시공보증 및 분양보증
□ 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있음. 분양 세대가 30호(세대) 이상일 경우에는 입주자모집공고 승인을 얻어 일반분양을 하여야 하며, 30호(세대) 미만인 경우에는 임의 분양할 수 있습니다.(법 제38조, 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 단서)
□ 주택조합사업은 조합원을 위한 시공보증과 일반분양자를 위한 분양보증 등 2가지 유형의 보증이 필요함. 분양주체인 주택조합이 분양보증을 하는 것은 자기보증이라는 모순이 발생하게 되므로 시공자인 등록사업자의 시공보증제도를 도입함
※ (주택분양보증) 당해 주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부한 입주금의 환급을 책임지는 보증
※ (조합주택 시공보증) 주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자가 파산 등의 사유로 당해 조합주택에 대한 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 시공을 이행하거나 일정금액을 납부하는 보증
□ 주택조합이 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 분양보증을 받아야 입주자모집승인을 받을 수 있으며, 사업주체는 입주자모집 승인신청을 할 때 분양보증서를 첨부하여야 함(「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항)
□ 반면에 「주택법」에 도입된 조합주택 시공보증은 의무화된 강제사항은 아니므로 별도의 보증인을 둘 수도 있음. 주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자는 해당 조합주택에 대하여 착공신고일부터 사용검사일까지의 공사이행 책임을 지는 조합주택 시공보증에 가입할 수 있고, 가입여부는 조합과 시행사의 협의에 따름
□ 등록사업자의 부도시 시공보증에 가입하지 않았거나 시공보증자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가 시공사를 정하여 시공・완료하고 사용검사를 받아야 함
출처 : 국토교통부