［광주부동산전문변호사 최정희］아파트 하자 판단기준은 준공도면이 원칙

[최정희 전문변호사]

아파트에 하자가 있는지 여부는 준공도면을 기준으로 판단해야 한다.

아파트 분양당시 작성한 사업승인도면과 다르게 건축됐더라도 하자로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

사업승인도면은 사업주체인 건설사가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자인 지방자치단체에 제출하는 도면으로 대외적으로 공시되는 것이 아니다. 준공도면은 최종적으로 공사가 완료된 건축물과 일치하는 도면으로, 허가관청은 이를 바탕으로 사용승인검사를 하게 된다.

대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 2014년 10월 15일 안산 갑아파트 입주자대표회의가 한국토지주택공사를 상대로 낸 손해배상소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2012다18762).

재판부는 "실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있고, 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되고 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 된다"며 "아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경에 관한 조항을 두고 있고 수분양자는 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이뤄진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하는 점을 종합해 보면 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다"고 설명했다.

 
또 "사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하거나 분양안내서 등 분양광고 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 사정이 없는 한, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 이를 하자라고 볼 수 없다"고 밝혔다.

한국토지주택공사는 1999년 6월 경기도지사로부터 아파트 사업승인을 받고 2000년 6월 갑아파트를 분양했다. 하지만 아파트 시공사인 을건설 등 3개 건설사는 아파트를 시공하면서 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실시공해 설계도면과 다르게 시공했다. 입주자대표회의는 지하대피소 벽체 균열, 단지 블록과 산책로 부실시공으로 인한 부분 침하 물고임 현상, 아파트 옥상 배수로 안전 난간 미시공, 중앙 분수대 조명등 고정 불량, 발코니 배수시설 미시공 등 사업승인도면과 다르게 시공된 데가 많다며 하자를 주장했다.

1심은 "변경된 설계도면에 따라 아파트를 신축했다고 하더라도 설계도면의 일부 내용이 부적당한 것이었음에도 수분양자들에게 알리지 않은 이상 하자담보책임을 면할 수 없다"며 24억 9400여만원을 지급하라고 판결했다.

항소심은 "선분양 후시공 방식으로 분양이 이뤄지는 아파트의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에, 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 사업승인도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다"며 "이런 분양 관행에서는 분양자에게는 사업승인도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과돼 있고, 그와 달리 시공된 부분은 변경시공된 부분이 사업승인도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 분양자는 하자담보책임이 있다"고 판단, 17억 4600여만원을 지급하라고 판단했다.