토지 및 지장물 보상 방법

[조영복]

공공사업 등을 위한 수용에 대한 보상은 위의 표와 토지보상법에 따라 크게, 토지 및 지장물 보상, 영업손실 보상, 이주대책으로 나누어 진다. 여기서는 보상액의 가장 큰 비중을 차지하는 토지 및 지장물에 대한 보상을 알아보자

토지 및 지장물에 대한 보상 중 토지보상이 차지하는 비율은 약 80% 이상을 차지할 정도로 매우 비중이 높다. 토지보상액은 2개 이상의 감정평가업자가 「부동산 가격공시 및 감정 평가에 관한 법률」규정에 의거 한 공시지가와 당해 토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등 가격 형성 제요인을 감안하고 보상시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 등을 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정된다.쉽게 말하면 보상해주는 땅값에 대해 형성되어 있는 [시세]가 아닌 [표준지 공시지가] 즉 , 나라에서 정한 땅값을 적용한다는 것이다.예를 들면 , A라는 지역에서 토지보상이 이루어질 때 농지가 평당 100만원에 거래되고 있다고 해도 , 표준지 공시지가가 평당 20만원이라고 하면 20만원을 기준으로 계산하게 된다는 것이다.토지보상을 받는 사람입장에서는 [이 땅이 시세가 얼만데 , 이것밖에 안주냐]라고 불만을 가질 수 있는 것이다.하지만 보상을 해주어야 하는 정부나 기업입장에서는 공정한 기준이 필요하기 때문에 시세가 아닌 [표준지 공시지가]를 기준으로 해야 하는 것이다.

표준지 공시지가라는 것은 각 지역의 대표적인 지역에 기준점을 세워두고 기준가격 , 즉 표준지공시지가를 정해두고 미리 땅값을 계산하는 것이다.즉 보상을 받는 지역에 대해 , 기준점에서 어느 정도 떨어져 있는가 , 기준점보다 어느 정도 가치가 있는 땅이냐에 따라  기준가격 * 110% 또는 기준가격 * 90%로 보상받는 지역의 땅값을 계산하는 것이다.그리고 여기에 더해 토지보상금액 산정할 때 조금더 객관적으로 하기 위해 2이상의 감정평가업자가 계산한 가격의 평균값으로 정하는 것이다.즉 어떤 감정평가사는 너무 후하게 토지보상금을 산정하고 , 또다른 감정평가사는 너무 박하게 산정하는 경우를 대비하는 것이다. 자세히 설명하자면 , 공시지가는 사입인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 적용(2007.10.17일 이후 공람공고되는 사업부터는 주민공람일이 속한 해의 표준지 공시지가로 강화)하며, 여기서 말하는 공시지가란 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 말한다. 참고로 아래에 2007년에 토지보상이 이루어진 ‘김천혁신도시 주요지역 표준지공시지가 추이’를 나타내는 표를 참고하기 바란다.

그러면 보상가격과 우리가 일반적으로 아는 개별공시지가가 어떻게 차이가 나는지 알아보자.

개별공시지가는 과세 등의 목적으로 대량의 토지가격을 용이하게 산정하기 위하여 토지가격비준표(또는 비준표)라는 일률적인 산식에 의해 산정하지만, 보상가격은 감정평가사가 보상대상토지의 개별특성을 정밀하게 조사하여 이를 표준지공시지가와 비교하여 평가하는 등 가격산정방식이 서로 다르기 때문에 차이가 날 수 있다. 아울러 감정평가업자를 선정함에 있어 토지소유자가 요청하는 경우 사업시행자가 선정한 2개 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있으며, 이 경우 3개 평가기관이 평가한 금액을 산술평균하여 보상액을 결정하게 된다.즉 사람이 하는 일이기 때문에 각 사람의 관점에 따라 보상받는 금액이 다를 수 있다는 것이다.이러한 경우 정부측에서 고용된 감정평가사가 토지보상금 규모를 축소하기 위해 값을 너무 낮게 정할 수 있다는 불만이 생길 수 있기 때문에 ,토지보상금을 받는 주민들이 자신들의 요구를 최대한 객관적으로 반영하여 땅값을 계산할 수 있는 감정평가사에게 평가를 의뢰하여 그 결과를 토지보상금에 반영할 수 있고 , 감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자는 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청할 수 있다.

