타일하자 손해배상청구

[맥가이버]

아파트 하자로 인한 자산가치 하락, 위자료 등 인정

하자담보 책임 따른 손해배상 청구…공용부분임에도 ‘개별청구’ 인정

아파트 구입 후 외벽 타일의 박리(剝離)·박락(剝落), 보수공사의 소음 등으로 피해를 입었다며 입주민들이 판매자를 상대로 자산가치의 하락에 따른 재산적 손해, 위자료, 변호사 비용 등의 배상을 청구한 소송의 항소심에서 福岡高裁는 최근 자산가치의 하락 등을 인정, 아파트 판매자에게 하락 상당액과 위자료, 변호사 비용 등의 지불을 명령하는 판결을 내렸다. 또한 福岡高裁 中山 재판장은 보수공사 중 아파트 매각 사례 등을 들어 타일의 박리·박락 등에 따른 자산적 가치의 하락분은 아파트 구입 가격의 5%가 타당하다고 결론지었다.
소송을 제기한 원고는 福岡·北九州의 신축 아파트(1999년 입주)를 구입한 구분소유자 및 동거인 등 모두 60명이며, 1998년부터 2000년 사이에 이 아파트를 구입했다.
판결문에 따르면 이 아파트 외벽은 특별 주문한 타일로 마무리되었는데 준공 전부터 계단 난간부분의 벽에서 타일의 박리가 발생해 부분적으로 보수를 했다. 1999년과 2000년에는 타일 일부가 떨어져 그 때마다 보수를 해야 하는 상황이었다. 따라서 2000년부터 2002년에 걸쳐서 판매자가 보수·보강 공사를 실시했다.
그 다음 해인 2003년에는 판매자가 관리조합에 1억엔의 해결금(解決金)을 지불하고, 20년간 주택을 보증하는 등의 조건으로 화해가 성립되었지만, 화해 전인 2001년 일부 구분소유자들이 판매자의 하자담보책임을 근거로 자산가치의 하락에 따른 재산적 손해, 위자료, 변호사 비용 등의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다.
이에 따라 2004년 지방재판소는 “보수공사 뒤에도 자산가치의 하락이 존재하고 있다고 할 수 없다.”는 이유로 원고의 청구를 기각했다.
구분소유자측은 재산적 손해는 아파트 가격의 3할, 위자료는 1인당 5백만엔으로 계산하여 각각 손해배상을 청구했다.
자산가치의 하락에 대해서는 “아파트 외벽 타일의 박리·박락 사실이 北九州 시내에 알려졌기 때문에 자산가치가 하락한 것이 명백하다.”고 주장했다. 또한 신축 직후에 타일이 떨어진 사실은 결함이 더 있다는 불안감을 안겨주고 있다고 지적했다. 이와 함께 만일 문제가 해결되더라도 아파트 가치의 하락은 명백할 뿐만 아니라 단순히 박리를 방지하는 수선을 했다는 것 자체만으로도 아파트 가치의 하락은 적지 않다고 강조했다.
위자료는 하자와 상당한 인과관계가 있는 손해 발생시 그 대상이 된다고 보고, 1년 이상 실시되는 보수공사에 따른 정신적 고통 보상은 당연하다고 주장했다.
이에 대해 판매자측은 타일의 박리 장소가 모두 공용부분인 점을 들어 “공용부분에 기초해 판매자의 하자담보책임에 따른 손해배상 청구는 공유물 관리에 관한 사항으로서 구분소유자 집회 결의로 결정되는 것”이라고 지적하며, 구분소유자의 ‘개별 청구’는 예정되어 있지 않았다고 전면적인 반론을 제기했다.
이에 대해 福岡高裁 中山 재판장은 자산가치의 하락에 따른 재산적 손해에 대해, 준공 전에 타일이 박리·박락하고 그 뒤에도 피해가 계속 확대된 점, 입주 1, 2년만에 대규모 수선공사가 실시되어 보수공사에서 신축 때와는 다른 공법이 채용된 점 등을 들어 ‘아파트 구입시 주호(住戶)의 경제적 가치가 하자가 없을 경우와 비교해 저하된 것은 부정할 수 없다’고 인정했다.
이에 따라 中山 재판장은 “판매자는 하자의 존재를 모르고 합의한 매매 대금과 하자를 전제로 한 목적물의 객관적 평가액간 차액에 상당하는 경제적 가치 저하분에 대해 배상해야 한다.”고 판시했다. 또한 가치 저하분은 보수공사 중 또는 공사 후 아파트 매각 사례를 들어 ‘건물 가격의 5%를 넘지 않는다’고 결론지었다.
타일 박리 부분이 공용부분이었던 점에 대해서는 “각 아파트 가치 저하분이 판매자의 하자담보책임에 따른 재산적 손해가 되는 이상, 그 공용부분을 공유하는 구분소유자의 손해배상 청구가 부정될 이유가 없다.”고 밝혔다.
위자료에 대해서는 “통상 타일의 박리·박락 그 자체는 특별한 사정이 없는 한 청구에 상당하는 사정이라고는 말하기 어렵지만, 보수공사로 인해 불이익이 발생한 때는 그 책임을 판매자가 진다.”고 밝히고, 공사로 인한 생활 피해는 판매자 부담으로 하여 “아파트 하자와 위자료는 하자에 의한 손해”라고 인정했다. 판매자가 입주민에게 일정의 생활지원을 한 것과 관리조합에 해결금을 지불한 점 등을 고려해 금액은 25만엔~30만엔으로 책정했다.
변호사 비용은 “판매자의 하자담보책임에 근거한 손해배상 청구소송에서는 교통사고 소송이나 의료관계 소송처럼 상당한 인과관계가 있는 범위에서 판매자의 하자담보책임에 의한 손해에 포함된다.”며 10만엔~23만엔의 범위에서 인정했다.
원고측 대리인 변호사는 “실제 전매(轉賣) 가격은 상당히 하락해 있기 때문에 금액면에서는 불만이 있지만 이론적으로는 납득할 수 있는 판결”이라고 말했다.

일본 맨션관리신문 제672호
번역：최희익 편집국장