임야개발, 임야 경매시에 주의할 점

[어설픈 농부]

임야개발하는 방법- 간벌,수종개량,개간,지목변경

Q. 임야를 농지로 전용시 비용은 얼마인지? 절차는 어떻게 되는지?

A. 보통 임야는 겨울철에 전용허가절차를 밟습니다. 왜냐하면, 산지전용허가를 받을시에는 측량이 필수인데, 산지측량은 낙엽이 지고난 후에나 가능하기 때문입니다.

그리고, 가장 중요한것은 전용허가신청전에 앞서서, 왜 산지전용허가를 받으려는 것인지? 목적이 뚜렷해야 합니다. 특별한 이유가 없는 한 농지전환은 생각해 봐야 합니다.(돈, 시간) 지목변경이 되면 일정기간(5~8년) 지목변경이 불가능하기 때문이죠.

따라서, 지목변경없이 임야개발방법은, (1) 간벌후 어느정도 공간이 생기면 약초농사를 짓는 방법과 (2) 수종개량신청을 하고 벌목을 한 후에, 새로운 수종을 심는 반법이 있으며 (3) 개간허가를 받아, 약초농사나 임업에 관련된 농사를 짓는 방법이 있습니다.

다음으로, 지목을 변경하여 임야개발하는 방법이 있는데.. 산지전용허가를 받아.. 타 지목으로 용도를 변경하는 겁니다. 관공서에 드는 비용은 .. 산지전용비와 복구예치비등이 있습니다.

그리고, 사설기관에 대행신청하여, 대부분 절차를 밟아야하는데, 그 비용이 상당히 많이 듭니다.

그다음에, 산으로가서 경사도와 임목도(4센치이상의 나무의 분포도)를 조사하여 낙엽송 50년생이상 나무와 소나무 잣나무의 분포도를 대충 파악한 다음, 이 서류와 대충 조사한 임목도를 가지고, 관할 군청앞에 있는 대행회사에 가서 관련절차를 문의, 그러면 개발허가 가능한지 대충 상담가능합니다

 산지전용 허가  

가. 산지전용처리 기간 : 30일

나. 처리기관
○ 사유림, 공유림 : 특별시, 광역시, 도, 시, 군, 구,
○ 국유림 : 산림청, 임업연구원, 국립수목원, 지방산림관리청, 지방산림관리청국유림관리소.

다. 산지전용 처리절차
○신청서 접수 → 현지조사 확인 → 대체산림자원조성비 및 복구비 산정
→ 대체산림자원조성비 납부고지 및 복구비예정통지(납부 및 예치) → 허가

라. 신청시 첨부서류
○ 사업계획서
○ 산지전용을 하고자 하는 산지의 산지내역서
○ 소유권 또는 사용.수익권을 증명할 수 있는 서류
○ 산지전용예정지가 표시된 임야도 사본 및 축적25,000이상의 지형도
○ 산지전용예정지실측도
○ 영림기술자가 작성 조사한 임목축적조사서
○ 복구대상 산지의 종단도 및 횡단도와 복구방법이 포함된 복구계획서(복구하여야 할 산지가 있는 경우에 한 함)

마. 산지전용허가시 허가기준(도시지역밖)
○ 전용하고자 하는 산지의 평균경사도가 25도(스키장 등은 35도)이하일 것.
○ 전용하고자 하는 산지의 ha당 입목축적이 임업통계연보(산림청)상의 관할 시,군,자치구의 ha당 입목축적의 150%이하일 것.
    다만 솎아베기 또는 인위적 벌채를 실시한 후 5년이 지나지 아니한 때에는 그 솎아베기 또는 벌채전의 입목축적으로 환산
○ 전용하고자 하는 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것.
○ 산지전용으로 인하여 임도가 단절되지 아니할 것. 다만 단절시 대체도로 설치시 가능
○ 집단으로 조성되어 있는 조림성공지 또는 우량한 임목.죽이 집단적으로 생육하는 천연림의 편입을 최소화할 것
○ 희귀,야생 동,식물의 보전등 사림의 자연생태계 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것.
○ 토사의 유출,붕괴 등 재해 발생이 우려되지 아니할 것.
○ 산지전용으로 인하여 홍수시 하류지역의 유량상승에 현저한 영향을 미치거나 토사유출이 우려되지 아니할 것
(2만㎡이상 전용시)
○ 산지전용으로 인하여 인근지역 또는 하류지역에 위치하는 상수원,취수장 등의 수량 및 수질에 영향을 미치지 아니할 것.
○ 사업계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
○ 화장장ㆍ납골시설ㆍ공설묘지ㆍ법인묘지ㆍ장례식장 또는 폐기물관리법에 의한 폐기물처리시설을 도로 또는 철도로부터 보이는 지역에 설치하는 경우에는 차폐림을 조성할 것
○ 산지전용으로 인하여 주변의 산림과 단절되는 등 산림생태계가 고립되지 아니할 것.

바. 도시지역내의 산지전용
○ 개발행위허가 기준에 따름
○ 임목본수도 : 시,군 조례에 의함 (인천 30%)
○ 경사도 : 시,군 조례에 의함 (인천 30도) 

산지전용허가시 허가기준

○전용하고자 하는 산지의 평균경사도가 25도이하일 것.

○전용하고자 하는 산지의 ha당 입목축적이 임업통계연보(산림청)상의 관할 시,군,자치구의 ha당 입목축적의 150%이하일 것. 다만 솎아베기 또는 인위적 벌채를 실시한 후 5년이 지나지 아니한 때에는 그 솎아베기 또는 벌채전의 입목축적으로 환산

○전용하고자 하는 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것.

