[누구나 쉽게 이해할 수 있는 주택임대차보호법②] "대항력"이란?

[김영준]

2탄입니다!

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[계란이도 이해할 수 있는 주택임대차보호법②] "대항력"이란?(이 집은 내가 찜콩했다, 건들지마라!)

두 번째 시간이예요ㅋㅋㅋㅋㅋ 나이 드신거 축하드릴게요ㅋㅋㅋㅋㅋ 우아ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 짝짝짝ㅋㅋ 지난 번에는 [주택임대차보허법 제1조]를 봤는데요, 오늘은 제2조를 간략하게 살펴보고 제3조를 자세히 살펴보겠습니다.

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다....

2조는 이 법의 적용 범위에 대해 이야기하고 있는데요, 첫번째 글에서 말씀드린 것처럼 자세히 따지면 복잡해지니깐 흔히 생각하는 아파트, 빌라, 단독주택 등에 이 법이 적용된다는 것만 알고 넘어가시는 편이 좋겠습니다. 그리고 이제 이 법에 적용되는 주거용 건물은 "주택"이라고 부르겠습니다.

다음으로 제3조를 보면..

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② (생략)
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ (생략)
⑤ (생략)

3조의 내용이 조금 많아서 가장 중요한 두가지 항만 남겨두고 나머지는 생략했습니다. 먼저 1항을 보겠습니다. "등기"란 단어가 보입니다. 등기란 부동산에 관한 권리관계를 적어놓은 것 또는 그 공적장부를 말하는데요, 거칠게 말하면 그 집이 누구껀지, 언제 지어졌는지, 용도는 뭔지, 그 집에 대출은 얼마나 끼었는지, 등등이 적혀져 있는 장부입니다. 누구나 열람할 수 있는 장부이기 때문에 등기가 되었다는 것은 등기내용을 모든 사람이 알 수 있다는 의미이기도 합니다.

cf) 혹시 등기부 등본을 한 번도 보신적 없으시면 자신이 살고 있는 집의 등기부 등본을 떼보시길 추천합니다. 열람은 700원! 핸드폰 소액결제가 편합니다. http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

다시 1항으로 돌아가면 임대차는 그 등기가 "없는" 경우에도 "주택의 인도"와 "주민등록"을 마친 때에 그 "다음 날"부터 "제삼자"에 대하여 대하여 효력이 생긴다. 무슨 주문처럼 들리지만 차근차근 풀어보겠습니다.

* 주택의 인도 = 해당 주택을 점유하는 것(직접 or 간접점유) / 거칠게 말해서 "그 집에 살거나, 열쇠를 가지고 마음대로 드나들 수 있는 것" / 아주 거칠게 말해서 "이사하는 것"

*주민등록 = 해당 주택 주소에 전입신고하는 것

*제삼자 = 계약 당사자인 임차인(보통 세입자), 임대인(보통 집주인)을 "제외한" 자연인(사람) 혹은 법인격 / 아주 거칠게 말해서 나랑 집주인 빼고 다른 사람들 전부 다

정리하면 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 등기가 없이도 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있다는 얘기가 됩니다. 별것 아닌 것 같지만 엄청 중요합니다! 제삼자로부터 내 권리를 보호하기 위해서는 내 권리가 있다는 것을 제삼자에게 알려야하는데, 그 대표적인 방법이 아까 설명한 "등기"가 있습니다. 하지만 "등기"는 집주인의 동의가 있어야만 할 수 있습니다. 그런데 지금 주택임대차보호법에서는 단지 "주택의 인도"와 "주민등록"만 있으면 집주인 동의 없이도! "등기" 없이도! 제삼자에 대해 권리를 주장할 수 있다고 얘기하는 것입니다.

예를 들어보겠습니다.

예) 고향이 대전인 계란이는 취업하기 위해 서울로 올라왔답니다. 2013년 3월, 집값이 너무나도 비싼 서울에서 겨우 300/30짜리 원룸을 발견하고 집주인과 계약했습니다. 2주 뒤 계란이는 이사와 동시에 전입신고를 했습니다.그런데 2013년 9월! 갑자기 새로운 사람이 등장해서 자신이 집주인이니 이제 방을 빼라고 하는 것입니다! 자기랑 계약한 적이 없으니 이 계약은 무효고, 심지어 자기는 보증금을 받은 적이 없으니 돌려줄 수 없다고 합니다! 이 때 어떻게 대응해야 할까요?

1번. 대전에서 태어난 게 원죄이니 원죄를 겸허히 수용하고 방을 뺀다.
2번. 주택임대차보호법 3조를 읽어주고 타이르며 돌려보낸다.

물론 답은 2번입니다. 등기를 하지는 않았지만 주택의 인도와 주민등록을 마친 계란이는 제삼자인 새로운 집주인에게 임대차를 주장할 수 있게 된 것입니다. 이 힘을 대항력(이미 성립된 권리 관계를 다른 사람에게 내세울 수 있는 힘)이라고 부릅니다. 3항도 같은 상황의 연장선에서 새로운 집주인(임차주택의 양수인)은 임대인의 지위를 승계하게 되는 것입니다.

실제로 주택임대차보호법이 생기기 전에는 새로운 집주인이 다짜고짜 방을 빼라고해서 억울하게 피해를 본 세입자들이 많았다고 합니다.... 말도 안되지만ㅜㅜ

그러나! 주의하셔야 할 점이 있습니다. 왜 그런지는 아무도 모르지만 대항력은 "주택의 인도"와 "주민등록"을 갖춘 "다음날(!)"부터 생깁니다. 즉 오늘인 1월 2일에 두 가지를 갖춘다면 오늘 밤 12시인 1월 3일 00시부터 대항력이 생긴다는 것입니다! 그래서 이 점을 악용하는 나쁜 사람들이 있다고 합니다. 누가 법을 이 따위로 만들었는지 화가 나는 부분입니다.

나머지 생략한 부분을 간략히 설명드리면 2항은 자연인(사람)만 가질 수 있는 대항력을 법인도 가질 수 있는 예외가 10여개정도 되는데요, 주로 공공임대사업을 벌이는 법인입니다. 4~5항은 임차한 건물이 경매에 넘어갈 때에 관한 내용인데요, 자세히 들어가면 복잡하니 다음 기회에 설명드릴게요!