“오피스텔보다 수익률 50% 높을 것”…공동기숙사

[아티스트]

“오피스텔보다 수익률 50% 높을 것”…공동기숙사가 뭐길래

김리영 땅집고 기자

입력 2023.01.27 06:00

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[땅집고] 일본 도쿄에 있는 코리빙하우스 '더 셰어'의 입주민 커뮤니티 공간. /THE SHARE 홈페이지

[땅집고] 일본 도쿄 한복판에 들어선 ‘더 셰어’(The Share). 오래된 상업용 건물을 리모델링한 지상 6층짜리 코리빙하우스(co-living house·공유주택)다. 1층에 상가, 2층에 공유 오피스, 3~5층에 셰어하우스, 6층에 공용 커뮤니티 공간을 각각 배치했다.

커뮤니티 공간에는 셰프가 요리하는 음식을 제공하는 레스토랑, 헬스장 등을 갖췄다. 입주민은 대부분 시간을 6층에서 보낸다. 이 주택을 관리·운영하는 회사는 주말마다 외부 요리사를 섭외해 요리 클래스를 열거나 유명 저자 초청 강연회처럼 입주민이 참여할 수 있는 각종 커뮤니티 프로그램을 기획한다. 월 임대료가 20만엔(약 189만원)을 넘길 정도로 비싸지만, 입주 대기자가 최소 2~3개월, 심지어 1년 이상 기다릴 정도로 폭발적인 인기를 끌고 있다.

올해부터 우리나라에도 ‘더 셰어’ 같은 대규모 공유 주거 임대 상품이 나올 수 있는 길이 열렸다. 정부가 업그레이드된 코리빙 하우스 개념의 ‘공동 기숙사’란 새 제도를 도입하기로 하고, 이달 중 건축법 시행령과 시행규칙을 확정해 오는 4월부터 시행에 들어간다. 공동 기숙사는 이름에 기숙사가 들어가 있지만 기존 기숙사나 셰어하우스보다 한 차원 높은 고품격 시설과 서비스를 갖춘 대규모 코리빙 하우스여서 1~2인가구 임대주택 시장에 돌풍이 예상된다.

그동안 기숙사는 공장과 학교만 운영할 수 있었다. 하지만 공동 기숙사는 민간임대사업자라면 누구나 운영이 가능하다. 건축 기준에만 맞으면 상가, 모텔, 업무용 빌딩 등 기존 건물을 리모델링해도 된다. 무엇보다 기존 기숙사와 달리 1인당 독립 공간이 보장되면서 민간 운영 전문회사가 시설 관리와 입주민 커뮤니티 활동까지 지원하는 주택이다. 업계에서는 연면적 제한이 없고 주차 기준도 대폭 완화돼 기존 고시원이나 원룸보다 50% 이상 수익률이 높을 것으로 보고 있다.

땅집고는 오는 2월13일부터 공동 기숙사 개발에 필요한 실무 지식과 노하우를 알려주는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨’ 1기 과정(▶수강신청 바로가기)을 개설한다. 강사진으로 참여할 서용식 수목건축 대표는 “공동 기숙사는 1인1실을 기본으로 하되 3인1실까지 다양하게 허용하며 주차대수와 면적기준도 기존 오피스텔이나 도시형 생활주택보다 파격적인 수준으로 완화해 도심 주택 시장에서 틈새상품으로 주목받고 있다”고 했다. 서 대표를 미리 만나 공동기숙사 도입에 따른 시장 변화와 수익성 전망 등에 대해 들어봤다.

[땅집고] 서용식 수목건축 대표는 "공동 기숙사는 기존 코리빙 하우스 상품보다 건축 기준이 대폭 완화돼 수익성이 높다"고 했다. /김리영 기자

―공동기숙사는 어떤 점에서 유리한가.

