도시형생활주택업무메뉴얼

[yeadam 建築設計事務室]

도시형생활주택 업무매뉴얼_110930.hwp

Ⅰ

추진 배경 및 그간의 경위

1. 추진 배경

□ 최근 소규모가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세

* 1～2인가구 : (’85)1,836천가구 → (’95) 3,827천 → (’05) 6,692천

* 65㎡이하 주택재고비율 : (’85) 53% → (’95) 42% → (’05) 40%

《 전용면적별 공급 현황 》

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
85㎡초과	16.0%	18.9%	23.5%	24.3%	27.5%	36.3%	37.5%
85㎡이하	84.0%	81.1%	76.5%	75.7%	72.5%	63.7%	62.5%

□ 소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 엄격한 사업승인절차와 건설기준 적용

* 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등

ㅇ 따라서, 주택법 적용을 받지 않기 위해 19세대 이하 단지로 분할․연접개발됨에 따라 주거환경 열악 및 안전성도 저하

ㅇ 또한, 좁은 대지 내 주차공간 확보의 어려움 등으로 소형주택 공급 활성화가 저해

□ 한편, 1～2인 가구 증가에 대응하여 독신자, 독거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 다양한 주택유형의 보급이 필요

◈ 도심서민, 1～2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 ‘수요가 있는 곳에’, ‘필요한 사람’에게 소규모주택 공급확대 필요

- 기존 주택건설기준, 공급절차 등의 규제완화 추진

2. 그간의 경위

□ ‘도시형 생활주택’ 도입을 위한 주택법 개정(’09.2.3)

《 주택법 주요 개정 내용 》

1) 용어의 정의 : “도시형 생활주택”이란 150세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(제2조제4호)

2) 주택감리 : “도시형 생활주택”의 경우 건축법에 따른 감리를 시행할 경우 주택법에 따른 감리 적용 제외(제24조제1항)

3) 분양가상한제 : “도시형 생활주택”의 경우 분양가 상한제 적용대상에서 제외(제38조의2제1항)

□ ｢주택법 시행령｣ 등 하위법령 개정․공포(’09.4.21, 5.4. 시행)

ㅇ 도시형 생활주택 유형 세분화, 주차장 등 건설기준 완화, 청약통장 필요없는 임의분양 등으로 인센티브 부여

□ ｢전세시장 안정대책*(8.20, 9.10)｣, 도심내 소형주택 건설 활성화 대책(‘10.4.15 발표)에 따른 규제완화

ㅇ ‘09.11.5 : 주택기금 지원기준 마련, 주차장 기준 추가완화 및 세대당 전용면적 상향 등

ㅇ ‘10.4.20 : 단지형 연립주택 도입, 근린생활시설 면적제한규정 적용 배제

ㅇ ‘10.7.6 : 기숙사형 주택 폐지*, 사업계획승인 대상 및 건설사업등록 기준 완화(20→30세대)

* 기숙사형은 취사가 불가능하여 주택으로 부족하고 고시원과 유사

ㅇ ‘10.4.27 : 세대수 제한완화(150→300세대) 발의(’11.3.30 공포)

Ⅱ

도시형 생활주택 제도 세부내용

1. 도시형 생활주택의 개념 및 분류

□ 개 념(법 제2조제4호, 시행령 제3조 등)

ㅇ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역*에 건설하는 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택

* 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가

□ 분 류

① (단지형 연립) 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 연립주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡초과 ‘10.4.20 도입)

② (단지형 다세대) 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 다세대 주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡이하)

③ (원룸형) 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간*으로 구성, 세대당 주거전용면적 12㎡이상 50㎡이하, 각 세대는 지하층에 설치 불가

* 30㎡이상인 경우에는 침실 등의 용도로 사용가능한 실구획 허용

※ ｢건축법｣ ‘건축물의 용도’상 단지형 연립‧다세대 주택은 연립주택‧다세대 주택이며, 원룸형은 아파트, 연립주택, 다세대 주택

ㅇ 변경 전

- 도시형 생활주택 : ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 150세대미만 공동주택

- 기숙사형 : 취사장‧세탁실‧휴게실 공동 사용, 전용면적이 7㎡이상 30㎡이하, 지하층에 설치 불가(‘09.5.4도입, ’10.7.6폐지)

2. 일반 공동주택과 도시형 생활주택의 비교

□ 도시형 생활주택은 ｢건축법｣상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당

※ 30세대이상은 주택건설 사업계획승인을 받아 건설하고, 30세대미만은 건축허가로 절차 완화(‘10.7.6 시행)

