단독주택 - 신축/개축

[기오]

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                                  목         차

단독주택건축(신축ㆍ개축) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1. 주택건축 개관 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1. 주택건축 개요 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.1.1. 주택의 종류 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2. 주택건축 절차 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2. 주택건축 관련 법령 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2.1. 주택건축 관련 법령 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

2. 사전 준비 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.1. 부지 선정 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.1.1. 주택건축이 가능한 토지 등 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.1.2. 주택건축 가능 여부의 확인 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.1.3. 용도지역에서의 주택건축 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.1.4. 용도지구에서의 주택건축 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.1.5. 용도구역에서의 주택건축 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
2.1.6. 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역 외에 주택건축 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

2.2. 주택건축 지원 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.2.1. 주택건축 비용 등의 지원 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

3. 주택건축 절차 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.1. 설계 시 검토사항 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.1.1. 주택의 설계 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

3.1.2. 용도지역에서의 건폐율과 용적률 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.1.3. 일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.1.4. 건축선 등의 규제 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3.1.5. 대지의 조경 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
3.1.6. 부설주차장의 설치 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
3.1.7. 개인하수처리시설(정화조)의 설치 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

3.2. 허가 및 신고 관련 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
3.2.1. 건축허가 또는 신고 의무 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
3.2.2. 허가(신고)를 받지 않은 경우의 조치 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

3.3. 착공 관련 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3.3.1. 착공신고 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3.3.2. 토지의 굴착 등과 관련한 조치 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3.3.3. 소음·진동의 규제 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.3.4. 주택의 구조 및 재료 관련 제한 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

3.4. 공사 감리 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
3.4.1. 주택건축 시 공사감리 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

3.5. 분쟁해결 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
3.5.1. 주택건축 관련 분쟁의 해결 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

4. 주택건축 완료 후 절차 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

4.1. 사용승인 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.1.1. 주택의 사용승인 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
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4.2. 용도변경 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100
4.2.1. 주택의 용도변경 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100

4.3. 취득세 납부 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103
4.3.1. 취득세 납부 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104

4.4. 건축물 등기 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106
4.4.1. 소유권보존등기의 신청 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107

5. 주택의 관리 및 하자 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110
5.1. 주택의 유지 및 관리 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110
5.1.1. 주택 및 대지의 유지·관리 의무 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

5.2. 주택의 하자 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111
5.2.1. 주택의 하자보수 및 손해배상청구 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

5.3. 주택의 철거 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
5.3.1. 주택의 철거 또는 멸실 신고 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113
찾기쉬운 생활법령

이 정보는 2013-12-15 기준으로 작성된 것입니다.

생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구
등의 증거자료로서의 효력은 없습니다. 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에
문의하시기 바랍니다.

[ 단독주택건축(신축ㆍ개축) ]
주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그
부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.
주택의 건축이란 단독주택과 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을
말하는데, 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는
행위는 "신축"이라 합니다.
주택을 건축하려는 지역이 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등인 경우에는 주택건축이 금지되거나 제한될 수
있으므로 건축을 시행하기 전에 미리 건축가능 여부를 확인해 보아야 합니다.
주택건축은 입지선정 후 건축규모에 따른 건축설계, 관할관청의 건축허가 또는 건축신고를 한 후 실제 건축을
시작할 때 착공신고의 절차를 거칩니다. 건축이 완공되면 사용승인을 받은 후 사용할 수 있습니다.
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1.1. 주택건축 개요

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그
부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.
주택의 건축이란 단독주택과 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하며,
건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 행위는
"신축"이라 합니다.
주택건축은 입지선정 후 건축규모에 따른 건축설계, 관할관청의 건축허가 또는 건축신고를 한 후 실제 건축을
시작할 때 착공신고의 절차를 거칩니다. 건축이 완공되면 사용승인을 받은 후 사용할 수 있습니다.

1.1.1. 주택의 종류
주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그
부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.
주택의 건축이란 단독주택과 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하며,
건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 행위는
"신축"이라 합니다.

주택이란?
주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는
일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(「주택법」제2조제1호).

단독주택
단독주택이란 가정어린이집, 공동생활가정 및 재가(在家) 노인복지시설을 포함하며, 다음의 어느
하나에 해당하는 것을 말합니다(「건축법」제2조제2항제1호 및 「건축법 시행령」별표 1 제1호).

1. 단독주택

2. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.
가. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
나. 독립된 주거의 형태가 아닐 것
다. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

3. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말합니다.
가. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을
필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을
주택의 층수에서 제외합니다.
※ “필로티”란?
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건물 전체 또는 일부에 기둥을 세워 건물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 그 기둥
부분을 말합니다.
나. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
다. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

4. 공관(公館)

