반포재건축주공1단지

[노완식]

현재 반포주공1단지아파트1,2,4주구 3주구진행사항

23.5.12일 현재 철거 작업 마무리 하고있습니다

조합~관 35~이상 관계기관 층높이 협의조율 중

구반포재건축 오늘의 실매물상담안내

층.동.향 에따라 금액변동이 다소있읍니다

23년8월 구반포 주공1단지재건축 반포아파트매매

22평 33평 배정 26억 22평 39평 배정 29억 22평 43평 배정 31억 22평 49평 배정 34억 22평 55평 배정 43억 32평 97동3층 51억 42평 73동2층 66억

42평72동3층75평신청59억7천 32평100동 3층59평신청48억22평33평배정25억 22평 39평 배정26억 22평 43평배정28억 22평49평배정30억

22평 33평 배정 26억 22평 39평 배정 29억 22평 43평 배정 29억 22평 49평 배정 32억 22평 55평 배정 43억 32평 97동3층 49억 42평 73동2층 66억

반포아파트 22평 33신청 28억 39신청 31억 43신청 34억 49신청 37억 32평 54억~59억 42평 65억~70억

반포 미도1차 33평 303동 16층 23억

2023년8~11월입주

금액 변동이 있을수 있습니다

반포원벨리아파트매매 전.월세 문의중앙부동산

 원베일리 조합원 2023.8월 입주 33평 남향 117동28층 38억 원베일리 33평 118동18층 월세 10억 350 입주 8월 원베일리  25평 110동16층 월세 8억/210 원베일리 53평 119동23층 월세 15억/400 사당동 삼성래미안 117동6층 46평 매매 급매 12억 반포힐스테이트 34평 102동 10층 34억5천 전세안고 명도가능 상도3동 쌍용수잇닷홈아파트 104동10층 31평 급매 10억 반포 미도1차 33평 303동 16층 23억

조합원 2023.8월 입주 33평 남향 117동28층 38억

원벨리 34평 중층 42억 41평 저층 44억 46평 51억 53평 중층 65

*원벨리 월세  33평 118동18층 월세 10억 350

25평 110동16층 월세 8억/210만원 53평 119동23층 월세 15억/400

반포힐스테이트 34평 102동 10층 34억5천 전세안고 명도가능

사당동 삼성래미안 117동6층 46평 매매 급매 12억

상도3동 쌍용수잇닷홈아파트 104동10층 31평 급매 10억

반포재건축 원베일리 입주 축하드립니다.

반포 래미안 원베일리는 서울 서초구 반포동 1-1 새주소변경참조

세대수 2990세대 23개동 대단지로 이루어진 아파트로 23년 8월 입주를 앞두고 있다

반포 래미안 원베일리는 재건축 이전부터 대단지 통합 재건축 한강조망으로 큰 관심을 갖고 있던 곳이다

반포 원베일리 단지 조경을 대기업 에서 입주민이 힐링 할 수 있는 최고의 환경을 조성하려고 준비중에  있다

반포 원베일리는 한강변 산책로와 연결그만큼 단지 조경을 멋스럽고 아름답게 완성시킬지 기대가 된다.

 224세대 일반분양을 성공적으로 마친 반포 래미안 원베일리는 단지 자체의 고급스러움과 최상의 입지를 자랑하고 단지내 한강 조망이 가능한 세대도 있고 고속터미널역과 고투몰까지 이어진다

반포의 랜드마크로 크게 자리할 반포 래미안 원벨리!

3호선, 7호선, 9호선이 만나는 트리플 역세권 고속터미널역과 바로

연결되며 올림픽대로와 경부고속도로를 이용해서 수도권 및 전국의 각 지역으로 연결되는 교통의 중심지로 보아도 과언이 아니다

                             반포주공1단지 124주구 사업개요

124주구는 기존 2,100세대의 반포주공1단지 124주구 및 반포현대(20세대)로 이루어져 있다. 공동주택의 경우 지하5층, 지상35층 규모로 5,002세대의 아파트가 지어질 예정이고, 연면적은 466,000평이다. 5,002세대 중 임대주택(공공주택)은 211세대, 나머지 4,791세대는 분양세대이다. 반포주공1단지의 경우 과거 저밀도공동주택지구 재건축 추진당시 지구단위계획이 정해졌기 때문에, 최근 재건축을 진행하는 곳들에 비해 임대주택(공공주택)의 비율이 낮은 것으로 보인다. 그리고 주구중심에는 상가 및 공공청사가 위치하며 상가는 지하5층, 지상5층 규모로 지어질 예정이다.

사업비추정금액참고 경제여건에변수있슴?