○산지전용으로 인하여 임도가 단절되지 아니할 것. 다만 단절시 대체도로 설치시 가능

○집단으로 조성되어 있는 조림성공지 또는 우량한 임목.죽이 집단적으로 생육하는 천연림의 편입을 최소화할 것

○희귀,야생 동,식물의 보전등 사림의 자연생태계 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것.

○토사의 유출,붕괴 등 재해 발생이 우려되지 아니할 것.

○산지전용으로 인하여 홍수시 하류지역의 유량상승에 현저한 영향을 미치거나 토사유출이 우려되지 아니할 것(2만㎡이상 전용시)

○산지전용으로 인하여 인근지역 또는 하류지역에 위치하는 상수원,취수장 등의 수량 및 수질에 영향을 미치지 아니할 것.

○사업계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

○화장장ㆍ납골시설ㆍ공설묘지ㆍ법인묘지ㆍ장례식장 또는 폐기물관리법에 의한 폐기물처리시설을 도로 또는 철도로부터 보이는 지역에 설치하는 경우에는 차폐림을 조성할 것

○산지전용으로 인하여 주변의 산림과 단절되는 등 산림생태계가 고립되지 아니할 것.

○산림청장은 50만㎡(약15만평) 이상의 산지에 대한 산지전용허가를 하는 때에는 미리 그 산지전용타당성에 관하여 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐야 한다. 

임야 경매시 주의할 점(좋은 산지 고르기)

임야는 보통 수천평 이상이고, 값도 싸 평당 수백원씩하는 경우도 있으며, 타용도로의 전용도 비교적 용이하여 입업

이외에 전원주택단지, 목장, 공장, 관광휴게시설, 골프장, 리조트 등 다양한 용도로 활용하기 좋다. 

최근 조경정책의 강화로 소나무 등 조경목의 수요가 늘면서 1 그루당 억대를 호가하는 경우도 있어 산지구입비보다

소나무 한그루값이 더 나가는 경우도 있다. 또한 황토 붐에 따라 황토 등 토사나 석재의 채취도 가능해 산지 자체의 생

산성도 높다. 산지는 농지처럼 별도의 농지취득자격증명을 받아야 하는 것도 아니어서 누구나 손쉽게 매수할 수 있다.

 좋은 산지 고르기 

   임업이 목적이면 임도가 개설되어 임목의 반출·운반 등이 용이하고, 일조. 온도. 습도가 적정해야 하며, 노동력확보가 용이해야 한다. 묘지가 목적이면   풍수지리를 고려해야 하고, 개발이 목적이면 준보전산지와 같이 공법상 규제가 적은 곳, 도로에의 접근성이 용이한 곳, 경사가 완만하며(21도 이하) 임목축적량(51% 미만)이 적어야 다른 용도로의 전용에 유리하다.

   특히 조경목으로서 가치가 있는 모양새 좋은 나무가 많은 곳, 고령토, 황토, 화강암 등

   고가의 건축자재로 쓰이는 토사, 석재가 다량 함유된 산지가 좋다.

 임야 경매시 주의할 점

   ① 시세파악의 곤란성

     산지는 거래가 잘 되지 않는 특성상 거래사례가 적어 정확한 시세를 판단하기 곤란하다. 산지의 특성상 제대로 감정하기도 어려워 최초감정가가 시세보다 높거나, 터무니없이 낮은 경우도 많으므로 인근 마을 주민이나 중개업소 등에 가서 부근 산지의 최근 거래 시세를 알아보고 공시지가와 대비하여 시세를 가능한 한 정확히 파악하도록 노력하여야 한다. 큰면적과 싼값만 생각하고 낙찰받았다가 매매가 전혀 되지 않거나, 실제 시세가 반값도 안 되어 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

   ② 공법상규제를 확인할 것

    보전산지, 특히 공익보전산지에 해당하거나, 공법상 각종 행위제한지역 내지 구

    역의 산지는 해당하는 경우, 각종 건축 등 개발제한규정이 적용된다.

   ③ 경계확인의 곤란성

    산지는 통상 능선이나 계곡을 기준으로 경계 지워져 있으나, 실제로 정확한 경계를 구

    분해내기란 쉽지 않다. 해당산지를 쉽게 찾는 요령은 다음과 같다.

    ㉮ 먼저 임야대장, 임야도등본, 지적도, 토지이용계획확인서를 발급받아 취득 목적에

    부합하는 지 따져보아야 한다.

    ㉯ 다음으로 지형도(1/25,000, 1/50,000)를 구입한 뒤 임야도등본과 대비하여 ‘형상’,

     '경계‘, ’등고선‘을 확인하고, 등고선에 의한 위치도를 작성하며, 구거 및 벼랑, 계곡 등

      을 표시한다. 등고선의 간격이 촘촘할수록 경사도가 심하고, 간격이 넓을수록 완만한

      경사이며, 간격이 촘촘하면서 겹치면 벼랑임을  뜻한다. 

     ㉰ 주위에 분묘, 전, 답, 과수원, 구거 등의 지번이 있으면 이를 기준으로 찾을 수 있고,

     하천, 강, 개천을 거슬러 올라가며 찾을 수도 있다.

     ㉱ 사찰, 문화재, 송전탑 등 현저한 지형지물을 이용하거나 산 아래 마을의 이장이나

     주민들에게 탐문하여 찾을 수도 있다.