공동주택
공동주택이란 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설 및 「
주택법 시행령」제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을
말합니다(「건축법」제2조제2항제2호 및 「건축법 시행령」별표 1 제2호).
1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는
각각의 동으로 봄) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터
이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의
동으로 봄)
4. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해서 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수
있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것
다만, 위의 1이나 2에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는
경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 3에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을
필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을
주택의 층수에서 제외하며, 위 1부터 제4까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서
제외합니다.
세대구분형 공동주택
세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로
하되, 그 구분된 공간 일부에 대해 구분소유를 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준,
면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말합니다(「주택법」제2조제2호의2).
건축의 개념
건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(「건축법」제2
조제1항제8호).
※ 신축이란?
신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을
축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되,
개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외]을 말합니다(「건축법 시행령」제2조제1호).
※ 증축이란?
증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을
말합니다(「건축법 시행령」제2조제2호).
※ 개축이란?
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개축이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(「건축법 시행령」제2조제16호에
따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함]를
철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법
시행령」제2조제3호).
※ 재축이란?
재축이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의
범위에서 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」제2조제4호).
※ 이전이란?
이전이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을
말합니다(「건축법 시행령」제2조제5호).
법령정보 제공 범위
「건축법」은 위와 같이 주택의 종류를 단독주택과 공동주택으로 나누고 있습니다. 본 법령정보에서는
단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)의 신축 및 개축에 한정해서 법령정보를 제공합니다.
1.1.2. 주택건축 절차
주택건축은 크게 사전준비, 설계 및 건축허가, 건축시공의 절차로 이루어집니다.
주택건축 절차 개관
주택건축 절차를 시간적 순서에 따라 개관하면 아래 표와 같습니다.
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사전준비
입지선정[입지와 규모의 사전결정(「건축법」제10조)]
용도지역(지구, 구역)에서의 건축 제한(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조)
주택건축 지원제도(그린홈100만호건축사업, 농어촌주택개량사업)
설계 및 허가
건축물의 설계(「건축법」제23조) 및 설계 시 고려사항
건축허가 또는 신고(「건축법」제11조 또는 「건축법」제14조)
허가(신고)사항의 변경(「건축법」제16조)
건축시공
착공신고 및 공사감리(「건축법」제21조 및 제25조)
건축물의 구조와 재료(「건축법」제49조)
분쟁의 조정 및 재정(「건축법」제92조)
건축완료
사용승인(「건축법」제22조)
취득세 납부(「지방세법」제7조)
건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」제65조)
유지 및 관리 등
건축물의 유지 및 관리(「건축법」제35조)
건축물의 하자(「건설산업기본법」제28조 및 「민법」제667조)
건축물의 철거(「건축법」제36조)
1.2. 주택건축 관련 법령
사전준비 관련 법령으로는 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」
, 「독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 법률」, 「습지보전법」, 「자연공원법」, 「자연환경보전법」, 「
재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」, 「저수지ㆍ댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」, 「
택지개발촉진법」, 「기업도시개발 특별법」, 「항만과 그 주변지역의 개발 및 이용에 관한 법률」, 「
농지법」, 「수산업법」, 「수도법」, 「군사기지 및 군사시설 보호법」, 「야생동ㆍ식물 보호법」, 「
해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」, 「하수도법」등이 있습니다.
주택건축절차 관련 법령으로는 「건축법」, 「소음ㆍ진동규제법」, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에
관한 규칙」, 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」등이 있습니다.
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주택건축 완료 후 절차 관련 법령으로는 「건축법」, 「지방세법」, 「부동산등기법」, 「민법」등이
있습니다.
주택건축 관련 법령에 대한 세부적인 사항은 각 시ㆍ도의 건축조례에서 상세하게 규정하고 있으므로 주택을
건축하려는 해당 시ㆍ도의 건축조례를 개별적으로 확인해 보시기 바랍니다.
1.2.1. 주택건축 관련 법령
사전 준비 관련 법령
「건축법」
「건축법」은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 함께 주택을 건축할 수 있는 입지를 선정함에
있어 기본이 되는 법률입니다.
「건축법」에서는 용도별 건축물의 종류를 단독주택 등 28개의 용도로 분류하여 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 및 용도지구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조)에서
어떻게 건축을 규제하는가에 관해서 규정하고 있습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 주택이 들어설 토지의 이용규제에 관한 사항을 정한
법률입니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 개발행위의 허가와 국토를 용도지역·용도지구 및 용도구역으로
나누어 주택건축제한에 관해서 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
76조·제80조·제80조의2 및 제81조).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
38조에 따른 개발제한구역의 지정과 개발제한구역에서의 행위 제한에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」은 개발제한구역을 효율적으로 관리함으로써
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을
확보하기 위해 개발제한구역에서의 건축제한(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
12조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」은 도시에 있어서의 공원녹지의 확충·관리·이용 및 도시녹화
등에 관해서 필요한 사항을 규정한 법률입니다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」은 도시자연공원구역의 지정(「도시공원 및 녹지 등에 관한
법률」제26조) 및 도시자연공원구역에서의 건축제한(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조)에
관한 사항이 규정되어 있습니다.
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」은 측량·수로조사의 기준 및 절차와 지적공부의 작성 및 관리
등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에서 주택을 건축할 수 있는 대표적인 토지의 지목이 바로 “대(垈)”
찾기쉬운 생활법령
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입니다.
「수산자원관리법」
「수산자원관리법」은 수산자원관리를 위한 계획을 수립하고, 수산자원의 보호·획복 및 조성 등에
필요한 사항을 규정하여 수산자원을 효율적으로 관리하고, 이를 통해 어업의 지속적 발전과 어업인의
소득증대에 기여하기 위한 법률입니다.
「수산자원관리법」은 자원의 보호 및 관리를 위해 수산자원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의
건축제한(「수산자원관리법」제52조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「수도법」
「수도법」은 수도(水道)에 관한 종합적인 계획을 수립하고 수도를 적정하고 합리적으로 설치·관리하여
공중위생을 향상시키고 생활환경을 개선하기 위한 법률입니다.
「수도법」은 상수원을 보호하기 위해 상수원보호구역을 지정하고 해당 구역에서의
건축제한(「수도법」제7조제4항)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「군사기지 및 군사시설 보호법」
「군사기지 및 군사시설 보호법」은 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기
위해 필요한 사항을 규정한 법률입니다.
「군사기지 및 군사시설 보호법」은 군사시설을 보호하기 위해 군사시설보호구역을 지정하고 해당
구역에서의 건축제한(「군사기지 및 군사시설 보호법」제9조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」은 야생동·식물과 그 서식환경을 체계적으로 보호·관리함으로써
야생생물의 멸종을 예방하고, 생물의 다양성을 증진시켜 생태계의 균형을 유지하기 위한 법률입니다.
「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」은 야생생물을 보호하기 위해 야생동·식물특별보호구역을
지정하고 해당 구역에서의 건축제한(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」제28조)에 관한 사항을
규정하고 있습니다.
「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」
「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」은 해양생태계를 인위적인 훼손으로부터 보호하고,
해양생물다양성을 보전하며 해양생물자원의 지속가능한 이용을 도모하는 등 해양생태계를 종합적이고
체계적으로 보전·관리하기 위한 법률입니다.
「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」은 해양보호구역을 지정하고 해당 구역에서의
건축제한(「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」제27조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」
「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」은 특정도서의 다양한 자연생태계·지형 또는 지질
등을 비롯한 자연환경의 보전에 관한 기본적 사항을 정하고 있습니다.
「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」은 자연환경의 보전을 위해 특정도서 등을 지정하고
해당 도서 등에서의 건축제한(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제8조)에 관한
사항을 규정하고 있습니다.
「습지보전법」」
「습지보전법」은 습지의 효율적 보전·관리에 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
찾기쉬운 생활법령
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「습지보전법」에서는 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부한 지역 등을
습지보호지역으로 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「습지보전법」제13조제1항)에 관한 사항을
규정하고 있습니다.
「자연공원법」
「자연공원법」은 자연공원(국립공원·도립공원·군립공원 및 지질공원)의 지정·보전 및 관리에 관한
사항을 규정하고 있습니다.
「자연공원법」에서는 공원구역을 지정하고 해당 공원구역에서 공원사업 외에 건축물의 신축 또는
개축을 하려는 자는 일정한 경우 신고 또는 허가(「자연공원법」제23조)를 받도록 하고 있습니다.
「자연환경보전법」
「자연환경보전법」은 자연환경을 인위적 훼손으로부터 보호하고, 생태계와 자연경관을 보전하는 등
자연환경을 체계적으로 보전·관리함으로써 자연환경의 지속 가능한 이용을 도모하기 위한 법입니다.
「자연환경보전법」에서는 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부해서 보전 및
학술적 연구가치가 큰 지역 등을 생태·경관보전지역으로 지정하고 해당 지역에서의
건축제한(「자연환경보전법」제15조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」은 재해의 근원적 예방과 항구적 복구 등을 위해서
재해위험지구의 개선에 필요한 재해방지대책 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」에서는 태풍, 홍수, 해일 등 자연현상으로 인해서
상습 풍수해 등의 피해가 빈발하는 지역과 집단이주단지 조성이 필요한 수해복구 지역 중에서 재해위험
개선사업지구를 지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」제8조)에
관한 사항을 규정하고 있습니다.
「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」
「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」은 저수지·댐의 붕괴 등으로 인한 재해로부터
국민의 생명·신체 및 농경지 등 재산을 보호하기 위해서 저수지·댐의 안전관리와 재해예방을 위한
사전점검·정비 및 재해발생 시 대응 등에 관하여 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」에서는 저수지·댐의 안전성 확보 및 효용성 제고
등을 위해서 위험저수지·댐 정비사업이 시급하다고 판단되는 경우 등에는 위험저수지·댐 정비지구로
지정하고 해당 지역에서의 건축제한(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」제17조)에 관한
사항을 규정하고 있습니다.
「택지개발촉진법」
「택지개발촉진법」은 도시지역의 시급한 주택난을 해소 하기 위해서 주택건설에 필요한 택지의
취득·개발·공급 및 관리 등에 관해서 특례를 규정하고 있습니다.
「택지개발촉진법」에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 그 주변지역 중 「
택지개발촉진법」제3조에 따라 택지개발지구를 지정하고 해당 지구에서의 건축제한(「택지개발촉진법」
제6조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「기업도시개발 특별법」
「기업도시개발 특별법」은 민간기업이 산업·연구·관광·레저분야 등에 걸쳐 계획적·주도적으로
자족적인 도시를 개발·운영하는데 필요한 사항을 규정하고 있습니다.
찾기쉬운 생활법령
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「기업도시개발 특별법」에서는 기업도시를 조성하기 위한 기업도시개발사업을 시행하기 위해서 「
기업도시개발 특별법」제5조에 따라 기업도시개발구역을 지정하고 해당 구역에서의
건축제한(「기업도시개발 특별법」제9조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「항만법」
「항만법」은 항만의 지정·개발·관리·사용 및 재개발에 관한 사항을 정함으로써 항만과 그 주변지역
개발을 촉진하고 효율적ㅇ로 관리·운영하여 국민경제 발전에 이바지함을 목적으로 하는 법률입니다.
「항만법」에서는 「항만법」제51조에 따라 항만재개발사업구역을 지정하고 해당 구역에서의
건축제한(「항만법」제84조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「하수도법」
「하수도법」은 하수도의 설치 및 관리의 기준을 등을 정해 하수와 분뇨를 적정하게 처리함으로써
공중위생을 향상시키고 공공수역의 수질을 보전하기 위한 법률입니다.
「하수도법」에서는 주택을 건축하려는 경우 개인하수처리시설의 설치(「하수도법」제34조제2항) 및
개인하수처리시설의 운영·관리(「하수도법」제39조)에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택건축 절차 관련 법령
「건축법」
「건축법」은 건축물의 설계, 건축허가(신고), 착공, 안전, 기능 및 분쟁조정 등에 관한 사항을
규정하고 있는 주택건축의 기본이 되는 법률입니다.
「건축법」에 따라 건축물을 건축하기 위해서는 건축물의 설계(「건축법」제23조),
건축허가(「건축법」제11조), 건축신고(「건축법」제14조), 건축물의 대지와 도로(「건축법」제
44조), 건축물의 구조 및 재료(「건축법」제49조) 등에 관한 사항을 준수해야 합니다.
「소음·진동관리법」
「소음·진동관리법」은 건설공사장으로부터 발생하는 소음·진동으로 인한 피해를 방지하고 소음·진동을
적정하게 관리해서 모든 국민이 조용하고 평온한 환경에서 생활할 수 있게 하기 위반 법률입니다.
「소음·진동관리법」에서는 생활소음과 진동의 관리(「소음·진동관리법」제21조), 특정공사의
사전신고 의무(「소음·진동관리법」제22조) 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」은 「건축법」제39조부터 제41조, 제43조 및 제
44조에 따른 건축물의 피난·방화 등에 관한 기술적 기준이 되는 규칙입니다.
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」에서는 건축물의 내화구조, 방화구조, 채광 및
환기를 위한 창문 등의 설치, 경계벽 및 칸막이 벽의 구조 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택건축완료 후 관련 법령
「건축법」
「건축법」은 건축물의 대지구조·설비 기준 및 용도 등을 정해서 건축물의 안전·기능·환경 및 미관의
향상을 도모하기 위한 법률입니다.
「건축법」은 건축물의 유지와 관리(「건축법」제35조), 건축물의 철거(「건축법」제36조)에 관한
사항을 규정하고 있습니다.
「부동산등기법」
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「부동산등기법」은 등기소와 등기관, 등기부, 등기절차, 표시에 관한 등기, 권리에 관한 등기 등에
관한 사항을 정한 법률입니다.
「부동산등기법」은 신축건물의 소유권보존등기(「부동산등기법」제65조)에 관한 사항을 규정하고
있습니다.
「지방세법」
「지방세법」은 지방자치단체의 재정확보를 목적으로 취득세, 등록면허세, 레저세, 주민세, 재산세 및
자동차세 등의 부과 및 징수 등에 관한 사항을 정한 법률입니다.
「지방세법」은 건축물을 신규로 취득한 사람에 대해 건물의 취득에 대한 취득세(「지방세법」제
20조)의 부과 및 징수 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
주택의 관리 및 하자 관련 법령
「건축법」
「건축법」은 건축물의 유지와 관리 의무를 정해서 불법 건축물의 발생을 예방하고 건축물을 적법하게
유지·관리하도록 하고 있습니다.
「건축법」은 건축물 소유자에게 건축물의 관리 및 유지(「건축법」제35조) 의무를 지우고 있으며,
건축물이 멸실되거나 철거하는 경우 관할관청에 신고(「건축법」제36조)를 하도록 하고 있습니다.
「민법」
「민법」은 주택 등 건축물의 건축과정에서 지켜야 할 토지의 심굴금지(「민법」제241조),
경계선부근의 건축(「민법」제242조), 차면시설의무(「민법」제243조) 등과 관련된 법률 관계를
규율하는 법률입니다.
「민법」은 건축물의 하자(瑕疵)에 있어서 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자가 아닌
경우 수급인의 담보책임(「민법」제667조)에 관한 사항 등을 규정하고 있습니다.
「건설산업기본법」
「건설산업기본법」은 건설업의 등록, 도급계약 및 하도급계약, 시공 및 기술관리 등에 관한 사항을
규정하고 있습니다.
「건설산업기본법」에서는 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자인 경우의
하자담보책임(「건설산업기본법」제28조)에 대해 규정하고 있습니다.
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2. 사전 준비
2.1. 부지 선정
주거를 위한 주택은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 대(垈)인 곳에 건축할 수 있습니다.
다만, 주택을 건축하려는 장소가 농지ㆍ산지이거나 개발행위허가구역 등인 경우에는 농지전용허가,
산지전용허가 또는 개발행위허가 등을 받으면 주택을 건축할 수 있습니다.
건축물을 건축하려는 사람은 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 「
건축법」이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.
용도지역, 용도지구, 용도구역으로 지정된 곳에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축물의 용도ㆍ종류 및
규모에 따라서 일정한 제한을 받을 수 있습니다.
2.1.1. 주택건축이 가능한 토지 등
주거를 위한 주택은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 대(垈)인 곳에 건축할 수 있습니다.
다만, 주택을 건축하려는 장소가 농지ㆍ산지이거나 개발행위허가구역 등인 경우에는 농지전용허가,
산지전용허가 또는 개발행위허가 등을 받으면 주택을 건축할 수 있습니다.
다만, 이러한 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가는 건축허가를 받으면 해당 법령에 따른 허가를 받은
것으로 봅니다.
대지
「건축법」상의 대지
- 「건축법」에서 대지란 원칙적으로 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈
토지를 말합니다(「건축법」제2조제1항제1호 본문). 대지를 지적공부상 대(垈)로 한정하지 않는 것은
지적공부에 잡종지·임야 등으로 되어 있는 토지라도 토지형질변경 등 일정한 요건을 갖추면 주택을 지을
수 있는 대지가 될 수 있기 때문입니다.
- 「택지개발촉진법」에서의 택지란 「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및
공공시설용지(「택지개발촉진법」제2조제1호)로서 아파트 건설 등 대규모 주택단지 건설사업에서 주로
사용되는 용어입니다.
- 대지는 실제로 주택을 건축할 때 건폐율·용적률 등의 건축기준과 건축규모의 산정기준이 됩니다.
※ “필지”란?
·토지(土地)의 단위를 말하며, 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번(地番)이 붙여집니다. 또한
, 1필지의 토지를 복수로 나누면 각각 1필지의 토지가 되며, 반대로 복수 필지의 토지를 1개로 하면
1필지의 토지가 됩니다.
1필지 1대지의 원칙 및 예외
다음의 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수
있습니다(「건축법」제2조제1항제1호 단서 및 「건축법 시행령」제3조).
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· 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한
토지
2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 어느
하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로
다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외합니다.
가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 않은 경우
3. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장·군수 또는
구청장(자치구의 구청장을 말함)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
4. 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을
조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는
제외합니다.
· 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지
1. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 도시계획시설이 결정·고시된 경우: 그 결정·고시된 부분의 토지
2. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「농지법」제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그
허가받은 부분의 토지
3. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「산지관리법」제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그
허가받은 부분의 토지
4. 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따른
개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
5. 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우:
그 필지가 나누어지는 토지
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상 지목과 대지
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상 지목의 종류
- 지목은 전(田)·답(畓)·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·
공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·
제방·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·
체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분해서 정해집니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한
법률」제67조제1항).
※ “구거”란?
·용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지로서 하천보다 규모가 작은
4∼5m 폭의 개울을 말합니다.
※ “유지”란?
·일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 양어장 등의
토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말합니다.
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「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 대(垈)
- 영구적 건축물 중 주거시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지를 대(垈)라
하므로(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」제67조제2항), 주택을 건축하기 위해서는 「
측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상 지목이 원칙적으로 대(垈)이어야 합니다.
지목의 변경
- 지목이 전·답·임야 등으로 되어 있는 토지에는 영구적인 건축물을 건축할 수 없지만, 각각 「농지법」제
34조에 따른 농지전용허가, 「산지관리법」제14조에 따른 산지전용허가 및 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제56조에 따른 개발행위허가를 받으면 주택을 건축할 수 있습니다.
- 그리고 번잡한 행정절차를 피하기 위해 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가를 받으면 「농지법」제
34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의, 「산지관리법」제14조와 제15조에 따른
산지전용허가와 산지전용신고 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따른 개발행위허가
등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」제11조제5항제3호·제5호 및 제7호).
※ 건축허가에 관해서는 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『단독주택건축(신축·개축)』의
<주택건축절차-허가 또는 신고 관련-건축허가 또는 신고 의무>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.
유용한 법령정보: 농지 및 산지의 전용
농지의 전용
- 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생(多年生)식물의 재배 외에 용도로 사용하는
것을 말하며(「농지법」제2조제7호), 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는
등의 행위를 하기 위한 것입니다.
- 농지를 전용하려는 사람은 그 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐
농림축산식품부장관 또는 그 권한을 위임받은 시·도지사 및 시장·군수·구청장의 허가를 받아야
합니다(「농지법」제34조제1항 및 제51조).
- 농지전용 절차를 표로 나타내면 아래와 같습니다.
- 농지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『
찾기쉬운 생활법령
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농지이용·전용』에서 확인할 수 있습니다.
산지의 전용
- 산지전용(山地轉用)이란 산지를 다음의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를
위해서 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다(「산지관리법」제2조제2호).
1. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취
2. 토석 등 임산물의 채취
3. 산지일시사용
- 산지전용을 하려는 사람은 그 용도를 정하여 산림청장 등 관할 행정청의 허가를 받아야 하며,
허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 변경허가를 받아야 합니다(「산지관리법」제
14조제1항 본문).
- 산지전용 절차를 표로 나타내면 아래와 같습니다.
- 산지전용에 관한 자세한 사항은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『산지전용』에서
확인할 수 있습니다.
2.1.2. 주택건축 가능 여부의 확인
주택건축 가능 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를
이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을
발급받아 확인할 수 있습니다.
또한, 주택을 건축하려는 사람은 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는
것이 「건축법」이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.
국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)의 이용
토지이용규제정보서비스 인터넷 홈페이지에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.
토지이용계획 열람
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토지이용계획열람은 해당 토지의 관할 시, 군, 구에서 발급하는 토지이용계획확인서의 내용 중
전산발급되는 사항으로서 지역·지구의 지정현황과 행위제한내용을 확인할 수 있습니다.
※ 이와는 별도로 토지이용계획확인서 등본을 발급받으려는 사람은 해당 시·군·구청에 발급을
신청하거나 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 발급신청을 할 수 있습니다.
지역·지구별 행위제한
지역·지구별 행위제한정보는 법령 및 자치법규에 용도지역·지구별로 규정된 행위제한사항의 조문
내용을 서비스하며, 더불어 구체적인 토지이용행위의 제한내용에 대한 확인이 가능하도록 부가 정보를
제공하고 있습니다.
규제안내서 열람
주택을 건축하기 위해 관계 법령에 따라 받아야 하는 인가, 허가 등의 기준, 절차, 구비서류 등을
기재한 안내서로서 사업단계별 절차와 구비서류를 확인할 수 있습니다.
지형고시도면 열람
용도지역·지구의 지정 또는 변경 시 지정권자가 지형도면 고시절차에 따라 관보 또는 공보에 고시하고
인터넷 홈페이지에 게재하여 이를 열람할 수 있도록 하고 있습니다.
※ 국토교통부 토지이용규제정보서비스를 이용하려면 여기(http://luris.mltm.go.kr/)를
누르십시오.
※ 민원24를 이용하려면 여기(http://www.minwon.go.kr)를 누르십시오.
입지와 규모의 사전결정
「건축법」제11조에 따른 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 사람은 건축허가를 신청하기 전에
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 다른
법령에서 허용되는지에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」제10조제1항).
※ “건축”이란?
건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(「건축법」제2
조제1항제8호).
사전결정의 신청 및 첨부서류
사전결정을 신청하는 사람은 사전결정신청서(「건축법 시행규칙」별지 제1호서식)에 다음의 도서를
첨부해서 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「건축법」제10조제5항 및 「
건축법 시행규칙」제4조).
1. 「건축법」제10조제6항 각 호의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위해서 해당 법령에서
제출하도록 한 서류(해당 사항이 있는 경우만 해당)
2. 「건축법 시행규칙」별표 2 중 건축계획서 및 배치도
사전결정 통지를 받은 경우 신고·협의의 의제
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장으로부터 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나
신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」제10조제6항).
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따른 개발행위허가
찾기쉬운 생활법령
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2. 「산지관리법」제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고(보전산지인 경우에는
도시지역만 해당)
3. 「농지법」제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의
4. 「하천법」제33조에 따른 하천점용허가
사전결정 효력의 상실
사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 「건축법」제11조에 따른 건축허가를
신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」제
10조제8항).
참고: 토지 관련 행정서류의 검토
토지 등기사항증명서
-토지 등기사항증명서는 토지의 권리관계를 나타내는 문서로서 토지의 가압류, 근저당, 지상권,
전세권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다.
토지대장(임야대장)
-토지(임야)에 대한 현황을 파악하기 위한 공적장부로서 토지(임야)의 소재, 지번, 지목, 면적,
소유자 등이 표시되어 있는 공적장부입니다.
지적도(임야도)
-지적도(임야도)는 공적장부로서 토지(임야)의 소재, 지번, 지목, 경계 등에 관한 사항을 확인할
수 있습니다.
2.1.3. 용도지역에서의 주택건축 제한
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를
경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로
결정하는 지역을 말합니다.
용도지역으로 지정된 곳에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 따라서 일정한
제한을 받을 수 있습니다.
아래의 용도지역 지정 여부는 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를
이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원
등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.
용도지역의 지정
'용도지역'이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를
경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로
결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제15호).
※ “건폐율”이란?
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의
합계)의 비율을 말합니다(「건축법」제55조).
※ “용적률”이란?
찾기쉬운 생활법령
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용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의
비율을 말합니다(「건축법」제56조).
용도지역은 크게 4가지(도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역)로 나누고, 도시지역은 다시
주거지역·상업지역·공업지역·습지지역으로 세분화하여 도시·군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제36조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조).
용도지역 용도지역의 세분
도시지역
·주거지역: 거주의 안녕과
건전한 생활환경의 보호를
위해서 필요한 지역
·전용주거지역: 양호한
주거환경을 보호하기
위해서 필요한 지역
·제1종전용주거지역: 단독주택 중심의
양호한 주거환경을 보호하기 위해서
필요한 지역
·제2종전용주거지역: 공동주택 중심의
양호한 주거환경을 보호하기 위해서
필요한 지역
·일반주거지역: 편리한
주거환경을 조성하기
위해서 필요한 지역
·제1종일반주거지역: 저층주택을
중심으로 편리한 주거환경을 조성하기
위해서 필요한 지역
·제2종일반주거지역: 중층주택을
중심으로 편리한 주거환경을 조성하기
위해서 필요한 지역
·제3종일반주거지역: 중고층주택을
중심으로 편리한 주거환경을 조성하기
위해서 필요한 지역
·준주거지역: 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및
업무기능을 보완하기 위해서 필요한 지역
·상업지역: 상업이나 그 밖의
업무의 편익을 증진하기
위해서 필요한 지역
·중심상업지역: 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을
위해서 필요한 지역
·일반상업지역: 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기
위해서 필요한 지역
·근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을
위해서 필요한 지역
·유통상업지역: 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위해서
필요한 지역
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용도지역 용도지역의 세분
·공업지역: 공업의 편익을
증진하기 위해서 필요한
지역
·전용공업지역: 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기
위해서 필요한 지역
·일반공업지역: 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해서
필요한 지역
·준공업지역: 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되,
주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한
지역
·녹지지역: 자연환경·농지 및
산림의 보호, 보건위생,
보안과 도시의 무질서한
확산을 방지하기 위해서
녹지의 보전이 필요한 지역
·보전녹지지역: 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을
보전할 필요가 있는 지역
·생산녹지지역: 주로 농업적 생산을 위해서 개발을 유보할
필요가 있는 지역
·자연녹지지역: 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래
도시용지의 공급 등을 위해서 보전할 필요가
있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해서
제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역
·보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지,
녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해서
보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을
고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해서
관리하기가 곤란한 지역
·생산관리지역: 농업·임업·어업 생산 등을 위해서 관리가
필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할
때 농림지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한