”그동안 주방과 거실을 공유하는 기숙사 형태의 임대 주택이 늘고 수요도 많았다. 하지만 주차장법과 연면적 제한에 걸려 활성화하지 못한 측면이 컸다. 앞으로 전철역 주변에 방치된 빈 땅이나 노후 상가, 호텔, 모텔, 근린생활시설 등이 대거 공유 주택으로 탈바꿈할 기회가 온 셈이다. 공동 기숙사는 기존 원룸보다 수익률을 50% 정도 높일 수 있다. 주차대수 기준이 연면적 ‘200㎡당 1대’로 일반 오피스텔의 4분의 1에 불과하다. 고시원과 다중주택은 연면적이 150평, 200평을 넘을 수 없다. 용적률만 맞추면 얼마든지 규모를 키워 대규모 기숙사를 지을 수 있다.”

[땅집고] 영국 런던의 세계 최대 규모 코리빙하우스인 '올드오크'. 무려 546개의 방과 도서관과 식당, 극장, 게임방, 체육관, 커뮤니티 라운지, 스파, 헬스장 등을 갖췄다. /올드오크 홈페이지

―공동 기숙사가 기존 셰어하우스와 다른 점은.

”공동 기숙사와 기존 셰어하우스가 크게 다르지는 않다. 한 건물에서 방은 따로 쓰되, 세탁실·거실 등 커뮤니티 시설을 공유하는 형태다. 다만 기존 셰어하우스는 상대적으로 규모가 작아 커뮤니티 시설에 한계가 있다. 공동 기숙사는 공용공간을 법적으로 충분히 보장하고, 전문 기업형 주택임대관리회사가 다양한 콘텐츠와 서비스를 제공한다는 점이 다르다.”

―그럼 기존 공유주거 시설들은 어떻게 운영해 왔나.

”(기존 공유주거 시설들은) 사실상 생활형 숙박시설이나 호텔처럼 숙박시설 용도로 건축하고, 허가를 받아 운영한 것이다. 취사, 세탁이 가능한 중장기 숙박시설 용도로 인허가를 받으면 대규모로 짓고 일정부분 커뮤니티 공간도 만들 수는 있다. 하지만 숙박시설은 주택이 아니어서 주택법이 아닌 건축법, 공중위생관리법 적용을 받는다. 운영회사는 원칙적으로 임대사업이 아닌 숙박업 등록을 해야 하며 객실에 전입신고가 불가능한 것이 가장 큰 단점이다. 공용 공간에 대한 제도적 지원이 따로 없기 때문에 공유주거 시설로 운영하는 데는 분명한 한계점이 있다.

자료=수목건축

―기업형 주택임대관리회사는 어떤 역할을 하나.

”우리나라에서 1인 가구는 사실상 주거 사각지대에 있다. 그나마 아파트는 관리사무소라도 있지만, 1인 가구가 많이 사는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 고시원은 기본적인 시설 관리조차 안 되는 곳이 너무 많다. 커뮤니티 시설은 커녕 기본적인 공용 공간도 부족하다. 그동안 건설사와 디벨로퍼는 임대용 건물을 건설해 공급하는 하드웨어만 담당할 뿐, 입주민이 살아가는데 필요한 운영 관리 업무는 담당하지 않았다. 공동 기숙사는 전문 기업형주택임대관리회사가 건물을 관리할뿐만 아니라 입주민에게 다양한 취미 활동, 교육 프로그램 같은 주거 서비스를 제공한다. 외국에선 비싼 임대료에도 입주 대기자가 넘칠 정도로 성공했다. 우리나라에도 제도적 기반이 갖춰진만큼 향후 임대 주택 시장 모습이 크게 달라질 것으로 예상한다.”

―공동 기숙사는 어떤 입지에 적합한가.

”1인가구가 주 수요층인만큼 지하철 역세권이 가장 적합하다. 1인가구 임대 주택 수요가 풍부한 대학교 주변이나 오피스 밀집지역, 산업단지 인근도 좋다.”

