소득세법시행령 제159조 [ 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 ] - 부담부증여로 받은 채무액도 상속 증여 자산에 포함 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

[주황규]

부담부증여양도차익 산정 시 취득가액 합리화(소득세법 시행령 제159조 제1항)

가. 개정취지

○ 양도가액과 취득가액 적용 방식을 일치하도록 하여과세를 합리화하고 납세자의 조세 회피 방지

나. 개정내용

종 전	개 정
□ 토지·건물 등 부담부증여 시 양도가액과취득가액 계산	□ 양도가액을 기준시가로 하는 경우 취득가액 적용합리화
○ 양도가액이 시가인 경우： - 취득가액：다음의 순서로 적용 ①실지거래가액 → ②매매사례가액 → ③감정평가액 → ④환산취득가액	(좌 동)
○ 양도가액을 기준시가*로 하는 경우： *임대차계약 체결 또는임차권이 등기된 재산의 경우 상속증여세법 §61⑤에따라 산정
- 취득가액：다음의 순서로 적용 ①실지거래가액 → ②매매사례가액 → ③감정평가액 → ④환산취득가액	- 취득가액：기준시가

다. 적용시기 및 적용례

○ 2020.2.11. 이후(소득세법시행령 부칙 대통령령 제27829호  2017.2.3.시행) 양도하는 분부터 적용 (소득세법시행령부칙 [대통령령 제30395호] )

소득세법시행령 제159조 [ 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 ] 2020-09-07.hwp

상속세및증여세 집행기준 47-36-2 [배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여시 채무공제 여부]

① 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.

② 배우자 및 직계존비속 등에게 양도한 재산을 증여로 추정하는 경우 당해 재산에 담보된 증여자의 채무가 있고 동 채무를 수증자가 인수한 경우에도 ①과 같이 인수되지 아니한 것으로 추정한다.

③ 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여의 경우에도 다음과 같이 채무가 객관적으로 인정되는 경우에는 채무로서 공제된다.

구 분	채무의 입증방법
① 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무	당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 자료
② ①외의 자에 대한 채무	금융거래 증빙, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급 관련 서류

(2018.08.22. 개정)

1.부담부 증여에서 인정되는 부채

일반적으로 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 채무는 인정된다. 그러나 배우자, 직계존비속 등 특수관계인 간의 부담부 증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.

부담부 채무가 공제할 수 없는 채무로 확인된 경우 증여세와 가산세 부담 등으로 불리하다. 

따라서 사전에 은행에 문의하여 수증자에게 인계할 수 있는 확실한 채무만 부담부 증여로 처리하는 것이 중요하다.

수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부와 관계없이 재산을 증여 받은 후 지급이자 등 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질 내용에 따라 판단하는 것이며, 

증여계약서상에 채무인계인수 사실의 표시 여무가 해당 채무 인정 요건이 아니다.

다만, 

①당해 채무액이 국가 및 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무로서 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 입증되는 채무거나 

②채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보 설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류로 입증되는 채무 

③증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금은 부가세 신고 또는 소득세 신고 내용 및 임대차 계약서에 의거 확인되는 금액은 ​채무로 인정된다.

부담부 증여 시 유의할 점

출처 : 서울로컬뉴스(http://www.slnews.co.kr)

소득세법시행령 제159조 [ 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 ].hwp

소득세법시행령 제159조 [ 부담부증여에 대한 양도차익의 계산 ]

① 법 제88조[정의] 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 

   그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.(2020.02.11 개정)

  1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액     (2020.02.11. 개정)

  

취득가액 = A ×	B (채무액)
	C (증여가액)

 A: 법 제97조[ 양도소득의 필요경비계산 ] 제1항 제1호에 따른 가액

(★제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」제61조[ 부동산 등의 평가 ] 제1항,제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우 에는 취득가액도 기준시가로 산정한다.★)

 B: 채무액

 C: 증여가액

소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2009.12.31 개정)

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.(2018.12.31 개정)

    가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액(2016.12.20 단서삭제)

    나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(2019.12.31 개정)

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31 개정)

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31 개정)

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액       (2017.02.03. 개정)

양도가액 = A(상증법 평가가액) ×	B (채무액)
	C (증여가액)

A: 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

B: 채무액

C: 증여가액

② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 

   증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산 한다.(2017.02.03. 개정)

채무액 = A(총 채무액) ×	B(양도소득세 과세대상 자산가액)
	C(총 증여 자산가액)

A: 총 채무액

B: 양도소득세 과세대상 자산가액

C: 총 증여 자산가액 

소득세집행기준 100-159-1 [ 부담부증여의 양도차익 산정 ]

양도로 보는 부분의 양도가액(또는 취득가액)	=  해당자산의 가액1) ×	채 무 액
		증여가액2)

1)     가. 양도시：상속세및증여세법 §60～§66에 따른 평가액

       나. 취득시：실지거래가액, 실지거래가액을 알 수 없는 경우 매매사례가액,감정가액, 환산가액의 순서로 적용

                     (양도가액을 상속세및증여세법 §61① 및 §61② 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정)