   종전자산평가금액

    주공 32평”1,320세대 “ 26.2억원 주공 42평”720세대 “ 31.5억원 주공 60평 “60세대” 40.2억원

    반포현대 28평 5세대” 21.5억원 반포현대 37평”15세대” 26.1억원 합계”2,120세대”60,175억원

   124주구의 종전자산평가금액은 2017년 사업시행인가 후 공개된 감정평가금액을 확인하면 된다.

    총2,120세대의 종전자산평가금액의 합계는 60,175억원이다

   124주구의 종전자산평가금액은 2017년 사업시행인가 후 공개된 감정평가금액

 2,120세대의 종전자산평가금액 합계 60,175억원

    공사비추정

    연면적 : 466,000평

      평당 공사비 : 850만원 평”참고  반포주공1단지 3주구 '23년 3월 착공 787만원 평”공사비 39,610억원

124주구는 2017년 시공사선정 당시 공사비는 약 26,600억원으로 당시 평당 공사비는 570만원 정도였다. 하지만 이후 물가상승분 등이 반영되어 공사비가 적지않게 상승할 것으로 보이는 가운데, 124주구 남쪽에 위치한 3주구가 “23년 3월 착공기준 공사비가 평당 787만원이었기 때문에”24년 상반기 착공을 할 것으로 보이는 124주구의 평당 공사비는 850만원 정도가 될 것으로 추정된다. 그리고 여기에 연면적을 곱하면 총 공사비는 39,610억원.

매매. 전.월세 문의 중앙부동산으로 02.3477.2114

쟁점

49층 에 반대한 한 조합원은찬성하신 분들도 나름대로의 이유가 있었겠지만 구청의 인·허가 절차를 거쳐야하는데, 늘어나는 기간이 7개월 밖에 되지 않는다는 부분을 믿을 수 없었다”고 말했다. 서초구의 한 공인중개사는 조합원들 평균 연령이 70세를 넘는만큼 재건축 시작 20년이 지난 상황에서 입주를 더 늦출 수 없다는 판단이 작용한 것 같다”고 밝혔다.

조합 설명에 따르면 공사비용이 2000억원 넘게 늘어나는 점도 부담으로 작용했다. 조합 총회 자료에 따르면 층수 변경에 따른 공사비 증가분이 약  억원이고, 인·허가 비용과 이주비 금융비용이 각각 300억원, 400억원으로 책정됐다.

최근 전국 건설현장에서 공사비 인상 문제로 시공사와 조합원 간 갈등이 발생하고, 공사기간이 늘어나는 경우가 많은만큼 공사 일정을 빠르게 진행하는 것이 낫다는 판단을 내린 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “조합원들이 현실적인 판단을 한 것으로 보인다”며 “이같은 결정이 다른 재건축 사업지에 영향을 미칠지 여부는 사업지 진행 속도에 따라 다를 것”이라고 밝혔다. 그는 “이미 이주가 시작돼 빠른 사업속도가 중요한 사업지는 반포주공1단지에 영향을 받겠지만, 그렇지 않은 단지는 어차피 급할 것이 없기에 영향을 덜 받을 것이라고 덧붙였다.

조합 총회에서 가결되면서 반포주공1단지는 기존 계획대로 최고 35층·55개동·5002가구 규모로 지어진다. 이날 조합은 박원순 전 서울시장 재임 당시 추진된 ‘한 동 남기기’에 따른 108동 보존·활용 계획도 철회했다. 앞서 개포주공 1·4단지와 잠실주공5단지도 한 동 남기기를 철회한 바 있다

재건축을 추진중인 반포주공1단지 1·2·4주구(반포주공1단지)가 최고층수 49층 설계안 변경을 접고 기존 계획대로 ‘35층 재건축’을 진행한다. 설계안을 변경하면 비용과 공사기간이 늘어날 것이라는 조합원들의 우려 때문으로 풀이된다.

17일 정비업계에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 전날 총회를 열고 ‘서울시 35층 층수제한 폐지에 따른 설계변경 진행의 건’ 등 4개 안건에 대한 표결을 진행했다. 이 가운데 ‘49층 설계안’ 표결은 찬성 634표, 반대 1297표 결과가 나오며 부결됐다

서울시는 지난 해 3월 ‘2040 서울플랜’을 발표하면서 한강변 아파트에 대한 35층 높이 제한을 폐지했다. 이로 인해 서울 한강변 아파트들을 중심으로 ‘초고층 재건축’에 대한 기대감이 커졌고, 반포주공1단지도 조합원 대상 설문을 마치고 설계변경안을 마련해 표결을 진행했지만 부결되면서 기존 설계안대로 재건축이 진행된다.

최고층수 49층이 부결된 것은 공사 기간 및 공사비용이 늘어나는 것에 대한 조합원들의 우려가 반영됐다는 분석이다.

