수많은 땅 중에 사야할 땅과 팔아야할 땅의 기준과 절세방법

[산사랑]

땅땅땅.수많은 땅 중에 사야할 땅과 팔아야할 땅의 기준

우리가 아는 땅이란 부동산으로서 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라  논, 밭, 잡종지. 임야, 대지 등 28가지로 구분해 놓고 있으며, 국토개발계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분해 놓았다. 따라서 우리가 일반적으로 땅이라고 하지만 땅의 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 땅에 대한 정의를 내리기는 매우 어렵다. 또한 사고자하는 사람의 목적이나 이용가치 그리고 용도에 따라 땅은 천양지차의 모습으로 우리 앞에 나타나고 다르게 평가되기 때문에 사는 사람의 입장에 따라 가격은 결정되는 것이다. 땅에는 정가가 없다는 말이 가장 적합한 부분이다. 중요한 것은 내가 어떤 땅을 사느냐가 중요한 것이 아니라 내게 맞는 땅은 어떤 땅인가를 찾는 것이 대단히 중요한 것이다. 어떤 땅이 중요한 땅이고 왜 땅을 사야하는지 그리고 사야할 땅과 팔아야 할 땅에 대한 기준을 이야기 하고자 한다.  

첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다. 
땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다. 땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다. 그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다. 최소한 땅을 투자할 경우, 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다. 따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다. 

둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 
우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다. 
일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 
특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.  

셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 
땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다. 
땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 
따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다. 

넷째, 땅의 생명은 도로다. 
땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 
우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다. 또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다. 

다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 
땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다. 초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다. 

여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 
땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다. 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다. 
그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.  

일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 .
개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다. 예를 들어보자. 판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600~700만원에 이르고 있다. 따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다. 

여덟째, 農地를 주목하자 .
농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다. 농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다. 

땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다.

하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 
땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다. 

둘, 공장 주변의 땅은 투자해도 좋다. 
공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다 주는 지역이다. 특히 공장지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다.

셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 
현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다.

넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 
林野의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다.

다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 
공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다. 따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다.

여섯, 가공된 땅은 사지 말자. 
이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다. 

일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 
부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다.

여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다. 
우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅은 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다. 전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년10월13일부터 시행이 됬다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅에 대한 막연한 망상보다 보다 현실적인 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요한 것이다.

좋은 땅 보는 방법 10가지 핵심사항

1.땅을 볼 때는 목적을 가져야 한다.

땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 하며 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 시간낭비용 관광이요, 경치감상일 뿐이다. 향후 주유소를 계획하고 잇다면 주유소허가가 가능한지를 따져보고 결정해야하며 가든을 할려면 근생허가 가능한지를 알아야 한다는 것이다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있지만  모든이들은 전천후 토지를 좋아한다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하며 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서도 중요하며 일반적으로는 도로가 가장 중요한 부분이다. 

2.땅이 평평한가, 경사 졌는가?
땅의 경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 따져봐야 하며  농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월한 반면 . 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않지만 절대적 사항은 아니다. 땅이 앉은 방향도 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋은토지이며  우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간을 감안한다면 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고  대부분의 사람들이 남향이라면 좋은토지이다. 

3.전원주택지를 고를 때는 지형은?
남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이며  늪지역을 피하는것이 좋다. 또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋지만 어려운 부분이다. 하지만 유심히 인근에 토양을 살펴보면 알수있는것이며  지하수가 풍부한지도 살펴야 한다,

4.땅의 주변환경은 매우 중요하다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다하며  땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는것이다. 이에따라  땅값이 널뛰기 하듯이 가격이 다른이유이며 객관성이 부족한것이다.
땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋다. 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장 등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말하며 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없다. 따라서 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하며  반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 환금성이 빠르며  값 상승세도 가파르다. 

5.땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로이다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닌데 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치이다. 수도권에 서울인근에 인기지역이 양평.가평.용인양지 이며  토지거래 허가구역인 경기광주 퇴촌도 인기지역이다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않다.
다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로가 있으면 좋으며 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당이다. 부동산은 “길이 아니면 가지를 말라” 말을 명심해야 한다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것이다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이다.
토지는 단독 소유권을 할수있는 토지를 구입해야 하며 공유지분으로 구입하는 것은 바람직하지 않다. 물론 조건부로  분할을 하는조건으로 기간을 정해 하는것은 바람직하며  이용(개발) 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항이다. 개발 목적에 접합해야 한다.

6.땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 한다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있다.즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이다.
건축허가나 행위허가등 관련법은  해당 인근 설계사무소등과 미리 상의하면 쉽게 알수 있다. 토지 이용계획이 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높지만  그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을  다 알수 없으니 각 전문가들이 있다고 생각한다. 혼자 법을 다 알기란 어려우니 인근 설계측량 개발 사무소등에 의뢰해서 하는것이 가장 빠른 방법이며 비용절감이다. 

7.땅의 개발가능성과 전망을 살펴야
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성과 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이며  환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것이다. 통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있으며  신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있다. 

8.결점이 없는 땅은 없다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 흠이 있다. 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것이다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 기획부동산 업체에서는 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 하는데  하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것이다.