     ㉲ 계절적으로는 산림이 울창한 여름에는 찾기가 어렵고, 산의 윤곽이 드러나는 겨울

     이 상대적으로 찾기 쉽다.

     ㉳ 가장 확실한 방법은 경계측량을 하는 것이나 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있다.

   ④ 맹지인 경우

    진입로가 없는 맹지인 경우 많다. 이 경우 미리 진입로부지의 소유자와 협의하여 매수

    하거나 사용권원에 대한 약속을 받아두는 등 대책을 세워놓고 입찰하여야 한다.

   ⑤ 법정지상권 성립여지

     분묘나 수목이 없는 산지는 거의 없는데, 이에 따르는 문제가 분묘기지권과 입목지상권성립문제이다. 미리 해당산지의 읍면동사무소에서 묘적부 등 묘지에 관한 장부를 열람하여 분묘의 연고여부와 분묘기지권 성립여부를 확인하여야 하고,  해당산지의 관할등기소에 가서 입목등기부를 열람하여 입목등기가 되어 있는지, 법정지상권이 성립하는지 여부를 확인해야 한다. 경매로 매수한 산지에 입목이나 분묘가 아닌, 명인방법에 의한 수목의 집단, 그 밖의 수목, 미분리과실, 입도, 엽연초, 인삼, 농작물 등이 있는 경우, 제3자가 소유하거나 경작하였다 해도, 법정지상권의 대상은 아니고, 경매의 매수인이 그 철거와 산지명도를 구할 수 있다.

   ⑥ 종중소유 산지의 분쟁 가능성

     종중소유의 산지를 종손 등에게 명의신탁을 해두는 경우가 많은데, 이러한 산지를 경매로 매수한 경우 종중 측에서 명의신탁관계를 내세워 매수인의 소유권을 다투는 분쟁이 생길 수 있으므로 미리 확인해보아야 한다. 이때 매수인이 선의이면 유효하게 소유권을 취득하는 경우가 대부분이나, 종중의 분묘가 집단으로 소재하는 문제점이 있고, 매수인의 소유권행사에 종중측의 방해가 심한 경우도 있다. 또한 종중산지를 종원에게 명의신탁해둔 것을 종원이 서류위조 등으로 매수인과 공모하여 매도한 산지가 경매대상인 경우, 종중측이 제기하는 원인무효에 기한 소유권이전등기 말소소송에 의해 낙찰을 받더라도 소유권을 상실할 위험이 있다.

   ⑦ 지분경매의 경우

     산지는 지분경매가 되는 경우가 적지 않은데, 최고가로 낙찰되어도 공유자우선  매수신청에 의해 공유자에게 매수인의 지위가 넘어가는 경우가 생길 수 있고,  소유권이전 후에도 지분권행사에 제약이 있으며, 결국 나머지 지분을 매수하거  나 공유물분할청구를 하여 완전한 소유권자가 되는 수밖에 없다

  부동산의 가치와 가격의 중요함!

 부동산에는 가격을 넘어야 할 가치가 있다. 부동산은 사람에게 생명을 영위할 수 있는 모든 것을 주며 인간이 모든 성장과정을 지탱할 수 있는 토대를 마련해주고 문화를 창출하고 삶을 영위하게 하는 공간이다. 이러한 부동산에는 특별한 가치가 있다. 또한 사람이 살면서 경제생활을 하는데 가격을 부여한다.

이러한 가격과 가치의 문제는 경제학에서의 큰 테마다. 세상에 가난해지고 싶어 하는 사람은 없다. 부자가 되려면 우선 가격과 가치를 이해하고 그 토대를 마련해야 한다. 결론부터 말하면 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 투자를 잘한 것이다. 그러면 부동산 가치를 어떻게 판단할까? 부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치를 지니고 있는 것이 부동산이다.

시장에는 가격이 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 한다. 매우 변덕스럽게 작용한다. 시장에서 가격이 변동이 없다면 가치만 존재할 따름이다.

위렌 버핏은 “가격은 지불하는 것이고 가치는 얻은 것이다”라고 말했다. 가치 없는 물건을 돈주고 샀다면 후회할 것이다. 부동산 가치를 보고 부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두는 사람들이다. 부동산에 투자하는 사람들은 가격과 가치가 서로 일치하지 않는데서 기회를 찾는다.

 즉 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입한다. 예를 들어 1억 원 하는 주택을 살 때 주택의 구석구석을 살펴보고 학군, 지역, 주거환경, 생활편리성, 기타 많은 가치를 찾을 것이다. 그래서 1억 이상의 가치가 충분히 있다고 판단 될 때 산다. 부동산을 살 때 사려는 사람이 가치를 종합평가 계량화하기란 전문가가 아니면 결코 쉽지 않다.

아파트를 사려는 것에 가치투자를 적용해보자. 아파트의 가치는 땅으로 결정된다. 부동산은 어디에 있느냐가 중요한 입지상품이므로 땅의 위치가 가장 중요하다. 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다.

같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라진다. 한 가지 예로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 주거용지보다 상업용지가 건물을 더 높이 올릴 수도 있고 더 넓게 건축을 할 수 있기 때문이다.

땅의 활용도를 결정짓는 개념이 바로 건폐율과 용적률 이다. 용적률은 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있는가를 나타내는 지표로 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법이다.

또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르다. 아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표가 대지지분으로 낡은 저층 재건축아파트가 고층아파트보다 가격이 비싼 것은 땅의 크기가 다르기 때문이다. 아파트에서의 조망권은 사람들의 소득수준, 주거의 질에 가치가 더욱 높여준다.