―이미 코리빙하우스가 조금씩 생겨나고 있지 않나.

”대형 코리빙하우스는 ‘맹그로브’ 동대문점이 대표적이다. 스타트업 MGRV가 운영하는 맹그로브 동대문점에는 침실과 공부방을 겸한 약 12㎡(4평)짜리 개인공간뿐만 아니라 약 780㎡(236평)에 달하는 공용 공간이 있다. 입주자는 자기 방에 머물면서 수시로 주방과 커피숍, 도서관, 영화관 등 커뮤니티 공간을 이용한다. 뿐만 아니라 주말마다 요가나 가드닝, 독서모임 등 다양한 커뮤니티 프로그램을 즐길 수 있다. MGRV는 1호점 숭인점, 2호점 신설점, 3호점 동대문점을 거쳐 2월 신촌점 개점을 앞뒀다. 각각 400명과 300명이 거주할 수 있는 2호점과 3호점은 입주대기 인원만 4~10배쯤 된다. 맹그로브를 거쳐간 입주자를 통해 입소문을 탄 덕분에 3호점은 오픈 첫날 계약이 모두 끝났을만큼 인기가 높다.”

<’빈 건물 기숙사로 바꿔볼까?’…코리빙하우스 개발 실전스쿨 1기 모집>

정부가 이달 중 ‘공동기숙사’라는 새 건축 상품에 대한 건축법 시행령·시행규칙을 확정하고 시행에 들어가면서 공유주거, 즉 코리빙하우스(co-living house)가 도심 주택시장에서 틈새상품으로 주목받고 있다.

공동기숙사란 도심 빈 땅이나 기존 건물을 활용해 민간임대사업자도 운영할 수 있는 기숙사를 말한다. 원래 기숙사는 학교나 공장만 운영할 수 있었다. 공동기숙사의 경우 기본적으로 기존 기숙사와 크게 다르지 않지만 1인1실을 기본으로 하되 3인1실까지 다양하게 허용하며, 커뮤니티 공간을 갖추도록 한 게 특징이다.

최근 1~2인가구를 겨냥한 주택 공급은 늘고 있지만 커뮤니티와 콘텐츠 등 소프트웨어에 초점을 맞춘 상품은 없었는데 공동기숙사는 이 같은 시장 니즈를 감안해 정부가 규제를 파격적으로 풀어준 상품이다. 비슷한 주거 상품으로는 영국 런던의 올드오크와 일본의 콜렉티브 하우스가 대표적이다.

땅집고는 국내에서 첫선을 보이는 공동기숙사 수익 모델 개발 노하우를 알려주는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 1기’ 과정을 2월13일 개강한다. 이번 과정에서는 공동기숙사 사업을 준비하는 개인이나 법인 대상으로 공동기숙사 사업성과 임대수익을 극대화하는 방안을 제시한다. 참여 수강생에게는 1대1 무료 상담(자문) 기회도 1회 제공한다.

강의는 현장스터디 1회를 포함해 총 7회로 진행한다. 국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지 찾기, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 알려준다. 서 대표는 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.

이혁찬 CA건축사사무소 건축사는 ‘공동기숙사 법규 A to Z 완전정복 & 디자인 전략’을, 이대우 신영부동산신탁 팀장이 ‘공유주거 상품 수익성 분석과 매각 노하우’를 각각 강의한다. 임채욱 GH 파트너스 대표가 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’을, 유용관 비즈세무법인 대표세무사가 ‘세금 모르면 말짱 도루묵: 절세의 기술’을 알려준다.

이석현 중앙대 교수는 ‘케이스 스터디: 이렇게 해야 성공한다’를 통해 국내외 코리빙하우스 성공스토리를 집중 분석하고 향후 떠오를 코리빙하우스 모델에 대해 알아본다.

수강료는 150만원이며 사전등록하면 10만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6176.