 차별 대두 : 앞의 2. 1)에서 지적한 바와 같이 양도세 한시적 감면에 대하여는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산지역 등 노른자 지역에만 해당될 뿐이다. 이를 보완하기 위하여는 전용면적 기준을 더 완화하거나(예 85m2 에서 110m2) 아예 없애고 금액기준으로만 적용하는 식으로 보완이 필요하다고 생각된다.
2) 하우스푸어에 대한 지원방안에 대한 역차별론 : 하우스푸어의 양산을 막기 위하여 하우스푸어 주택을 리츠방식으로 매입하는 방안 역시 서민층 지원에 초점을 맞추었지만 원리금을 성실히 이행하는 대출자에 대한 역차별, 도덕적해이 발생 이라는 지적을 피할 수 없다. 결국 성실한 대출자만 높은 이자를 부담하는 상대적인 피해를 당하게 되는 것이다. 하우스푸어는 금융권과 해당 개인이 손해를 감수하더라도 시장에 맡기는 것이 가장 적정할 것이다.
4. 종합의견
2008년 미국에서 발생한 서브프라임 사태와 유럽의 금융위기에서 촉발된 침체된 자국 경제를 부양하기 위해 미국을 비롯한 EU, 일본 등 선진국에서는 통화정책을 통하여 달러화를 비롯한 자국 화폐를 발행하여 세계적으로는 풍부한 유동성을 갖게 되었다. 우리나라 역시 계속된 금리인하 및 통화정책으로 풍부한 유동성을 갖게 된 점은 누구도 부인할 수 없으나 이와 반대로 지속되는 경기침체 및 부동산경기 침체로 인하여 ‘부동산을 사면 손해 본다’는 심리적 요인이 국민들의 마음속에 심어져 있다. 그러나, 이번 정부의 대책으로는 이러한 심리적 요인을 깨기에는 역부족일 것으로 보인다.
그리고 이번 대책은 입법 기관인 국회의 비준을 받아야 하는데 여당과 야당의 입장이 서로 달라서 국회를 통과하기에는 진통이 예상된다. 국회 승인이 지연될 경우 국민과 시장 참여자들의 기대감은 실망감으로 바뀔 것이며 이 또한 정부가 적시에 시행하고자 하는 타이밍을 맞추지 못하여 시장이 정부를 믿지 못하는 사태가 반복될 것으로 예상된다.
따라서, 이번 정부의 대책은 부동산경기활성화에 별다른 효과를 보지 못할 것으로 예상된다. 끝.