사실 가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 어느 정도 식견이 필요하다. 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없다. 남이 보지 못하는 것을 봐서 저평가 된 내재 가치가 있는 것을 사야하고 남과 다른 시각으로 남보다 미래에 발생될 정보를 빨리 획득하여 현재가치보다 미래가치를 추구하면서 희소가치가 있는 부동산을 찾아야 한다.

고수 부동산투자가들은 늘 낮은 가격을 지불하고 가치가 높은 부동산을 산다. 시장에 형성된 가격은 가치판단 후에 지불해야 된다는 것이다. 시장의 흐름에 너무 흥분하지 말라는 것이다. 부동산의 가치를 살피는 것은 삶에서 나 자신을 살피고 내 가치를 찾는 것과 같다.

그 누군가는 오늘도 내일도 매일 자신의 말이 무시되더라도 씩씩하게 계속적으로 부동산에 가격을 제시하고 있다(M,R MARKET). 문제는 우리가 그 누군가의 말이나 분위기에 똑같이 휘말려든다면 우리는 큰 손해를 볼 것임을 명심하자.

부동산에도 알고 보면 그 속에 싸게 사고 비싸게 파는 수백 수천 가지 전술과 전력이 있다. 부동산이란 다듬고 연구하고 활용하는 방법과 요령에 따라 그 가치는 얼마든지 변할 수 있고 또 그 가치가 배가 될 수 도 있다.

또한 부동산이란 움직이지 않는 물건이지만 늘었다 줄었다 하고 움직이진 않지만 날개도 달린 것이 그게 부동산이다. 그래서 부동산에는 정가가 없다.

토지란 상황에 따라서 합병해도 벌고 분할하여 쪼개도 벌 수 있는 것이 부동산토지이다.

ex) 땅의 51%는 상업용지이고 49%는 일반주거지역의 땅을 산다. 상업용지 51%와 일반주거지역용지 49%가 썩인 경우 일반주거용지도 상업용지의 용적률 적용을 받는다 약 900%까지 건축할 수 있다. 또한 일반주거지역(용적률 300%)과 전용주거지역(용적률 100%)이 썩여 있었으나 일반주거지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있다.

앞의 땅 상업용지는 정가에 사고 뒷 땅인 일반주거지역 용지를 싸게 사서 토지를 합병한다면 많은 수익을 올릴 수 있을 것이다.

이토록 토지는 그 지역에 맞는 활용성과 평수가 있는 것이다. 고급주택가에는 50여 평의 토지는 인기가 없다. 적어도 100평 이상이 되어야 제값을 하고 대도로 변의 토지는 300평 이상이 되야 그 가치를 인정받는다.

이렇듯 지역 상황에 맞는 토지를 가공하면 현재 가치보다 더 좋은 효과를 얻을 수 있을 것이다. 또한 반대로 토지가 너무 크면 금액이 커서 매매가 쉽지 않다. 그땐 필지 분할해서 팔아야할 것이다.

이렇듯 토지는 상황에 따라서 뭉쳐도(합병해도) 벌고 쪼개도(분할해도)벌 수 있는 것이다. 현재의 상태 그대로 활용하려 하지 말고 여러모로 다방면으로 변화를 주어서 소유한 부동산이 최고의 가치를 창출할 수 있도록 해야 할 것이다

  임야를 형질변경 하여 가치를 상승시키는 방법

구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라 했다. 땅을 쓸모 있게 가꾸는 대표적인 방법 중 하나가 바로 형질변경이다.

법률상 토지의 형질변경이란? 절토 (평지를 만들기 위하여 흙을 깎아내는 일) 성토 (흙을 쌓는 일) 정리(땅을 고르게 만드는 일) 포장하는 등의 방법으로 산지전용을 통한 형질변경으로 수익을 내는 땅으로 만드는 일이다.

임야는 형질변경이 농지에 비해 그 절차가 쉽고 비용이 적게 든다. 따라서 가장 많이 선호하는 임야활용법이다. 만일 임야를 형질 변경을 개발할 계획이 없다면 해당토지에 유실수나 관상수를 심는 것도 좋은 투자방법이 될 것이다. 유실수나 관상수는 해당 토지의 가치를 상승시키는 동시에 이들 나무가 5년 정도 성장한 후에는 아주 높은 재산 가치가 있다.

토지의 부가가치란 형질변경만으로 하루아침에 몇 십 배나 오를 수 있다. 심지어 논에서 밭으로 지목변경이 되어도 땅값이 몇 배 이상 뛸 수도 있다. 경매의 고수들은 임야를 고른다. 임야를 낙찰 받아 형질 변경한다면 이는 곧 황금알을 낳는 땅을 만드는 격이기 때문이다.

지난해 경매장에서 8천 평의 임야가 감정가 7천만 원을 9천만 원에 낙찰 받아 4억 원을 남긴 사람이 있다. 임야나 농지를 살 때는 반드시 입찰 전에 형질변경이 가능한지 파악해야 한다. 그리고 고압 철탑 선이 지나간다던 상수도 보호지역이나 문화재 보호지역 군사보호지역이 아닌지 기타 법률적인 조항을 꼼꼼히 살피는 것도 잊지 말아야 할 것이다.

 좋은 땅 찾는 방법과 투자유의점(1)

땅!   사람들은 왜 땅을 살까?