 
9.땅값은 따로 없으며  땅은 임자가 따로 있다는 말도 있다.

이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안되며  땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 것이다. 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실이며  특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.도심에 아파트 값과는 다른것이 토지이다. 시세는  있으나 아파트처럼 환금성이 부족한것이 사실이다. 가격도 아파트값처럼 평당 얼마가 정해져 있지않고 매도자마다 매수자마다 보는관점에 따라 가격이 다르것이 사실이다. 그만큼 토지는 가격이 객관성이 부족하다는 이야기이다. 개발목적에 따라 시세보다 2~3배를 주고 구입하는 경우도 있으니 말이다. 

10.세금문제도 간과해서는 안될 사항이다.

따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말이다.

부동산 양도소득세 절세 방법

양도소득세의 계산 구조 
양도소득세를 절세하기 위해서는 기초지식으로 양도소득세의 계산구조를 알아야 한다.

<양도소득세의 계산구조>
양도가액-취득가액-필요경비 = 양도차익 
양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액 
양도소득금액-양도소득기본공제 =과세표준 
과세표준 ×세율 = 양도소득세 산출세액 
양도소득세 산출세액 - 조특법상 감면세액 =결정세액(=납부할 세액)

부동산을 처분할 때 세금을 줄일 수 있는 방법을 소개하니 부동산처분을 고려 중인 납세자는 절세방법을 숙지하고 실천하여 양도소득세를 줄이자.

1. 다주택자가 주택을 처분하는 경우 양도차익이 작은 주택부터 처분하라. 
3주택 이상의 다주택자로서 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄이려면 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 줄어든다. 가장 양도차익이 많은 주택을 마지막에 남기면 1가구 1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 

2. 양도시기를 조절하여 처분하라. 
양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 통산하여 양도소득세를 부과한다. 따라서 2주택 이상의 부동산을 처분해야 하고 그 중에 양도차손이 발생한 주택이 있다면 한 해에 양도차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생하는 주택을 함께 처분하면 된다. 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어 들게 되므로 양도차손에 세율을 적용한 금액만큼 양도소득세가 줄어드는 것이다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않도록 한다. 양도차익이 누적되어 그에 상당하는 세율이 증가하여 양도소득세 부담이 커지기 때문이다.

3. 부동산의 보유기간을 최대한 늘려서 처분하라. 
일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~40%의 6단계 초과누진세율(2017년부터)이 적용된다. 그러나 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 
부동산을 부득이 하게 급히 처분해야 한다고 할 때, 잔금청산일을 가급적 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늦춰서 잔금청산을 하는 것이 좋다. 그리하면 고율의 단일세율 50% 또는 40% 를 피하고 6%~40%의 단계별 누진세율을 적용 받아 세금을 절세할 수 있다.
또한, 보유기간이 3년이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여 양도차익에 일정비율을 차감시켜 주는데, 3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있으며 1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익을 차감시켜 주므로 보유기간을 최대 10년 이상으로 늘리는 것이 유리하다. 

4. 1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하라. 
양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1가구 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다. 만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나, 투자목적 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득하였다면 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 있어 양도소득세 부담을 하지 않을 수 있다.

5. 상가 겸용 주택은 주택면적을 크게 해서 양도하라. 
상가 와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만을 주택으로 간주한다. 때문에 만일 1가구 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리를 하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택의 비과세혜택을 볼 수 있다.

6. 보유하고 있는 주택이 조세감면 대상인지를 확인하라. 
정부는 부동산침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여 수 차례에 걸쳐 미분양주택을 취득할 경우 다양한 양도소득세 감면의 혜택을 주기로 약속하였으므로 현재 보유 또는 양도하고자 하는 주택이 세법에서 정한 혜택을 받을 수 있는 지 여부를 반드시 확인하고 양도계획을 세워라.

7. 배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라. 
만일 1억원에 취득한 부동산이 그 동안 부동산가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때, 오른 부동산을 처분하면 양도차익이 상당하여 많은 양도소득세를 부담해야 한다. 그런데 문제의 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 6억원까지 증여공제가 가능하므로 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 수증 받은 배우자는 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분 시 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있다. 다만, 정부는 이렇게 특수관계자에게 증여 후 양도하는 행위를 방지하기 위하여 5년이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으므로 면밀한 계획을 세워 양도하여야 한다.

8. 취득 및 양도 시 발생한 비용에 대한 증빙을 철저히 챙겨라. 
양도차익을 계산할 때 부동산의 취득 및 양도와 관련한 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용을 필요경비로 보아 공제해 준다. 따라서 취득 및 양도와 관련하여 지출한 경비에 대한 세금계산서 및 영수증 등의 증빙을 챙겨서 양도소득세 신고 시 제시해야 양도소득세를 줄일 수 있다.

9. 신고기한 내에 양도소득세 신고를 하라. 
부동산을 양도하였을 때의 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 가산세 부담을 면할 수 있다. 1년 이내에 2건 이상의 부동산을 처분하고 양도소득세를 신고할 경우에는 양도소득세 확정신고를 해야 한다. 양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고, 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여 양도차익을 통산하여 소득세를 정산한다.

[산야초1]

좋은 정보이군. 투자 좀.......?