정비사업 관련 감정평가의 일반적 기준

[허장식 대일감정원]

1) 기준시점의 결정

재개발사업 등과 관련된 감정평가의 기준시점은 다음과 같이 한다.

감정평가 목적	기준시점	비 고
종전자산의 평가	사업시행인가 고시일
종후자산의 평가	분양신청기간 만료일
무상양도ㆍ무상귀속 평가	사업시행인가 고시 예정일
국ㆍ공유재산의 처분 평가	사업시행인가 고시일	사업시행인가 3년 이내
	가격조사 완료일	사업시행인가 3년 이후

다만, 평가의뢰자가 기준시점을 따로 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜를 기준시점으로 할 수 있으며, 기준시점을 정하지 아니하거나 기준시점을󰡒평가일󰡓로 기재하여 의뢰한 경우에는 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 날짜를 기준시점으로 한다.

2) 토지의 평가

(1) 객관적인 상황 기준

정비사업 관련 토지의 평가는 기준시점에 있어 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하여야 한다. 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 가치 등은 이를 고려하지 아니한다.

또한 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하고 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 않는다.

(2) 비교표준지 공시지가를 기준

토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 기준시점까지의 지가변동률ㆍ생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

(3) 시점수정

가. 지가변동률의 적용

지가변동률은 ｢국토계획법｣ 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다.

다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.

나. 생산자물가변동률의 참고

생산자물가변동률은 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.

다. 그밖의요인의 반영

토지의 평가에 있어서 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항으로 한다.

1. 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비 등 유익비의 지출

6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등

(4) 비교표준지의 선정 요령

가. 일반적인 선정기준

토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 평가대상토지와 용도지역이 같은 표준지를 선정한다.

1. 당해 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구 안의 인근지역에 위치할 것

2. 실제 지목 및 이용 상황이 같거나 유사할 것

3. 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

4. 주위환경 등이 같거나 유사할 것

5. 지리적으로 가능한 한 근접하여 있을 것

• • • 판례 : 토지의 감정평가를 위하여 비교표준지를 선정하는 방법

○ 대법원 2009.9.10. 선고 2006다64627 판결 【손해배상(기)】

[판시사항]

[1] 토지의 감정평가를 위하여 비교표준지를 선정하는 방법

[판결요지]

[1] 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 하나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위 환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변 환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없다.

나. 정비사업에서의 선정기준

｢도시정비평가지침｣ 제8조에서는 비교표준지의 선정 시 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 하고 있다. 다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있도록 하고 있다.

(5) 평가가격의 산정

토지 평가가격의 단가는 다음 산식에 의하여 산정된 가격으로 산정한다.

평가가격 = 표준지공시지가 × 지가변동률 × 지역요인격차 × 개별요인격차 × 기타요인보정

3) 건물의 평가

(1) 원가법 적용 원칙

정비사업과 관련한 건물의 평가는 원가법에 의한다.

다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

(2) 집합건물

가. 일괄평가

재개발사업 및 재건축사업에 관한 물건의 평가는 대상물건마다 개별로 행함을 원칙으로 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 구분상가 등 집합건물은 건물과 토지를 일괄하여 평가한다.

나. 평가방법

｢집합건물법｣에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

집합건물의 경우 인근지역에 유사한 사례가 비교적 풍부하므로 비교방식으로 주로 평가하되, 원가방식과 수익방식에 의하여 산정한 토지ㆍ건물 평가가격으로 검토하여 시산가격을 조정하는 것이 일반적인 방법이다.

원가방식에 의한 토지가격은 단지 전체를 대상으로 하여 평가하되 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 지가변동률과 제반 가격요인의 비교를 통하여 평가하고, 건물가격은 구조, 용재, 관리보수정도, 현상 등을 고려하여 원가법으로 평가한다.

다. 토지가격과 건물가격의 구분

대부분의 경우 회계처리 등의 이유로 집합건물의 가격을 토지가격과 건물가격으로 배분할 것을 요구하고 있다. 이 경우 그 평가가격은 합리적인 기준에 따라 건물가격과 토지가격으로 구분하여 표시할 수 있다.

이때의 배분비율은 법원 경매평가 시 적용하는 비율을 일반적으로 적용하고 있다. 그러나 그 비율이 적정하지 않을 경우에는 위 원가방식으로 구한 토지ㆍ건물의 가격비율을 구분건물의 토지ㆍ건물 배분비율로 적용할 수 있을 것이다.

(3) 건물평가 관련 조사 사항

가. 공부를 통한 사전조사 사항

1. 소재지, 지번, 명칭 및 번호

2. 용도, 건폐율 및 용적률

3. 층수 및 층별 용도

4. 건축면적, 바닥면적, 연면적

5. 구조와 지붕

6. 주차장 시설(옥내, 옥외, 자주식, 기계식)

7. 건축설비

8. 오수 정화 시설

9. 준공일자

10. 소유자 현황 등 권리관계

11. 공ㆍ사법상의 규제 정도(예 : 학교 주변으로서 정화구역 지정 등)

나. 현장조사 사항

1. 구조 및 지붕조사

2. 면적, 높이 조사

3. 건물의 층수 및 층별 용도 조사

4. 시공자재 및 관리상태

5. 건축설비 조사

(1) 급ㆍ배수, 급탕 및 위생설비

(2) 냉난방설비(닥트, 팬코일, 난방보일러, 냉각탑 등)

(3) 공기정화설비(배관, 공기정화기, 환기, 배연설비 등)

(4) 전기ㆍ통신설비(배선, 전등, 전열, 동력, 피뢰침, 전화ㆍ통신ㆍ방송, 전산설비 등)

(5) 기계설비(승강기, 에스컬레이터 등)

(6) 소화설비(소화전, 화재탐지설비, 경보설비 등)

6. 설계 및 인근 건물(주변환경)과의 조화 등

*문의처 : 감정평가사 허장식  010-5231-3336

               대일감정원    서초구 양재동 275-1 삼호물산A동 2층  02-2105-6500    

[최봉식(축복)]

감정평가에 대한 정보 감사 드립니다. 해 드립니다.

[허장식 대일감정원]

수고 많으십니다....
아무쪼록 제가 서초구지회의 발전에 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

[조관호(서초 지회장)]

소중한 정보 감사드립니다

[허장식 대일감정원]

종전가치 평가에서는 아무래도 토지가치가 위주가 되고... 종후가치에서는 건물이 위주가 됩니다.

[이관옥(고려)]

유익한 정보 감사합니다. 자료가 빈틈없이 잘 구성되어 있습니다.

[허장식 대일감정원]

감사합니다.