지역
·계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나
자연환경을 고려해서 제한적인 이용·개발을
하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가
필요한 지역
농림지역
자연환경보전지역
용도지역에서의 주택건축제한
용도지역별 주택건축제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택종류별 제한은 아래
표와 같습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제1항·제5항 및 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률 시행령」별표 2부터 별표 23까지).
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구 분 건축이 가능한 용도지역 건축이 제한되는 용도지역
단독주택 및
다중주택
·제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1
종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3
종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역,
생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역,
생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구
·농림지역·자연환경보전지역안에서는 현저한
자연훼손을 가져오지 않는 범위 에서 건축하는
농어가주택
·유통상업지역
·전용공업지역
·중심상업지역(「건축법 시행령」
별표 1 제1호의 단독주택으로서
다른 용도와 복합된 것에
한해서 도시·군계획조례가
정하는 바에 따라 건축할 수
있음)
·
일반상업지역·
일반공업지역·
준공업지역·보전녹지지역은
도시·군계획조례가 정하는 바에
따라 건축할 수 있음
다가구주택
·제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2
종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역,
근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역,
보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
·농림지역·자연환경보전지역안에서는 현저한
자연훼손을 가져오지 않는 범위 에서 건축하는
농어가주택
·유통상업지역
·전용공업지역
·보전녹지지역
·중심상업지역(「건축법 시행령」
별표 1 제1호의 단독주택으로서
다른 용도와 복합된 것에
한해서 도시·군계획조례가
정하는 바에 따라 건축할 수
있음)
·제1종전용주거지역,
일반상업지역·
일반공업지역·준공업지역은
도시·군계획조례가 정하는 바에
따라 건축할 수 있음
※ 위 규정 중 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역,
자연취락지구는 4층 이하 범위에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의
건축물에 한합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」별표 15부터 별표 20까지, 별표 23 및
별표 27).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
용도지역별 건축제한의 예외
다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제1항부터 제4
항까지의 규정에서의 주택종류별 건축제한에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제76조제5항).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조제1항제8호에 따른 취락지구에서는 「국토의
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계획 및 이용에 관한 법률 시행령」별표 23에 따릅니다.
「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서
정하는 바에 따릅니다.
농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」
또는 「초지법」에서 정하는 바에 따릅니다.
자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「
문화재보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의
보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「
수도법」또는 「문화재보호법」또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는
바에 따릅니다.
자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에
따릅니다.
※ 용도지역별 건축제한의 예외에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (http://oneclick.law.go.kr) 『
단독주택건축(신축·개축)』의 <사전 준비-부지 선정-용도지역·용도지구 또는 용도구역 외에 주택건축
제한>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.
위반 시 제재
국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지역에서의 건축 제한 등을 위반한
사람에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그 밖에
필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
133조제1항제8호)
또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조(제5항제2호부터 제4호까지는 제외)에 따른
용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역
또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제141조제4호).
찾기쉬운 생활법령
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유용한 법령정보: 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치
대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우
-대지가 「건축법」이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외) 또는 구역에
걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해서 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는
구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 「건축법」을 적용받으려는 사람은 해당 대지의 지역·지구
또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게
제출(전자문서에 의한 제출 포함)해야 합니다(「건축법」제54조제1항 및 「건축법 시행령」제
77조).
※ 다만, 건축물이 미관지구에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해서 미관지구 안의
건축물과 대지 등에 관한 「건축법」을 적용합니다(「건축법」제54조제1항 단서).
대지가 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우
-하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대해서 방화지구 안의
건축물에 관한 「건축법」이 적용됩니다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에
속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대해서는 그렇지
않습니다(「건축법」제54조제2항).
대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우
-대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역
안의 건축물과 대지에 관한 「건축법」이 적용됩니다(「건축법」제54조제3항 본문).
※ 다만, 녹지지역 안의 건축물이 미관지구나 방화지구에 걸치는 경우에는 「건축법」제54조제1항
단서나 「건축법」제54조제2항에 따릅니다(「건축법」제54조제3항 단서).
-「건축법」제54조제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는
구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로
적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」제54조제4항).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
2.1.4. 용도지구에서의 주택건축 제한
용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나
완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관ㆍ경관ㆍ안전 등을 도모하기 위해서
도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
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용도지구로 지정된 곳에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 따라서 일정한
제한을 받을 수도 있습니다.
아래의 용도지구 지정 여부는 국토해양부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를
이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원
등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.
용도지구의 지정
'용도지구'란 국토교통부장관, 시·도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장이 용도지역의 제한을
강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위해서
도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제16호).
도시·군관리계획결정으로 용도지구를 경관지구·미관지구·고도지구·보존지구·시설보호지구·취락지구 및
개발진흥지구 등으로 나누고 이를 각각 다음 표와 같이 세분해서 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제37조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제31조).
용도지구 구분 내용
1. 경관지구 경관을 보호·형성하기 위해서 필요한 지구
1-1. 자연경관지구
산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기
위해서 필요한 지구
1-2. 수변경관지구
지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위해서 필요한
지구
1-3.시가지경관지구
주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위해서
필요한 지구
2. 미관지구 미관을 유지하기 위해서 필요한 지구
2-1. 중심지미관지구
토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위해서 필요한
지구
2-2. 역사문화미관지구
문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기
위해서 필요한 지구
2-3. 일반미관지구
중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을
유지·관리하기 위해서 필요한 지구
3. 고도지구
쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해서 건축물 높이의
최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
3-1. 최고고도지구
환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위해서 건축물높이의
최고한도를 정할 필요가 있는 지구
3-2. 최저고도지구
토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위해서 건축물높이의
최저한도를 정할 필요가 있는 지구
4. 방화지구 화재의 위험을 예방하기 위해서 필요한 지구
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5. 방재지구
풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해서
필요한 지구
6. 보존지구
문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의
보호와 보존을 위해서 필요한 지구
6-1.
역사문화환경보존지구
문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의
보호와 보존을 위해서 필요한 지구
6-2. 중요시설물보존지구
국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위해서 필요한
지구
6-3. 생태계보존지구
야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을
위해서 필요한 지구
7. 시설보호지구
학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화,
항공기의 안전운항 등을 위해서 필요한 지구
7-1. 학교시설보호지구 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위해서 필요한 지구
7-2. 공용시설보호지구 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위해서 필요한 지구
7-3. 항만시설보호지구 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위해서 필요한 지구
7-4. 공항시설보호지구 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위해서 필요한 지구
8. 취락지구
녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는
도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
8-1. 자연취락지구
녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을
정비하기 위해서 필요한 지구
8-2. 집단취락지구 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위해서 필요한 지구
9. 개발진흥지구
주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을
집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
9-1. 주거개발진흥지구 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
9-2.
산업·유통개발진흥지구
공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
9-3.
관광·휴양개발진흥지구
관광·휴양개발진흥지구: 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가
있는 지구
9-4. 복합개발진흥지구
주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2 이상의
기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
9-5. 특정개발진흥지구
주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을
중심으로 특정한 목적을 위해서 개발·정비할 필요가 있는 지구
찾기쉬운 생활법령
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10. 특정용도제한지구
주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등
특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
용도지구에서의 건축제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의
용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」또는 다른 법률에
특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수
있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제2항).
※ 이하에서 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
용도지구별 건축제한
경관지구 안에서의 건축제한
경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보호·형성에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로
정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제2항 및 「국토의
계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제72조제1항 본문).
다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배 되지 않는 범위에서
도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의
심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제2항 및 「
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제72조제1항 단서).
경관지구 안에서의 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지의 조경 등에 관해서는 그
지구의 경관의 보호·형성에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제76조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제72조제2항).
미관지구 안에서의 건축제한
미관지구 안에서는 그 지구의 위치·환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고
인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
시행령」제73조제1항 본문).
다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배
되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 해당 지방자치단체에
설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
시행령」제73조제1항 단서).
미관지구 안에서의 건축물의 높이 및 규모(건축물의 앞면길이에 대한 옆면길이 또는 높이의 비율을
포함), 부속건축물의 규모, 건축물·담장 및 대문의 형태·색채, 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는
건축설비나 그 밖의 유사한 것의 형태·색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등에 관해서는 그 지구의
위치·환경이나 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로
정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제73조제2항).
고도지구 안에서의 건축제한
고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하거나 미달하는 건축물을 건축할 수
없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제74조).
방재지구 안에서의 건축제한
찾기쉬운 생활법령
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방재지구안에서는 풍수해·산사태·지반붕괴·지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여
도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
제75조 본문).
다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배
되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 해당 지방자치단체에
설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
시행령」제75조 단서).
보존지구 안에서의 건축제한
보존지구 안에서는 다음의 구분에 따른 건축물에 한해서 건축할 수 있습니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률 시행령」제76조 본문).
1. 역사문화환경보존지구: 「문화재보호법」의 적용을 받는 문화재를 직접 관리·보호하기 위한 건축물과
문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가
정하는 것
2. 중요시설물보존지구: 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호 및 보존을 저해하지 않는
건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것
3. 생태계보존지구: 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서
도시·군계획조례가 정하는 것
다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에
위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 관계 행정기관의
장과의 협의 및 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지
않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제76조 단서).
시설보호지구 안에서의 건축제한
학교시설보호지구·공용시설보호지구 및 항만시설보호지구 안에서는 학교·공용시설 또는 항만의
기능수행에 장애가 된다고 인정해서 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의
계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제77조제1항 본문).
다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에
위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 관계 행정기관의
장과의 협의 및 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지
않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제77조제1항 단서).
공항시설보호지구 안에서의 건축제한에 관해서는 「항공법」이 정하는 바에 의하되, 건축물의 용도 및
형태 등에 관한 그 밖의 제한에 관해서는 공항시설의 보호와 항공기의 이·착륙에 장애가 되지 않는
범위에서 도시·군계획조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제77조제2항).
취락지구 안에서의 건축제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제5항제1호에 따라 자연취락지구 안에서 건축할 수
있는 건축물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」별표 23과 같습니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률 시행령」제78조제1항).
집단취락지구 안에서의 건축제한에 관해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이
정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제78조제2항).
※ 개발제한구역 안에서의 건축제한에 관해서는 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『
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단독주택건축(신축, 개축)』의 <사전준비-부지선정-용도구역에서의 주택건축 제한>에서 자세하게
확인할 수 있습니다.
개발진흥지구 안에서의 건축제한
개발진흥지구 안에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 의한 개발계획에 위반해서 건축물을 건축할 수
없으며, 지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구의 계획적 개발에 위배되지 않는
범위에서 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한
법률 시행령」제79조).
특정용도제한지구 안에서의 건축제한
특정용도제한지구 안에서는 주거기능을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정해서
도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
제80조).
그 밖의 용도지구 안에서의 건축제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제72조부터 제81조에 규정된 용도지구 외의 용도지구
안에서의 건축제한에 관해서는 그 용도지구지정의 목적달성에 필요한 범위에서
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정합니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률 시행령」제82조).
용도지구별 건축제한의 예외
다음 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관해서는 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제76조제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 다음에서 정하는 바에
따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조제5항).
1. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에
따릅니다.
2. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」또는 「
초지법」에서 정하는 바에 따릅니다.
3. 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「
문화재보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및
관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「수도법」또는 「
문화재보호법」또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따릅니다.
4. 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따릅니다.
위반 시 제재
국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지구에서의 건축 제한 등을 위반한
사람에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그 밖에
필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
133조제1항제8호)
또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에
따른 용도지구에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의
징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제141조제4호).
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2.1.5. 용도구역에서의 주택건축 제한
용도지역, 용도구역 등에 따른 제한 외에 도시·군관리계획으로 개발제한구역ㆍ시가화조정구역 등 용도구역을
지정ㆍ결정하게 되면 주택건축에 제한을 받게 됩니다.
용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 및 수산자원보호구역으로 나뉘고, 용도구역
지정 여부는 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ
구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수
있습니다.
개발제한구역 안에서의 건축제한
개발제한구역의 지정
- 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한
생활환경을 확보하기 위해서 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의
개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시·군관리계획으로 결정할 수
있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제3조제1항).
건축제한
· 신축의 경우
- 개발제한구역에서는 주택 등 건축물의 건축행위를 할 수 없지만, 다음의 어느 하나에 해당하는
주택(「건축법 시행령」별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말함)을 신축하려는 사람은
특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수
있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항, 「개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법 시행령」별표 1 제5호다목 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법 시행규칙」제6조).
1. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는
개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와
개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
시행령」제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말함)이 있는 토지에만
주택을 신축할 수 있습니다.
2. 위 1 에도 불구하고 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」제3조제2호에 따른 농어업인에 해당하는
자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 사람은 영농의 편의를 위해서 자기 소유의
기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있습니다.
※ 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만 제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한
토지의 형질변경이 수반되지 않는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수산업을 위한
시설 외로는 용도변경을 할 수 없습니다.
3. 위 1 에도 불구하고 기존 주택이 공익사업의 시행으로 철거되거나 재해로 거주할 수 없게 된
경우로서 그 기존 주택의 소유자가 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기 소유의 토지에
신축하는 경우 또는 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정
이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여
증축 또는 개축할 수 없는 주택을 취락지구에 신축하는 경우에는 다음의 입지기준에 적합한 곳에
주택을 신축할 수 있습니다.
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가. 기존의 주택이 있는 시·군·구(자치구를 말함)의 지역이거나 기존의 주택이 없는 시·군·구의 지역 중
기존의 주택으로부터 2킬로미터 이내의 지역일 것
나. 우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말함)가 아닐 것
다. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우를 제외하고는 「하천법」제7조에 따른 국가하천과
지방하천의 경계로부터 5백미터 이상 떨어져 있을 것
1) 「하수도법」제2조제15호에 따른 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치·운영 중인 지역
2) 「하수도법」제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역
라. 주택의 건축을 위해서 대지를 조성하는 경우 기존면적을 포함해서 330제곱미터 이하에 포함되어
진입로가 설치되는 경우를 제외하고는 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것
마. 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것
- 위에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가
개발제한구역에 대한 관리계획을 수립해야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어
있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
12조제2항).
- 다만, 개발제한구역의 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 인접한 용도지역에서 허용되는
건축물을 건축할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 및 「
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제13조제2항).
1. 개발제한구역 지정 당시부터 개발제한구역의 경계선이 건축물 또는 공작물(「개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법」제12조제7항에 따라 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가
등을 받아 공사 또는 사업에 착수한 건축물 또는 공작물을 포함)을 관통하는 경우 그 건축물 또는
공작물의 부지(개발제한구역 지정 당시부터 담장 등으로 구획되어 있어 기능상 일체가 되는 토지를
말함)
2. 개발제한구역 지정 당시부터 해당 필지의 2분의 1 미만이 개발제한구역에 편입된 토지로서
지목(地目)이 대(垈)인 토지
· 개축의 경우
- 주택으로서 ① 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우, ② 개축되는 연면적의
합계가 85제곱미터 이하인 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하고 개축할 수
있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제3항 및 「개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법 시행령」제19조제1호).
시행 중인 공사에 관한 특례
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 각 호와 제3항에 따른 행위에 대해서
개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가
없는 경우를 포함)을 받아 공사나 사업에 착수한 자는 그 공사 또는 사업의 설계 내용을 관할
시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 이를 계속 시행할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에
관한 특별조치법」제12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제
21조제1항).
- 위 규정에 따라 받은 내용이 토지의 형질변경으로서 건축물의 건축을 목적으로 하는 경우에는 해당
공사에 대한 준공검사가 끝난 후 건축허가를 신청해야 합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법」제12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제
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21조제2항).
- 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제21조제1항에 따라
설계 내용을 받거나 제2항에 따라 허가신청을 받은 경우로서 공사의 추진 상황, 주변 토지의 이용
상황, 환경이나 그 밖의 사정을 종합적으로 고려해서 개발제한구역의 지정 목적 달성에 필요하다고
인정하는 경우에는 사업규모의 축소 및 사업계획의 변경(해당 공사 또는 사업과 직접 관련된 기반시설의
설치 등을 포함) 등의 조정을 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제21조제3항).
위반 시 제재
· 행정처분
- 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 단서, 같은 조 제3항
또는 제13조에 따라 허가받거나 신고한 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 그 허가를 취소하거나 그
자에게 공사의 중지, 건축물 개축(改築)이나 이전, 그 밖의 조치를 하도록 명할 수
있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제30조제1항).
1. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가 의
내용을 위반해서 건축물의 건축을 한 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받은 경우
3. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제3항에 따른 신고를 하지 않고
건축물의 건축을 한 경우
· 벌칙
- 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제31조제2항).
1. 영리를 목적으로 또는 상습적으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항
단서 또는 제13조에 따른 허가를 받지 않거나 허가의 내용을 위반해서 건축물의 건축을 한 자
2. 상습으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제30조제1항에 따른 시정명령을
이행하지 않은 자
3. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받은 자
· 과태료
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제3항에 따라 신고하지 않고 주택을 개축한
자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제
34조제1항).
※ 과태료의 부과·징수 및 불복절차에 관한 자세한 사항은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『
과태료 납부자』에서 확인할 수 있습니다.
유용한 법령정보: 개발제한구역에서의 허가나 신고의 세부 기준
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의
대상이 되는 건축물의 규모·높이·입지기준, 건폐율, 용적률 등 허가나 신고의 세부 기준은 다음과
찾기쉬운 생활법령
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같습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제8항 및 「개발제한구역의
지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」별표 2 제2호).
※ “건폐율”이란?
· 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들
건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(「건축법」제55조).
※ “용적률”이란?
· 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의
합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」제56조).
1. 건축물의 건축
가. 주택을 건축하는 경우의 건폐율과 용적률
1) 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서
기존 면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(5년 이상 거주자는 232제곱미터, 지정 당시 거주자는
300제곱미터) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 지정 당시 거주자가 연면적 200제곱미터를
초과해서 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로
한정됩니다.
2) 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
나. 둘 이상의 필지에 같은 용도의 건축물이 각각 있는 경우 그 필지를 하나의 필지로 합칠 수
있습니다. 이 경우 주택은 가목2)(취락지구의 경우에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법 시행령」제26조제1항제2호나목)의 기준에 적합해야 합니다.
※ “필지”란?
· 토지(土地)의 단위를 말하며, 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번(地番)이
붙여집니다. 또한, 1필지의 토지를 복수로 나누면 각각 1필지의 토지가 되며, 반대로 복수 필지의
토지를 1개로 하면 1필지의 토지가 됩니다.
다. 도로·상수도 및 하수도가 설치되지 않은 지역에 대해서는 원칙적으로 건축물의
건축(건축물의 건축을 목적으로 하는 토지형질변경을 포함)이 허가되지 않습니다. 다만, 무질서한
개발을 초래하지 않는 경우 등 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 그렇지 않습니다.
2. 토지의 형질변경
가. 주택의 건축을 위해서 대지를 조성하는 경우 토지의 형질변경면적은 기존면적을 포함해서
330제곱미터 이하로 합니다.
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나. 가목에 따른 토지의 형질변경을 할 때 해당 필지의 나머지 토지의 면적이 60제곱미터 미만이
되는 경우에는 그 나머지 토지를 포함해서 토지의 형질변경을 할 수 있습니다. 다만, 토지의
형질변경 전에 미리 토지분할을 한 경우로서 가목에 따른 토지의 형질변경 면적에 적합하게
분할할 수 있었음에도 해당 면적을 초과해서 분할한 경우에는 그렇지 않습니다.
다. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조제1항 각 호의 건축물(축사,
공사용 임시가설건축물 및 임시시설은 제외)의 건축물의 설치를 위한 토지의 형질변경 면적이
200제곱미터를 초과하는 경우에는 토지의 형질변경 면적의 100분의 5 이상에 해당하는 면적에
대하여 식수 등 조경을 해야 합니다.
라. 개발제한구역에서 시행되는 공공사업에 대지(건축물 또는 공작물이 있는 토지를 말한다)의
일부가 편입된 경우에는 그 편입된 면적만큼 새로 대지를 조성하는 데 따르는 토지의 형질변경을 할 수
있다. 이 경우 편입되지 아니한 대지와 연접하여 새로 조성한 면적만으로는 관계 법령에 따른