수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 더 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다. 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시․군․구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다. 이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년 간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시군구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다. 그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

1. 도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 적은 땅 메리트

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다. 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다. 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상 토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다. 그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시·군․구·읍·면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

 2. 평지나 도로 물린 임야 투자성 있어

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가 지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다. 단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시.군.구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다. 싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다. 임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다.

쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다.

 시·군·구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다. 그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다.

자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상·하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

3. 그린벨트도 투자대상으로 떠올라

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지 보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다. 기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할 뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다.

현행법상으로는 비사업용 토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용 토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인 일 수밖에 없다. 5년 이상 장기 투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자. 

  경사도(傾斜度)

경사도 측정방법

⑴ 일반적인 경우

⑵ 지형이 구간에 따라 변화되는 경우 대상토지를 지형의 굴곡에 따라 적정구간으로 나누어 각 구간의 경사도를 측정한 후, 각 구간별 평면거리에 대한 가중평균으로 산정한다.

⑶ 지형이 평면적으로 변화되는 경우 평면적으로 경사가 일정하지 않은 토지는 지형에 따라 수개의 적정단면을 설정하며 위⑵의 방법에 의하여 각 단면의 경사도를 산정한다. 이 때 산정된 각각의 경사도 중 최대 경사도를 전체토지의 경사도로 한다.

실제 산정방법

- 위와 같이 3가지 측정방법을 예시하고 있으나, 실제 측정시에는 지형이 구간에 따라 변화하기 때문에 여러 곳에서 가중평균값을 측정한 뒤, 그 중 가장 높은 값을 적용한다.

경사도 측정방법

○ 대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 측정하되 경사도 측정을 위한 단면은 등고선에 직각되게 설정한다

○ 측정기준점(최저점, 최고점 등)은 대상토지 내에 설정하는 것을 원칙으로 하며, 측정단위는 각도(°)이다.

※ 개발행위허가 기준 : 경사도 21도(녹지지역에서는 15도) 미만

자기 임야 500m 이내 전원주택 단지 등 들어서면
주변 땅은 개발 허가 안 나

내년 양도소득세 중과를 앞두고 경기도 김포시 장기면 소재 임야 1500평을 팔려던 이모(45)씨는 요즘 속이 부글부글 끓고 있다. 인근 부동산중개업소에 문의해 보니 땅값이 3년 전에 살 때 금액(평당 75만원)에도 못 미친 평당 20여만원에 불과했다. 인근에 들어서는 대형 물류창고 때문이었다. 한 개발업체가 자신도 모르는 사이 인접한 임야(9880평)에 창고 건축허가를 받는 바람에 '연접개발 제한'에 걸려 개발이 불가능해 금쪽같던 땅이 하루아침에 애물단지로 전락한 것이다.

토지시장에 '연접개발 제한규정' 비상령이 떨어졌다. 수도권 신규 개발지역을 중심으로 이 규정에 묶여 하루아침에 몸값이 반토막난 임야가 속출하고 있기 때문이다.

◆연접개발 제한으로 토지시장 더욱 위축=임야가 상대적으로 이 제도 적용을 많이 받는다. 연접제한지역으로 묶이더라도 전답은 주택과 1종 근린시설 등을 건축할 수 있지만 임야에서는 주택 신축 등을 포함한 모든 개발행위가 금지돼서다. 전답과 달리 임야는 까다로운 산지관리법 규정을 적용받기 때문이다.

연접제한지역으로 묶인 땅은 개발이 제한되는 만큼 값이 싸게 형성돼 있다. 이모(55.서울 강남구 개포동)씨의 경우 2004년 2억6000여만원에 매입한 용인시 양지면 제일리 임야 520평을 최근 5200만원에 매물로 내놨다. 하지만 거들떠보는 사람이 없다. 이유는 바로 옆에 1만여 평 규모의 전원주택단지가 개발되면서 쓸모없는 땅이 돼버렸기 때문이다. 경기도 광주 부동산백화점공인의 조명자 실장은 "개발할 수 있는 임야는 평당 40만원 선이지만 연접 제한을 받으면 아예 시세조차 형성되지 않는다"고 말했다.

대형 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성.평택.김포.용인.광주 등 수도권지역에서 연접개발 규제에 묶인 임야가 많다. 화성시의 경우 올해 전체 개발행위 허가신청 건수(2000여 건) 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여 건에 달한다.

산림청 산지정책팀 관계자는 "대부분 마구잡이개발이 임야에서 이뤄져 다른 곳보다 규제를 엄격하게 적용하고 있다"며 "다만 종전 허가지 임야와 신규 허가 신청지 임야 사이에 폭 20m 이상의 도로 등이 있으면 허가가 가능하다"고 말했다.

하지만 실제로 이런 요건을 충족하는 임야는 그리 많지 않다. 인허가 대행업체인 용인 중앙토목측량설계공사 이봉림 대표는 "전답과 달리 임야는 국도 등 도로와 연결된 곳이 많지 않다"며 "이 때문에 물류창고 한두 개만 들어서도 주변 500m 안에 있는 임야는 죽은 땅이나 다름없게 된다"고 말했다.

◆사전 확인해야 낭패 피할 수 있어=현재로선 연접 제한에 따른 피해를 막기 위한 뾰족한 방법은 없다. 우선 임야를 매입하기 전에 해당 지자체를 통해 연접 제한에 해당되는지 여부를 확인해 봐야 한다.

