스크랩 정관 의견 (왜 B2-8F까지 판매시설의 상가관리단을 구성해야 하는가? )

[송정자/佳映총무]

1. 왜 B2-8F까지 판매시설의 상가관리단을 구성해야 하는가?

   1) 집건 법이 정한 관리인(단)은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위(법 제 25조 1항)가 그 권한이다.

      그런데 9F~15F은 업무, 근생, 주거시설 등으로 8F까지의 판매시설 공용부문과 상당  부분 다르다. (예: 1F의 전도매장은 8F까지의 공용시설이지 주거시설의 공용시설이 아님. 상층부의 이동동선인 엘리베이터 등은 별도의 상층부 공용시설이지 판매시설의 공용시설이 아님)

   2) 8층까지의 10개 층 상가 활성화를 위한 총회, 대의원회의 의결사항에 오피스텔 몇 가구, 영화관의 각각의 좌석들에게 의견을 묻는 것은, 판매시설 10개 층에게 오피스텔 집값 제고의 의견을 묻는 것과 같이 모순이다.

      즉, 소유자산의 용도가 다른 구분소유권자에게 판매시설의 자산 가치제고를 위한 의결에 참여시키는 것은 잘못된 것이다. ( APT단지 부녀회, 또는 입주자 회의에서 단지내 상가의 활성화 의결에 좌지우지 결의 한다는 게 얼마나 우스운 일인가? ) 뿐만 아니라 영화관의 1개 좌석씩 수백 개로 구분하여 의결권을 주고 이로 하여금 종회 대의원회의에서 10개 층 판매시설 안건 결의를 하여 막대한 의결참여를 하는 것은 합당치 못하다. ( 영화관 2개 층에 대한 2010년 총회에는 9개의 구좌수로 하여 공유 구좌로 되어 있는 것의 사실관계 여부 )

   3) 10개 층 판매시설과 그 외 업무, 주거, 근생시설의 공용시설의 사용용도, 사용시간,  사용비용은 현격한 차이가 있고 이질적이다.

      판매시설의 공용시설은 영업시간( 예: 오전 10시~오후10시 )만 대부분 사용되고 있지만 그 외 시설은 그렇지 않다. 오피스텔은 24시간 사용할 것이며, 극장은 아침부터 심야까지 사용 할 것임. 따라서 관리비의 발생, 부과 등이 달라 항상 마찰 가능성을 가지고 있다.

   4) 향후에 판매시설 10개 층의 활성화를 위한 여러 가지 총회나 대의원회 동의를 구하 는 사항이 있을 때 9층 이상의 구분소유자로부터도 의견을 물어 의결을 할 경우에는 8층까지의 상가관리단의 필요성을 크게 느끼게 될 것임.

   5) 대부분의 주거·상가 복합건물의 경우 관리단은 구분되어서 운영되고 있음 (그렇지 아 니 하더라도 의결견의 제한을 두고 있음 )

2. 왜 1인 1표제라야 하는가?

   1) 총회는 판매시설의 활성화나 자산 가치제고를 위한 관리단 최고의 의결기관이다. 여기에서 중요한 사항들이 결정되어지는 바, 면적이 넓은 대지분자에게 면적을 기준으 로 하는 의결권을 부여하는 것은 소지분자 다수의 재산권을 침해할 우려가 있기 때문에 소지분자 다수는 의결권에 관하여 제한할 수 있는 규정을 두는 것이 유리하다. 특히 상가 활성화를 위한 것이라면 더더욱 그러하다. 만약, 대지분권 자가 소지분 다수와 모든 생각이 같고, 선명하고, 투명한 올바른 기업이라면 굳이 그럴 필요가 적다고 할 수 있지만, 복합 상가의 대지분자들의 대부분은 소지분 다수와 목적이 달라 항상        많은 충돌을 일으킨다. 주변의 소규모 시행자에 의한 분양상가의 대지분자들이 소지분 다수를 보호한다거나, 뜻을 같이하는 사례가 있다면 열거해 보라. 취득목적이 소지분 다수와는 다르고, 재산처분 방향이 달라 항상 대립하고 있다.

   2) 면적에 의한 의결권 부여라는 것이 옳은 것만도 아니다.