2) 증여가액：상속세및증여세법 §60～§66에 따른 평가액

<사 례>

  - 증여당시 자산가액：1억원

  - 수증자가 인수한 증여자산에 담보된 증여자의 채무：6천만원

  - 실지 취득가액：5천만원

☞ 양도차익 산정

(1) 부담부증여 양도가액 6천만원 = 1억원  × (6천만원 / 1억원)

(2) 부담부증여 취득가액 3천만원 = 5천만원× (6천만원/ 1억원)

(2018.08.22. 개정)

제4장 재산의 평가(제60조∼제66조)

제60조 평가의 원칙 등

제61조 부동산 등의 평가

제62조 선박 등 그 밖의 유형재산의 평가(2010.01.01 제목개정)

제63조 유가증권 등의 평가

제64조 무체재산권의 가액(2014.01.01 제목개정)

제65조 그 밖의 조건부 권리 등의 평가(2010.01.01 제목개정)

제66조 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례(2010.01.01 제목개정)

---

소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.(2016.12.20 개정)

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.

이 경우 대통령령[소득세법시행령 제151조 [양도의 범위]] 으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.(2016.12.20 개정)

소득세법시행령 제151조 [ 양도의 범위(2017.02.03 제목개정) ]

① 법 제88조 제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에

다음 각호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는

이를 양도로 보지 아니한다.(2017.02.03 개정)

  1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것(1994.12.31 개정)

  2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것(1994.12.31 개정)

  3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것(1994.12.31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.(1994.12.31 개정)

③ 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다.

다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.(2017.02.03 신설)

상속세및증여세법 제44조 [ 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정(2010.01.01 제목개정) ]

① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.(2010.01.01 개정)

② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 “양수자”라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.

다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다.(2015.12.15 개정)

③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.(2010.01.01 개정)

  1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우(2010.01.01 개정)

  2. 파산선고로 인하여 처분된 경우(2010.01.01 개정)

  3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우(2010.01.01 개정)

  4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.(2013.05.28 개정)

  5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령[상속세및증여세법시행령

제33조 [배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정]]으로 정하는 경우(2010.01.01 개정)

④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.(2010.01.01 개정)

상속세및증여세법시행령 제33조 [ 배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정 (2010.02.18 제목개정) ]

① 삭제(2016.02.05)

② 법 제44조 제3항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제13항에 따른 증권시장에서 이루어지는 유가증권의 매매 중 기획재정부령으로 정하는 시간외시장에서 매매된 것을 말한다.(2010.02.18 개정)

③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2010.02.18 개정)

  1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우(2003.12.30 신설)

  2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우(2003.12.30 신설)

  3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우(2003.12.30 신설)

상속세및증여세법 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.(2010.01.01 개정)

  1. 토지(2016.12.20 단서개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).

다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

  2. 건물(2010.01.01 개정)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3. 오피스텔 및 상업용건물(2010.01.01 개정)

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4. 주택(2016.01.19 개정)

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

    가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우(2014.01.01 개정)

    나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우(2014.01.01 개정)

② 제1항제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.(2010.01.01 개정)

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.(2010.01.01 개정)

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.(2010.01.01 개정)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(2015.12.15 개정)

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.(2010.01.01. 개정)

상속세및증여세법 제60조 [ 평가의 원칙 등 ]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 

이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.(2016.12.20 후단개정)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.(2010.01.01 개정)

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.(2010.01.01 개정)

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.(2010.01.01 개정)

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.(2017.12.19. 개정)

상속세및증여세집행기준 47-36-1 [ 부담부증여 ]

부담부증여는 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우를 말한다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무는 증여재산의 가액에서 차감되며, 증여자는 채무액만큼 재산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담한다.

(2018.08.22. 개정)

상속세및증여세 집행기준 47-36-2 [배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여시 채무공제 여부]

① 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.

② 배우자 및 직계존비속 등에게 양도한 재산을 증여로 추정하는 경우 당해 재산에 담보된 증여자의 채무가 있고 동 채무를 수증자가 인수한 경우에도 ①과 같이 인수되지 아니한 것으로 추정한다.

③ 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여의 경우에도 다음과 같이 채무가 객관적으로 인정되는 경우에는 채무로서 공제된다.

구 분	채무의 입증방법
① 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무	당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 자료
② ①외의 자에 대한 채무	금융거래 증빙, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급 관련 서류

(2018.08.22. 개정)

상속세및증여세 집행기준 47-36-3 [제3자의 채무로 담보된 재산이 증여될 경우 채무공제 여부]

제3자 채무의 담보로 제공된 재산을 조건없이 증여받는 경우 이 채무는 증여가액에서 공제하지 아니하며, 수증자가 담보된 채무를 변제한 때에는 그 채무 상당액을 채무자에게 증여한 것으로 본다.

(2018.08.22. 개정)

상속세및증여세법시행령 제10조 [ 채무의 입증방법 등 ]

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.(2010.02.18 개정)

  1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류(2015.02.03 개정)

  2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류(1996.12.31 개정)

② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다.(2015.02.03 개정)