[귀농넷]농어촌주택 포함 1가구 2주택자 기존 주택 양도세 비과세 여부

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[귀농넷]농어촌주택 포함 1가구 2주택자 기존 주택 양도세 비과세 여부

농어촌주택 포함 1가구 2주택자
기존 주택 양도세 비과세 여부

"곧 정년퇴직을 앞두고 귀촌을 하려고 여러 가지 준비 중입니다. 그 중 하나로 시골에 내려갈 때마다 점찍어 놓은 주택딸린 농지를 지난해에 매입했습니다. 앞으로 서울에 있는 아파트를 팔아 최대한 자금을 확보해야 돼 세금을 아끼려고 합니다."

1. 서울의 아파트를 팔 때 양도세 비과세인지요?
2. 서울의 아파트를 파는 시점에 대한 기한 제한이 있는지요?
3. 주민등록 이전과 상관이 있다면 어떻게 해야 하는지요?

1. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 예외적으로 1가구 2주택이지만 나중주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 팔면서 양도일 현재 3년 이상 보유하는 경우 양도실가가 9억원 이하일 때 완전 비과세가 되는 것이고, 9억원을 초과하더라도 9억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 만약 2년을 경과해 양도하는 경우는 조세특례제한법 제99조의 4 규정에 해당되는 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 소유하지 않은 것으로 봐 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했으면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

2. 농어촌주택 취득 전 보유하던 일반주택(귀하의 경우 서울의 아파트를 말함)의 양도시점에는 기간제한이 없어 농어촌주택 취득 후 곧바로 3년 이상 보유한 일반주택을 양도해도 1가구 1주택 비과세 적용 가능한 것이나 농어촌주택은 향후 3년 이상 보유해야 합니다.

3. 농어촌주택은 주민등록을 그 농어촌주택으로 이전해 거주할 것을 요건으로 하고 있지 않으므로 주민등록과는 상관없습니다.




▣ 조세특례제한법 제99조의 4
농어촌주택취득자에 대한 과세특례 규정

2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 봐 1가구 1주택 비과세여부를 판단하는 것입니다.
-3년이 경과되지 않은 경우에도 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 함.

위의 농어촌주택의 요건은 다음과 같습니다.
① 지역기준
-수도권을 제외한 읍면지역에 속할 것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
-국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것.
* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
-기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을 것.
-문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을 것.

② 규모기준
- 대지 660㎡/200평 이내
- 단독주택의 경우 주택면적 150㎡/45평 이내
- 공동주택의 경우 전용면적 116㎡/35평 이내

③ 가액기준
- 2008.1.1.이후 양도의 경우
2007.12.31 이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7,000만원 이하고 양도당시 가액은 규제 없음. 2008.1.1 이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1억5,000만원 이하인 경우
2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원 이하인 경우
④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍,면,시 또는 연접한 읍,면,시에 소재하지 않아야 함.

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