시설의 최소 기준면적에 미달하는 경우에는 그 최소 기준면적까지 대지를 확장할 수 있다.
마. 토지의 형질변경의 대상인 토지가 연약한 지반인 경우에는 그 두께·넓이·지하수위 등의
조사와 지반의 지지력·내려앉음·솟아오름에 대한 시험을 하여 환토·다지기·배수 등의 방법으로 그
토지를 개량해야 합니다.
바. 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토(切土)에 따른 비탈면 또는 절개면에 대해서는
옹벽 또는 석축의 설치 등 안전조치를 해야 합니다.
도시자연공원구역 안에서의 건축제한
도시자연공원구역의 지정
- 시·도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고
도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해서 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한
산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을
도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제38조의2제1항).
건축제한
- 도시자연공원구역에서는 건축물의 건축을 할 수 없지만, 다음 어느 하나에 해당하는 행위는
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수
있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률
시행령」별표 2 제6호).
1. 취락지구에 한해서 다음의 어느 하나에 해당되는 토지인 경우 주택(「건축법 시행령」별표 1 제1
호가목에 따른 단독주택을 말함)의 신축이 가능합니다.
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가. 도시자연공원구역(법률 제7476호 도시공원법개정법률에 의해서 개정되기 전의 도시자연공원을
포함)으로 결정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지
나. 도시자연공원구역으로 결정 당시부터 주택(「건축법」등 관계 법령에 따른 허가를 받아
설치되었거나 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 의해서 준공검사필증이 교부된 건축물로서
건축물대장에 등재된 적법한 건축물을 말함)이 있는 토지
2. 기존 건축물의 개축
- 위 허가대상 건축물의 규모·높이·건폐율·용적률과 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항
각호에 따른 허가대상행위에 대한 허가기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」별표 2와
같습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제3항).
시행 중인 공사에 관한 특례
- 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항 각 호에 규정된 행위에 관해서 도시자연공원구역의
지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가 없는 경우를
포함)을 받아 공사 또는 사업에 착수한 자는 그 공사 또는 사업의 설계내용을 관할
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 제출하고 이를 계속 시행할 수
있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제5항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률
시행령」제31조제1항).
- 위 규정에 따라 제출받은 내용이 토지의 형질변경으로서 건축물의 건축을 목적으로 하는 경우에는 해당
공사에 대한 준공검사가 끝난 후 건축허가를 신청해야 합니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제
27조제5항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」제31조제2항).
취락지구에 대한 특례
· 취락지구의 지정
- 시·도지사는 도시자연공원구역안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 「국토의 계획 및 이용에 관한
법률」제37조제1항제8호에 따른 취락지구로 지정할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」
제28조제1항).
· 건축제한
- 취락지구 안에서의 건축물은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」별표 2 제6호에 따른 주택을
① 건폐율은 100분의 20 이하로 건축하는 경우, ② 용적률은 100퍼센트 이하로 건축하는 경우, ③
건축물의 높이는 12미터 이하, 층수는 3층 이하로 건축하는 경우를 제외하고는 취락지구 밖의
도시자연공원구역에 적용되는 기준에 따릅니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제28조제2항 및 「
도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」제33조).
위반 시 제재
- 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에
처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제53조제2호 및 제3호).
1. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항 단서를 위반해서 허가를 받지 않거나 허가받은
내용을 위반해서 도시공원 또는 녹지에서 건축물을 설치한 자
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항 단서에 따른
허가를 받은 자
- 또한, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제27조제1항 단서에 따른 허가를 받지 않거나 허가의
내용을 위반해서 도시공원·도시자연공원구역 또는 녹지 안에서 금지행위를 한 자(「도시공원 및 녹지
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등에 관한 법률」제53조제2호에 해당하는 자는 제외)는 300만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원
및 녹지 등에 관한 법률」제54조제2호).
시가화조정구역 안에서의 건축제한
시가화조정구역의 지정
- 국토교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한
시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해서 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를
유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수
있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제39조제1항).
건축제한
- 위 규정에 따라 지정된 시가화조정구역에서는 기존 건축물의 동일한 용도 및 규모 안에서의 개축만 할 수
있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제81조제2항제2호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한
법률 시행령」별표 24 제2호마목).
위반 시 제재
- 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
81조에 따른 시가화조정구역에서의 행위 제한을 위반한 자, ② 부정한 방법으로 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제81조에 따른 시가화조정구역에서의 행위허가를 받은 자에게 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전이나 그
밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
133조제제1항12호 및 제21호다목).
- 또한, 시가화조정구역에서 허가를 받지 않고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제81조제2항제2호에
해당하는 행위를 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제140조제2호).
수산자원보호구역 안에서의 건축제한
수산자원보호구역의 지정
- 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해서
필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을
도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제40조).
건축제한
- 수산자원보호구역 안에서는 「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택만 건축할 수
있습니다(「수산자원관리법」제52조제2항제2호 및 「수산자원관리법 시행령」별표 16 제2호가목).
위반 시 제재
- 수산자원보호구역 안에서 허가를 받지 않고 「수산자원관리법」제52조제2항제2호에 해당하는 행위를
하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「수산자원관리법」제64조제12호).
2.1.6. 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역 외에 주택건축 제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 외에 개별법령에 따른
건축제한이 있을 수 있습니다.
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여기에서 소개되는 지역ㆍ지구ㆍ구역에서의 건축제한은 중요한 내용을 찾아 제시한 것입니다.
개별법령상의 주택건축제한
- 개별법령에서 주택건축을 제한하는 각종 지역·지구·구역을 개관하면 아래 표와 같습니다.
구 분 해당 법령
각종
개발지역(
지구·구역)에서의
주택건축제한
「택지개발촉진법」, 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법」, 「기업도시개발 특별법」, 「항만법」, 「경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법」
각종 정비·개선
지역(지구·구역)에서의
주택건축제한
「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」, 「저수지·댐의 안전관리 및
재해예방에 관한 법률」
각종
보존·
보전지역(
지구·구역)에서의
주택건축제한
「농지법」, 「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」, 「
습지보전법」, 「자연환경보전법」, 「자연공원법」, 「해양생태계의 보전 및
관리에 관한 법률」, 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」, 「군사기지 및
군사시설 보호법」, 「수도법」
<각종 개발지역(지구·구역)에서의 주택건축제한>
택지개발예정지구에서의 건축제한
제한 내용
- 「택지개발촉진법」제3조의3에 따라 택지개발지구의 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가
있는 지역 및 택지개발지구에서 「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함)을
건축(신축·개축) 하려는 사람은 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야
합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 허가를 받아야 합니다(「택지개발촉진법」제6
조제1항 및 「택지개발촉진법 시행령」제6조제1항제1호).
※ 택지개발지구란?
·택지개발사업을 시행하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역과 그 주변지역
중 「택지개발촉진법」제3조에 따라 국토교통부장관 또는
특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 지정·고시하는 지구를 말합니다(「택지개발촉진법」제2
조제3호).
- 위 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 택지개발지구의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에
따라 허가를 받은 행위에 관해서 그 공사 또는 사업에 착수한 사람은 택지개발지구의 지정·고시가 있은
날부터 30일 이내에 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할
특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수
있습니다(「택지개발촉진법」제6조제3항 및 「택지개발촉진법 시행령」제6조제4항).
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 허가 또는 변경허가를 받지 않고 건축물을 건축(신축·개축)하면 1년 이하의 징역 또는
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2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「택지개발촉진법」제32조).
· 원상회복 명령
- 또한, 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장은 「택지개발촉진법」제6조제1항을 위반한
자에게 원상회복을 명할 수 있습니다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않으면 시장
또는 군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행(代執行)할 수 있습니다(「택지개발촉진법」제6
조제4항).
혁신도시개발예정지구 안에서의 건축제한
혁신도시개발예정지구의 지정
- 혁신도시개발예정지구란 혁신도시개발사업을 시행하기 위해서 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시
건설 및 지원에 관한 특별법」제7조에 따라 지정·고시된 지구를 말합니다(「공공기관 지방이전에 따른
혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제2조제4호).
※ 혁신도시란?
·혁신도시란 이전공공기관을 수용하여 기업·대학·연구소·공공기관 등의 기관이 서로 긴밀하게 협력할 수
있는 혁신여건과 수준 높은 주거·교육·문화 등의 정주(定住)환경을 갖추도록 「공공기관 지방이전에
따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」에 따라 개발하는 미래형도시를 말합니다(「공공기관
지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제2조제3호).
혁신도시개발예정지구에서의 제한
- 혁신도시개발예정지구 안에서 「건축법」제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함)의
건축행위를 하려는 자는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은
사항을 변경하려는 경우에도 또한 같습니다(「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법」제9조제1항 및 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 시행령」제8
조제1항제1호).
- 위 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 혁신도시개발예정지구의 지정 및 고시 당시 이미 관계
법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관해서 그 공사 또는 사업에 착수한
자는 혁신도시개발예정지구의 지정·고시가 있은 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과
시행계획을 첨부하여 관할 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다(「공공기관
지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제9조제3항 및 「공공기관 지방이전에 따른
혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법 시행령」제8조제4항).
위반 시 제재
· 벌칙
- 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제58조).
1. 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제9조제1항을 위반해서 허가를
받지 않고 같은 항에 규정된 행위를 한 자
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한
특별법」제9조제1항에 따른 허가를 받은 자
· 원상회복 명령
- 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에
찾기쉬운 생활법령
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관한 특별법」제9조제1항의 규정을 위반한 자에 대해서 원상회복을 명할 수 있습니다. 이 경우
명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않는 때에는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「
행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있습니다(「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에
관한 특별법」제9조제5항).
기업도시개발구역에서의 건축제한
제한 내용
- 기업도시개발구역에서 건축물의 신축·개축을 하려는 사람은 관할 광역시장·시장 또는 군수(광역시 관할
구역에 있는 군의 군수를 제외하며, 이하 “시장·군수”라 함)의 허가를 받아야 하며, 허가를 받은
사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 합니다(「기업도시개발 특별법」제9조제1항 및 「
기업도시개발 특별법 시행령」제13조제1항제2호).
※ “기업도시개발구역”이란?
·기업도시를 조성하기 위한 기업도시개발사업을 시행하기 위해서 「기업도시개발 특별법」제5조에 따라
지정·고시된 구역을 말합니다(「기업도시개발 특별법」제2조제2호 및 제3호).
※ “기업도시”란?
·산업입지와 경제활동을 위해서 민간기업(법인에 한하며, 「기업도시개발 특별법」제48조제2항에 따라
대체지정된 시행자를 포함)이 산업·연구·관광·레저·업무 등의 주된 기능과 주거·교육·의료·문화
등의 자족적 복합기능을 고루 갖추도록 개발하는 도시를 말하며, 다음과 같이
구분됩니다(「기업도시개발 특별법」제2조제1호).
1. 산업교역형 기업도시: 제조업과 교역 위주의 기업도시
2. 지식기반형 기업도시: 연구개발 위주의 기업도시
3. 관광레저형 기업도시: 관광·레저·문화 위주의 기업도시
- 개발구역의 지정·고시 당시 이미 관계 법령에 의해서 건축물의 건축허가(관계 법령에 따라 허가를 받을
필요가 없거나 신고로 가능한 경우를 포함)를 받아 그 공사 또는 사업을 완료하지 않은 사람은
개발구역의 지정·고시일부터 14일 이내에 사업(공사)추진상황(「기업도시개발 특별법 시행규칙」별지 제3
호서식)에 다음의 서류를 첨부해서 관할 시장·군수에게 해당 공사 등의 사업추진상황을 신고해야
합니다(「기업도시개발 특별법」제9조제2항, 「기업도시개발 특별법 시행령」제13조제3항 및 「
기업도시개발 특별법 시행규칙」제6조).
1. 관계법령에 의한 허가신청서 및 신고사항을 증명할 수 있는 서류
2. 신고일 기준시점의 공정도를 확인할 수 있는 사진
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 허가를 받지 않고 행위를 하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「기업도시개발 특별법」제54조).
· 원상회복 명령
- 시장·군수는 「기업도시개발 특별법」제9조제1항을 위반한 자에 대해서 원상회복을 명할 수 있고,
명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않으면 「행정대집행법」에 따라 대집행(代執行)할 수
있습니다(「기업도시개발 특별법」제9조제6항).
항만재개발사업구역에서의 건축제한
찾기쉬운 생활법령
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제한 내용
- 항만재개발사업구역안(이하 “사업구역”이라 함)에서 건축물의 건축을 하려는 사람은 국토교통부장관
또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함, 이하 같음)의 허가를 받아야 하며,
허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 합니다(「항만법」제84조제1항).
※ “항만재개발사업구역”이란?
·항만재개발사업을 시행하기 위해서 「항만법」제56조제1항에 따라 국토교통부장관이 지정·고시한 곳을
말합니다(「항만법」제2조제10호).
- 위 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 「항만과 그 주변지역의 개발 및 이용에 관한 법률」제
51조제1항에 따라 사업구역이 지정·고시된 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를
받을 필요가 없는 행위에 관해서 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 해당 사업구역이 지정·고시된
날부터 30일 이내에 공사 등의 착수신고서(「항만법 시행규칙」별지 제24호서식)에 그 공사 또는
사업의 진행사항과 시행계획을 첨부해서 국토교통부장관 또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게
제출한 후 계속 시행할 수 있습니다(「항만법」제84조제3항 및 「항만법 시행령」제83조제3항).
위반 시 제재 등
· 벌칙
- 이를 위반해서 사업구역 안에서 허가를 받지 않고 건축물을 건축하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원
이하의 벌금에 처해집니다(「항만법」제96조제4호).
· 원상회복 명령
- 국토교통부장관 또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장은 「항만법」제84조제1항에 따른 건축허가를
받지 않고 건축물을 건축한 사람에 대해서 원상회복을 명할 수 있습니다. 이 경우 명령을 받은
사람이 그 의무를 이행하지 않는 경우에는 국토교통부장관 또는 특별자치도지사·시장·군수·구청장은 「
행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있습니다(「항만법」제84조제4항).
경제개발사업구역에서의 건축제한
경제개발사업구역의 지정
- 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 산업통상자원부장관에게
경제자유구역의 지정을 요청할 수 있습니다. 다만, 대상구역이 둘 이상의 특별시·광역시·도 또는
특별자치도(이하 “시·도”라 함)에 걸쳐 있는 경우에는 해당 시·도지사가 공동으로 지정을 요청해야
합니다(「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제4조제1항).
※ 경제자유구역이란?
·외국인 투자기업의 경영환경과 외국인의 생활여건을 개선하기 위해서 조성된 지역으로서 「
경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제4조에 따라 지정·고시되는 지역을
말합니다(「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제2조제1호).
※ 경제자유구역의 지정과 관련된 세부적인 사항은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『
외국인투자자』의 <외국인투자지원제도-입지지원-경제자유구역>에서 확인하실 수 있습니다.
경제개발사업구역에서의 건축제한
- 개발사업구역에서 건축물의 신축, 개축행위를 하려는 자는 관할 시·도지사의 허가를 받아야 합니다.
허가받은 사항을 변경할 때에도 또한 같습니다(「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제7
찾기쉬운 생활법령
40 / 114
조의5제1항 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령」제6조의2제1항제3호).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 건축물을 신축, 개축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제33조제1호).
<각종 정비·개선 지역(지구·구역)에서의 주택건축제한>
재해위험 개선사업지구에서의 건축제한
제한 내용
- 재해위험 개선사업지구 안에서 건축물의 신축 또는 개축을 하려는 사람은 관할 소방방재청장, 시·
도지사 또는 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)의 허가를 받아야 합니다. 허가받은
사항을 변경하려는 경우에도 또한 허가를 받아야 합니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한
특별법」제7조제1항 및 「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 시행령」제8조제1항제1호).
※ 재해위험 개선사업지구란?
·「자연재해대책법」제12조에 따라 자연재해위험개선지구로 지정·고시된 지역 또는 태풍, 홍수, 호우,
해일 등 자연현상으로 인해서 상습 풍수해 등의 피해가 빈발하는 지역과 집단이주단지 조성이 필요한
수해복구 지역 중에서 「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」제6조에 따라
소방방재청장 또는 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 지정한 지구를 말합니다(「재해위험
개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」제2조제2호).
- 위 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 개선사업지구의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에
따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관해서 그 공사 또는 사업에 착수한 사람은
개선사업지구가 지정·고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을
첨부하여 관할 시장·군수에게 신고 한 후 이를 계속 시행할 수 있습니다(「재해위험 개선사업 및
이주대책에 관한 특별법」제7조제2항 및 「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 시행령」제8
조제4항).
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 허가 또는 변경허가를 받지 않고 행위를 하면 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의
벌금에 처해집니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」제37조).
· 원상회복 명령
- 시장·군수는 「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」제7조제1항을 위반한 자에 대해서
원상회복을 명할수 있습니다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않는 경우에는
시장·군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있습니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에
관한 특별법」제7조제5항).
위험저수지·댐 정비지구에서의 건축제한
제한 내용
- 위험저수지·댐 정비지구 안에서 건축물의 신축·개축 등의 행위를 하려는 사람은 관할
특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는
경우에도 또한 허가를 받아야 합니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」제17조 본문 및 「
저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률 시행령」제21조제1항제3호).
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※ 위험저수지·댐 정비지구란?
· 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 관리하고 있는 저수지·댐이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
위험저수지·댐 정비기본계획을 수립하여 소방방재청장의 승인을 받아 위험저수지·댐 정비지구로
지정한 곳을 말합니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」제12조제1항).
1. 저수지·댐의 안전성 확보 및 효용성 제고 등을 위해서 위험저수지·댐 정비사업이 시급하다고
판단되는 경우
2. 저수지·댐이 본래의 목적과 기능을 상실하여 재해예방을 위해서 다른 용도로 전환 등의 조치가
필요하다고 판단되는 경우
※ 위험저수지·댐 정비지구 지정현황은 각 시·군·구별로 다르므로 주택을 건축하려는 시·군·구청에서
개별적으로 확인해야 합니다.
- 다만, 정비지구를 지정·고시한 때에 이미 관계 법령에 따라 건축물의 건축 등에 관해서 허가를 받아 그
공사 또는 사업에 착수한 사람은 해당 허가서를 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출한 후 이를
계속 시행할 수 있습니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」제17조 단서 및 「
저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률 시행규칙」제8조).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가를 받지 않고 행위를 하면 300만원 이하의
과태료가 부과됩니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」제33조제2항제2호).
<각종 보존·보전지역(지구·구역)에서의 주택건축제한>
농업진흥지역에서의 건축제한
농업진흥지역의 지정
- 관할 특별시장·광역시장 또는 도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해서 농업진흥지역을
지정합니다(「농지법」제28조제1항).
- 위 규정에 따른 농업진흥지역은 다음의 용도구역으로 구분하여 지정할 수 있습니다(「농지법」제
28조제2항).
1. 농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모해야 하는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서
농림축산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역
가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고
있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
나. 가목에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역
2. 농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위해서 필요한
지역
농업진흥구역에서의 제한
- 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 않은 토지이용행위를 할 수
없지만, 다음의 요건을 모두 갖춘 농업인 주택 및 어업인 주택(이하 "농어업인 주택"이라 함)은 그렇지
않습니다(「농지법」제32조제1항제3호 및 「농지법 시행령」제29조제4항 본문).
1. 농업인 또는 어업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서
다음의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것
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가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는
세대
나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대
2. 위 1.의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된
건축물(「지방세법 시행령」제28조에 따른 별장 또는 고급주택 제외) 및 해당 건축물에 부속한
창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이
1세대당 660제곱미터 이하일 것
3. 위 1. 의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는
농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 않은 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는
동지역에 한함)·구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한함)·읍·면(이하 “시·구·읍·면”
이라 함) 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것
- 다만, 위 2.에 따른 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그
전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의
설치를 위해서 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인해서 철거된 농어업인 주택의
설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적은 제외)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로
봅니다(「농지법」제32조제1항제3호 및 「농지법 시행령」제29조제4항 단서).
※ 이를 위반하면 5년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」제58조제1호).
농업보호구역에서의 제한
- 농업보호구역에서는 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 단독주택(「건축법
시행령」별표 1 제1호가목, 부지가 1천제곱미터 미만인 것만 해당)의 설치 외의 토지이용행위를 할 수
없습니다(「농지법」제32조제2항제3호 및 「농지법 시행령」제30조제2항제1호가목).
※ 이를 위반하면 5년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」제58조제1호).
농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가·허가 또는 승인을 받은 경우
- 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가·허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의
건축물에 대해서는 위의 행위 제한 규정을 적용하지 않습니다(「농지법」제32조제3항).
- 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 건축물의 건축 인가·허가·승인 등을 받거나 신고하고 공사
또는 사업을 시행 중인 자(관계 법령에 따라 인가·허가·승인 등을 받거나 신고할 필요가 없는 경우에는
시행 중인 공사 또는 사업에 착수한 자를 말함)는 그 공사 또는 사업에 대해서만 위의 행위 제한
규정을 적용하지 않습니다(「농지법」제32조제4항제1호).
농업진흥구역과 농업보호구역에 걸치는 한 필지의 토지 등에 대한 행위 제한의 특례
- 한 필지의 토지가 농업진흥구역과 농업보호구역에 걸쳐 있으면서 농업진흥구역에 속하는 토지 부분이
330제곱미터 이하이면 그 토지 부분에 대해서는 「농지법」제32조에 따른 행위 제한을 적용할 때
농업보호구역에 관한 규정이 적용됩니다(「농지법」제53조제1항 및 「농지법 시행령」제73조).
- 한 필지의 토지 일부가 농업진흥지역에 걸쳐 있으면서 농업진흥지역에 속하는 토지 부분의 면적이
330제곱미터 이하이면 그 토지 부분에 대해서는 「농지법」제32조제1항 및 제2항이 적용되지
않습니다(「농지법」제53조제2항 및 「농지법 시행령」제73조).
특정도서에서의 건축제한
건축제한
- 누구든지 특정도서에서 건축물의 신축행위를 해서는 안 됩니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에
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관한 특별법」제8조제1항 및 제1호).
※ “특정도서”란?
·사람이 거주하지 않거나 극히 제한된 지역에만 거주하는 섬으로서 자연생태계·지형·지질·자연환경이
우수한 독도 등 환경부장관이 지정하여 고시하는 도서(島嶼)를 말합니다(「독도 등 도서지역의
생태계 보전에 관한 특별법」제2조제1호).
- 다만, 군사·항해·조난구호행위, 천재지변 등 재해의 발생 방지 및 대응을 위하여 필요한 행위, 국가가
시행하는 해양자원개발 행위, 「도서개발촉진법」제6조제3항의 사업계획에 따른 개발행위 및 「
문화재보호법」에 따라 문화재청장 또는 시·도지사가 필요하다고 인정하는 행위는 그렇지
않습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제8조제2항).
※ 이를 위반해서 건축물을 신축하면 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「독도 등
도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제14조).
※ 또한, 환경부장관은 특정도서에서 위 규정에 위반되는 행위를 한 사람에 대해서는 상당한 기간을
정하여 원상회복을 명할 수 있으며 원상회복이 곤란한 경우에는 그에 상응하는 조치를 할 것을 명할 수
있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제11조).
건축물의 개축 시 허가
- 환경부장관은 특정도서의 지정목적에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 기존의 건축물의 개축행위를
허가할 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제9조제1항제3호).
※ 환경부장관은 이를 위반해서 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 사람에 대해 「독도 등
도서지역의 생태계보전에 관한 특별법」에 따른 허가를 취소하며 「독도 등 도서지역의 생태계
보전에 관한 특별법」제9조제2항에 따른 허가 조건이나 기한을 위반하면 허가를 취소하거나
위반행위의 정지 또는 변경을 명할 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」제
12조).
습지보호지역에서의 건축제한
건축제한
- 누구든지 습지보호지역 안에서 건축물의 신축을 해서는 안 됩니다(「습지보전법」제13조제1항).
※ “습지” 및 “습지보호지역”이란?
·습지란 담수·기수 또는 염수가 영구적 또는 일시적으로 그 표면을 덮고 있는 지역으로서 내륙습지 및
연안습지를 말하며(「습지보전법」제2조제1호), 습지보호지역이란 환경부장관·국토교통부장관 또는 시·
도지사가 습지 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 특별히 보전할 가치가 있는 지역을
습지보호지역으로 지정한 곳을 말합니다(「습지보전법」제8조제1항).
1. 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부한 지역
2. 희귀하거나 멸종위기에 처한 야생동·식물이 서식·도래하는 지역
3. 특이한 경관적·지형적 또는 지질학적 가치를 지닌 지역
※ 내륙습지보호지역을 예시하면 아래 표와 같습니다.
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번호 고시명 고시번호 공고일
고시
내려받기
1
「낙동강하구 습지보호지역 지형도면 등
변경 고시」
환경부 고시 제
2009-34호 2009/3/20 클릭
2 「한강하구 습지보호지역 지정」
환경부 고시 제
2006-58호 2006/4/17 클릭
3 「두웅습지 습지보호지역 지정」
환경부 고시 제
2002-160호 2002/10/19 클릭
4 「화엄늪 습지보호지역 지정」
환경부 고시 제
2002-11호 2002/2/01 클릭
5 「제주 물영아리오름 습지보호지역 지정」
환경부 고시 제
2000-141호 2000/12/05 클릭
6 「대암산 습지보호지역 변경」
환경부 고시 제
2010-101호 2010/8/4 클릭
7 「상주 공검지 습지보호지역 지정」
환경부 고시 제
2011-104호 2011/6/29 클릭
※ 연안습지보호지역을 확인하려면 여기(http://www.mltm.go.kr)를 누르십시오.
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 건축물을 신축하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「습지보전법」제24조제1호).
· 원상회복 명령
- 환경부장관·국토교통부장관 또는 시·도지사는 이를 위반해서 건축물의 신축행위를 한 사람에 대해서는
그 행위의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정해서 원상회복을 명할 수 있으며 원상회복이 곤란한
경우에는 이에 상응한 조치를 할 것을 명할 수 있습니다(「습지보전법」제14조).
생태·경관보전지역에서의 건축제한
제한 내용
· 건축물 신축의 금지
- 누구든지 생태·경관보전지역 안에서는 건축물의 신축으로 자연생태 또는 자연경관의 훼손행위를
해서는 안 됩니다. 다만, 생태·경관보전지역 안에 「자연공원법」에 의해 지정된 공원구역 또는 「
문화재보호법」에 의한 문화재(보호구역을 포함)가 포함된 경우에는 「자연공원법」또는 「
문화재보호법」에 따릅니다(「자연환경보전법」제15조제1항제2호).
※ “생태·경관보전지역”이란?
·환경부장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 자연생태·자연경관을 특별히 보전할 필요가
있는 지역을 생태·경관보전지역으로 지정할 수 있습니다(「자연환경보전법」제12조제1항 및 「
찾기쉬운 생활법령
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자연환경보전법 시행령」제7조제1항).
1. 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부하여 보전 및 학술적 연구가치가 큰 지역
2. 지형 또는 지질이 특이하여 학술적 연구 또는 자연경관의 유지를 위해서 보전이 필요한 지역
3. 다양한 생태계를 대표할 수 있는 지역 또는 생태계의 표본지역
4. 관계 행정기관의 장이나 특별시장·광역시장 또는 도지사가 자연경관이 수려하여 특별히 보전할
필요가 있다고 추천하는 지역
· 생태·경관완충보전구역에서의 건축제한 완화
- 「자연환경보전법」제15조제1항의 규정에도 불구하고 생태·경관완충보전구역 안에서는 「
측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지목이 대지(생태·경관보전지역 지정 이전의 지목이
대지인 경우만 해당)인 토지에서 주거·생계 등을 위한 「건축법 시행령」별표 1 제1호가목의
단독주택으로서 다음에서 정하는 규모 이하의 건축물 등의 설치할 수 있습니다(「자연환경보전법」제
15조제3항, 「자연환경보전법 시행령」제14조제1항제1호 및 「자연환경보전법 시행규칙」제5조).
1. 신축 시에는 지상층의 건축연면적이 130제곱미터 이하이고 높이가 2층 이하이며 지하층의
건축연면적이 130제곱미터 이하인 경우
2. 개축 시에는 기존 건축연면적의 2배 이하이고 높이가 2층 이하인 경우. 다만, 기존 건축물의
연면적이 50제곱미터 미만인 때에는 개축의 연면적이 130제곱미터 이하이고, 기존 건축물의 층수가
3층 이상인 때에는 개축의 층수가 동일 층수 이하인 경우를 말합니다.
※ 생태·경관완충보전구역이란?
·핵심구역의 연접지역으로서 핵심구역의 보호를 위해서 필요한 지역을 말합니다(「자연환경보전법」제
12조제2항제2호).
※ 생태·경관핵심보전구역이란?