≪ 공동주택과 도시형 생활주택 비교 ≫

구 분	공동주택 (아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택 (단지형 연립‧다세대, 원룸형 등)
입지지역	도시․비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
주거 전용면적	297㎡이하	단지형 연립‧다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12～50㎡
사업계획승인	아파트 20세대 이상 연립･다세대주택 30세대 이상	30세대 이상 * 상업･준주거지역 주상복합은 건축허가
건설사업 등록기준		도시형 생활주택 건축 시에는 30세대이상
공급규칙	적 용	일부 적용(분양보증, 공개모집)
주차기준	세대당 1대 이상 * 60㎡이하 0.7대 이상	․원룸형 : 60㎡당 1대 - 상업‧준주거지역 120㎡당 1대 * 주차장완화구역 내 200㎡당 1대

□건축허가대상(30세대미만, 상업･준주거 지역 300세대미만 주상복합)은 주택건설기준 적용받지 않고, 건축법에 의한 기준에 따라 건설

□ 사업계획승인 대상은 주택건설기준 완화 적용

ㅇ 쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

≪ 사업계획승인 대상 공동주택과 도시형 생활주택 비교 ≫

구 분	공동주택	도시형 생활주택
감 리	주택법 감리	건축법 감리
분양가상한제	적 용	미 적 용
주택건설기준 등에 관한 규정	적용	일부 적용제외

□ 주차장 설치기준 완화(규정 제27조 제1항)

ㅇ도시형 생활주택 중 원룸형 주택은 주차장 설치기준을 완화

- 전용면적 60㎡당 1대, 준주거 및 상업지역 120㎡당 1대

* 기숙사형 주택은 전용면적 65㎡당 1대, 준주거‧상업지역 130㎡당 1대

ㅇ직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 “주차장 완화구역”으로 지정․고시한 지역에서는

- 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용

* 상업 또는 준주거지역에서 주상복합 형태로 건설하는 원룸형주택은 기계식 주차장도 허용(주택건설기준 규칙 제6조의2)

□ 다만, 건축허가 대상 원룸형 주택은 자치단체 조례*도 준수

* 자치단체가 조례로 2분의 1범위에서 강화･완화하여 운영 가능

《 주차장 확보기준 》

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
		단지형 연립․다세대주택	원룸형 주택
주차장 확보기준	세대당 1대 이상	(일반 공동 주택과 동일)	주거전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대 (상업․준주거)120㎡
			※ 단, 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

《 주차장 완화구역 》

⃟ 다음 지역 중 시장(특별, 광역, 특별자치도 포함), 군수가 지정․고시

① 철도․지하철역, 버스 정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역

② 학교 주변지역 ③ 학원 밀집지역 ④ 산업단지 주변지역

⑤ 공장밀집지역 ⑥ 기타 접근성이 양호하여 주차수요가 낮은 지역

3. 사업계획승인대상 도시형 생활주택의 건설기준 적용

󰊱 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣의 주택건설기준 중 소음, 배치, 기준척도는 적용 제외(규정 제7조 제10항)

《 건설기준 중 적용 제외항목 》

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정
소음보호	외부 65db미만, 내부 45db이하	제외	제9조
배치	외벽은 도로, 주차장과 2m이상 이격	제외	제10조
기준척도	평면 10㎝, 높이 5㎝ 단위기준	제외	제13조

󰊲 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

《 건설기준 중 적용항목 》

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정
복합건축	숙박․위락․위험시설, 공연장과 복합건설 금지	제12조
경계벽	세대간 및 주택외 시설과의 경계벽은 내화구조	제14조
바닥	층간 경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하
승강기	6층이상 승용, 7층이상 화물용, 10층이상 비상용	제15조
계단	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등	제16조
복도	복도의 유효폭(120～180㎝이상) 규정	제17조
난간	높이(120㎝ 이상), 간살(10㎝ 이하)	제18조
화장실	수세식, 오수처리시설․정화조 설치	제21조
장애인시설, 기준	｢장애인․노인․임산부 편의증진법｣ 준수	제22, 23조
구조내력	｢건축법｣ 규정 준수	제24조

󰊳 필요성이 낮은 부대․복리시설은 의무설치대상에서 제외

ㅇ관리사무소․조경시설 등 부대시설, 놀이터․경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제 및 완화(규정 제7조 제10항)

《 부대․복리시설 중 설치의무 면제․완화 항목 》

구 분		기존 공동주택	도시형 생활주택	규정*
부대 시설	진입도로	세대규모별 폭 규정(300세대 미만 6m 이상)	원룸형 주택 연면적 660㎡ 이하인 경우 4m	제25조
	관리 사무소	<50세대 이상 설치대상> 50세대당 10㎡ + 매세대당 500㎠	제외	제28조
	조경시설	단지면적의 30%이상 설치	제외 <건축법 적용> 지자체 조례로 정하는 기준	제29조
	안내 표지판	동번호, 도로표지판, 게시판 등	제외	제31조
	비상 급수시설	지하양수시설 또는 저수조 설치	제외	제35조
복리 시설	어린이 놀이터	<50세대 이상 설치대상> 100세대 미만 세대당 3㎡ 100세대 이상 300㎡+세대당 1㎡	제외	제46조
	근린생활시설	단지내 근린생활시설 등 면적이 세대당 6㎡의 비율로 산정한 면적 초과금지	제외	제50조
	경로당	<100세대 이상 설치대상> 40㎡+150세대 초과시 세대당 0.1㎡	제외	제55조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

