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현행 | 개 정 안 |
<신설> | 제22조의2(1세대 4주택 이상 주택의 범위) ① 법 제11조제4항제2호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에서 3개 이상의 주택을 소유한 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말하며, 1개의 주택을 공동(지분)으로 소유하는 경우에도 공동(지분)소유자가 각각 해당 주택을 소유한 것으로 보고 주택의 수를 계산한다. ② 제1항에서 “1세대”란 주택을 취득하는 자와 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별주민등록표”라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조에 따른 외국인등록표(이하 이 조에서 “외국인등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말한다. 이 경우 주택을 취득하는 자의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 부모(주택을 취득하는 자가 미혼이고 30세 미만인 경우에 한정한다)는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별주민등록표 또는 외국인등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 1세대에 속한 것으로 본다. ③ 제1항에서 “주택”이란 법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. |
■ 주요해설
문> 1세대의 구성원 2인이 각각 주택 1채를 소유한 후 1주택을 2인의 공유로 취득하는 경우?
답> 법령은 “1세대 4주택 이상에 해당하는 주택”의 범위를 “국내에서 3개 이상의 주택을 소유한 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택”으로 정의하고 있습니다. 즉 1세대가 3주택을 소유한 상태를 전제로 추가로 취득하는 모든 주택을 말하며, 3주택 소유한 후 “1개의 주택을 공동(지분)으로 소유하는 경우에도 공동(지분)소유자가 각각 해당 주택을 소유한 것으로 보고 주택의 수를 계산”하는 것이므로 위 사례의 경우 3주택을 소유한 것으로 보는 것이므로 마지막 주택이 2인의 공유라도 1+1+2(공유)=4주택으로 보지 않고 1=1+1(2인공유)=3주택으로 본다는 것입니다.
문> 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유한 후 추가로 1주택을 취득하는 경우?
답> 조합원입주권을 주택으로 판단하는지에 대하여는 조건에 따라 관련법령(소득세법, 지방세법, 주택법, 도정법)을 기준으로 사안별로 달리 해석될 수 있다는 점을 고려하여야 할 것입니다. 현재 관리처분계획인가 후라면 도정법령에서는 멸실 여부와 관계없이 입주권으로 판단하지만 주택의 취득과 양도에 관한 실무에서는 멸실 전이라면 주택이 있는 것으로 보아 주택으로 거래하며 관련한 취득세・양도세도 주택을 기준으로 납부하고 있습니다.
다만, 주택수의 산정에 있어서는 관련법령에 따라 달라질 수 있다는 것입니다.
① 양도소득세(비과세・중과세율) 산정 시 재개발・재건축에 따라 멸실된 주택에 대한 권리인 입주권은 2005.12.31 이후 주택 수에 포함하여 산정하고 있습니다.
② 청약 시 주택 수의 산정과 관련해서 재개발・재건축의 조합원분 주택에 대한 주택소유여부에 대한 국토부의 유권해석은 “재개발・재건축 주택에 대하여는 해당 주택에 대한 멸실 등기를 신청(접수)한 날부터 무주택으로 볼 수 있을 것이며 재개발・재건축 주택은 조합원이 건축주가 되어 건설하는 주택이므로 준공이 되면 해당주택을 소유하게 되는 것”으로 판단하고 있습니다.
③ 금번 지방세법 법령의 개정으로 논란이 된 사안은 “1세대 4주택”의 산정 시 입주권을 포함하여 3주택을 보유한 1세대가 추가로 주택을 취득하는 경우 4주택으로 보아야 하는 것인지에 대한 것입니다.
- 이에 관하여 명시적인 해석사례는 없지만 관리처분계획인가 후 멸실 전이라면 주택이 실존하는 것이므로 주택 수 산정에 포함하는 것이 무리가 없어 보입니다. 문제는 주택멸실 후 입주권 상태의 경우라 할 것입니다. 이에 대하여 살펴보면 ㉠ 주택 수의 산정에서 청약과 마찬가지로 취득이라는 같은 기준으로 보아야 한다는 점 ㉡ 멸실(실질적으로는 주택으로서의 효용성이 없는 시점인 단전단수 또는 철거신고 시점) 후 입주권 거래 시 토지의 거래로 보아 4.6%의 취득세율을 적용하고 있다는 점에서 청약 시 주택 수 산정기준과 마찬가지로 주택수에 포함하지 않는 것이 합리적일 것입니다.
■ 정비사업 구역 내 주택의 변동과 주택 수 산정기준
| 관리처분계획인가 | 단전・단수일 | 멸실등기일 | 사용승인일(준공일) |
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소득세법 (양도세납부) | (구)주택 | 입주권(=주택) | (신)주택 | |||||||
지방세법 (취득세납부) | (구)주택 | 토지(나대지) | (신)주택 | |||||||
주택법 (청약) | (구)주택 | 토지(나대지) | (신)주택 |
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