·생태계의 구조와 기능의 훼손방지를 위하여 특별한 보호가 필요하거나 자연경관이 수려하여 특별히
보호하고자 하는 지역을 말합니다(「자연환경보전법」제12조제2항제1호).
· 생태·경관전이보전구역에서의 건축제한 완화
- 「자연환경보전법」제15조제1항의 규정에도 불구하고 생태·경관전이보전구역 안에서는 다음의 행위를 할수
있습니다(「자연환경보전법」제15조제4항, 「자연환경보전법 시행령」제15조제1항제1호 및 「
자연환경보전법 시행규칙」제6조제1항).
1. 「자연환경보전법」제15조제3항 각 호의 행위
2. 전이구역 안에 거주하는 주민의 생활양식의 유지 또는 생활향상 등을 위한 건축물 등으로서 다음의
어느 하나에 해당하는 건축물 등의 설치
가. 신축 시에는 건축연면적이 200제곱미터 이하이고 높이가 2층 이하인 경우
나. 개축 시에는 건축연면적이 기존 건축연면적의 2.5배 이하이고 건축물의 층수가 2층 이하인 경우.
다만, 기존 건축물의 연면적의 2.5배가 200제곱미터 미만인 때에는 개축의 연면적이 200제곱미터
이하이고, 기존 건축물의 층수가 3층 이상인 때에는 증·개축의 층수가 동일 층수 이하인 경우를
말합니다.
※ 생태·경관전이보전구역이란?
·핵심구역 또는 완충구역에 둘러싸인 취락지역으로서 지속 가능한 보전과 이용을 위해서 필요한 지역을
찾기쉬운 생활법령
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말합니다(「자연환경보전법」제12조제2항제3호).
위반 시 제재 등
· 벌칙
- 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「자연환경보전법」제63조).
1. 핵심구역 안에서 「자연환경보전법」제15조제1항(「자연환경보전법」제22조제2항에 의해서
준용되는 경우를 포함)을 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를 한 사람
2. 완충구역 안에서 「자연환경보전법」제15조제1항제2호를 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를
한 사람
3. 「자연환경보전법」제17조(제22조제2항에 의해서 준용되는 경우를 포함)에 의한 중지·원상회복
또는 조치명령을 위반한 사람
- 전이구역 안에서 「자연환경보전법」제15조제1항을 위반해서 자연생태·자연경관을 훼손시킨 사람은
2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연환경보전법」제64조).
· 원상회복 명령
- 환경부장관은 생태·경관보전지역 안에서 「자연환경보전법」제15조제1항에 위반되는 행위를 한
사람에 대해서 그 행위의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 원상회복을 명할 수 있습니다.
다만, 원상회복이 곤란한 경우에는 대체자연의 조성 등 이에 상응하는 조치를 하도록 명할 수
있습니다(「자연환경보전법」제17조).
공원구역에서의 건축제한
- 공원구역이란 자연공원으로 지정된 구역을 말하는데, 자연공원이란 국립공원·도립공원·군립공원 및
지질공원을 말합니다(「자연공원법」제2조제1호 및 제5호).
허가를 받아야 하는 경우
- 공원구역에서 공원사업 외에 건축물의 신축 또는 개축을 하려는 사람은 허가신청서(「자연공원법
시행규칙」제2호서식, 전자문서로 된 신청서 포함)에 다음의 서류를 첨부해서 공원관리청에 제출해야
합니다(「자연공원법」제23조제1항 본문 및 「자연공원법 시행령」제17조).
1. 점용 또는 사업계획서(「자연공원법」제23조제3항에 따른 공원위원회의 심의를 거치는 사항에
한함)
2. 위치도·지적·임야도 및 평면도
3. 토지사용승낙서(「자연공원법」제23조제1항제1호부터 제3호·제9호 및 「자연공원법 시행령」제
20조 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 신청인 소유의 토지가 아닌 경우에 한함)
4. 토지등기사항증명서(「자연공원법」제23조제1항제1호부터 제3호·제9호 및 「자연공원법 시행령」제
20조 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위에 한함)
5. 건축물대장 등본(「자연공원법」제23조제1항제10호의 용도변경의 경우에 한함)
※ 다만, 위 4. 및 5.의 서류는 행정기관이 아닌 공원관리청에 허가를 신청하는 경우에만 첨부하면
됩니다.
※ 이를 위반해서 공원관리청의 허가를 받지 않고 건축물의 신축 또는 개축을 하면 3년 이하의 징역
또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연공원법」제82조제2호).
찾기쉬운 생활법령
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신고만으로 가능한 경우
- 공원마을지구 안에서 주거용 건축물을 연면적 200제곱미터 미만으로 신축 또는 개축하는 행위는
공원관리청에 신고를 하고 할 수 있습니다(「자연공원법」제23조제1항 단서 및 「자연공원법 시행령」
제18조제1호 본문)
※ 다만, 도로경계선으로부터 10미터 이내에 건축하는 경우에는 허가를 받아야 합니다(「자연공원법
시행령」제18조제1호 단서).
※ 공원마을지구란?
·마을이 형성된 지역으로서 주민생활을 유지하는 데에 필요한 지역을 말합니다(「자연공원법」제
18조제1항제3호).
※ 이를 위반해서 신고를 하지 않고 주거용 건축물을 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의
벌급에 처해집니다(「자연공원법」제84조제1호).
신고를 생략할 수 있는 경우
- 공원마을지구 안에서 주거용 건축물을 개축하는 행위는 신고를 생략할 수 있습니다(「자연공원법」제
23조제1항 단서 및 「자연공원법 시행령」제19조제1항제1호 본문).
※ 다만, 도로경계선으로부터 10미터 이내인 경우에는 허가를 받아야 합니다(「자연공원법 시행령」제
19조제1항제1호 단서).
※ 공원자연마을지구란?
·취락의 밀집도가 비교적 낮은 지역으로서 주민이 취락생활을 유지하는 데에 필요한 지역을
말합니다(「자연공원법」제18조제1항제3호).
법령 위반 등에 대한 처분
- 공원관리청은 위의 행위허가 또는 신고 내용을 위반하면 「자연공원법」에 따른 허가를 취소하거나
사업을 정지 또는 변경할 수 있습니다(「자연공원법」제30조제1항제1호나목).
해양보호구역에서의 건축제한
제한 내용
- 누구든지 해양보호구역에서는 건축물의 신축을 해서는 안 됩니다. 다만, 해양보호구역에 「
자연공원법」에 의해서 지정된 공원구역 또는 「문화재보호법」에 의한 문화재(보호구역을 포함)가
포함된 경우에는 「자연공원법」또는 「문화재보호법」에서 정하는 바에 따릅니다(「해양생태계의 보전
및 관리에 관한 법률」제27조제1항제2호).
※ “해양보호구역”이란?
·해양생물다양성이 풍부하여 생태적으로 중요하거나 해양경관 등 해양자산이 우수하여 특별히 보전할
가치가 큰 구역으로서 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」제25조에 의해 국토교통부장관이
지정하는 구역을 말합니다(「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」제2조제14호).
·해양보호구역은 해양생태계의 특성에 따라 다음과 같이 세부구역으로 구분하여 지정·관리될 수
있습니다(「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」제25조제2항).
1. 해양생물보호구역: 보호대상해양생물의 보호를 위해서 필요한 구역
2. 해양생태계보호구역: 해양생태계가 특히 우수하거나 해양생물다양성이 풍부한 구역 또는 취약한
생태계로서 훼손되는 경우 복원하기 어려운 구역
찾기쉬운 생활법령
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3. 해양경관보호구역: 바닷가 또는 바다 속의 지형·지질 및 생물상(生物相) 등이 해양생태계와 잘
어우러져 해양경관적 가치가 탁월한 구역
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 해양생물보호구역 및 해양생태계보호구역에서 건축물을 신축해서 해양생물 또는
해양생태계를 훼손하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「해양생태계의
보전 및 관리에 관한 법률」제62조제4호).
- 이를 위반해서 해양경관보호구역에서 건축물을 신축해서 해양경관을 훼손하면 1년 이하의 징역 또는
5백만원 이하의 벌금에 처해집니다(「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」제63조제4호).
· 중지명령
- 국토교통부장관 또는 시·도지사는 해양보호구역에서 건축물의 신축행위를 한 자에 대해서 그 행위의
중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 원상회복을 명할 수 있습니다. 다만, 원상회복이 곤란한
경우에는 대체자연의 조성 등 이에 상응하는 조치를 하도록 명할 수 있습니다(「해양생태계의 보전 및
관리에 관한 법률」제30조).
야생생물특별보호구역 안에서의 건축제한
제한 내용
- 누구든지 야생생물특별보호구역 안에서는 건축물의 신축에 해당하는 훼손행위를 해서는 안 됩니다.
다만, 「문화재보호법」제2조에 따른 문화재(보호구역을 포함)에 대해서는 「문화재보호법」에서
정하는 바에 따릅니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」제30조).
위반 시 제재
· 벌칙
- 이를 위반해서 야생동·식물특별보호구역에서 훼손행위를 하면 3년 이하의 징역 또는 3백만원 이상
2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」제68조제1항제5호).
· 중지 명령
- 환경부장관이나 시·도지사는 야생동·식물특별보호구역 안에서 건축물의 신축행위를 한 사람에 대해서 그
행위의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 원상회복을 명할 수 있습니다. 다만, 원상회복이
곤란한 경우에는 이에 상응하는 조치를 하도록 명할 수 있습니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한
법률」제30조).
군사기지 및 군사시설보호구역에서의 건축제한
“군사기지 및 군사시설보호구역”이란?
- 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기 위해서 국방부장관이 「군사기지 및
군사시설 보호법」제4조 및 제5조에 따라 지정하는 구역으로서 다음의 것을 말합니다(「군사기지 및
군사시설 보호법」 2조제6호).
1. 통제보호구역: 군사기지 및 군사시설 보호구역(이하 '보호구역'이라 함) 중 고도의 군사활동 보장이
요구되는 군사분계선의 인접지역과 중요한 군사기지 및 군사시설의 기능보전이 요구되는 구역
2. 제한보호구역: 보호구역 중 군사작전의 원활한 수행을 위해서 필요한 지역과 군사기지 및
군사시설의 보호 또는 지역주민의 안전이 요구되는 구역
찾기쉬운 생활법령
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통제보호구역 안에서의 건축제한
- 누구든지 통제보호구역 안에서 주택의 신축행위를 해서는 안 됩니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제9
조제1항제2호).
※ 이를 위반해서 주택을 신축하면 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에
처해집니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제24조제5항제1호).
비행안전구역에서의 건축제한
- 누구든지 비행안전구역(예비항공작전기지 중 민간비행장의 비행안전구역 제외) 안에서는 다음의 어느
하나에 해당하는 행위를 해서는 안 됩니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제10조제1항제1호 및 제2호
).
1. 제1구역에서 군사시설(민간항공기의 항행을 지원하기 위한 항행안전시설 포함)을 제외한 건축물의
건축
2. 제2구역부터 제6구역까지에서 그 구역의 표면높이(이들의 투영면이 일치되는 부분에 관해서는 이들 중
가장 낮은 표면으로 함) 이상인 건축물의 건축
※ “비행안전구역”이란?
·군용항공기의 이착륙에 있어서의 안전비행을 위하여 국방부장관이 「군사기지 및 군사시설 보호법」제4조및제6
조에 따라 지정하는 구역을 말합니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제2조제8호).
- 「군사기지 및 군사시설 보호법」제10조제1항제2호에도 불구하고 비행안전구역 중 전술항공작전기지의
제3구역, 제5구역 또는 제6구역과 지원항공작전기지의 제4구역 또는 제5구역 안에서는 각 구역별로
최고장애물 지표면 중 가장 높은 지표면의 높이를 초과하지 않는 범위에서 일정 구역의 지표면으로부터
45미터 높이 이내에서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 건축을 할 수 있습니다(「군사기지 및
군사시설 보호법」제10조제2항 본문).
※ 다만, 지원항공작전기지의 제4구역·제5구역의 경계부분이 연속적으로 상승하거나 하강하는
능선형태로 되어 있어서 그 경계부분의 높이가 최고장애물의 지표면 높이의 기준이 됨으로써 본문에
따른 높이까지 건축물의 건축을 할 수 없게 되는 경우에는 최고장애물의 지표면 높이가 높은 구역의
최고장애물을 기준으로 해서 적용됩니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제10조제2항 단서).
- 관할부대장 또는 관리부대장(이하 “관할부대장 등”이라 함)은 「군사기지 및 군사시설
보호법」제1항제2호에도 불구하고 비행안전에 지장을 초래하지 않는 범위에서 각 기지별 지역의
특수성을 고려하여 항공작전기지의 비행안전구역에 있어서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 건축을
허용할 수 있습니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제10조제5항).
※ “관할부대장”이란?
·작전책임지역 안의 군사기지 및 군사시설을 보호·관리하거나 비행안전 또는 대공방어 등에 관한 사항을
관장하는 다음의 부대의 장을 말합니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제2조제14호 및 「
군사기지 및 군사시설 보호법 시행령」제3조제1항).
1. 육군에 있어서는 여단장급 이상의 부대장
2. 해군에 있어서는 전대장급 이상의 부대장. 다만, 해병대에 있어서는 연대장급 이상의 부대장
3. 공군에 있어서는 비행단장·여단장급 이상의 부대장 또는 독립전대의 부대장
※ “관리부대장”이란?
·관할부대장의 작전책임지역 안에 주둔하고 있으나 지휘계통이 달라 해당 지역의 관할 부대와 독립하여
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일정한 범위의 군사기지 및 군사시설을 보호·관리하거나 비행안전 및 대공방어 등에 관한 사항을
관장하는 다음의 부대의 장을 말합니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제2조제15호 및 「군사기지
및 군사시설 보호법 시행령」제3조제2항).
1. 폭발물 관련시설을 보호·관리하는 창장급 이상의 부대장
2. 지원항공작전기지·헬기전용작전기지·예비항공작전기지를 보호·관리하는 부대장
3. 군용전기통신기지를 보호·관리하는 부대장
위반 시 제재
· 벌칙
- 위 규정에 따른 장애물의 제거, 그 밖의 조치명령(「군사기지 및 군사시설 보호법」제
10조제1항제1호 또는 제2호에 해당하여 명령하는 경우만 해당)에 따르지 않으면 2년 이하의 징역
또는 500만원 이하의 벌금에 처해집니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제24조제5항제2호).
· 강제퇴거 등 조치 명령
- 관할부대장 등(「군사기지 및 군사시설 보호법」제9조제1항제1호의 경우에는 주둔지부대장을
포함)은 「군사기지 및 군사시설 보호법」제9조 및 제10조를 위반한 자 또는 그 위반으로 인한
장애물의 소유자와 그 밖의 권리를 가진 자(이하 “소유자 등”이라 함)에게 퇴거를 강제하거나
장애물의 제거, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「군사기지 및 군사시설 보호법」제
11조제1항).
상수원보호구역에서의 건축제한
제한 내용
- 상수원 보호를 위한 구역(이하 “상수원보호구역”이라 함)에서 건축물의 신축·개축행위를 하려는 사람은
관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함. 이하 같음)의
허가를 받아야 합니다(「수도법」제7조제4항 본문).
※ “상수원보호구역”이란?
·환경부장관이 상수원[“상수원”이란 음용·공업용 등으로 제공하기 위해서 취수시설(取水施設)을 설치한
지역의 하천·호소(湖沼)·지하수·해수(海水) 등을 말함]의 확보와 수질 보전을 위해서 필요하다고
인정되는 지역을 상수원보호구역으로 지정한 곳을 말합니다(「수도법」제3조제2호 및 제7조제1항).
- 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 상수원보호구역에서 위 규정에 따른 건축물의
신축·개축행위를 허가할 때에는 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로서 상수원보호구역의 지정목적에
지장이 없다고 인정되는 경우에만 허가할 수 있습니다(「수도법」제7조제4항, 「수도법 시행령」제
13조제1항제1호 및 「상수원관리규칙」제12조).
1. 생활기반시설(농가주택의 신축)
가. 원거주민 또는 보호구역에 6개월 이상 거주하는 주민이 지목이 대(垈)인 대지인 토지에 신축하는
경우로서 연면적 100제곱미터 이하의 농가주택(지하층이 농가용 부대창고이면 100제곱미터 이하로
하되, 연면적에 포함하지 않음)과 연면적 66제곱미터 이하의 부속건축물
나. 보호구역지정 당시부터 계속해서 무주택자인 원거주민으로서 혼인으로 인하여 세대주가 된 자가
지목이 대인 토지에 농가주택을 신축하는 경우에는 연면적 132제곱미터 이하(지하층이 농가용
부대창고이면 연면적 132제곱미터 이하로 하되, 연면적에 포함하지 않음)와 연면적 66제곱미터
이하의 부속건축물. 이 경우 지하층이 없는 농가주택의 신축은 연면적 154제곱미터 이하로 합니다.
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다. 가. 및 나.에 따른 원거주민이나 주민이 신축하려는 농가주택은 해당 원거주민이나 주민이
소유하는 농지와 같은 보호구역 또는 보호구역과 동일 생활권에 있어야 합니다.
2. 건축물의 개축: 기존의 건축물이나 그 밖의 공작물의 용도와 규모의 범위에서의 개축
위반 시 제재
- 이를 위반해서 상수원보호구역에서 건축물의 신축·개축을 하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의
벌금에 처해집니다(「수도법」제83조제1호).
2.2. 주택건축 지원
주택을 신축하거나 개축하려는 경우 그린홈100만호보급사업에 따른 자가용(自家用) 신ㆍ재생에너지설비 또는
농어촌주택개량사업에 따른 지원을 받을 수 있습니다.
2.2.1. 주택건축 비용 등의 지원
주택을 신축하거나 개축하려는 경우 그린홈100만호보급사업 또는 농어촌주택개량사업에 따른 지원을 받을 수
있습니다.
사업 분야 및 지원대상, 자격 등 사업의 구체적인 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다.
그린홈100만호보급사업
사업 개관
- 그린홈100만호보급사업이란 단독주택에 설치하는 자가사용의 신·재생에너지설비를 설치하는데 소요되는
비용을 정부가 보조하는 사업을 말합니다[「신·재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정」(지식경제부
고시 제2013-11호, 2013. 1. 22. 발령·시행) 제21조제1항제1호].
- 그린홈100만호보급사업의 분야는 아래 표와 같습니다[출처: 에너지관리공단 신·재생에너지센터
그린홈100만호보급사업 요약표(http://www.energy.or.kr/)].
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분야 구분
지원규모
(단위사업당) 지원비율 비고
태양광
고정식
BIPV 3kW 이하/호 최대 50% 이내 계통연계 기준임
추적식
태양열
평판형
단일진공관형 30㎡ 이하/호 최대 50% 이내 심야전력 이용설비 지원제외
이중진공관형
지열 수직밀폐형 17.5kW 이하/호
(5RT 이하/호)
최대 50% 이내 심야전력 이용설비 제외
소형풍력 소형풍력 3kW 이하/호 최대 50% 이내 계통연계 기준임
연료전지 연료전지 1kW 호(세대) 최대 80% 이내
계통연계 기준
시범보급형태 추진
※ 태양광주택이란?
·태양광주택은 태양의 빛에너지를 변환시켜 전기를 생산하는 태양광 발전설비를 옥상이나 지붕 등에
설치한 주택을 말합니다[출처: 에너지관리공단 신·재생에너지센터
그린홈100만호보급사업(http://www.energy.or.kr/)].
※ 태양열주택이란?
·태양열주택은 태양으로부터 오는 복사광선을 흡수해서 열에너지로 변환시켜 온수를 생산하여 주택의
온수와 난방의 일부분에 이용하는 주택을 말합니다[출처: 에너지관리공단 신·재생에너지센터
그린홈100만호보급사업(http://www.energy.or.kr/)].
※ 지열시스템이란?
·지열에너지시스템은 물·지하수 및 지하의 열 등의 온도차를 이용하여 냉·난방에 활용하는 기술을
말합니다[출처: 에너지관리공단 신·재생에너지센터 그린홈100
만호보급사업(http://www.energy.or.kr/)].
※ 소형풍력주택이란?
·소형풍력 주택이란 풍력을 이용하여 전기를 생산하는 풍력발전시스템을 가정에 적합하게 설계한 소형의
풍력발전 시스템을 적용한 주택을 말합니다([출처: 에너지관리공단 신·재생에너지센터
그린홈100만호보급사업(http://www.energy.or.kr/)].
※ 연료전지란?
·연료전지는 수소와 산소의 전기화학적 반응으로 전기와 열을 생산하는 시스템을 말합니다. 수소분자 두
개와 산소분자 한 개가 반응을 하게 되면 물분자 두 개가 생성되면서 에너지가 생성됩니다([출처:
에너지관리공단 신·재생에너지센터 그린홈100만호보급사업(http://www.energy.or.kr/)].
지원대상 및 자격
- 그린홈100만호보급사업에 지원할 수 있는 대상 및 자격은 다음과 같습니다[「신·재생에너지 설비의 지원
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등에 관한 규정」제21조제1항제1호 및 에너지관리공단 신·재생에너지센터 그린홈100만호보급사업
설치지원자격(http://www.energy.or.kr/)].
지원대상 지원자격
단독주택
건물 등기사항증명서 또는 건축물대장의 용도가 「건축법 시행령」별표 1에 따른
단독주택인 건물의 소유자(개인)로서 신·재생에너지를 설치하려는 사람
※ 참고
1. 단독주택의 건물 등기사항증명서 또는 건축물대장의 소유자가 공동지분으로 되어 있는 경우에는
최대지분 소유자의 명의로 신청해야 하며, 설치된 설비는 신청자의 소유로 봅니다.
2. 전기설비(태양광, 풍력)설치 시 한국전력공사와의 계약종별이 ‘주택용’인 경우만 해당합니다.
3. 국가 및 지방자치단체 소유 건물은 지원이 제외됩니다.
신청절차
- 그린홈100만호보급사업을 신청하려는 사람은 그린홈100만호보급사업에 참여한 기업에 설치의뢰를 하면
됩니다.
※ 2010년도 그린홈100만호보급사업에 참여한 기업을 확인하려면 여기(http://www.energy.or.kr/)를
누르십시오.
설비의 처분제한
- 신·재생에너지설비의 소유주는 「신·재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정」제21조에 따른
지원사업으로 설치한 설비를 설치확인일부터 5년 이내에 이전하거나 폐기처분 하려는 때에는 신·
재생에너지센터의 장에게 승인을 받아야 합니다(「신·재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정」제
43조제1항).
- 신·재생에너지설비의 소유주는 「신·재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정」제21조에 따른
지원사업으로 설치한 설비를 양도하거나 설비의 설치확인일부터 5년 이후에 이전 또는 폐기처분을 할
때에는 신·재생에너지센터의 장에게 신고해야 합니다(「신·재생에너지 설비의 지원 등에 관한 규정」제
43조제2항).
농어촌주택개량사업
사업 개관
- 낡고 불량한 농어촌주택의 개량을 촉진하는 등 농어촌 주거환경 개선을 통해 농어촌지역의 주거문화
향상 및 주거복지를 실현하고 농어촌의 정주의욕을 고취하며, 농어촌주택개량자금 지원을 통해 도시민
유치 촉진 및 농어촌 활성화를 도모하기 위해 「농어촌정비법」제2조, 제55조, 제67조, 제108조 및 「
농어업인 삶의 질 향상 및 농어촌지역 개발촉진에 관한 특별법」제29조 등에 따라 실시되는 사업을
말합니다[「2011년도 농림수산사업시행지침서」(농림수산식품부) 제2권 649~659. 농어촌주택개량사업
부분].
지원자격 및 요건 등[「2011년도 농림수산사업시행지침서」(농림수산식품부) 제2권 649~659.
농어촌주택개량사업 부분]
· 건축대상 및 대상지역
- 농어촌주택개량사업의 건축대상은 신축, 개축, 부분개량 및 증축 등이며 대상지역은 읍·면 지역 중
상업지역 및 공업지역을 제외한 지역과 광역시 및 시에 소재하는 동 지역 중 주거지역·상업지역 및
찾기쉬운 생활법령
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공업지역을 제외한 지역입니다.
· 융자 대상
- 농어촌지역에서 불량주택을 개량하려는 농어촌 주민과 무주택자 또는 농어촌으로 이주하려는 사람 중
시장·군수·구청장이 추천한 사람입니다.
· 대출 기준
- 대출대상은 주거전용면적 100㎡ 이하인 주택입니다. 다만, 전원마을 조성사업 지역의 주택은 세대당
주거전용면적 150㎡이하인 주택이 대상이 됩니다.
· 이 경우 세대별로 독립적인 주거공간을 확보하고, 세대별 소유권 등기가 가능한 경우에는 다세대형
주택도 허용됩니다.
· 주거전용면적의 산정은 「주택법 시행규칙」제2조(주거전용면적의 산정방법)에 따릅니다.
- 대출한도는 신·개축의 경우 세대당 5,000만원 이내이며, 부분개량·증축은 2,500만원 이내입니다.
- 대출기간은 5년 거치 15년 분할상환이며, 대출금리는 3%입니다.
신청 방법
- 농어촌주거환경개선자금을 지원받으려는 사람은 해당 시·군 또는 구청에 신청하면 됩니다.
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3. 주택건축 절차
3.1. 설계 시 검토사항
건축법령에 따른 표준설계도서나 특수한 공법을 적용한 설계도서에 따라 건축하는 경우를 제외한 건축물의
설계는 건축사가 아니면 할 수 없습니다.
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며, 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을
말하는데, 용도지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 건폐율 및
용적률을 초과해서는 안 됩니다.
전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서
정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 일정한 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리
이상을 띄어 건축해야 합니다.
면적이 200제곱미터 이상인 대지에 주택을 건축하는 건축주는 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라
대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 해야 하며, 도시지역ㆍ제2종 지구단위계획구역 및 지방자치단체의
조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 내부 또는 그 부지 안에
부설주차장을 설치해야 합니다.
3.1.1. 주택의 설계
건축법령에 따른 표준설계도서나 특수한 공법을 적용한 설계도서에 따라 건축하는 경우를 제외한 건축물의
설계는 건축사가 아니면 할 수 없습니다.
건축물의 설계
원칙
- 「건축법」제11조제1항에 따라 건축허가를 받아야 하거나 「건축법」제14조제1항에 따라 건축신고를
해야 하는 건축물의 설계는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 개축에 해당하는 경우를 제외하고는
건축사가 아니면 할 수 없습니다(「건축법」제23조제1항 본문 및 제1항 단서 제1호).
- 설계자는 건축물이 「건축법」과 「건축법」에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고
안전·기능 및 미관에 지장이 없도록 설계해야 하며, 다음의 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를
작성해야 합니다(「건축법」제23조제2항 본문).
※ 설계도서 작성기준을 확인하려면 「주택의 설계도서 작성기준」(국토해양부 고시 제2012-533호,
2012. 8. 20. 발령·시행)를 누르십시오.
※ 다만, 해당 건축물의 공법(工法) 등이 특수한 경우로서 「건축법 시행규칙」제2조제1항에 따라
건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법」제23조제2항 단서).
예외
- 「건축법 시행규칙」제2조제1항제1호의 표준설계도서나 특수한 공법을 적용한 설계도서에 따라
건축물을 건축하는 경우에는 「건축법」제23조제1항(건축사의 설계)이 적용되지 않습니다(「건축법」제
23조제4항 「건축법 시행규칙」제6조제1항제2호 단서).
찾기쉬운 생활법령
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위반 시 제재
- 이를 위반해서 설계·시공이나 공사감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 「건설산업기본법」제
28조에 따른 하자담보책임 기간에 다중이용 건축물의 기초와 주요구조부에 중대한 손괴(損壞)를 일으켜
공중(公衆)에 대해서 위험을 발생하게 하면 10년 이하의 징역에 처해집니다(「건축법」제106조제1항).
- 위 죄를 범해서 사람을 죽거나 다치게 하면 무기징역이나 3년 이상의 징역에 처해집니다(「건축법」제
106조제2항).
유용한 법령정보: 다른 법령의 배제
- 건축물에 딸린 개인하수처리시설에 관한 설계의 경우에는 「하수도법」제38조(개인하수시설의
설계·시공)가 적용되지 않습니다(「건축법」제9조제2항).
3.1.2. 용도지역에서의 건폐율과 용적률
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며, 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을
말합니다.
용도지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 건폐율 및 용적률을
초과해서는 안 됩니다.
용도지역의 건폐율
건폐율이란?
- 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의
합계)의 비율을 말합니다(「건축법」제55조).
용도지역에서의 건폐율 기준
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대 한도는 관할
구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한
법률」제77조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제84조제1항).
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구 분 용도지역 건폐율 기준
도시지역
주거지역
· 제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
· 제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
· 제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
· 제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
· 제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하
· 준주거지역: 70퍼센트 이하
상업지역
· 중심상업지역: 90퍼센트 이하
· 일반상업지역: 80퍼센트 이하
· 근린상업지역: 70퍼센트 이하
공업지역 · 일반공업지역: 70퍼센트이하
· 준공업지역: 70퍼센트 이하
녹지지역
· 보전녹지지역: 20퍼센트 이하
· 생산녹지지역: 20퍼센트 이하
· 자연녹지지역: 20퍼센트 이하
관리지역
· 보전관리지역: 20퍼센트 이하
· 생산관리지역: 20퍼센트 이하
· 계획관리지역: 40퍼센트 이하
농림지역 · 20퍼센트 이하
자연환경보전지역 · 20퍼센트 이하
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
용도지역에서의 건폐율 기준의 예외
- 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
77조제1항과 제2항에도 불구하고 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의
조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조제3항 및 「
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제84조제3항).
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조제1항제8호에 따른 취락지구: 60퍼센트
이하(집단취락지구에 대해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에
따릅니다)
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조제1항제9호에 따른 개발진흥지구(도시지역 외의 지역만
해당): 40퍼센트 이하
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제40조에 따른 수산자원보호구역: 40퍼센트 이하
4. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 60퍼센트 이하
5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지: 70퍼센트 이하
6. 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른
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국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조 제12호에 따른 준산업단지: 80퍼센트
이하
- 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조제1항에도
불구하고 다음에서 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로
건폐율을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조제4항 및 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률 시행령」제84조제5항·제6항).
1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위해서 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우
2. 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위해서 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우. 다만,
다음의 건축물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제84조제1항의 규정에도 불구하고 그
건폐율은 다음에서 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다.
※ 준주거지역·일반상업지역·근린상업지역 중 방화지구의 건축물로서 다음 어느 하나에 해당하는
건축물: 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의
도시·군계획조례로 정하는 비율
1) 해당 건축물의 주요 구조부가 내화구조인 것
2) 해당 건축물의 대지가 가로의 모퉁이에 있는 대지로서 다음 어느 하나에 해당하는 것
가) 서로 교차하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로 너비의 합계가 15미터 이상이고, 도로에 접한
대지의 내각이 120도 이하이며, 그 대지 둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한 대지
나) 서로 교차하지 않는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로 너비가 각각 8미터 이상이고, 그
도로경계선 상호 간의 간격이 35미터 이하이며, 그 대지 둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한
대지
※ 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역의 기존 건축물로서 「
건축법 시행령」제2조제16호에 따른 한옥: 30퍼센트 범위에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는
군의 도시·군계획조례로 정하는 비율
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제84조제1항에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제77조제4항제3호 및 제4호에 따라 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는
자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우. 다만, 「
농지법」제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우의 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위
안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율을
초과해서는 안 됩니다.
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
위반 시 제재
- 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 건폐율을 위반해서 건축한
자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의
개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제133조제1항제9호).
연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율 : 잘 모르겠어요
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※ 연면적이란?
· 연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계입니다(「건축법 시행령」제119조제1항제4호). 여기서
전체층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다.
※ 용적률이란?
· 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의
합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」제56조).
· 다만, 용적율을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한 부분을
뜻합니다(「건축법 시행령」제119조제1항제4호).
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적
라. 「건축법 시행령」제34조제3항과 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에
설치하는 피난안전구역의 면적
· 용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100
※ 건축면적이란?
· 건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말합니다(「건축법 시행령」제
119조제1항제2호). 이 때 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그
넓은 층의 면적이 건축면적이 됩니다. 한편 각각의 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는
경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 건축면적을 구하게 됩니다.
※ 건폐율이란?
· 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의
합계)의 비율을 말합니다(「건축법」제55조).
· 건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100
예) (A)건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은?
(A) 건물의 용적률 = 지상층연면적(40*5=200)/대지면적(100) *100 = 200%
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(A) 건물의 건폐율 = 건축면적(40)/대지면적(100) *100 = 40%
용도지역의 용적률
용적률이란?
- 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의
비율을 말합니다(「건축법」제56조).
용도지역에서의 용적률 기준
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대 한도는 관할
구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 기준에 따라
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한
법률」제78조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제85조제1항).
구 분 용도지역 용적률 기준
도시지역
주거지역
· 제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
· 제2종 전용주거지역: 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
· 제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
· 제2종 일반주거지역: 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
· 제3종 일반주거지역: 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
· 준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
상업지역
· 중심상업지역: 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
· 일반상업지역: 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
· 근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
공업지역 · 일반공업지역: 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
· 준공업지역: 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
녹지지역
· 보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
· 생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
· 자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
관리지역
· 보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
· 생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
· 계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
농림지역 · 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
자연환경보전지역 · 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
용도지역에서의 용적률 기준의 예외
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의
