(컨설팅 물건) 화성 우정읍 화산리 주택 8동 = 실투금 4억

[부동산 대장]

투자물건 요약

2020년 10월 현재, 본 컨설팅 물건을 매입하실 수 있습니다.

물건은 낙찰이후 지속적으로 법률적 문제를 해결중입니다.

낙찰 시점에서의 컨설팅료는 매수인의 회수기간(법적문제 해결기간)이 1년 기준 1억원으로 책정하였으나, 현재 낙찰 후 상당한 시간이 경화함에 따라 회수기간이 6개월로 줄어들기 때문에 당사의 기회비용이 투입된 점을 반영하여 현 시점의 컨설팅료를 2억으로 인상함을 알려드립니다.

본 물건 인근의 건축허가를 득한 대지 기준 시세는 평당 100만원 이상입니다.

개별동 단독세대인 복층구조 건물 8채의 감정가는 현재 인근 시세와 유한것으로 분석됩니다.

매입가는 감정가의 41%, 즉 시세의 41%인 5억9000입니다. (건물 매입 평당 140만원, 토지 평당 46만원)

경락대출을 제외하고, 잔여 매각대금과 등기비, 잔여 준공비용 등을 포함하여 총 필요 현금투입액은 4억입니다.

따라서 경락대출을 포함한 총 합계원가는 8억6000입니다.

물건 매입 후 분양 예상 수익률

물건 매입 시 특별우대조건

1. 분양이 원활히 이루어 지지 않아 연 수익률 50% 이하가 되는 경우

= 연수익률 50%에서 부족한 이익금 차액을 불루문인베스트에서 책임지고 보전

2. 분양이 원활해 연 수익률이 100%가 넘는 경우

= 연리 100% 초과부분의 이익은 블루문인베스트와 반반씩 취득

예시)

연 수익률 130%인 경우

= 15%(100%초과 30%의 반) 수입 부분은 블루문에 귀속 (최종 수익률 115%)

연 수익률 192%인 경우

= 46%(100%초과 92%의 반) 수입 부분은 블루문에 귀속 (최종 수익률 146%)

4억원을 투자할 경우, 예상 수익을 5억2천만원을 예상합니다.

1. 법원감정가 = 1,451,818,000(100%)

2. 정상낙찰가 = 1,234,045,000(85%)

최근낙찰된 유사 사례를 기준으로 유치권 법률적하자가 없을 경우 예상된 금액입니다.

3. 낙찰가(매입가) = 595,245,380 (41%)

해당물건에 신고된 유치권등의 법률적 하자로 인해 하락한 수치를 반영한 예상 낙찰금입니다.

4. 유치권 신고금액 = 801,000,000 (4건)

5. 유치권 신고로 폭락 = 638,799,920 (44%)

6. 컨설팅료 = 200,000,000

모든 법률적 하자를 해결하는데 필요한 비용

7. 실투자금액 = 400,000,000

잔여매각대금+등기비+컨설팅비+건물준공비+연간대출이자

8. 예상 순수익 = 520,000,000

시세의 85%에 분양시