󰊴 근린생활시설 면적제한 규제 적용배제(규정 제7조 제10항)

ㅇ 단지에 설치하는 근린생활시설 등 상가시설의 면적제한(세대당 6㎡ 이하 규정 제50조) 적용배제(‘10.4.20 시행)

󰊵 기타 부대시설과 복리시설은 모두 일반 공동주택과 동일하게 적용

《 부대시설 중 적용항목 》

구 분		일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정*
부대 시설	단지도로	폭 6m 이상(100세대 미만 폭 4m 이상)	제26조
	수해방지	2m이상의 옹벽과 이격거리 규정	제30조
	통신시설	전화, 인터폰 등 통신선로 구비	제32조
	보안등	어린이놀이터, 도로에 50m마다 설치	제33조
	가스공급시설	가스공급 및 저장시설 설치	제34조
	난방설비	6층 이상은 중앙집중난방방식	제37조
	폐기물보관시설	생활폐기물보관시설 및 용기 구비	제38조
	전기시설	세대당 3㎾ 이상, 전력량계 설치	제40조
	소방시설	｢소방법｣ 준수	제41조
	방송수신설비	세대당 구내방송수신선로 2개소 이상	제42조
	급․배수시설	｢수도법｣ 준수, 수도계량기‧급수전 설치	제43조
	배기설비	배기설비와 환기시설 설치기준	제44조

* 주택건설기준 등에 관한 규정

4. 주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

□ 하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)

ㅇ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고,

ㅇ 단지형 연립주택‧단지형 다세대주택 중 하나의 유형과 원룸형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가

ㅇ 준주거‧상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형 주택은 하나의 건축물에 건설 가능

- 원룸형 주택과 일반주택 1세대를 하나의 건축물에 복합하여 건축(주택법 시행령 제3조 개정 ‘11.4.6)

□ 하나의 단지내 별개 건축물로 혼합건설(시행령 제3조제2항)

ㅇ 도시형 생활주택과 일반 공동주택 혼합 가능

ㅇ 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택은 별개 건축물로 같은 단지내 건설 가능

《 동일 단지․건축물에 혼합건설허용 여부 》

구 분	혼 합 유 형	가능여부
동일 건축물	일반 공동주택+도시형 생활주택	불가능 (예외. 준주거‧상업지역 원룸형+일반 원룸형 + 일반 1세대)
	단지형 연립(혹은 다세대)+원룸형	불가능
	원룸형+기숙사형	가능 (기숙사형 ‘10.7.6 폐지)
동일 단지	일반 공동주택+도시형 생활주택	별개 건축물로 건설시 가능
	단지형 연립(혹은 다세대)+원룸형	별개 건축물로 건설시 가능

5. 상업지역 내 주상복합 건설

□ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택도 건설 가능(시행령 제15조제2항)

* 기타 지역에서도 주상복합 형태의 도시형 생활주택 건설 가능

ㅇ 도시형 생활주택을 포함한 300세대 미만은 사업계획승인 대상에서 제외, 건축허가로 인허가 절차 완화(‘10.7.6 시행)

6. 용도변경시 적용제외 기준

□ 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형 주택으로 용도변경하는 경우, 3년간(‘09.5.4～’12.5.3) 바닥의 층간소음과 계단설치 기준이 적용면제

* 건설경기 등을 감안하여 부칙으로 3년간에 한하여 적용면제

《 원룸형으로 용도변경시 제외되는 건설기준 》

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정*
바닥	층간소음 경량충격음 58dB 이하 중량충격음 50dB 이하	적 용 제 외	제14조제3항
계단 등	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등		제16조

* 주택건설기준 등에 관한 규정 제7조제11항

7. 분양절차 완화

□ 사업계획 승인을 받는 도시형 생활주택 분양시 분양가 상한제, 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용제외

□ 다만, 사기분양․부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,

ㅇ 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

* 주상복합의 경우 30세대 이상 건축시 분양승인, 상가는 별도 분양

《 주택공급규칙 중 적용 항목 》

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규칙*
입주자모집 시기 및 조건	대지소유권과 분양보증을 갖춘 후 착공과 동시에 입주자모집 가능 등	제7조
입주자의 모집절차	대지․분양보증 등 확보 후 시장 등에 승인신청, 입주자 공개모집 등	제8조
주택의 공급계약	주택공급계약서에 포함되어야 할 내용 등	제27조제5항, 제6항, 제7항