용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따라
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안
됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
찾기쉬운 생활법령
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시행령」제85조제5항).
1. 도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구: 100퍼센트 이하
2. 수산자원보호구역: 80퍼센트 이하
3. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 100퍼센트 이하
4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된
농공단지에 한함): 150퍼센트 이하
- 준주거지역·중심상업지역·일반상업지역·근린상업지역·전용공업지역·일반공업지역 또는 준공업지역안의
건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관·교통·방화 및 위생상 지장이
없다고 인정되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조제1항 각 호의 규정에 따른
해당 용적률 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 용적률을
따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률 시행령」제85조제6항).
1. 공원·광장(교통광장은 제외)·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는
대지안의 건축물이나 공원·광장·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의
건축물
2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물
- 또한, 다음의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를
공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제
78조제1항 각호에 따른 해당 용적률의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율로 할 수
있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률
시행령」제85조제7항).
1. 상업지역
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을
시행하기 위한 정비구역
용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한
- 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「
국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에
관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제79조제1항).
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제36조제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의
계획 및 이용에 관한 법률」제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인
경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에
관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제79조제2항 및 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률 시행령」제86조).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
위반 시 제재
찾기쉬운 생활법령
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- 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 용적률을 위반해서 건축한
자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의
개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제133조제1항제10호).
3.1.3. 일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한
전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서
정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 일정한 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리
이상을 띄어 건축해야 합니다.
일조(日照) 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
전용주거지역과 일반주거지역에서의 제한
- 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서
정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음에서 정하는 높이 이하에서
건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다(「건축법」제61조제1항 및 「건축법 시행령」제
86조제1항 본문).
1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
- 다만, 건축물의 미관 향상을 위해서 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를
포함)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는
경우 그 대지를 포함) 상호 간에 건축하는 건축물의 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법」제61조제1항
및 「건축법 시행령」제86조제1항 단서).
높이 제한이 완화되는 경우
- 다음의 어느 하나에 해당하면 「건축법」제61조제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의
인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 정해서 고시하는
높이 이하로 할 수 있습니다(「건축법」제61조제3항 및 「건축법 시행령」제86조제3항).
1. 「택지개발촉진법」제3조에 따른 택지개발지구인 경우
2. 「주택법」제16조에 따른 대지조성사업지구인 경우
3. 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」제4조와 제9조에 따른 광역개발권역 및
개발촉진지구인 경우
4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제6조부터 제8조까지의 규정에 따른 국가산업단지,
일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
5. 「도시개발법」제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우
6. 「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따른 정비구역인 경우
7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
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8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우
위반 시 제재
- 도시지역에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(「건축법」제61조)를 위반해서 건축물을
건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제
108조제1항).
- 도시지역 밖에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(「건축법」제61조)를 위반해서 건축물을
건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제
110조제1호).
유용한 법령정보: 대지경계선의 설정
- 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제
15조제1항제1호에 따른 생활권공원으로서 면적이 10만 제곱미터 미만인 공원은 제외. 다만,
10만 제곱미터 미만인 생활권공원으로서 건축위원회의 심의 또는 「도시 및 주거환경정비법」제4
조제3항에 따라 지방도시계획위원회와 건축위원회의 공동 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조
등을 확보할 수 있다고 인정하거나 공원의 일조를 확보할 것을 요구하는 것이 불합리하다고
인정하는 공원은 포함), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용 도로,
유원지나 그 밖에 건축이 허용되지 않는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선이 인접
대지경계선으로 됩니다(「건축법 시행령」제86조제5항).
높이 제한 적용의 예외
- 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 위 「
건축법」제61조제1항 및 「건축법」제61조제3항이 적용되지 않을 수 있습니다(「건축법」제
61조제4항).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
3.1.4. 건축선 등의 규제
건축물의 대지는 예외적인 경우를 제외하고는 2미터 이상이 도로에 접해야 하며, 용도지역ㆍ용도지구,
건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 해당
지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어야 합니다.
건축선(도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선)은 대지와 도로의 경계선으로 하며, 건축물과 담장은
건축선의 수직면을 넘어서는 안 됩니다.
대지와 도로의 관계
- 건축물의 대지는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에
사용되는 도로는 제외)에 접해야 합니다(「건축법」제44조제1항 및 「건축법 시행령」제28조제1항).
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지나 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에
지장이 없는 공지(空地)로서 허가권자가 인정한 것
- 연면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접해야
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합니다(「건축법」제44조제2항 및 「건축법 시행령」제28조제2항).
※ “맹지”에서의 건축제한
·구「건축법」(1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조제1항에 건축물의
대지는 2m 이상을 “도로”에 접하여야 한다고 규정하고 있으므로, 맹지인 대지상에 건축허가를 받기
위하여는 “도로”에 접하여야 하는바, 폭 2m 이하의 골목길과 같은 사실상의 도로는 「건축법」상의
도로가 아니므로 맹지가 그와 같은 골목길에 접한다 하여 구「건축법」제27조제1항 소정의 요건을
갖추었다고 할 수 없으므로, 그 맹지상에 건축하려고 하는 경우에는 그 자체로는 건축허가가
불가능하여 위 골목길을 도로로 지목변경하여야 하며, 그 경우 구「건축법 시행령」(1992. 5. 30.
대통령령 제13655호로 전문 개정되기 전의 것) 제62조제1항 소정의 3m 노폭을 갖추어야
한다[대법원 1995. 7. 25. 선고 95다146,153(반소) 판결].
유용한 법령정보: 주위 토지의 이용
주위토지통행권
- 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의
토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는
그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다. 그러나 이로
인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를
보상해야 합니다(「민법」제219조).
수도 등 시설권
- 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을
시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수
있습니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며
타토지의 소유자의 청구에 의하여 손해를 보상해야 합니다(「민법」제218조제1항).
- 위 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수
있는데, 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다(「민법」제218조제2항).
대지 안의 공지
- 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의
용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 다음에서 정하는
바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다(「건축법」제58조 및 「
건축법 시행령」별표 2).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리
- 건축조례로 정하는 건축물은 1미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 2미터 이하, 외벽선 1미터
이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다(「건축법」제58조 및 「건축법 시행령」별표 2 제1
호바목).
인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리
- 건축조례로 정하는 건축물의 경우 0.5미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 2미터 이하,
외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다(「건축법」제58조 및 「건축법 시행령」별표
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2 제2호바목).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원
이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제108조제1항).
※ “도시지역”이란?
·도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인
개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6
조제1호).
- 또한, 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의
벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제1호).
건축선
건축선의 지정
- 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 함]은 대지와 도로의
경계선으로 합니다(「건축법」제46조제1항 본문).
- 다만, 「건축법」제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그
중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의
반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지나 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이
있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 너비 8미터 미만인
도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의
교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로
합니다(「건축법」제46조제1항 단서 및 「건축법 시행령」제31조제1항).
도로의 교차각
해당 도로의 너비
교차되는 도로의 너비
6 이상 8 미만 4 이상 6 미만
90° 미만
4 3 6 이상 8 미만
3 2 4 이상 6 미만
90° 이상 120° 미만
3 2 6 이상 8 미만
2 2 4 이상 6 미만
- 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 「건축법」제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수
있습니다(「건축법」제46조제2항 및 「건축법 시행령」제31조제2항).
※ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위 규정에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당
지방자치단체의 공보(公報), 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고해야 하며,
공고한 내용에 대해서 의견이 있는 사람은 공고기간에 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게
의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)할 수 있습니다(「건축법 시행령」제31조제3항).
건축선에 따른 건축제한
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- 건축물과 담장은 지표(地表) 아래 부분을 제외하고는 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 안
됩니다(「건축법」제47조제1항).
- 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문이나 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때
건축선의 수직면을 넘지 않는 구조로 해야 합니다(「건축법」제47조제2항).
위반 시 제재
- 도시지역에서 건축선에 따른 건축제한(「건축법」제47조)를 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및
공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제108조제1항).
- 도시지역 밖에서 건축선에 따른 건축제한(「건축법」제47조)를 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및
공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제1호).
※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 도지지역 외 지구단위계획구역
외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만
해당)이 아닌 지역은 위의 규정이 적용되지 않습니다(「건축법」제3조제2항).
※ 도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 여부 등을 확인하려면 국토교통부
토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시·군·구청 또는
대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아
확인할 수 있습니다.
3.1.5. 대지의 조경
면적이 200제곱미터 이상인 대지에 주택을 건축하는 건축주는 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라
대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 해야 합니다.
대지의 조경
조경을 해야 하는 경우
- 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당
지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 해야
합니다(「건축법」제42조제1항 본문).
※ “건축주”란?
·건축주란 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를
발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 사람을 말합니다(「건축법」제2
조제1항제12호).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
- 건축물의 옥상에 조경기준에 따라 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하는 경우에는 옥상부분 조경면적의
3분의 2에 해당하는 면적을 「건축법」제42조제1항에 따른 대지의 조경면적으로 산정할 수 있습니다. 이
경우 조경면적으로 산정하는 면적은 「건축법」제42조제1항에 따른 조경면적의 100분의 50을 초과할 수
없습니다(「건축법」제42조제1항 단서 및 「건축법 시행령」제27조제3항).
※ 식재(植栽) 기준, 조경 시설물의 종류 및 설치방법, 옥상 조경의 방법 등 조경에 필요한 사항을
확인하려면 [「조경기준」(국토교통부 고시 제2013-46호, 2013. 4. 15. 발령·시행)]을
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참조하세요.
조경을 하지 않아도 되는 경우
- 다만, 다음의 건축물에 대해서는 조경 등의 조치를 하지 않아도 됩니다(「건축법」제42조제1항 단서 및「
건축법 시행령」제27조제1항).
1. 녹지지역에 건축하는 건축물
2. 대지에 염분이 함유되어 있는 경우 또는 건축물 용도의 특성상 조경 등의 조치를 하기가 곤란하거나
조경 등의 조치를 하는 것이 불합리한 경우로서 건축조례로 정하는 건축물
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 자연환경보전지역·농림지역 또는
관리지역(도시지역 외 지구단위계획구역으로 지정된 지역은 제외)의 건축물
※ 이 경우 조경 등의 조치에 관한 기준으로서 면적 200제곱미터 이상 300제곱미터 미만인 대지에
건축하는 건축물은 대지면적의 10퍼센트 이상이어야 하며, 건축조례로 더 완화된 기준을 정한
경우에는 그 기준에 따릅니다(「건축법」제42조제1항 단서 및 「건축법 시행령」제27조제2항).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
위반 시 제재
- 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 200만원의 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제111조제7호).
3.1.6. 부설주차장의 설치
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역ㆍ도시지역 외 지구단위계획구역 및 지방자치단체의
조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 설치기준에 맞는 부설주차장을
시설의 내부 또는 그 부지 안에 설치해야 합니다.
부설주차장 설치 의무
설치 대상
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역 및
지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 내부 또는 그
부지 안에 부설주차장(화물의 하역이나 그 밖의 사업수행을 위한 주차장을 포함)을 설치해야
합니다(「주차장법」제19조제1항).
※ 해당 지역이 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역에 해당 하는지 여부는 국토교통부
토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시·군·구청 또는
대한민국 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수
있습니다.
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
※ “부설주차장”이란?
·「주차장법」제19조에 의해서 건축물, 골프연습장이나 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대해서
설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반의 이용에 제공되는 것을
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말합니다(「주차장법」제2조제1호다목).
- 위 규정에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 다음과 같습니다(「주차장법」제19조제3항 및「
주차장법 시행령」별표 1).
시설물 설치기준
단독주택(
다가구주택은 제외)
· 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하: 1대
· 시설면적 150㎡ 초과: 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한
대수[1+｛(시설면적-150㎡)/100㎡｝]
다가구주택
「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조제1항에 따라 산정된 주차대수, 이
경우 다가구주택의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따릅니다.
※ 단독주택 및 다가구주택의 부설주차장 설치기준에 대한 자세한 사항을 확인하려면 여기(「주차장법
시행령」별표 1)를 누르십시오.
- 다만, 다음의 경우에는 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 군은 제외)의 조례로 시설물의
종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있습니다(「주차장법」제19조제3항 및 「
주차장법 시행령」제6조제1항 단서).
1. 오지·벽지·섬 지역, 도심지의 간선도로변이나 그 밖에 해당 지역의 특수성으로 인해서 「주차장법
시행령」별표 1의 기준을 적용하는 것이 현저히 부적합한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제2호에 따른 관리지역으로서 주차난이 발생할 우려가
없는 경우
3. 단독주택(다가구주택 포함)의 부설주차장 설치기준을 세대별 또는 호실별로 정하려는 경우
4. 대한민국주재 외국공관 안의 외교관 또는 그 가족이 거주하는 구역 등 일반인의 출입이 통제되는
구역에 주택 등의 시설물을 건축하는 경우
※ 이를 위반해서 부설주차장을 설치하지 않고 시설물을 건축 또는 설치하면 3년 이하의 징역 또는 3년
이하의 벌금에 처해집니다(「주차장법」제29조제1항제1호).
설치 예외
- 「주차장법」제19조제1항의 경우에 시설물의 위치·용도·규모 및 부설주차장의 규모 등이 다음에서
정하는 기준에 해당하는 때에는 해당 주차장의 설치에 소요되는 비용을 특별자치도지사·시장·군수 또는
구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함)에게 납부함으로써 부설주차장의 설치에 갈음할 수
있습니다(「주차장법」제19조제1항 및 「주차장법 시행령」제8조제1항).
1. 시설물의 위치
가. 「도로교통법」제6조에 따른 차량통행의 금지 또는 주변의 토지이용상황으로 인해서 「주차장법
시행령」제6조 및 제7조에 따른 부설주차장의 설치가 곤란하다고 특별자치도지사·시장·군수 또는
구청장이 인정하는 장소
나. 부설주차장의 출입구가 도심지 등의 간선도로변에 위치하게 되어 자동차교통의 혼잡을 가중시킬
우려가 있다고 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 인정하는 장소
2. 시설물의 용도 및 규모: 연면적 1만 제곱미터 이상의 판매시설 및 운수시설에 해당하지 않거나
연면적 1만 5천 제곱미터 이상의 문화 및 집회시설(공연장·집회장 및 관람장만을
말함)·위락시설·숙박시설 또는 업무시설에 해당하지 않는 시설물(「도로교통법」제6조에 따라
차량통행이 금지된 장소의 시설물인 경우에는 「건축법」이 정하는 용도별 건축허용 연면적의
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범위에서 설치하는 시설물을 말함)
3. 부설주차장의 규모: 주차대수 300대 이하의 규모(「도로교통법」제6조에 따라 차량통행이 금지된
장소의 경우에는 「주차장법 시행령」별표 1의 부설주차장설치기준에 의하여 산정한 주차대수에
상당하는 규모를 말함)
- 부설주차장의 설치의무를 면제받으려는 자는 다음의 사항을 적은 주차장설치의무면제신청서 및
면제서(「주차장법 시행규칙」별지 제4호서식)를 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 제출해야
합니다(「주차장법」제19조제5항 및 「주차장법 시행령」제8조제2항).
1. 시설물의 위치·용도 및 규모
2. 설치해야 할 부설주차장의 규모
3. 부설주차장의 설치에 필요한 비용 및 주차장설치 의무가 면제되는 경우 해당 비용의 납부에 관한
사항
4. 신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭 및 대표자의 성명) 및 주소
※ 부설주차장의 설치의무를 면제받으려는 자는 해당 시설물의 건축 또는 설치에 대한 허가·인가 등을
받기 전에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 부설주차장의 설치에 필요한 비용을 다음의
구분에 따라 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 납부해야 합니다(「주차장법」제19조제5항
및 「주차장법 시행령」제9조). 1. 해당 시설물의 건축 또는 설치에 대한 허가·인가 등을 받기
전까지 그 설치에 필요한 비용의 50퍼센트 2. 해당 시설물의 준공검사(건축물인 경우에는 「건축법」
제22조에 따른 사용승인 또는 임시사용승인을 말함) 신청 전까지 그 설치에 필요한 비용의
50퍼센트
3.1.7. 개인하수처리시설(정화조)의 설치
주택을 건축하려는 자는 「하수도법」으로 정하는 예외적인 경우를 제외하고는 단독 또는 공동으로
개인하수처리시설을 설치해야 합니다.
다만, 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가를 받은 경우에는 개인하수처리시설의 설치 신고를 한 것으로
보므로 별도로 신고를 하지 않아도 됩니다.
개인하수처리시설의 설계
설계 대상
- 개인하수처리시설을 설치하려는 자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 「하수도법」제
51조에 따른 처리시설설계·시공업자(같은 조 제1항 단서에 따른 건설업자를 포함)로 하여금
설계·시공하도록 해야 합니다(「하수도법」제38조).
1. 하수처리에 관한 연구를 목적으로 개인하수처리시설을 설치 또는 변경하는 경우
2. 「환경기술 및 환경산업 지원법」제15조에 따라 환경전문공사업을 등록한 자가 개인하수처리시설을
설치 또는 변경하는 경우
3. 국내에서 처리기술상 일반화되어 있지 않은 하수처리방법을 이용하는 경우로서 시험용
시설(국·공립시험기관 또는 대학부설연구소 그 밖에 환경부장관이 인정하는 연구·시험기관의 시험을
거친 경우만 해당)을 설치하는 경우
4. 「하수도법」제52조제1항에 따라 개인하수처리시설제조업의 등록을 한 자가 자신이 제조한
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개인하수처리시설을 직접 설치 또는 변경하는 경우
5. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」제34조에 따라 처리시설 설계·시공업의 등록을 한 자가
개인하수처리시설을 설치하거나 변경하는 경우
※ "개인하수처리시설"이란 건물·시설 등에서 발생하는 오수를 침전·분해 등의 방법으로
처리하는 시설을 말합니다(「하수도법」제2조제13호).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 개인하수처리시설의 설치 또는 변경을 맡기면 100만원 이하의 과태료가
부과됩니다(「하수도법」제80조제4항제11호).
개인하수처리시설의 설치
설치 대상
- 오수를 배출하는 건물·시설 등(이하 “건물 등”이라 함)을 설치하는 자는 다음의 어느 하나에 해당하는
경우를 제외하고는 단독 또는 공동으로 개인하수처리시설을 설치해야 합니다(「하수도법」제34조제1항
및 (「하수도법 시행규칙」제26조제1항).
1. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」제48조에 따른 폐수종말처리시설로 오수를 유입시켜
처리하는 경우
2. 오수를 흐르도록 하기 위한 분류식하수관로로 배수설비를 연결하여 오수를 공공하수처리시설에
유입시켜 처리하는 경우
3. 공공하수도관리청이 다음에서 정하는 기준·절차에 따라 하수관로정비구역으로 공고한 지역에서
합류식하수관로로 배수설비를 연결하여 공공하수처리시설에 오수를 유입시켜 처리하는 경우
※ 공공하수도관리청이 하수관거정비구역을 공고하려는 경우에는 다음의 기준에 맞아야
합니다(「하수도법 시행규칙」제25조제1항).
가. 하수관거는 하수의 흐름이 보이지 않는 밀폐형 구조일 것
나. 월류수 수질의 생물화학적 산소요구량이 1리터 당 40밀리그램 이하로 관리될 수 있을 것
4. 건물 등을 설치하는 자가 오수를 「하수도법」제45조에 따른 분뇨수집·운반업자에게 위탁하여
공공하수처리시설·폐수종말처리시설 또는 자기의 오수처리시설로 운반하여 처리하는 경우
※ 위 규정에 따라 개인하수처리시설의 설치를 면제받으려는 자는 개인하수처리시설 설치면제 신청서에
다음의 서류를 첨부해서 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 신고해야 합니다(「하수도법
시행규칙」제26조제2항 및 별지 제12호서식).
가. 건축물의 평면도 및 「건축법」제29조에 따른 건축물대장 사본
나. 하수를 공공하수처리시설 등으로 운반하는 계획서
- 위 규정에 따라 개인하수처리시설을 설치하거나 그 시설의 규모·처리방법 등 다음의 중요한 사항을
변경하려는 자는 미리 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고해야 하며,
개인하수처리시설을 폐쇄하려는 때에도 또한 같습니다(「하수도법」제34조제2항 및 「하수도법
시행령」제24조)
1. 개인하수처리시설의 규모 또는 처리용량
2. 개인하수처리시설의 구조
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3. 개인하수처리시설 본체의 교체
설치 기준
- 개인하수처리시설을 설치하려는 자는 다음에서 정하는 기준에 적합하게 설치해야 합니다(「하수도법」제
34조제3항 및 「하수도법 시행령」제24조제2항).
1. 하수처리구역 밖
가. 1일 오수 발생량이 2㎥를 초과하는 건물 등을 설치하려는 자는 오수처리시설(개인하수처리시설로서
건물 등에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설을 말함)을 설치할 것
나. 1일 오수 발생량 2㎥ 이하인 건물 등을 설치하려는 자는 정화조(개인하수처리시설로서 건물 등에
설치한 수세식 변기에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설을 말함)를 설치할 것
※ 위 규정에도 불구하고 「환경정책기본법」제38조제1항에 따른 특별대책지역 또는 「한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제4조제1항, 「
낙동강수계물관리및주민지원등에관한법률」제4조제1항, 「금강수계물관리및주민지원등에관한법률」제4
조제1항 및 「영산강·섬진강수계물관리및주민지원등에관한법률」제4조제1항에 따른 수변구역에서
수세식 변기를 설치하거나 1일 오수 발생량이 1㎥를 초과하는 건물 등을 설치하려는 자는
오수처리시설을 설치해야 합니다(「하수도법 시행령」제24조제4항).
2. 하수처리구역 안(합류식 하수관거 설치지역만 해당): 수세식 변기를 설치하려는 자는 정화조를
설치할 것
- 위 규정에 따른 개인하수처리시설의 설치기준에 관한 세부내용은 「하수도법 시행령」별표 1의5와
같습니다(「하수도법 시행령」제24조제3항).
※ 개인하수처리시설의 설치기준에 따른 오수발생량 산정기준을 확인하려면 「건축물의 용도별
오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」(환경부 고시 제2012-144호, 2012. 7. 31.
발령·시행)에서 확인할 수 있습니다.
설치 신고
- 개인하수처리시설을 설치하려는 자는 오수처리시설·정화조 설치·변경 신고서에 다음의 서류를 첨부해서
특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「하수도법」제34조제2항, 「
하수도법 시행규칙」제27조제1항 전단 및 별지 제13호서식).
1. 개인하수처리시설의 설계도서{「하수도법」제52조제1항에 따라 개인하수처리시설제조업의 등록을 한자(
이하 “개인하수처리시설제조업자”라 함)가 제조·판매하는 개인하수처리시설을 설치하는 경우에는 그
개인하수처리시설의 주요 치수가 구체적으로 기록된 설계도서}
2. 건물·시설 등의 배수 계통도
※ 이 경우 담당 공무원이 행정정보의 공동이용을 통한 건축물대장 확인에 신청인이 동의하지 않는
경우에는 건물·시설 등의 평면도 또는 건축물대장 사본을 제출해야 합니다(「하수도법 시행규칙」제
27조제1항 후단).
※ 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가를 받은 경우에는 개인하수처리시설의 설치 신고를 한
것으로 보므로 별도로 신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」제11조제5항).
※ 이를 위반해서 설치 신고를 하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「하수도법」제
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80조제4항제8호).
위반 시 제재
- 개인하수처리시설을 설치(설치해야 하는 개인하수처리시설의 처리용량이 1일 2㎥를 초과하는 경우만
해당)하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「하수도법」제
76조제3호).
준공검사
준공검사 신청
- 개인하수처리시설을 설치하는 자가 그 설치공사를 완료한 때에는
특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 준공검사를 받아야 합니다(「하수도법」제
37조제1항).
- 개인하수처리시설의 설치공사를 마치고 준공검사를 받으려는 자는 오수처리시설·정화조
준공검사신청서를 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출해야
합니다(「하수도법」제37조제2항, 「하수도법 시행규칙」제30조제1항 본문 및 별지 제15호서식).
※ 다만, 「하수도법」제51조에 따른 개인하수처리시설설계·시공업자가 폴리에틸렌(PE) 또는
유리섬유강화플라스틱(FRP)으로 제작(개인하수처리시설제조업자에게 의뢰하여 제작하는 경우를
포함)하여 설치하는 경우에는 「하수도법」제56조제2호에 따른 재질검사기관에서 발급한
재질검사성적서를 첨부해야 합니다(「하수도법 시행규칙」제30조제1항 단서).
※ 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가를 받은 경우에는 개인하수처리시설의 설치 신고를 한
것으로 보므로 별도로 신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」제11조제5항).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 준공검사를 받지 않고 개인하수처리시설을 사용하면 100만원 이하의 과태료가
부과됩니다(「하수도법」제80조제4항제10호).
개인하수처리시설의 운영·관리
소유자 또는 관리자의 준수사항
- 개인하수처리시설의 소유자 또는 관리자는 개인하수처리시설을 운영·관리함에 있어 다음의 어느 하나에
해당하는 행위를 해서는 안 됩니다(「하수도법」제39조제1항).
1. 건물 등에서 발생하는 오수를 개인하수처리시설에 유입시키지 않고 배출하거나 개인하수처리시설에
유입시키지 않고 배출할 수 있는 시설을 설치하는 행위
2. 개인하수처리시설에 유입되는 오수를 최종방류구를 거치지 않고 중간배출하거나 중간배출할 수 있는
시설을 설치하는 행위
3. 건물 등에서 발생하는 오수에 물을 섞어 처리하거나 물을 섞어 배출하는 행위
4. 정당한 사유 없이 개인하수처리시설을 정상적으로 가동하지 않아 방류수수질기준을 초과하여
배출하는 행위
※ 이를 위반해서 위의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 개인하수처리시설의 소유자 또는 관리인은 1년
이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「하수도법」제77조제7호).
- 개인하수처리시설의 소유자 또는 관리자는 방류수의 수질자가측정 및 내부청소 등에 관해서 다음에서
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정하는 기준에 따라 그 시설을 유지·관리해야 합니다. 다만, 공공하수처리시설 또는 폐수종말처리시설로
오수를 유입시켜 처리하는 지역에 설치된 개인하수처리시설에는 1.과 4.를 적용하지 않고, 해당
지역에 설치된 오수처리시설은 3.에 따른 내부청소를 연 1회 이상 해야 합니다(「하수도법」제
39조제2항 및 「하수도법 시행규칙」제33조제1항).
1. 다음의 구분에 따른 기간마다 그 시설로부터 배출되는 방류수의 수질을 자가측정하거나 「환경분야
시험·검사 등에 관한 법률」제16조에 따른 측정대행업자가 측정하게 하고, 그 결과를 기록하여 3년
동안 보관할 것
가. 1일 처리용량이 200㎥ 이상인 오수처리시설과 1일 처리대상 인원이 2천 명 이상인 정화조：
6개월마다 1회 이상
나. 1일 처리용량이 50㎥ 이상 200㎥ 미만인 오수처리시설과 1일 처리대상 인원이 1천 명 이상 2천 명
미만인 정화조： 연 1회 이상
2. 정화조는 연 1회 이상 내부청소를 할 것.
3. 오수처리시설은 그 기능이 정상적으로 유지될 수 있도록 침전 찌꺼기와 부유 물질 제거 등
내부청소를 하여야 하며, 청소 과정에서 발생된 찌꺼기를 탈수하여 처리하거나 「하수도법」제
45조제1항에 따른 분뇨수집·운반업자에게 위탁하여 처리할 것
4. 1일 처리대상 인원이 500명 이상인 정화조에서 배출되는 방류수는 염소 등으로 소독할 것
※ 이를 위반해서 개인하수처리시설을 그 기준에 적합하지 않게 유지·관리하면 100만원 이하의
과태료가 부과됩니다(「하수도법」제80조제4항제12호).
※ 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 개인하수처리시설의 소유자 또는 관리자가 해당
시설에 대하여 위 규정에 따른 기준에 따라 내부청소를 하지 않아 과태료 처분을 받고도 계속하여
내부청소를 하지 않는 때에는 「행정대집행법」이 정하는 바에 따라 대집행을 하고 그 비용을 소유자
또는 관리자로부터 징수할 수 있습니다(「하수도법」제39조제5항).
- 개인하수처리시설의 소유자나 관리자는 개인하수처리시설을 운영할 때에 다음의 행위를 해서는 안
됩니다(「하수도법 시행규칙」제33조제3항).
1. 정화조의 경우에 수세식변기에서 나오는 오수가 아닌 그 밖의 오수를 유입시키는 행위
2. 전기 설비가 되어 있는 개인하수처리시설의 경우에 전원을 끄는 행위
개인하수처리시설에 대한 개선명령
방류수수질검사 결과에 따른 개선명령
- 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 「하수도법」제37조제2항에 따른 방류수수질검사
결과 방류수수질기준을 초과하는 경우에는 해당 시설의 소유자에게 그 개선에 필요한 조치 및
기계·시설의 종류 등을 고려해서 3개월의 범위에서 개선기간을 정해 해당 시설의 개선·대체·폐쇄 또는
시설의 가동상태를 확인할 수 있는 기기의 설치 등 필요한 조치(이하 “개선명령”이라 함)를 명할 수
있습니다(「하수도법」제40조제1항 및 「하수도법 시행령」제27조제1항).
- 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 개인하수처리시설이 방류수수질기준 또는 「
하수도법」제34조제3항 및 제39조제2항에 따른 기준에 적합하지 않게 설치 또는 운영·관리된다고
인정되는 경우에는 그 소유자 또는 관리자에 대하여 3개월의 범위에서 개선기간을 정해 해당 시설에