또한 토지보상법에서는 [토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않는다]라고 하고 있는데 , 풀어서 설명하자면 해당 주민에게는 아무리 가치가 있다고 느껴지는 땅이라도 값을 산정할때엔 나라에서 만든 기준에 따른다는 것이다.A지점이라는 곳이 어느 농민에게는 젊은 시절 추억이 서려있고 , 세상 억만금을 주어도 바꿀 수 없는 곳이라 해도 나라에서는 그러한 추억에 대해 알지 못하므로 객관적인 기준을 적용해서 땅값을 정한다는 것이다.즉 주관적 가치나 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 하지 않는다는 것이 바로 이것이다.이에 더하여 토지보상법에서는 [신고나 허가 없이 형질변경된 토지 또는 '89.1.25이후 건축된 무허가건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 그리고 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가한다]고 한다.즉 신도시가 들어선다고 발표된 다음 , 농지를 주택지나 상업지로 변경하거나 정부 발표가 있은 후 가격이 오른 것은 토지보상금에 반영을 하지 않겠다는 뜻이다.투기를 목적으로 값을 올려받으려는 움직임을 차단하고자 하는 조항이라고 이해하면 된다.

그 다음으로 지장물 보상의 기본원칙에 대해 기술한다. 지장물이란 ‘지상장애물’의 약어로서, 토지에 정착한 건축물, 공작물, 수목 등 당해 공익사업 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건을 말한다. 건축물을 포함한 지장물은 이전비로 평가를 하는 것을 원칙으로 하되, 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우나 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 취득가격으로 보상한다.풀어서 이야기하자면 땅위에 있는 건축물이나 나무를 의미하는 것이다.보상가격을 산정할때엔 이전비 , 즉 옮기는데 필요한 비용을 보상해주는데 , 만일 옮길 수 없거나 옮기는 경우 지장물이 쓸모없어지게 되면 원래의 설치비용 , 즉 취득가격으로 값을 산정한다는 것이다.여기에 더해 건축물에 대해서는 조금 더 자세한 규정이 있는데 , [건축물은 그 구조의 이용상태 ∙ 면적 ∙ 내구연한 ∙ 유용성 ∙ 이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정된다]고 한다.즉 , 건물을 옮기는 것은 현실적으로 어렵기 때문에 면적과 건축연도를 종합적으로 고려하여 보상액을 결정한다는 것이다.각 지장물별로 아래와 같이 보상기준이 명시되어 있으니 참고바란다.

(1) 건축물보상

건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가 등을 받지 아니하고 건축한 무허가 건축물에 대하여는 이주대책, 주거이전비, 주거용건축물에 대한 보상특례에 따른 보상 및 영업보상 등을 하지 않는다. 다만, 1989.1.24 이전에 건축된 무허가건축물에 대하여는 토지보상법 시행령과 토지보상법시행규칙의 부칙에 따라 이주대책의 대상이 된다.

(2) 공작물 보상

공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 법령 등을 위반하여 설치된 경우 등에는 보상대상이 되지 않는다.

(3)과수 및 분묘의 보상

과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종 ∙ 규격 ∙ 수령 ∙ 수량 ∙ 식수면적 ∙ 관리상태 ∙ 수익성 ∙ 이식 가능성및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상한다. 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않는다.

분묘에 대한 보상은 사업지구내 분묘에 대하여『장사 등에 관한 법률』에 따라 분묘개장            신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류를 제출하면 (개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서 등) 분묘보상비를 지급해 준다. 분묘보상비는 다음의 합계로 한다.

• 분묘이전비  :① 4분판 1매, ② 마포 2필. ③ 전지 5권, ④ 제례비, ⑤ 인부5인분의 임금, ⑥운구차량비 합계액

(합장인 경우 1구당 ①~⑤ 해당비용의 50% 가산 지급)

 • 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비

 • 잡      비 : 분묘이전비 및 석물이전비에 의하여 산정한 액의 30%에 해당하는 액 

 • 이장보조비 : 연고자가 있는 분묘는 아래의 산식에 의한 이장보조비를 가산 지급

(화장의 경우도 지급)

※ 산 식 : 인근소재 법인묘지 단위면적당 사용료 ×  10㎡ (단장)

                                                        또는 ×  15㎡ (합장)

                          = 100만원 한도 내에서 이장보조비 지급