하지만 지자체에서도 이미 허가를 받은 임야만 확인해 주기 때문에 주의를 요한다. 허가 절차를 밟고 있는 곳에 대해서는 확인이 어렵다는 얘기다. 이 때문에 처음부터 도로 여건이 좋아 향후 물류창고 등이 들어설 가능성이 큰 임야는 아예 매입 대상에서 제외하는 게 좋다. 토지전문업체 다산서비스 이종창 대표는 "연접 개발은 선개발하는 임야에 우선권을 준다"며 "임시방편으로 남보다 한발 앞서 허가를 받아 조립식 주택이라도 지어두는 게 좋다"고 말했다.

김영태 기자

◆연접개발 제한=비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것으로 2003년 10월 도입됐다. 마구잡이개발을 막기 위해서다. 이미 허가받은 임야 A의 면적이 3만㎡(1만여 평, 관리지역 기준)를 넘으면 인접한 임야 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 주택 신축 등의 개발행위가 어렵다. 임야 A와 임야 B의 사업주체와 시기가 다르더라도 동일사업으로 간주해 허가면적을 제한하기 때문이다. 다만 종전 허가지와 신규 허가 신청지 사이에 폭 20m 이상의 하천.공원.철도 등의 지형지물에 의해 분리된 경우 개발할 수 있다.

임야 개발하여 전원주택 짓기

 

임야는 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.  우선 구입에 있어서도 외지인이 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.  농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다. 또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지(평당-30,800원)에 비해 훨씬 적게 듭니다. 

임야에 대해 알아보았습니다. 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다. 이런경우 여럿이 공동구매하여 분할하기도 하고 부동산에서 그런땅을 추천하는 곳도 있습니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다. 또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

준보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다. 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다. 준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다. 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다. 산림훼손허가를 받은 수 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 합니다.

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다. 


산림형질변경허가의 기준

1. 경사도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.
2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.
3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.
4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다. 그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다. 종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다. 또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.
또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다. 신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었다. 그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다. 보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다. 생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)
2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)
3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우
5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우
6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우
2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우
3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우
4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우
5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우
6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우
7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다. 임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다. 국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다. 대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다. 납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다. 신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다. 대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다. 산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.

산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다. 산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.

또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야합니다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 됩니다.

산지전용과 산림형질변경

임야`산림` 산지의 개념 및 구별

임야`산림` 산지는 법률상 엄격히 구별되는 개념입니다. 즉, 임야는 지적법상의 개념으로서 토지의 한 지목이고 (참고로, 임야란 "산림 및 原野를 이루고 있는 수림지`죽림지`암석지`자갈땅`모래땅`습지`황무지 등의 토지"를 말합니다. 지적법시행령 제5조 제5호 참조),

산림은 산지법상의 개념으로서 집단적으로 생육하고 있는 입목`죽과 그 토지를 말하고 산지의 상위개념이며(동법 제2조 제1항 제1호 참조), 산지는 입목`죽과 함께 산림을 구성하는 2대 요소로서 입목`죽이 생육하고 있는 토지 그 자체를 말하는 것이고(산지관리법 제2조 제1호 참조) 다만 그 중요성에 비추어 산지관리법이라는 별도의 법을 제정하여 따로 관리하고 있습니다.

요컨데, 산지는 임야임과 동시에 산림에 속하지만, 임야와 산림은 그 의미나 범위가 상이한 개념입니다.(구체적인 내용은 위에 열거한 법률을 찾아 여러번 읽어가며 확인하기 바랍니다)

산지전용과 산림형질변경의 개념 및 구별

형질변경과 전용은 서로 구별되는 개념입니다. 즉, 널리 '토지의 형질변경'이라 함은 당해 토지의 형태나 그 구성요소의 성질을 물리적으로 변경하는 것인데 반하여, '토지 또는 건축물의 전용'은 당해 토지나 건축물을 본래의 용도와 다른 용도로 사용하거나(즉, 용도외 사용) 또는 그에 수반하여 당해 토지나 건축물의 형질변경을 하는 것을 말합니다. 요컨데, 전용은 '1. 용도외 사용'을 의미하거나 '2. 용도외 사용과 형질변경'을 의미하는 것입니다.

산림투자로 돈도 벌고 행복한 노년을 준비한다 

산림이 새로운 투자 대상으로 부상하고 있다.

 산림투자는 말 그대로 산을 구입해서 그 산에 부가가치를 만들어 경제활동을 하는 것을 말한다.

 부가가치란 묘목생산, 약재생산, 목재 생산, 휴양림 경영, 부가가치 창출 후 되팔기 등으로 어떤

 방법이든 자연의 법칙 속에서 이뤄지는 행위라는 점에서 그것은 거룩한 돈벌이다.

묘목사업은 산림투자 가운데 가장 장기적인 계획과 실행이 필요한 경우다.

 목재의 원료인 포플러, 너도밤나무, 자작나무, 미루나무, 참나무, 유칼리, 대나무 등 활엽수 또는

 침엽수를 키워 목재로 판매하는 사업인데 최초 작업 개시에서 판매까지 약 10년을 투자해야 한다.

목재생산을 사업의 주체로 생각할 경우 당연히 산이 커야 한다. 그래서 산림투자 전문가는 몇몇

 사람이 돈을 모아서 큰 산을 구입, 공동 명의로 등기하고 수익분할, 매도 합의 등 조건을 약정서로

 작성하여 공증을 서면 안전하게 투자하고 경영할 수 있다.

‘동아임장’ 함번웅 대표는 30년 전 경남 의령 임야를 평당 100원에 구입, 지금은 수백억대의 부가가치를

 만들어냈다.100만 그루가 넘는 나무의 평균 가격이 10만 원이니 대략 따져보아도 나무값만 1000억 원이 넘는다.

