부동산 매매 대금의 통상적, 관행적 지급 비율 : 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%

[석수]

부동산 매매거래시 통상적으로 계약금은 매매 대금의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50%  비율로 책정되는 경우가 보통입니다.  
그러나 위 비율은 법적으로 정해진 것이 아니라서 매매 당사자 간 합의에 따라 언제든지 변할 수 있습니다.
계약의 이행은 매수인이 중도금을 지불할 능력이 있어야만 가능하기 때문에 중도금 항목을 두는 것이 일반적입니다

‘계약금’은 말 그대로 계약을 약속하는 돈이죠. 부동산 거래 시 가장 먼저 지급하는 대금이 계약금입니다. 계약금은 계약서 작성 시 지급하는 것이 보통이며, 지급되어야 거래가 시작된다고 볼 수 있습니다. 통상적으로 매매 대금의 10%를 지급합니다. 제 딸의 아파트 전세 계약 때도 10%로 했습니다.

계약금을 지급하는 것은 거래를 해지하지 않겠다는 약속의 표현입니다. 만약 매수인이 계약을 중간에 해지하려면 약속의 책임을 다하지 않는 뜻이기 때문에 지급한 계약금을 모두 포기해야 합니다. 반대로 매도인이 계약을 해지할 경우, 계약금의 배액을 위약금을 내야 합니다.

계약에 따른 약속 이행을 하지 않으면 그에 따른 위약금을 상대방에게 내야 한다는 것이 계약금의 취지입니다. 그래서 계약금에는 아래 3가지 성격이 있습니다.

<계약금의 성격>

증약금 : 계약이 있다는 것을 증명하기 위한 금전
위약계약금 : 계약을 위반했을 때 지불하기로 약정한 금전
해약금 : 계약의 해제하기 위해 지급해야 하는 금전으로 해약금에 의해 해제할 수 있는 시기는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지다.


다음은 ‘중도금’입니다. 부동산 등을 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 금액을 말합니다. 중도금을 지급했다는 것은 계약을 반드시 이행하겠다는 의미기 때문에 계약 해지가 인정되지 않습니다. 따라서 중도금 지급 이후 계약을 해지하려면 매도인, 매수인 양측의 협의가 필요합니다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기한다면 손해배상청구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

우리나라 아파트 분양은 선분양 후입주로 이뤄지죠. 입주 시점까지 2~3년 정도 소요되는데요. 이 기간에 계약금, 중도금, 잔금을 나누어서 냅니다. 물론 기존 아파트 매매계약 때도 정해진 기간 계약금, 중도금, 잔금을 나눠서 내죠.



마지막으로 ‘잔금’입니다. 잔금은 매매의 마지막 단계에 지급하는 돈이죠. 잔금은 전체 매매금액 중 계약금과 중도금을 뺀 금액입니다. 잔금을 지급한다는 것은 계약 이행의 완료를 의미합니다. 잔금 거래 시 매수인은 잔금 지급 의무가 있고, 매도인은 명도 의무가 있습니다.

계약 시 마무리되는 시점이기 때문에 매수인은 잔금 지급 전, 부동산 상태를 잘 확인하고 서류상 이상이 없는지 최종 점검을 한 후 잔금을 치르는 게 좋습니다. 잔금 단계에서 부동산의 하자(누수 등)가 발견되는 경우도 종종 있기 때문입니다. 매수자가 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 않고 미룬다면 매도인은 날짜를 지정해 계약 이행을 촉구하는 내용증명을 보낼 수 있습니다.



해약금과 위약금은 어떻게 정할까?

부동산 계약이 깨지면 계약금이 곧 해약금이 됩니다. 계약금을 낸 사람은 그것을 포기함으로써, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환함으로써 계약을 해지할 수 있습니다. 그래서 계약금은 해약금으로서의 성격을 가지는 것이 원칙입니다. 당사자 간 ‘계약금을 해약금으로 보지 않는다’라는 특약을 명시해야 해약금이 아니게 됩니다. 그러나 계약금이 해약금이라고 하더라도 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 중도금이 지급된 이후에는 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다.

위약금은 계약 해지로 인해 발생하는 손해배상 성격입니다. 계약 체결 시, 계약 당사자의 특약으로 채무불이행의 경우 채무자가 채권자에게 지급하기로 약정한 돈을 말하는데요. 위약금은 특약사항으로 지정하지 않았을 경우 계약금을 위약금으로 사용하게 되고, 손해배상의 경우 책임이 복잡하니 특약에 기재하는 것이 분쟁을 미리 방지하는 방법입니다.

현직 부동산중개사가 직접 알려주는 부동산 사기를 당하지 않는 계약 방법은 아래와 같습니다.

1. 임대인이 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인한다.
2. 권리관계 근저당, 채권최고액 등을 확인한다.
3. 주민등록 위조 여부를 확인한다.
4. 거래 대금(계약금, 중도금, 잔금) 입금은 실소유자에게 해야 한다.
5. 공인중개사의 자격증과 공제보험을 확인한다.
6. 확정일자는 계약금을 지불하고 바로 받는다.
7. 위 내용을 다 확인했는데도 부동산 사기를 당했다면 경찰서 신고 후 대한법률구조공단의 주택임대차 분쟁조정위원회 도움받는 것이 좋다.