* 주택공급 등에 관한 규칙 제3조제2항

8. 타법령 개정사항

□ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 개정

ㅇ “단지형 연립”(’10.7.13), “단지형 다세대”(’09.5.13)의 1종 일반주거지역내 건축위 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

* 더불어, 1층 바닥면적 일정부분(연립 : 전체, 다세대 : 2분의1 이상)을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외

□ ｢건축법 시행령｣ 개정

① 건축 심의를 거쳐 높이제한 완화 가능(’09.7.1. 시행)

- 도시형 생활주택(아파트, 연립주택 제외)의 경우에는 건축법 제60, 61조*를 건축 심의를 거쳐 완화 가능(令 제6조제1항)

* 제60조(건축물의 높이제한), 제61조(일조에 따른 높이제한)

② 인동간격(건축물간 이격거리) 완화 등(’09.7.16. 시행)

- 하나의 대지 내 건축물간 이격거리를 완화(令 제86조제2항)

《 인동간격 완화내용 》

구 분	종 전	개 정
		일반 공동주택	도시형 생활주택
일반 이격거리(가목)	H 이상	0.5H 이상	0.25H 이상
남쪽방향 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부 방향이 남쪽을 향하는 경우 이격거리(나목)	높은 건축물의 0.8H이상, 낮은 건축물 H이상	높은 건축물 0.4H이상, 낮은 건축물 0.5H이상	높은 건축물 0.2H이상, 낮은 건축물 0.25H이상

* 개정령의 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 함

- 다세대주택 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보도록 규정(令 별표1 제2호 다목)

9. 국민주택기금 지원

□ 융자 대상자

ㅇ 도시형 생활주택자금은 사업수행 능력을 구비하고 분양또는 5년이상 임대1)를 목적으로 주택건설사업계획 승인2) 또는 건축허가3)를 받아 국민주택을 집단으로 건설4)하는 다음 각 호의 자로 한다.

* 1) "근로자주택공급 및 관리규정"에서 정한 무주택 근로자에게 임대하는 경우 포함 2) 30세대 이상 300세대 미만 3) 30세대 미만, 사업자등록증 소지자4) 증축 또는 리모델링 제외

- 등록업자

- 등록업자와 공동으로 사업을 수행하는 토지소유자

- 등록업자를 시공자로하여 건설하는 고용자

- 사업자 등록증 소지자(건축허가 대상)

□ 융자대상주택

ㅇ 주택건설사업계획승인(또는 건축허가) 대출대상 주택은 다음 각호의 유형별 주택을 대상으로 하되, 면적이 대출대상 주택에 적합하여야 한다.

- 단지형다세대 : 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 다세대주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하)으로, 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

- 단지형연립 : 세대당 주거전용면적 85㎡이하의 연립주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡ 초과)으로, 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

- 원룸형 : 세대별 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서 세대별 독립된 주거가 가능 하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성

□ 호당대출 한도

ㅇ 단지형 다세대주택ㆍ연립주택

① 분양자금

- 전용면적 60m²이하 : 5,000만원

- 전용면적 60m²초과 75m²이하: 5,000만원(한국토지주택공사 등 공공기관에 한함)

② 임대자금 : 전용면적 85m²이하 5,000만원

ㅇ 원룸형(㎡당 80만원)

- 전용면적 12㎡ 이상 50㎡ 이하 : 최저 960만원, 최고 4,000만원

□ 융자조건

ㅇ 단지형 다세대ㆍ연립

<대출이율>

① 임대주택 : 전용면적 60m²이하 3.0%, 전용면적 85m²이하 4.0%

② 분양주택 : 전용면적 60m²이하 5.0%, 전용면적 75m²이하 6.0%(민간사업자는 전용면적 60m²이하만 지원가능)

※ 2011년 2월 10일부터 12월31일까지 접수분에 대해서는 연 2.0% 적용

<대출기간>

① 임대주택 : 30년. 단, 임대의무기간이 10년인 경우 35년

② 분양주택 : 3년

<상환방법>

① 임대주택 : 10년(임대의무기간이 10년인 경우는 15년)이내에서 임대기간 동안 거치 후 20년 원리금균등분할상환

② 분양주택 : 일시상환

ㅇ 원룸형 주택

- 대출이율[변동금리] : 면적에 관계없이 3년간 4.0% 3년이후 5.0%

※ 2011년 2월 10일부터 12월31일 까지 접수분에 대해서는 연 2.0% 적용

- 대출기간 및 상환방법 : 20년, 3년거치 17년 원리금균등분할상환