반포주공1단지는 2003년 재건축 추진위가 승인을 얻으면서 재건축 작업에 착수했다. 20년 가까이 시간이 지나 조합원들의 평균 연령이 높아진 상황에서 더 이상 입주를 미룰 수 없다는 조합원들의 목소리가 힘을 얻었다.

시공사인 현대건설이 산정한 49층 공사기간은 51개월로 35층 44개월보다 7개월 길다. 35층 설계안에 따라 내년 3월에 착공하면 2027년 11월 준공이 가능하다. 반면 49층으로 변경하면 정비계획 변경고시, 사업시행변경인가, 인·허가 절차 등을 거쳐야하기 때문에 준공 예정 시점이 2028년 11월로 늦춰진다

35층에서 49층으로 올리는게  조그마한 한거 추가하는것도 아니고 크게 바꾸는건데, 시간이 생명인 재건축 사업에서 저정도 변경을 기다리려면 인허가도 포함해서 몇년이 더 걸릴지 모르지..지금같은 인플레이션 시국에 1년만 늦어져도 시행사들 공사비 올랐다고 또 다시 협상해야 하고 그거때문에 또 시간 더 걸리고...나름 합리적인 선택을 요한듯

임대 주택 소득에대한 참고사항

국세청 '확정일자' 근거 전세임대자 과세 추진

현행법상 주택등의 임대소득에 대한 세금납부는 사업소득과 마찬가지로 5월 종합소득세 신고때 집주인이 하게 되어 있다. 월세및 전세보증금에 대한 이자가 기본적인 과세대상이다.

1주택자는 월세와 보증금이 모두 비과세이지만 기준시가가 9억원이 넘게되면 1주택자라고 해도 월세에 한해 세금이 부관된다. 2주택자의 경우는 보증금을 제외한 월세에 세금이 붙고 3주택 이상자는 월세와 보증금이 모두 과세대상이다.

#신고대상자

   고가주택 1채 보유자다 주택을 임대한 경우(기준시가 9억원 초과)의 월세수입

   2주택 소유자가 주택을 임대한 경우

   3주택이상 보유자가 주택을 임대한 전세보증금 총액이 3억원 초과하는 경우

      ※ 2013년말까지는 소형주택(전용면적85m2 이하로서 기준시가 3억원이하)는 주택수 산정에서 제외한다.

# 전,월세 해당 임대자는 세무장부를 기장하여 신고하는것이 좋다.

    장부를 기재하지 않으면 주택융자에 대한 이자비용및 제세. 공과금을 처리할수 없다.

    (1월 사업장현황신고 및 5월 소득세신고

1가구 2주택 월세 수입에 따른 부동산임대소득세

​#임대소득에 대한 소득세를 내는 기준

우선 1세대 1주택(9억원 미만)을 임대하는 경우에는 소득세를 과세하지 않습니다. 예를들어 본인은 전세로 살면서 1주택을 임대하는 경우나, 단독주택을 보유하고 있는 사람이 한층을 임대하는 경우 소득세는 없습니다.

1세대2주택 보유자가 그중에 1주택을 임대해야 임대소득에 대해서 소득세가 과세됩니다.(요즘은 임차인이 소득공제를 받을수 있기도 하고요) 1세대 2주택의 경우는 전세금은 과세대상이 아니고 월세만 과세대상이다.

1세대3주택 이상의 경우에는 전세보증금 합계3억원 초과분에 대해서는 임대수익으로 인정되어 과세대상이다.

#임대소득은 종합소득세 산출시 포함

근로소득이 있는 경우 임대소득이 발생하면 매년 5월에 합산하여 종합소득세를 신고하게 되어있습니다. 종합소득세를 계산할때는 임대소득의 수입금액에​ 따라서 기준경비율 혹은 단순경비율을 곱한만큼을 제외한 만큼을 소득으로 계산하여 함산하면 된다.

예를 들어 월세50만원을 받는다고 가정 할시 1년간의 수입금액은 600만원이므로 '단순경비율 적용자'가 됩니다. 9억원 이하의 일반주택이라면 45.3% 경비율(해당 수익을 내기위해 지출되는 경비)로 인정받아 대략 328만원을 소득으로 보게됩니다.

근로소득으로 계산된 과세표준에 328만원을 더하면 최종과세표준이 나옵니다. 예를들어 과세표준이 1200만원 이상 4600만원 이하라면 15%의 세율이 적용되어 328만원 * 15% = 49만원 정도가 세금으로 부과된다.

월세소득이 600만원에서 계산하면 49만원/600만원 = 8% 정도가 세금인 셈입니다. 물론 과표가 올라가면 그만큼 세금이 높아지기 때문에 주의해서 보셔야 합니다.

(4600만원 ~ 8800만원 이하(세율24%) 과세표준인 경우

328만원 * 24% = 78.7만원의 세금이 추가로 부가됨 78.7만원/600만원=월세소득 대비13%정도가 세금으로 부과