대한 개선명령을 할 수 있습니다(「하수도법」제40조제2항 및 「하수도법 시행령」제27조제1항).
※ 시장·군수·구청장은 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 위 규정에 따른 개선기간에
필요한 조치를 완료할 수 없는 자에 대해서는 신청에 따라 3개월의 범위에서 그 개선기간을 연장할 수
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있습니다(「하수도법 시행령」제27조제2항).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 개인하수처리시설에 대한 개선명령을 이행하지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원
이하의 벌금에 처해집니다(「하수도법」제77조제8호).
3.2. 허가 및 신고 관련
주택을 건축하려는 사람은 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 하며,
허가나 신고를 한 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에
해당하면 건축허가가 취소될 수 있습니다.
허가권자는 대지나 건축물이 「건축법」또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 허가ㆍ승인의 취소
또는 공사의 중지를 명할 수 있으며, 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주
등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지
않으면 이행강제금을 부과합니다.
3.2.1. 건축허가 또는 신고 의무
주택을 건축하려는 사람은 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 하며,
허가나 신고를 한 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
다만, 건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에
해당하면 건축허가가 취소될 수 있습니다.
건축허가
- 건축물을 건축하려는 사람은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를
받아야 합니다(「건축법」제11조제1항 본문).
건축허가 신청
· 신청절차 및 첨부서류
- 건축허가를 받으려는 사람은 건축허가신청서(「건축법 시행규칙」별지 제1호의3서식)에 다음의 도서를
첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」제11조제3항, 「
건축법 시행령」제9조제1항 본문 및 「건축법 시행규칙」제6조).
1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류
2. 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된
국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를
건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를
갈음할 수 있습니다.
3. 「건축법 시행규칙」제5조에 따른 사전결정서(「건축법」제10조에 따라 건축에 관한 입지 및
규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당)
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4. 「건축법 시행규칙」별표 2의 설계도서(「건축법 시행규칙」제14조제1항제2호나목의 서류는
제외하며, 「건축법」제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외).
다만, 「건축법」제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및
배치도만 해당
5. 「건축법」제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서
제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)
- 허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서(「건축법 시행규칙」별지 제2호서식)를 신청인에게
발급해야 합니다(「건축법 시행령」제9조제2항 및 「건축법 시행규칙」제8조제1항).
· 위반 시 제재
- 이를 위반해서 ① 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원
이하의 벌금에 처해지며(「건축법」제108조제1항), ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및
공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제1호).
※ “도시지역”이란?
·도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인
개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6
조제1호).
건축허가 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제
- 건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」제11조제5항 전단).
1. 「건축법」제20조제2항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
2. 「건축법」제83조에 따른 공작물의 축조신고
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따른 개발행위허가
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
5. 「산지관리법」제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는
도시지역만 해당됩니다.
6. 「사도법」제4조에 따른 사도(私道)개설허가
7. 「농지법」제34조, 「농지법」제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의
8. 「도로법」제38조에 따른 도로의 점용허가
9. 「도로법」제34조 및 제64조제2항에 따른 비관리청 공사시행 허가와 도로의 연결허가
10. 「하천법」제33조에 따른 하천점용 등의 허가
11. 「하수도법」제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
12. 「하수도법」제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
13. 「수도법」제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른
상수도 공급신청
14. 「전기사업법」제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
15. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
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16. 「대기환경보전법」제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
17. 「소음·진동관리법」제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고
18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
19. 「자연공원법」제23조에 따른 행위허가
20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제24조에 따른 도시공원의 점용허가
21. 「토양환경보전법」제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
건축허가의 취소
- 허가권자는 「건축법」제11조제1항에 따른 허가를 받은 사람이 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를
취소하게 됩니다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서
공사의 착수기간을 연장받을 수 있습니다(「건축법」제11조제7항).
1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
건축신고
건축신고 대상
- 「건축법」제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는
미리 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음에서 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를
받은 것으로 봅니다(「건축법」제14조제1항 및 「건축법 시행령」제11조제2항).
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 개축
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서
연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 제2종 지구단위계획구역에서의
건축은 제외됩니다.
3. 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
4. 「건축법」제23조제4항에 따른 표준설계도서(이하 '표준설계도서'라 함)에 따라 건축하는
건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는
건축물
건축신고
· 신고절차 및 첨부서류
- 건축물의 건축신고를 하려는 사람은 건축·대수선·용도변경신고서(「건축법 시행규칙」별지 제6
호서식)에 다음의 서류를 첨부해서 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로
제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법」제14조제1항 및 「건축법 시행규칙」제12조).
1. 「건축법 시행규칙」별표 2 중 배치도·평면도(층별로 작성된 것만 해당)·입면도·단면도 및
실내마감도. 다만, 다음 각 목의 경우에는 각 목의 구분에 따른 도서를 말합니다.
가. 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택을 건축하는
경우: 「건축법 시행규칙」별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도 및
구조도(구조내력상 주요한 부분의 평면 및 단면을 표시한 것만 해당)
나. 「건축법」제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우: 건축계획서 및 배치도
찾기쉬운 생활법령
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다. 「건축법」제10조에 따른 사전결정을 받은 경우: 평면도
2. 「건축법」제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 해당법령에서
제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우로 한정)
3. 건축할 대지의 범위에 관한 서류
4. 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된
국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 토지를 건축주에게
매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수
있습니다.
※ 위 서류 중 토지 등기사항증명서는 제출하지 않을 수 있으며, 이 경우 특별자치도지사 또는
시장·군수·구청장은 「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 토지
등기사항증명서를 확인해야 합니다(「건축법 시행규칙」제12조제1항 단서).
- 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그
신고의 내용에 따라 건축신고필증(「건축법 시행규칙」별지 제7호서식)을 신고인에게 교부해야
합니다(「건축법」제14조제1항 및 「건축법 시행규칙」제12조제3항).
· 위반 시 제재
- 이를 위반해서 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 200만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제
111조제1호).
건축신고 시 개별법령에 따른 인·허가 등의 의제
- 건축신고를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」제14조제2항).
1. 「건축법」제20조제2항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
2. 「건축법」제83조에 따른 공작물의 축조신고
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따른 개발행위허가
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
5. 「산지관리법」제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는
도시지역만 해당됩니다.
6. 「사도법」제4조에 따른 사도(私道)개설허가
7. 「농지법」제34조, 「농지법」제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의
8. 「도로법」제38조에 따른 도로의 점용허가
9. 「도로법」제34조 및 제64조제2항에 따른 비관리청 공사시행 허가와 도로의 연결허가
10. 「하천법」제33조에 따른 하천점용 등의 허가
11. 「하수도법」제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
12. 「하수도법」제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
13. 「수도법」제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른
상수도 공급신청
14. 「전기사업법」제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
찾기쉬운 생활법령
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15. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
16. 「대기환경보전법」제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
17. 「소음·진동관리법」제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고
18. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
19. 「자연공원법」제23조에 따른 행위허가
20. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제24조에 따른 도시공원의 점용허가
21. 「토양환경보전법」제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
건축신고 효력의 소멸
- 신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은
없어집니다(「건축법」제14조제3항).
허가·신고사항의 변경
일반적인 경우
- 건축주가 「건축법」제11조나 「건축법」제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면
변경하기 전에 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는
시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「건축법」제16조제1항 본문 및 「건축법 시행령」제
12조제1항).
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는
허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
2. 「건축법」제14조제1항제2호 또는 제4호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경
후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도
불구하고 신고할 것
3. 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것
- 위 규정에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관해서는 「건축법 시행령」제9조제1항을
준용합니다(「건축법 시행령」제12조제4항).
- 또한, 위 규정에 따른 허가 또는 신고 사항의 변경허가 또는 변경신고에 관해서는 「건축법」제
11조제5항 및 제6항을 준용합니다(「건축법」제16조제3항).
예외적인 경우
· 허가·신고를 할 필요가 없는 경우
- 신축·증축·개축·재축·이전·대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를
하지 않아도 됩니다(「건축법」제16조제1항 단서 및 「건축법 시행령」제12조제2항).
· 허가·신고사항에 대해 사용승인 신청 시 일괄신고가 가능한 경우
- 「건축법」제16조제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 다음 사항의 변경은 「건축법」제22조에
따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄해서 신고할 수 있습니다(「건축법」제16조제2항 및 「
건축법 시행령」제12조제3항).
1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인
경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른
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범위의 변경인 경우만 해당합니다.
2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인
경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서
변경되는 경우만 해당). 다만, 「건축법 시행령」제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른
범위의 변경인 경우만 해당합니다.
3. 건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의
1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호
본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
4. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만,
변경되는 부분이 「건축법 시행령 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의
변경인 경우만 해당합니다.
위반 시 제재
- 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제110조제2호).
건축허가·신고 수수료의 납부
- 「건축법」제11조(건축허가), 「건축법」제14조(건축신고) 및 제16조(허가와 신고사항의 변경)에 따라
허가를 신청하거나 신고를 하는 사람은 다음의 범위에서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는
수수료를 허가권자나 신고수리자에게 납부해야 합니다. 다만 재해복구를 위한 건축물의 건축은
제외됩니다(「건축법」제17조, 「건축법 시행규칙」제10조제1항 및 「건축법 시행규칙」별표 4).
연면적 합계 금 액
200제곱미터 미만
단독주택: 2천7백원 이상 4천원 이하
기타: 6천7백원 이상 9천4백원 이하
200제곱미터 이상 1천제곱미터 미만
단독주택: 4천원 이상 6천원 이하
기타: 1만4천원 이상 2만원 이하
1천제곱미터 이상 5천제곱미터 미만 3만4천원 이상 5만4천원 이하
5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 6만8천원 이상 10만원 이하
1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 13만5천원 이상 20만원 이하
3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만 27만원 이상 41만원 이하
10만제곱미터 이상 30만제곱미터 미만 54만원 이상 81만원 이하
30만제곱미터 이상 108만원 이상 162만원 이하
※ 설계변경의 경우에는 변경하는 부분의 면적에 따라 적용됩니다.
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
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건축허가의 제한
제한사유
- 국토교통부장관은 국토관리를 위해서 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존,
환경보전 또는 국민경제를 위해서 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를
받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다(「건축법」제18조제1항).
- 시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를
받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다(「건축법」제18조제2항).
※ 시·도지사가 시장·군수·구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게
보고해야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수
있습니다(「건축법」제18조제5항).
제한기간
- 위 규정에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 합니다. 다만,
1회에 한해서 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다(「건축법」제18조제3항).
제한목적 등의 공고
- 국토교통부장관이나 시·도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상
건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정해서 허가권자에게 통보해야 하며,
통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고해야 합니다(「건축법」제18조제4항).
3.2.2. 허가(신고)를 받지 않은 경우의 조치
허가권자는 대지나 건축물이 「건축법」또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른
허가ㆍ승인의 취소 또는 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정해서 그 건축물의
철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
또한, 허가권자는 「건축법」제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지
않은 건축주 등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을
이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다.
「건축법」을 위반한 건축물 등에 대한 조치 등
허가·승인의 취소 및 시정명령
- 허가권자는 대지나 건축물이 「건축법」또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「
건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의
건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 “건축주 등”이라 함)에게 공사의
중지를 명하거나 상당한 기간을 정해서 그 건축물의 철거·개축·
증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」제
79조제1항).
- 허가권자는 위 규정에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 규정에 따른 시정명령을 받고
이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수
있습니다. 다만, 허가권자가 기간을 정해서 그 사용 또는 영업이나 그 밖의 행위를 허용한 주택은
그렇지 않습니다(「건축법」제79조제2항).
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※ 허가권자가 시정명령을 하는 경우에는 위반건축물표시(「건축법 시행규칙」별지 제28호서식)에
따르며, 일반이 보기 쉬운 건축물의 출입구마다 설치해야 하는데, 누구든지 이 표지 설치를 거부
또는 방해하거나 훼손해서는 안 됩니다(「건축법」제79조제4항·제5항 및 「건축법 시행규칙」제
40조제1항).
※ 이를 위반하면 30만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「건축법」제113조제1항제6호).
이행강제금 부과
이행강제금이 뭐에요? 이의제기를 하고 싶어요. 어떻게 하죠?
< 이행강제금이란?>
의무자 자신에 의하지 않으면 이행될 수 없는 의무(비대체적 작위의무) 또는 금지된 행위를 하지
말아야 할 의무(부작위의무)를 불이행하는 경우에 그 의무를 강제적으로 이행시키기 위하여,
일정한 기간 안에 의무이행이 없을 때에는 일정한 금전제재에 처할 것을 계고하고, 그 기간 안에
이행이 없는 경우 금전적 제재를 가하는 것이 있는데, 이 때의 금전적 제재를 이행강제금이라
합니다.
이행강제금은 의무자를 심리적으로 압박하여 자발적으로 이행하도록 하기 위한 것으로, 의무이행이
있기까지 반복하여 부과할 수 있습니다. 의무를 위반한 사람이 위법상태를 해소(의무를 이행)한
경우에는 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지되어야 하지만, 이미 부과된 이행강제금은
징수하여야 합니다(「건축법」제80조제5항).
< 이의제기를 하고 싶어요. 어떻게 하죠? >
이행강제금 부과처분은 행정쟁송의 대상이 되는 “처분”입니다. 따라서 이행강제금 부과처분에
대해서는 행정심판, 행정소송을 제기하여 그 처분의 취소를 구하거나 무효 확인 등을 구할 수
있습니다. 행정쟁송과 관련한 구체적인 내용, 절차 등은 이
사이트(http://oneclick.law.go.kr)의 『행정쟁송』을 참고하세요.
· 이행강제금의 금액
- 허가권자는 「건축법」제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지
않은 건축주 등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지
시정명령을 이행하지 않으면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」제80조제1항 본문).
1. 건축물이 「건축법」제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는
허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는
1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하
2. 건축물이 1. 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「건축법 시행령」별표 15에서 정하는 금액
· 주거용건축물에 대한 특례
- 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과
건축물이 위 1. 외의 위반 건축물에 해당하는 경우로서 다음에서 정하는 경우에는 위 가. 및 나.
어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을
부과합니다(「건축법」제80조제1항 단서 및 「건축법 시행령」제115조의2제1항).
1. 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받지 않고 건축물을 사용한 경우
2. 「건축법」제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우
3. 「건축법」제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
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4. 「건축법」제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
5. 그 밖에 「건축법」또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(「건축법 시행령」별표
15 위반 건축물란의 제1호의 2, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외)로서
건축조례로 정하는 경우
- 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이
이행될 때까지 반복하여 「건축법」제80조제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다.
다만, 「건축법」제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 않는
범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있습니다(「건축법」제80조제4항).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
3.3. 착공 관련
건축허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류를 첨부해
허가권자에게 제출해야 하며, 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물에 관한 건설공사는 건설업자가
시공하게 해야 합니다.
건축주 및 공사시공자는 건축물의 착공 시 토지의 굴착 부분에 대해 위험 발생의 방지 조치 및 환경 보전을
위한 조치 등을 해야 합니다.
일정한 용도 및 규모의 주택에 대해서는 주택의 안전, 위생 및 방화 등을 위해서 방화구획의 설치, 거실의
채광을 위한 창문 등의 설치, 경계벽 및 칸막이벽의 설치, 건축물의 내화구조, 대규모건축물의 방화벽 및
방화지구의 건축물 등 일정한 제한이 있을 수 있습니다.
3.3.1. 착공신고
건축허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류를 첨부해
허가권자에게 제출해야 하며, 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물에 관한 건설공사는 건설업자가
시공하게 해야 합니다.
착공신고
신고절차 및 첨부서류
- 「건축법」제11조 및 제14조에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는
착공신고서(「건축법 시행규칙」별지 제13호서식, 전자문서로 된 신고서를 포함)에 다음의 서류 및
도서를 첨부해서 허가권자에게 제출해야 합니다(「건축법」제21조제1항 본문 및 「건축법 시행규칙」제
14조제1항).
1. 「건축법」제15조에 따른 건축관계자 상호 간의 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우로 한정)
2. 「건축법 시행규칙」별표 2의 설계도서 중 시방서, 실내마감도, 건축설비도
※ 다만, 「건축법」제36조에 따라 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는
착공신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」제21조제1항 단서).
- 위 규정에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(「건축법」제
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25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명해야
합니다(「건축법」제21조제2항).
※ “공사감리자”란?
·자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함)으로 「건축법」에서 정하는 바에 따라 건축물,
건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리
등에 대해서 지도·감독하는 사람을 말합니다(「건축법」제2조제1항제15호).
※ “공사시공자”란?
·「건설산업기본법」제2조제4호에 따른 건설공사를 하는 사람을 말합니다(「건축법」제2
조제1항제16호).
- 또한, 착공허가를 받은 건축물의 건축주가 위 신고를 할 때에는 「건축법」제15조제2항에 따른 각
계약서의 사본을 첨부해야 합니다(「건축법」제21조제4항).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청하면 200만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제111조제1호).
연면적에 따른 시공자 제한
제한 기준
- 건축주는 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물에 관한 건설공사는 건설업자가 시공하게
해야 합니다(「건축법」제21조제3항 및 「건설산업기본법」제41조제1항제1호).
위반 시 제재
- 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제110조제2호).
착수시기의 연기
- 건축주는 허가받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면
1년의 범위에서 공사착수시기를 연장할 수 있으며, 연기하려는 경우에는 착공연기신청서(「건축법
시행규칙」별지 제14호서식, 전자문서로 된 신청서를 포함)를 허가권자에게 제출해야 합니다(「건축법
시행규칙」제14조제2항).
3.3.2. 토지의 굴착 등과 관련한 조치
건축주 및 공사시공자는 건축물의 착공 시 토지의 굴착 부분에 대해 위험 발생의 방지 조치 및 환경 보전을
위한 조치 등을 해야 합니다.
토지 굴착 부분에 대한 조치 등
위험 발생의 방지 조치
- 공사시공자는 대지를 조성하거나 건축공사를 하기 위해서 토지를 굴착하는 경우 그 굴착 부분에는 다음
각 호에 따라 위험 발생의 방지조치를 한 후 해당 공사현장에 그 사실을 게시해야 합니다(「건축법」제
41조제1항 및 「건축법 시행규칙」제26조제1항).
1. 지하에 묻은 수도관·하수도관·가스관 또는 케이블 등이 토지굴착으로 인해서 파손되지 않도록 할 것
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2. 건축물 및 공작물에 근접하여 토지를 굴착하는 경우에는 그 건축물 및 공작물의 기초 또는 지반의
구조내력의 약화를 방지하고 급격한 배수를 피하는 등 토지의 붕괴에 의한 위해를 방지하도록 할 것
3. 토지를 깊이 1.5미터 이상 굴착하는 경우에는 그 경사도가 다음에 따른 비율 이하이거나 주변상황에
비추어 위해방지에 지장이 없다고 인정되는 경우를 제외하고는 토압에 대해서 안전한 구조의
흙막이를 설치할 것
4. 굴착공사 및 흙막이 공사의 시공 중에는 항상 점검을 하여 흙막이의 보강, 적절한 배수조치 등
안전상태를 유지하도록 하고, 흙막이판을 제거하는 경우에는 주변지반의 내려앉음을 방지하도록 할 것
- 허가권자는 위 규정을 위반한 사람에게 의무이행에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」제
41조제2항).
유용한 법령정보: 다른 법령의 배제
- 건축물의 건축 등을 위해서 지하를 굴착하는 경우에는 아래의 규정이 적용되지 않습니다. 다만,
필요한 안전조치를 하여 위해(危害)를 방지해야 합니다(「건축법」제9조제1항).
- [「민법」제244조제1항(지하시설 등에 대한 제한)] ①우물을 파거나 용수, 하수 또는 오물
등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거
또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 한다.
환경의 보전을 위한 조치
- 공사시공자는 성토부분·절토부분 또는 되메우기를 하지 않는 굴착부분의 비탈면으로서 「건축법
시행규칙」제25조에 따른 옹벽을 설치하지 않는 부분에 대해서는 「건축법」제41조제1항에 따라
다음의 환경보전을 위한 조치를 해야 합니다(「건축법」제41조제1항 및 「건축법 시행규칙」제
26조제2항).
1. 배수를 위한 수로는 돌 또는 콘크리트를 사용해서 토양의 유실을 막을 수 있도록 할 것
2. 높이가 3미터를 넘는 경우에는 높이 3미터 이내마다 그 비탈면적의 5분의 1 이상에 해당하는 면적의
단을 만들 것. 다만, 허가권자가 그 비탈면의 토질·경사도 등을 고려해서 붕괴의 우려가 없다고
인정하는 경우에는 그렇지 않습니다.
3. 비탈면에는 토양의 유실방지와 미관의 유지를 위해서 나무 또는 잔디를 심을 것. 다만, 나무 또는
잔디를 심는 것으로는 비탈면의 안전을 유지할 수 없는 경우에는 돌붙이기를 하거나 콘크리트블록격자
등의 구조물을 설치해야 합니다.
위반 시 제재
- 이를 위반해서 위험 발생의 방지조치 및 환경의 보전을 위한 조치를 하지 않은 건축주 및 공사시공자는
200만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제111조제7호).
3.3.3. 소음·진동의 규제
건축공사를 할 때에는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 생활소음ㆍ진동의 규제기준을 준수해야 하며,
생활소음ㆍ진동이 발생하는 공사로서 특정 기계ㆍ장비를 5일 이상 사용하는 공사를 하려는 자는 관할
특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 특정공사의 사전신고를 해야 합니다.
생활소음과 진동의 규제
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규제 대상 및 기준
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함, 이하 같음)은 주민의 정온한
생활환경을 유지하기 위해서 사업장 및 공사장 등에서 발생하는 소음·진동[생활소음·진동이 발생하는
공장·사업장 또는 공사장의 부지 경계선으로부터 직선거리 300미터 이내에 주택(사람이 살지 않는
폐가는 제외), 운동·휴양시설 등이 없는 지역에서 발생하는 소음과 진동은 제외하며, 이하 “
생활소음·진동”이라 함]을 규제해야 합니다(「소음·진동관리법」제21조제1항 및 「소음·진동관리법
시행규칙」제20조제1항제4호).
위 규정에 따른 생활소음·진동의 규제 대상은 확성기, 공장, 공사장 등이며, 공사장의 규제기준은
다음과 같습니다(「소음·진동관리법」제21조제2항 및 「소음·진동관리법 시행규칙」별표 8).
1. 생활소음 규제기준
대상지역
시간대별
소음원
아침, 저녁
(05:00 ~
07:00,
18:00 ~
22:00)
주간
(07:00 ~
18:00)
야간
(22:00 ~
05:00)
주거지역, 녹지지역, 관리지역 중
취락지구·주거개발진흥지구 및 관광·휴양개발지구,
자연환경보전지역, 그 밖의 지역에 있는
학교·종합병원·공공도서관
공사장 60db(a)
이하
65db(a)
이하
50db(a)
이하
그 밖의 지역 공사장 65db(a)
이하
70db(a)
이하
50db(a)
이하
가. 소음의 측정 및 평가기준은 「환경분야 시험·검사 등에 관한 법률」제6조제1항제2호에 해당하는
분야에 대한 환경오염공정시험기준에서 정하는 바에 따릅니다.
나. 대상 지역의 구분은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따릅니다.
다. 규제 기준치는 생활소음의 영향이 미치는 대상 지역을 기준으로 하여 적용합니다.
라. 공사장의 소음 규제기준은 주간의 경우 특정공사의 사전신고 대상 기계·장비를 사용하는 작업시간이
1일 3시간 이하일 때는 +10㏈을, 3시간 초과 6시간 이하일 때는 +5㏈을 규제기준치에 보정합니다.
마. 발파소음의 경우 주간에만 규제기준치(광산의 경우 사업장 규제기준)에 +10dB을 보정합니다.
바. 2010년 12월 31일까지는 발파작업 및 브레이커·항타기·항발기·천공기·굴삭기(브레이커 작업에
한함)를 사용하는 공사작업이 있는 공사장에 대하여는 주간에만 규제기준치(발파소음의 경우 바. 에
따라 보정된 규제기준치)에 +3dB을 보정합니다.
사. 공사장의 규제기준 중 다음 지역은 공휴일에만 -5㏈를 규제기준치에 보정합니다.
1) 주거지역
2) 「의료법」에 따른 종합병원, 「초·중등교육법」및 「고등교육법」에 따른 학교, 「도서관법」에
따른 공공도서관의 부지경계로부터 직선거리 50m 이내의 지역
아. “동일 건물”이란 「건축법」제2조에 따른 건축물로서 지붕과 기둥 또는 벽이 일체로 되어 있는
건물을 말하며, 동일 건물에 대한 생활소음 규제기준은 다음에 해당하는 영업을 행하는 사업장에만
적용합니다.
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1) 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」제10조에 따른
체력단련장업·체육도장업·무도학원업·무도장업
2) 「학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률」제2조에 따른 음악교습을 위한 학원·교습소
3) 「식품위생법 시행령」제21조에 따른 단란주점영업·유흥주점영업
4) 「음악산업진흥에 관한 법률」제2조에 따른 노래연습장업
2. 생활진동 규제기준
시간대별
소음원
주간
(06:00 ~
22:00)
심야
(22:00 ~
06:00)
주거지역, 녹지지역, 관리지역 중 취락지구·주거개발진흥지구 및
관광·휴양개발 진흥지구, 자연환경보전지역, 그 밖의 지역에 소재한
학교·종합병원·공공도서관
65db(v)
이하
60db(v)
이하
그 밖의 지역 70db(v)
이하
65db(v)
이하
가. 진동의 측정 및 평가기준은 「환경분야 시험·검사 등에 관한 법률」제6조제1항제2호에 해당하는
분야에 대한 환경오염공정시험기준에서 정하는 바에 따릅니다.
나. 대상 지역의 구분은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따릅니다.
다. 규제기준치는 생활진동의 영향이 미치는 대상 지역을 기준으로 하여 적용합니다.
라. 공사장의 진동 규제기준은 주간의 경우 특정공사의 사전신고 대상 기계·장비를 사용하는 작업시간이
1일 2시간 이하일 때는 +10㏈을, 2시간 초과 4시간 이하일 때는 +5㏈을 규제기준치에 보정합니다.
마. 발파진동의 경우 주간에만 규제기준치에 +10㏈을 보정합니다.
위반 시 제재
이를 위반해서 생활소음·진공 규제기준을 초과해서 소음·진동을 발생하게 하면 200만원 이하의
과태료가 부과됩니다(「소음·진동관리법」제60조제2항제2의2호).
특정공사의 사전신고 의무
신고 대상
생활소음·진동이 발생하는 공사로서 「소음·진동관리법 시행규칙」별표 9의 기계·장비를 5일 이상
사용하는 공사로서 다음 어느 하나에 해당하는 공사(다만, 별표 9의 기계·장비로서 환경부장관이
저소음·저진동을 발생하는 기계·장비라고 인정하는 기계·장비를 사용하는 공사와 「소음·진동관리법」제
20조제1항에 따른 지역에서 시행되는 공사는 제외)를 시행하려는 자는 관할 특별자치도지사 또는
시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「소음·진동관리법」제22조제1항 및 「소음·진동관리법
시행규칙」제21조제1항).
1. 연면적이 1천제곱미터 이상인 건축물의 건축공사 및 연면적이 3천 제곱미터 이상인 건축물의
해체공사
2. 구조물의 용적 합계가 1천 세제곱미터 이상 또는 면적 합계가 1천 제곱미터 이상인 토목건설공사
3. 면적 합계가 1천제곱미터 이상인 토공사(土工事)·정지공사
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4. 총연장이 200미터 이상 또는 굴착 토사량의 합계가 200세제곱미터 이상인 굴정공사
5. 다음의 지역에서 시행되는 공사
가. 「의료법」제3조제3항에 따른 종합병원의 부지 경계선으로부터 직선거리 50미터 이내의 지역
나. 「도서관법」제2조제4호에 따른 공공도서관의 부지 경계선으로부터 직선거리 50미터 이내의 지역
다. 「초·중등교육법」제2조 및 「고등교육법」제2조에 따른 학교의 부지 경계선으로부터 직선거리
50미터 이내의 지역
라. 「주택법」제2조제2호에 따른 공동주택의 부지 경계선으로부터 직선거리 50미터 이내의 지역
마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역 또는 「국토의 계획 및
이용에 관한 법률」제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(주거형만을 말함)
신고서의 제출