 그리고 나무 사이에는 약초를 심고 약초 아래에는 나물을 심었다.

그리고 염소와 소를 나무 사이에 방목해 나무가 잘 자라도록 돕기 위해 자른 풀을 먹게 했다.

나물은 일하는 아주머니가 키우고 채취해 동아임장 40%, 아주머니가 60%의 이익을 취한다.

나뭇가지를 팔아도 큰돈이 되며 계절이 오면 나무 수액을 뽑아 판매한다.

또한 함번웅 대표의 성공 사례를 듣고 직접 체험하고 싶은 사람에게 상담료와 수업료 그리고 숙식비로

200만 원 정도를 받고 있다. 동아임장은 산을 통해 하나 버릴 것 없는 경제적 효과를 누리고 있는 것이다.

요즘은 평당 100원짜리 산을 구할 수 없지만 산림투자에 관심이 있는 사람이라면 지금도 늦지 않았다.

혼자서 벅차다면 뜻이 맞는 사람끼리 공통투자를 해 공동이익을 창출할 수도 있다.

산림청에서는 산림투자의 활성화를 위한 자금, 세제, 정보제공 서비스를 실시하고 있으며 시간이 갈수록

문의 건수도 늘어가고 있는 추세다. 산림조합운영회에 문의하면 사유림 경영지도를 받을 수 있다.

전화번호는 (02)3434-7209. 국립산림과학원 경제과에서도 산림투자의 개요를 지도받을 수 있다.

전화번호는 (02)961-2822. 

묘목사업은 산림투자 가운데 가장 장기적인 계획과 실행이 필요하다. <경향신문> 
부가가치 높여서 되팔기 묘목사업이 본인의 지적·물적 투자와 정부의 도움을 받아서 성공시킬 수 있는

사업임에 비해 이 사업은 스스로 관찰하고 투자하는 등 처음부터 끝까지 혼자 작업해야 하는 일이다.

그러나 산림투자를 비교적 단기로 하고 싶은 사람에게는 이 방법이 좋다. 한마디로 돈이 되지 않는 땅을

사 돈이 되도록 만든 뒤 되파는 방법이다.

한솔부동산 김경환 대표는 “임야의 부가가치를 높이는 일은 본인의 부지런함과 안목, 전문가와 협의가

필수”라며 “임야투자에서 수익은 본인의 능력과 노력에 따라 좌우된다고 해도 과언이 아니다”고 말했다.

노광수씨(가명·48)는 군사보호구역 내 임야를 구입했다.

이 땅의 가장 큰 단점이자 특징은 진입로가 없다는 점. 군사보호지역인데다 임야라 진입로가 불필요한

땅으로 인식됐던 것이다. 그는 이곳을 평당 8만 원 선에 구입, 군부대를 찾아가 규정 안에서 최대한

편의를 제공받아 도로 개설 허가를 받았다. 또 진입로 확보에 필요한 토지는 땅 주인을 설득해

사용허가를 받거나 구입했다.

그는 매입비, 허가비, 운영비, 섭외비, 세금 등을 합쳐 10억 원 정도를 투자해 2년 남짓 땅을

개발해 20억 원 정도에 되파는 수익을 올렸다. 이렇게 산림을 투자 개념으로 인식하고 스스로 발로

뛰어 부가가치를 높이는 것은 좋은 투자 방법이다. 단 이 방법은 투기의혹을 받아 세금폭탄을 맞을

수도 있고 개발이 안되면 사기를 당할 수도 있다. 따라서 이런 방법의 산림투자를 할 경우에는

사전에 법적문제를 충분히 검토해야 한다.

자연휴양림 또는 특성화 펜션 경영 최근 산림투자 가운데 자연휴양림 사업이 각광받고 있다.

우리나라에는 94개 자연휴양림이 있으며 그 가운데 49개는 산림청 산하 국립자연휴양림관리소에서

운영하고 지자체에서 30개, 그리고 개인이나 기업에서 운영하는 곳이 15개다.

최근 휴양림은 접근이 편리하고 시설이 좋아 휴가철에는 예약이 거의 불가능할 정도고 사계절이

따로 없는 숙박 시설로 성장했다. 또한 정부에서 운영하는 데는 그 투자비, 관리비, 전문성 등에

한계가 있어 앞으로 지자체나 개인 휴양림이 많이 생길 것으로 예상된다.

현재 개인 휴양림으로는 강원도 둔내자연휴양림, 경기도 국망휴양림, 충청도 진산자연휴양림 등이 있다.

그 가운데 진산휴양림은 산에 대한 철학과 철저한 공동체 인식으로 운영되는 성공적인 사유자연휴양림의

본보기로 관심을 모으는 곳이다. 진산휴양림은 1966년부터 시작한 조림 사업 결과 오늘날 48만 평의

임야에 200만 그루의 낙엽송과 잣나무가 자라고 있다. 이곳에 자연휴양림이 건설된 것은 1995년.

휴양림 건설은 휴양림조성계획를 수립해 해당 관청의 인가를 받고 법적 기간 안에 공사를 시작,

법적 기간 안에 준공을 하면 되는 일이다. 따라서 자연휴양림 사업은 건축에 필요한 예산이 확보된

이후에 시작해야 한다. 휴양림 사업은 단계별 사업계획이 명확하게 서야 한다. 섣불리 공사를 시작했다가

자금 문제로 공사가 중단되거나 법률적 문제가 발생하면 허가가 취소되며 다시 허가를 받는 것은 거의

불가능하다. 그러나 이 사업은 성공하면 대략 5년이면 손익분기점에 도달하기 때문에 산림투자 치고는

단기간에 승부를 보는 사업이다.