      점포의 분양가, 자산 감정평가액 등에 의해 의결권 부여를 주장할 수도 있다. 생각해면 에쉐르 전체 분양가, 감정평가액은 B2-8F까지 10개 층이 15F층까지 17개 층의 분양가나 감정평가에서 면적비율 이상일 것이다 ( 정상화의 경우 ). 그러나 이런 분양가, 감정가 등을 주장하지 않고, 1인 1표제를 하자하는 것은 각자가 자기희생을 감 수하더라도 상가활성화에 따른 임대수익 제고, 자산 가치 제고에 뜻을 두고 있다 할 수 있으므로, 목적이 같다고 보기 어려운 대지분자의 면적의결권은 사전에 막는 것이 매우 중요하다.

3. 정관의 문제점

   1) 2조 (의결권 정의) - 상가 소지분 다수는 대지분자의 횡포나, 활성화를 위해 면적에 따른 의결권을 제약하여야 한다.

   2) 5조 (기구)

       ① 8층까지로 관리단을 구성하면 필요하지 않다.

       ② 만약 관리단의 범위를 15층까지로 한다면, 상가관리운영 회는 당연 설립사항으로  하여, 별도의 장으로 구분하고, 상가임대차, 활성화 등의 준권을 부여하고, 산하의 대의원회의, 임원회의까지 두어, 관리단은 관리비 부과나 징수, 시설관리 등만  할 수 있게 제한한다.

       ③ 따라서 5조 2항은 잘못된 것이다. (격하시키는 것으로 실질적으로 상가 활성화를 자율적으로 행할 수 없다)

   3) 제 7조 (회원자격의 취득)

       ① 1인 1구좌에 반함.

       ② 15층까지로 볼 때 극장의 1구좌는 등기유무 확인이 필요한 사항

   4) 제 9조 (회원의 의무)

       ① 7항, 8항은 독소조항, 단지 회원은 「성실한 준수」의무만 부과하면 됨.

   5) 제 10조 (조치)

       ① 독소조항. 삭제

   6) 제 14조 7항

       ① 지독한 독소조항. 삭제 → 오히려 관리인의 의무, 직무 등을 구체적으로 규정하여야함

   7) 제 19조 2항

       ① 삭제 - 관리인의 독재적, 권위적인 지위 부여

   8) 제 21조 2항

       ① 이사회 → 대위원회의 추인

   9) 제 25조 1항, 2항

       ① 의결권은 1인 1표제로 하는 것이 바람직함으로 제 2조의 면적에 의한 의결권에  대한 조항은 없애야 함.

   10) 제 34조 (이사회의 결의사항)

       ① 이사회의 권한이 너무 크다.

       ② 3항 → 총회 또는 대의원회의

       ③ 4항, 6항, 제8항 삭제

       ④ 내용 중 제 14조 제7항 등은 독소조항이므로 삭제

   11) 제 35조

       ① ~ 3분의 2이상의 출석과 출석위원 과반수로 의결한다. → 이하삭제

   12) 제 40조

       ① 1항 - 8층까지의 관리 단이면 필요 없음. 삭제

                단, 15층까지로 할 경우, 별도의 장으로 분류하여 상가의 임대차, 유지 보수, 임대차 일체의 권한을 부여.

   13) 제 42조 4항

       ① 기타 수익사업의 범위, 수익사업의 내용, 수입내역 등을 구체화, 투명화하여야 할 것으로 수정.

전체적으로 종합해보면 개정정관은

① 판매시설 소유자의 권익을 심각하게 침해.

② 대지분권자의 권리를 옹호함으로써 상가 소지분권 자에 의한 수익창출, 상가활성화 등의 권리실현에 저해요소가 되고 있고,

③ 구분소유권자의 다양한 활동과 권리의 대변이 되지못하고 오로지 관리인의 권위적, 독선적 운영에 많은 권한을 부여하여 「집건법」이 정한 취지에 매우 반함.

④ 타상가의 집합건물 관리단 정관과 비교하여 볼 때, 관리인, 이사회 등의 막대한 독선적 권한과 권리를 주어 건설적인 규약이 되지 못하고, 파행적인 운영이 이루어질 수 있는  요소가 많은 악의적인 규약임.(타관리단 정관과 비교하기 바람)

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