자연휴양림 시설 투자비는 규모에 따라 다르지만 대략 30억쯤 된다.

비용은 진입로 공사, 상하수도, 전기·전화, 편의시설, 조경, 건축비 등인데 산림을 담보로 건축비의 50%를 지원받을 수 있다.

위_ 음악과 앵무새를 아이템으로 성공한 슈바르츠발트 펜션.
아래_ 휴양림은 접근이 편리하고 시설이 좋아 휴가지로 인기를 끈다. <경향신문> 
통나무집 15동 정도 시설과 식당 등 부대시설, 특산품 판매 등 마케팅 전략을 잘 세우고, 온라인 예약의 활성화,

다른 휴양림에서 볼 수 없는 차별화 전략이 있다면 자연휴양림 사업은 당분간 좋은 아이템이다.

그러나 자연휴양림 사업의 대전제가 산림을 소유해야 하며, 산림을 가꾸는 일이 먼저라는 사실을 명심해야 한다.

휴양림에 비해 비용이 적게 드는 펜션은 어지간한 사람이라면 당장 준비해 볼 수도 있는 산림투자 사업 가운데 하나다.

강원도 둔내에서 슈바르츠발트라는 펜션을 운영하는 이상인씨(49)는 2002년 산지 5000명을 평당 5만 원 씩에 구입했다.

그리고 이곳에 펜션을 지었다. 그는 색다른 펜션을 연구해 음악과 앵무새를 뉴아이템으로 결정했다.

음악 컨셉트는 딸이 첼로 공부를 하기 위해 여름마다 캠프를 떠나는 것에 착안,

펜션에 실내악단이 연주할 만한 별도의 공간을 마련했다. 이제 이 펜션에서는 주말마다 비정기 공연이 열린다.

가끔 통기타 가수 임지훈, 김동환, 소리새, 여행스케치, 신현대, 백영규 씨가 참여하는 이 공연은 산림투자의

부가가치를 더욱 높이는데 일조하고 있다.

앵무새 분양도 이 펜션의 중요한 비즈니스 가운데 하나다. 앵무새를 설렁설렁 키워서 파는 게 아니라,

별도의 사육장을 정규 시설로 만들어 좋은 종자의 앵무새를 영리한 애완조로 키워내고 있다.

앵무새는 인근 농촌체험마을을 찾는 어린이에게도 좋은 체험 거리로 지역 연계 상품으로서 기능도 하고 있다.

앵무새나 음악컨셉트 펜션은 산림투자 후 닥치게 될 운영 자금 확보를 위한 또 다른 자연친화적 전략이다.

산림투자 마음가짐 이름만 대면 꽤 알 만한 부동산 재벌의 땅 매입 습성 가운데 하나.

그는 땅의 투자 가치 확인을 위한 두 가지 커다란 원칙을 갖고 있다. 하나는 당연히 행정적인 부분이며,

이것은 부동산 전문가라면 누구나 기본을 할 수 있는 일이다.

그가 갖고 있는 또 한 가지 원칙은 ‘직접 밟아보기’다.

내가 매입하려는 땅을 남의 말만 듣고 살 수는 없는 일이다. 그가 땅을 밟아보는 일은 한 번에 끝나지 않는다.

새벽 동틀 무렵에 현장을 찾아서 직접 수만 평의 땅을 산책하며 대지의 기운을 느끼는가 하면 다른 날 정오

무렵에 그곳을 찾아 대낮의 기운을 느끼기도 한다. 마지막으로 늦은 밤 다시 그곳을 찾아 둘러보기도 한다.

이렇게 땅을 직접 본다는 것은 그 땅이 자신이 생각한 사업의 쓰임새와 궁합이 맞는가를

눈으로 보고 발로 확인하는 작업이다.

경사도가 높으면 아무리 풍광이 좋아도 소용없으며

산 위로 송전탑이라도 지나간다면 그 땅은 이미 절반은 사망한 것과 다름없기 때문이다.

개발을 해야 하는데 훼손이 어려운 천연기념물급 식물이 서식해도 곤란하다.

분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야도 현장에 가지 않으면 확인할 수 없는 부분이다.

또 진입로가 없다면 지역 관청, 주민, 땅주인을 일일이 설득해야 하며

삽질 몇 번에 바위덩어리가 나오는 암반 다발지역도 곤란하다.

부동산기획회사에 돈을 맡기는 식의 투자가 아닌, 직접 사업을 위한 산림투자라면 당연히 현장에

가서 확인해야 할 일이 한두가지가 아니다.

투자하기 좋은 산의 조건 9가지

1. 도로와 가까이 붙어 있는 산

2. 물이 좋은 골짜기 안쪽의 산

3. 남쪽이나 남동쪽을 향하는 산

4. 땅이 깊은 산

5. 경사가 완만한 산으로 대략 15° 이하의 산

6. 가급적 해발 500m가 되지 않는 산. 그러나 경사도 등만 좋으면 700m까지도 상관없다.

7. 산줄기가 갈빗대처럼 펼쳐진 겹산

8. 전체 면적 가운데 밭으로 이용할 수 있는 공간이 넓은 산

9. 정부나 사찰의 규제를 받지 않는 산