특정공사를 시행하려는 자(도급에 의하여 공사를 시행하는 경우에는 발주자로부터 최초로 공사를
도급받은 자를 말함)는 해당 공사 시행 전(건설공사는 착공 전)까지 특정공사
사전신고서(「소음·진동관리법 시행규칙」별지 제10호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 특별자치도지사
또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「소음·진동관리법」제22조제1항 「소음·진동관리법
시행규칙」제22조제1항 본문).
1. 특정공사의 개요(공사목적과 공사일정표 포함)
2. 공사장 위치도(공사장의 주변 주택 등 피해 대상 표시)
3. 방음·방진시설의 설치명세 및 도면
4. 그 밖의 소음·진동 저감대책
※ 다만, 둘 이상의 시·군·구(자치구를 말함)에 걸쳐있는 건설공사의 경우에는 해당 공사지역의 면적이
가장 많이 포함되는 지역을 관할하는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야
합니다(「소음·진동관리법 시행규칙」제22조제1항 단서).
신고사항의 변경
특정공사 신고를 한 자가 그 신고한 사항 중 다음에서 정하는 중요한 사항을 변경하려면
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 변경신고를 해야 합니다(「소음·진동관리법」제22조제2항 및 「
소음·진동관리법 시행규칙」제21조제4항).
1. 특정공사 사전신고 대상 기계·장비의 30퍼센트 이상의 증가
2. 특정공사 기간의 연장
3. 방음·방진시설의 설치명세 변경
4. 소음·진동 저감대책의 변경
5. 공사 규모의 10퍼센트 이상 확대
변경신고를 하려는 자는 특정공사 변경신고서(「소음·진동관리법 시행규칙」별지 제12호서식)에
다음의 서류를 첨부해서 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야
합니다(「소음·진동관리법」제22조제2항 및 「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제5항).
1. 변경 내용을 증명하는 서류
2. 특정공사 사전신고증명서
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3. 그 밖의 변경에 따른 소음·진동 저감대책
※ 다만, 「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제4항제2호에 해당하는 경우에는 이를 변경한 날부터
7일 이내에 제출해야 합니다(「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제5항 단서).
위반 시 제재
이를 위반해서 신고 또는 변경신고를 하지 않거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 신고 또는
변경신고를 하면 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「소음·진동관리법」제60조제2항제2의3호).
특정공사 시행자의 준수사항
방음시설의 설치
특정공사를 시행하려는 자는 다음의 사항을 모두 준수해야 합니다(「소음·진동관리법」제
22조제3항제1호 본문 「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제6항).
1. 다음에서 정하는 기준에 적합한 방음시설을 설치한 후 공사를 시작할 것
가. 방음벽시설 전후의 소음도 차이(삽입손실)는 최소 7㏈ 이상 되어야 하며, 높이는 3m 이상 되어야
합니다.
나. 공사장 인접지역에 고층건물 등이 위치하고 있어, 방음벽시설로 인한 음의 반사피해가 우려되는
경우에는 흡음형 방음벽시설을 설치해야 합니다.
다. 방음벽시설에는 방음판의 파손, 도장부의 손상 등이 없어야 합니다.
라. 방음벽시설의 기초부와 방음판·지주 사이에 틈새가 없도록 하여 음의 누출을 방지해야 합니다.
※ 참고
가. 삽입손실 측정을 위한 측정지점(음원 위치, 수음자 위치)은 음원으로부터 5m 이상 떨어진 노면 위
1.2m 지점으로 하고, 방음벽시설로부터 2m 이상 떨어져야 하며, 동일한 음량과 음원을 사용하는
경우에는 기준위치(reference position)의 측정은 생략할 수 있습니다.
나. 그 밖의 경우에 있어서의 삽입손실 측정은 '음향-옥외 방음벽의 삽입손실측정방법'(KS A ISO
10847) 중 간접법에 따릅니다.
다만, 공사현장의 특성 등으로 방음시설의 설치가 곤란한 경우로서 다음에서 정하는 경우에는 그렇지
않습니다(「소음·진동관리법」제22조제3항제1호 단서 및 「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제7항).
가. 공사지역이 협소하여 방음벽시설을 사전에 설치하기 곤란한 경우
나. 도로공사 등 공사구역이 광범위한 선형공사에 해당하는 경우
다. 공사지역이 암반으로 되어 있어 방음벽시설의 사전 설치에 따른 소음 피해가 우려되는 경우
라. 건축물의 해체 등으로 방음벽시설을 사전에 설치하기 곤란한 경우
마. 천재지변·재해 또는 사고로 긴급히 처리할 필요가 있는 복구공사의 경우
※ 방음시설의 설치가 곤란한 경우에 수립·시행해야 할 별도의 저감 대책은 다음과
같습니다(「소음·진동관리법 시행규칙」제21조제8항).
1) 소음이 적게 발생하는 공법과 건설기계의 사용
2) 이동식 방음벽시설이나 부분 방음시설의 사용
3) 소음발생 행위의 분산과 건설기계 사용의 최소화를 통한 소음 저감
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4) 휴일 작업중지와 작업시간의 조정
2. 공사로 발생하는 소음·진동을 줄이기 위한 저감대책을 수립·시행할 것
위반 시 제재
이를 위반해서 방음시설을 설치하지 않거나 기준에 맞지 않은 방음시설을 설치한 자 및 저감대책을
수립·시행하지 않은 자는 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「소음·진동관리법」제
60조제2항제2의4호 및 제3호).
방음·방진시설의 설치
작업시간의 조정 등
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 생활소음·진동이 「소음·진동관리법 시행규칙」별표 8에
따른 규제기준을 초과하면 소음·진동을 발생시키는 자에게 작업시간의 조정, 소음·진동 발생 행위의
중지, 방음·방진시설의 설치, 다음에서 정하는 소음이 적게 발생하는 건설기계의 사용 등 필요한 조치를
명할 수 있습니다(「소음·진동관리법」제23조제1항 및 「소음·진동관리법 시행규칙」제22조).
1. 「환경기술 및 환경산업 지원법」제17조에 따라 환경표지의 인증을 받은 건설기계
2. 「소음·진동관리법」(법률 제7293호에 의하여 개정되기 전의 것을 말함) 제49조의2에 따른
소음도표지를 부착한 건설기계
※ 이를 위반해서 작업시간 조정 등의 명령을 위반하면 6개월 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에
처해집니다(「소음·진동관리법」제58조제4호).
공사의 중지 또는 폐쇄 명령
시장·군수·구청장은 위 규정에 따른 조치명령을 받은 자가 이를 이행하지 않으면 해당 규제대상의
사용금지, 해당 공사의 중지 또는 폐쇄를 명할 수 있습니다(「소음·진동관리법」제23조제2항).
※ 이를 위반해서 사용금지, 공사중지 또는 폐쇄명령을 위반하면 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의
벌금에 처해집니다(「소음·진동관리법」제57조제4호).
3.3.4. 주택의 구조 및 재료 관련 제한
일정한 용도 및 규모의 주택에 대해서는 주택의 안전, 위생 및 방화 등을 위해서 방화구획의 설치, 거실의
채광을 위한 창문 등의 설치, 경계벽 및 칸막이벽의 설치, 건축물의 내화구조, 대규모건축물의 방화벽 및
방화지구의 건축물 등 일정한 제한이 있을 수 있습니다.
구조내력 등
구조의 안전 확인
- 건축물은 고정하중, 적재하중(積財荷重), 적설하중(積雪荷重), 풍압(風壓), 지진이나 그 밖의 진동 및
충격 등에 대해서 안전한 구조를 가져야 합니다(「건축법」제48조제1항).
- 「건축법」제11조제1항에 따른 건축물을 신축하거나 개축하는 경우 다음 건축물의 설계자는 구조기준
등에 따라 그 구조의 안전을 확인해야 합니다(「건축법」제48조제2항, 「건축법 시행령」제32조제1항
및 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」제56조제2항).
1. 층수가 3층 이상인 건축물
2. 연면적이 1천 제곱미터 이상인 건축물. 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외합니다.
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3. 높이가 13미터 이상인 건축물
4. 처마높이가 9미터 이상인 건축물
5. 기둥과 기둥 사이의 거리(기둥의 중심선 사이의 거리를 말하며, 기둥이 없는 경우에는 내력벽과
내력벽의 중심선 사이의 거리를 말함)가 10미터 이상인 건축물
6. 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」별표 10에 따른 지진구역 Ⅰ의 지역에 건축하는 건축물로서 「
건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」별표 11에 따른 중요도 특 또는 중요도 1에 해당하는 건축물
※ 위 각 호의 건축물 중 지진에 대한 안전이 확인된 건축물로서 사용승인서를 받은 후 5년이 지난
건축물을 일부 개축하는 경우에는 「건축법 시행령」제32조제1항에도 불구하고 지진에 대한 안전의
확인을 생략할 수 있습니다(「건축법」제48조제2항 및 「건축법 시행령」제32조제2항).
구조의 계산
- 「건축법」제48조제2항에 의해서 구조의 안전을 확인해야 하는 건축물의 구조계산은 「
건축구조기준」(국토해양부 고시 제2009-1245호, 2009. 12. 29. 발령·시행)에서 정하는
구조계산법에 따릅니다(「건축법」제48조제4항 및 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」제9조의2).
위반 시 제재
- 이를 위반한 설계자, 공사감리자, 공사시공자 및 「건축법」제67조에 따른 관계전문기술자는 2년
이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제9호).
대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로의 설치
- 건축물의 대지 안에는 그 건축물 바깥쪽으로 통하는 주된 출구와 지상으로 통하는 피난계단 및
특별피난계단으로부터 도로 또는 공지(공원, 광장이나 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 피난 및 소화를
위해서 해당 대지의 출입에 지장이 없는 것을 말함)로 통하는 통로를 단독주택의 경우 유효 너비 0.9미터
이상으로 설치해야 합니다(「건축법」제41조).
창문 등의 차면시설 설치
- 인접 대지경계선으로부터 직선거리 2미터 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 창문 등을 설치하는 경우에는
차면시설(遮面施設)을 설치해야 합니다(「건축법」제55조).
거실 등의 방습
- 「건축법」제49조제2항에 따라 건축물의 최하층에 있는 거실(바닥이 목조인 경우만 해당)의 바닥의
높이는 지표면으로부터 45센티미터 이상으로 해야 합니다. 다만, 지표면을 콘크리트바닥으로 설치하는 등
방습을 위한 조치를 하는 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법」제49조제2항, 「건축법 시행령」제
52조제1호 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제18조제1항).
계단의 설치
- 「건축법」제49조제2항에 따라 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물에 설치하는 계단은 다음에서
정하는 기준에 적합해야 합니다(「건축법」제49조제2항, 「건축법 시행령」제48조제1항 및 「건축물의
피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제15조제1항).
1. 높이가 3미터를 넘는 계단에는 높이 3미터 이내마다 너비 1.2미터 이상의 계단참을 설치할 것
2. 높이가 1미터를 넘는 계단 및 계단참의 양옆에는 난간(벽 또는 이에 대치되는 것을 포함)을 설치할 것
3. 너비가 3미터를 넘는 계단에는 계단의 중간에 너비 3미터 이내마다 난간을 설치할 것. 다만, 계단의
단높이가 15센티미터 이하이고, 계단의 단너비가 30센티미터 이상인 경우에는 그렇지 않습니다.
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4. 계단의 유효 높이(계단의 바닥 마감면부터 상부 구조체의 하부 마감면까지의 연직방향의 높이를
말함)는 2.1미터 이상으로 할 것
- 위 규정에 따라 계단을 설치하는 경우 계단 및 계단참의 너비(옥내계단에 한함), 계단의 단높이 및
단너비의 칫수는 다음의 기준에 적합해야 합니다. 이 경우 돌음계단의 단너비는 그 좁은 너비의
끝부분으로부터 30센티미터의 위치에서 측정합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제
15조제2항).
1. 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상이거나 거실의 바닥면적의 합계가 100제곱미터
이상인 지하층의 계단인 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센티미터 이상으로 할 것
2. 그 밖의 계단인 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 60센티미터 이상으로 할 것
- 계단을 대체하여 설치하는 경사로는 다음의 기준에 적합하게 설치해야 합니다(「건축물의 피난·방화구조
등의 기준에 관한 규칙」제15조제5항).
1. 경사도는 1:8을 넘지 않을 것
2. 표면을 거친 면으로 하거나 미끄러지지 않는 재료로 마감할 것
3. 경사로의 직선 및 굴절부분의 유효너비는 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」이
정하는 기분에 적합할 것
방화구획의 설치
- 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것은 「건축물의
피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제14조에서 정하는 기준에 따라 내화구조로 된 바닥·벽 및 「
건축법 시행령」제64조에 따른 갑종 방화문(국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 자동방화셔텨를
포함)으로 구획해야 하지만, 단독주택에 대해서는 앞의 규정을 적용하지 않거나 그 사용에 지장이 없는
범위에서 완화되어 적용될 수 있습니다(「건축법」제49조제2항 및 「건축법 시행령」제46조).
거실의 채광을 위한 창문 등의 설치
채광을 위한 창문 등의 면적
- 단독주택의 거실에는 채광을 위한 창문 등이나 설비를 설치해야 하는데, 채광을 위해서 설치하는 창문
등의 면적은 그 거실의 바닥면적의 10분의 1 이상이어야 합니다(「건축법」제49조제2항, 「건축법
시행령」제51조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제17조제1항 본문).
※ 다만, 거실의 용도에 따라 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」별표 1의3에 따른
조도 이상의 조명장치를 설치하는 경우에는 그렇지 않습니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에
관한 규칙」제17조제1항 단서).
환기를 위한 창문 등의 면적
- 단독주택의 거실에는 환기를 위한 창문 등이나 설비를 설치해야 하는데, 환기를 위해서 설치하는 창문
등의 면적은 그 거실의 바닥면적의 20분의 1 이상이어야 합니다(「건축법」제49조제2항, 「건축법
시행령」제51조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제17조제2항 본문).
※ 다만, 기계환기장치 및 중앙관리방식의 공기조화설비를 설치하는 경우에는 그렇지
않습니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제17조제2항 단서).
☞ 위 규정을 적용하는데 있어서 수시로 개방할 수 있는 미닫이로 구획된 2개의 거실은 이를 1개의
거실로 봅니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제17조제3항).
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경계벽 및 칸막이벽의 설치
- 단독주택 중 다가구주택의 각 가구 간 경계벽(「건축법 시행령」제2조제14호 후단에 따라 거실·침실
등의 용도로 쓰지 않는 발코니 부분은 제외)에 설치하는 경계벽 및 칸막이벽은 내화구조로 하고, 지붕밑
또는 바로 윗층의 바닥판까지 닿게 해야 합니다(「건축법」제49조제2항, 「건축법 시행령」제53조 및 「
건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제1항).
- 위 규정에 따른 경계벽 및 간막이벽은 소리를 차단하는데 장애가 되는 부분이 없도록 다음 어느 하나에
해당하는 구조로 해야 합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항 본문).
1. 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
2. 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10센티미터(시멘트모르타르·회반죽 또는 석고플라스터의
바름두께를 포함한다)이상인 것
3. 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
4. 위 1. 부터 3. 외에 국토교통부장관이 정해서 고시하는 기준에 따라 국토교통부장관이 지정하는 자
또는 한국건설기술연구원장이 실시하는 품질시험에서 그 성능이 확인된 것
5. 한국건설기술연구원장이 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제27조제1항에 따라 정한
인정기준에 따라 인정하는 것
※ 다만, 다가구주택의 세대 간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」이 정하는 바에
따릅니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항 단서).
건축물의 내화구조
- 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물(제2호에 해당하는 건축물로서 2층 이하인 건축물은 지하층 부분만
해당)의 주요구조부는 내화구조로 해야 합니다(「건축법」제50조제1항 및 「건축법 시행령」제
56조제1항 본문).
1. 건축물의 2층이 단독주택 중 다중주택 및 다가구주택의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는
바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물
2. 3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물. 다만, 단독주택(다중주택 및 다가구주택은 제외) 용도로
쓰는 건축물은 제외합니다.
- 다만, 연면적이 50제곱미터 이하인 단층의 부속건축물로서 외벽 및 처마 밑면을 방화구조로 한 것은
그렇지 않습니다(「건축법 시행령」제56조제1항 단서).
대규모 건축물의 방화벽
일반건축물
- 연면적 1천 제곱미터 이상인 건축물은 방화벽으로 구획하되, 각 구획된 바닥면적의 합계는 1천
제곱미터 미만이어야 합니다(「건축법」제50조제2항 및 「건축법 시행령」제57조제1항 본문).
※ 다만, 주요구조부가 내화구조이거나 불연재료인 건축물과 단독주택(다중주택 및 다가구주택은
제외)의 용도로 쓰는 건축물의 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법 시행령」제57조제1항 단서).
- 방화벽의 구조는 다음의 구조에 적합해야 합니다(「건축법」제50조제2항, 「건축법 시행령」제
57조제2항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제21조제1항).
1. 내화구조로서 홀로 설 수 있는 구조일 것
2. 방화벽의 양쪽 끝과 윗쪽 끝을 건축물의 외벽면 및 지붕면으로부터 0.5미터 이상 튀어 나오게 할 것
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3. 방화벽에 설치하는 출입문의 너비 및 높이는 각각 2.5미터 이하로 하고, 해당 출입문에는 「건축법
시행령」제26조에 따른 갑종방화문을 설치할 것
목조건축물
- 연면적 1천 제곱미터 이상인 목조 건축물의 구조는 그 외벽 및 처마밑의 연소할 우려가 있는 부분을
방화구조로 하되, 그 지붕은 불연재료로 해야 합니다(「건축법」제50조제2항, 「건축법 시행령」제
57조제3항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제22조제1항).
- 위에서 “연소할 우려가 있는 부분”이란 인접대지경계선·도로중심선 또는 동일한 대지안에 있는 2동
이상의 건축물(연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 건축물은 이를 하나의 건축물로 봄) 상호의 외벽
간의 중심선으로부터 1층에 있어서는 3미터 이내, 2층 이상에 있어서는 5미터 이내의 거리에 있는
건축물의 각 부분을 말합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제22조제2항 본문).
※ 다만, 공원·광장·하천의 공지나 수면 또는 내화구조의 벽이나 그 밖에 이와 유사한 것에 접하는
부분을 제외합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제22조제2항 단서).
방화지구의 건축물
- 연면적 30제곱미터 미만인 단층 부속건축물로서 외벽 및 처마면이 내화구조 또는 불연재료로 된 것은 그
주요구조부 및 외벽을 내화구조로 하지 않을 수 있습니다(「건축법」제51조제1항, 「건축법 시행령」제
58조제1호).
3.4. 공사 감리
건축허가를 받아야 하는 건축물(「건축법」제14조에 따른 건축신고 대상 건축물과 「건축법」제15조제5항 각
호의 어느 하나에 해당하는 가설건축물은 제외)을 건축하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정해서
공사감리를 하게 해야 합니다.
또한, 건축주는 「건축법」위반사항에 대한 공사감리자의 시정이나 재시공 요청 등을 이유로 공사감리자의
지정을 취소하거나 보수의 지급을 거부ㆍ지연하는 등 불이익을 주어서는 안 됩니다.
3.4.1. 주택건축 시 공사감리
건축허가를 받아야 하는 건축물(「건축법」제14조에 따른 건축신고 대상 건축물과 「건축법」제15조제5항 각
호의 어느 하나에 해당하는 가설건축물은 제외)을 건축하는 경우에는 건축사를 공사감리자로 지정해서
공사감리를 하게 해야 합니다.
또한, 건축주는 「건축법」위반사항에 대한 공사감리자의 시정이나 재시공 요청 등을 이유로 공사감리자의
지정을 취소하거나 보수의 지급을 거부ㆍ지연하는 등 불이익을 주어서는 안 됩니다.
건축물의 공사감리
공사감리 대상 및 공사감리자 지정 의무 등
- 건축주는 「건축법」제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물(「건축법」제14조에 따른
건축신고 대상 건축물과 「건축법」제15조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가설건축물은 제외)을
건축하는 경우에는 「건축법」제25조제1항에 따라 건축사를 공사감리자로 지정해서 공사감리를 하게
해야 합니다(「건축법」제25조제1항 전단 및 「건축법 시행령」제19조제1항 본문).
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※ “공사감리자”란?
·자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함)으로 「건축법」에서 정하는 바에 따라 건축물,
건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리
등에 대해서 지도·감독하는 사람을 말합니다(「건축법」제2조제1항제15호).
※ 이를 위반해서 공사감리자를 지정하지 않고 공사를 하게 하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의
벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제4호가목).
- 이 경우 시공에 관한 감리에 대해서 건축사를 공사감리자로 지정하는 때에는 공사시공자 본인 및 「
독점규제 및 공정거래에 관한 법률」제2조에 따른 계열회사를 공사감리자로 지정해서는 안
됩니다(「건축법」제25조제1항 후단).
※ 이를 위반해서 공사시공자 본인 및 계열회사를 공사감리자로 지정하면 2년 이하의 징역 또는
1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제4호나목).
공사감리자에 대한 보수의 지급 거부 금지 등
- 건축주나 공사시공자는 「건축법」제25조제2항과 제3항에 따라 위반사항에 대한 시정이나 재시공을
요청하거나 위반사항을 허가권자에게 보고한 공사감리자에게 이를 이유로 공사감리자의 지정을
취소하거나 보수의 지급을 거부하거나 지연시키는 등 불이익을 주어서는 안 됩니다(「건축법」제
25조제6항).
※ 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제110조제2호).
3.5. 분쟁해결
주택건축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 관할 건축분쟁조정위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수
있습니다.
① 당사자가 조정안을 수락하고 조정조서에 기명날인한 경우 또는 ② 재정의 대상인 건축물의 건축 등의
분쟁을 원인으로 하는 소송을 제기하지 않거나 그 소송이 철회되면 당사자 간에 재정 내용과 동일한 합의가
성립된 것으로 봅니다.
3.5.1. 주택건축 관련 분쟁의 해결
주택건축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 관할 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수
있습니다.
건축분쟁전문위원회의 조정 결과 ① 당사자가 조정안을 수락하고 조정조서에 기명날인한 경우 또는 ② 재정의
대상인 건축물의 건축 등의 분쟁을 원인으로 하는 소송을 제기하지 않거나 그 소송이 철회되면 당사자 간에
재정 내용과 동일한 합의가 성립된 것으로 봅니다.
건축분쟁전문위원회
- 건축물의 건축 등과 관련된 다음의 분쟁(「건설산업기본법」제69조에 따른 조정의 대상이 되는 분쟁은
제외)의 조정(調停) 및 재정(裁定)을 하기 위해서 국토교통부에 중앙건축분쟁전문위원회를 두고,
특별시·광역시·도·특별자치도에 지방건축분쟁전문위원회를 둡니다(「건축법」제88조제1항).
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1. 건축관계자와 해당 건축물의 건축 등으로 피해를 입은 인근주민(이하 “인근주민”이라 함) 간의 분쟁
2. 관계전문기술자와 인근주민 간의 분쟁
3. 건축관계자와 관계전문기술자 간의 분쟁
4. 건축관계자 간의 분쟁
5. 인근주민 간의 분쟁
6. 관계전문기술자 간의 분쟁
- 중앙건축분쟁전문위원회는 특별시장·광역시장 또는 특별자치도지사가 허가권자인 사항을 관할하고,
지방건축분쟁전문위원회는 시장(행정시의 시장을 포함)·군수·구청장이 허가권자인 사항을
관할합니다(「건축법」제88조제2항).
분쟁조정 또는 재정의 신청
신청절차 및 첨부서류
- 건축물의 건축 등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정(이하 “조정 등”이라 함)을 신청하려는 사람은
다음의 사항을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정 등 신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부해서 「건축법」제
88조제2항에 따른 관할 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야
합니다(「건축법」제92조제1항, 「건축법 시행령」제119조의3제1항 및 「건축법 시행규칙」제
43조의2제1항).
1. 신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소
2. 당사자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소[(여러 사람이 공동으로 조정 등의 당사자가 될
때에는 그 중에서 3명 이하의 대표자를 선정할 수 있습니다(「건축법 시행령」제119조의3제1항)].
3. 대리인을 선임한 경우에는 대리인의 성명 및 주소(당사자는 ① 당사자의 배우자, 직계존·비속 또는
형제자매, ② 당사자인 법인의 임직원, ③ 변호사를 대리인으로 선임할 수 있습니다[(「건축법」제
91조제1항)].
4. 분쟁의 조정 등을 받으려는 사항
5. 분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭경과
6. 신청연월일
※ 위의 경우 증거자료 또는 서류가 있으면 그 원본 또는 사본을 분쟁조정 등 신청서에 첨부해서
제출할 수 있습니다(「건축법 시행규칙」제43조의2제2항).
- 조정신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 하며, 재정신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로
합니다(「건축법」제92조제2항).
분쟁조정 등의 기간
- 건축분쟁전문위원회는 당사자의 조정신청을 받으면 90일 이내에, 재정신청을 받으면 180일 이내에
절차를 마쳐야 하지만 부득이한 사정이 있으면 건축분쟁전문위원회의 의결로 기간을 연장할 수
있습니다(「건축법」제92조제3항).
분쟁조정 등의 거부와 중지
- 건축분쟁전문위원회는 분쟁의 성질상 건축분쟁전문위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고
인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정되면 그 조정 등을 거부할 수 있으며, 이 경우 조정
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등의 거부 사유를 신청인에게 알려야 합니다(「건축법」제93조제1항).
- 건축분쟁전문위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소(訴)를 제기한
경우에는 조정 등의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 합니다(「건축법」제93조제2항).
- 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 위해 방지를 위해서 긴급한 상황이거나 그 밖에 특별한 사유가
없으면 조정 등의 신청이 있다는 이유만으로 해당 공사를 중지하게 해서는 안 됩니다(「건축법」제
93조제3항).
분쟁조정 등의 효력
· 조정의 효력
- 조정위원회는 「건축법」제95조제3항에 따라 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 조정안을
제시해야 하며, 조정안을 제시받은 당사자는 제시를 받은 날부터 15일 이내에 수락 여부를
조정위원회에 알려야 합니다(「건축법」제96조제1항 및 제2항).
- 조정위원회는 당사자가 조정안을 수락하면 즉시 조정서를 작성해야 하며, 조정위원과 각 당사자가 이에
기명날인하면 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로
봅니다(「건축법」제96조제3항 및 제4항).
· 재정의 효력
- 재정위원회가 재정을 한 경우 재정 문서의 정본이 당사자에게 송달된 날부터 60일 이내에 당사자
양쪽이나 어느 한쪽으로부터 그 재정의 대상인 건축물의 건축 등의 분쟁을 원인으로 하는 소송이
제기되지 않거나 그 소송이 철회되면 당사자 간에 재정 내용과 동일한 합의가 성립된 것으로
봅니다(「건축법」제99조).
비용부담
- 분쟁의 조정 등을 위한 감정·진단·시험 등에 드는 비용은 당사자 간의 합의로 정하는 비율에 따라
당사자가 부담해야 합니다. 다만, 당사자 간에 비용부담에 대해서 합의가 되지 않으면 조정위원회나
재정위원회에서 부담비율을 정합니다(「건축법」제102조제1항).
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4. 주택건축 완료 후 절차
4.1. 사용승인
건축을 완료한 건축주가 해당 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하지만, 허가권자가
사용승인서를 교부하지 않은 경우 등 일정한 사유로 임시사용승인을 받은 경우에는 임시로 건축물을 사용할 수
있습니다.
4.1.1. 주택의 사용승인
건축을 완료한 건축주가 해당 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 받아야 하지만, 허가권자가
사용승인서를 교부하지 않은 경우 등 일정한 사유에 해당 되어 임시사용승인을 받은 경우에는 임시로 건축물을
사용할 수 있습니다.
건축물의 사용승인
사용승인 신청
· 신청 절차
- 건축주가 「건축법」제11조 및 「건축법」제14조에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의
건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를
포함]한 후 그 건축물을 사용하려면 사용승인신청서(「건축법 시행규칙」별지 제17호서식)에 다음의
공사완료도서를 첨부해서 허가권자에게 사용승인을 신청해야 합니다(「건축법」제22조제1항 및 「
건축법 시행규칙」제16조제1항).
1. 「건축법」제25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우: 공사감리완료보고서
2. 「건축법」제11조제1항에 따라 허가를 받아 건축한 건축물의 건축허가도서에 변경이 있는 경우:
설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서
3. 「건축법」제14조제1항에 따른 신고를 하여 건축한 건축물: 배치 및 평면이 표시된 현황도면
4. 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」제27조제2항 본문에 따라 액화석유가스의 사용시설에 대한
완성검사를 받아야 할 건축물인 경우: 액화석유가스 완성검사 증명서
5. 「건축법」제22조제4항에 따른 사용승인을 받기 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는
신청서 및 첨부서류(해당 사항이 있는 경우에 한함)
- 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 7일 이내에 다음의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에
합격된 건축물에 대해서는 사용승인서(「건축법 시행규칙」별지 제18호서식)를 내주어야
합니다(「건축법」제22조제2항 본문 및 「건축법 시행규칙」제16조제2항).
1. 사용승인을 신청한 건축물이 「건축법」에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
※ 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 않고
사용승인서를 내줄 수 있습니다(「건축법」제22조제2항 단서).
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※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
· 위반 시 제재
- 이를 위반해서 신청을 하지 않거나 거짓으로 신청하면 200만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」
제111조제1호).
임시사용승인
· 임시사용승인이 가능한 경우
- 건축주는 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을
사용하거나 사용하게 할 수 없습니다(「건축법」제22조제3항, 「건축법 시행령」제17조제3항 및 「
건축법 시행규칙」제17조제1항).
1. 허가권자가 「건축법」제22조제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 「건축법
시행규칙」제17조제2항에서 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정해서 다음에서 정하는 바에
따라 임시로 사용의 승인을 한 경우
가. 건축주는 「건축법」제22조제3항제2호에 따라 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한
임시사용의 승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서(「건축법 시행규칙」별지 제
17호서식)를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야 합니다.
나. 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 하지만, 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 인해서 공사기간이 긴
건축물에 대해서는 그 기간을 연장할 수 있습니다.
- 허가권자는 위 규정에 따른 임시사용승인신청을 받은 경우에는 해당 신청서를 받은 날부터 7일
이내에 임시사용승인서(「건축법 시행규칙」별지 제19호서식)를 신청인에게 교부해야
합니다(「건축법 시행규칙」제17조제3항).
· 위반 시 제재
- 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제110조제2호).
사용승인·준공검사 또는 등록신청 등의 의제
- 건축주가 「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인을 받은 경우에는 다음 각 호에 따른
사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 봅니다(「건축법」제22조제4항).
1. 「하수도법」제27조에 따른 배수설비(排水設備)의 준공검사 및 「하수도법」제37조에 따른
개인하수처리시설의 준공검사
2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」제64조에 따른 지적공부(地籍公簿)의 변동사항 등록신청
3. 「승강기시설 안전관리법」제13조에 따른 승강기 완성검사
4. 「에너지이용 합리화법」제39조에 따른 보일러 설치검사
5. 「전기사업법」제63조에 따른 전기설비의 사용전검사
6. 「정보통신공사업법」제36조에 따른 정보통신공사의 사용전검사
7. 「도로법」제38조제3항에 따른 도로점용공사 완료확인
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8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제62조에 따른 개발 행위의 준공검사
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제98조에 따른 도시·군계획시설사업의 준공검사
10. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」제37조에 따른 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고
11. 「대기환경보전법」제30조에 따른 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고
4.2. 용도변경
사용승인을 받은 주택은 「건축법」제19조제4항의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를
상위군 또는 하위군으로 용도변경할 수 있습니다.
주택의 용도변경은 용도의 건축기준에 맞게 해야 하며, 용도변경을 하려는 사람은 시장ㆍ군수 또는
구청장으로부터 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
4.2.1. 주택의 용도변경
사용승인을 받은 주택은 「건축법」제19조제4항의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 주택의 용도를
상위군 또는 하위군으로 용도변경할 수 있습니다.
주택의 용도변경은 용도의 건축기준에 맞게 해야 하며, 용도변경을 하려는 사람은 시장ㆍ군수 또는
구청장으로부터 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
건축물의 용도변경
허가 및 신고 절차
- 주택인 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다(「건축법」제
19조제1항).
- 「건축법」제22조에 따라 사용승인을 받은 주택의 용도를 변경하려는 사람은 다음의 구분에 따라
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「건축법」제19조제2항).
1. 허가 대상: 다음의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각
호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말함)에 해당하는 용도로
변경하는 경우
2. 신고 대상: 다음의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의
번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말함)에 해당하는 용도로 변경하는
경우
※ 시설군과 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음과 같습니다(「건축법」제19조제4항 및 「
건축법 시행령」제14조제5항).
1. 자동차 관련 시설군
가. 자동차 관련 시설
2. 산업 등 시설군
가. 운수시설
찾기쉬운 생활법령
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나. 창고시설
다. 공장
라. 위험물저장 및 처리시설
마. 분뇨 및 쓰레기처리시설
바. 묘지 관련 시설
사. 장례식장
3. 전기통신시설군
가. 방송통신시설
나. 발전시설
4. 문화집회시설군
가. 문화 및 집회시설
나. 종교시설
다. 위락시설
라. 관광휴게시설
5. 영업시설군
가. 판매시설
나. 운동시설
다. 숙박시설
라. 제2종 근린생활시설 중 고시원
6. 교육 및 복지시설군
가. 의료시설
나. 교육연구시설
다. 노유자시설(老幼者施設)
라. 수련시설
7. 근린생활시설군
가. 제1종 근린생활시설
나. 제2종 근린생활시설(고시원은 제외)
8. 주거업무시설군
가. 단독주택
나. 공동주택
다. 업무시설
라. 교정 및 군사시설
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9. 그 밖의 시설군
가. 동물 및 식물 관련 시설
- 위 구분에 따라 ① 용도변경 허가를 받으려는 사람은 건축·대수선·용도변경허가신청서(「건축법
시행규칙」별지 제1호의3서식)에, ② 용도변경의 신고를 하려는 사람은
건축·대수선·용도변경신고서(「건축법 시행규칙」별지 제6호서식)에 다음의 서류를 첨부해서
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야
합니다(「건축법」제19조제2항 및 「건축법 시행규칙」제12조의2제1항).
1. 용도를 변경하려는 층의 변경 전·후의 평면도
2. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
주거업무시설군 안에서의 용도변경
- 주거업무시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 건축물표시변경신청서(「건축물대장의 기재 및 관리
등에 관한 규칙」별지 제15호서식)에 다음의 서류를 첨부해서 특별자치도지사 또는
시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 합니다(「건축법」제19조제3항 및 제4항 및 「
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조제1항).
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우만 해당)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
- 다만, 「건축법 시행령」별표 1의 같은 호에 속하는 상호 간의 용도변경의 경우에는 그렇지
않습니다(「건축법」제19조제3항 단서 및 「건축법 시행령」제14조제4항).
용도변경에 대한 사용승인 등의 준용
- 용도변경 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인
경우의 사용승인에 관해서는 「건축법」제22조를 준용합니다(「건축법」제19조제5항).
- 용도변경허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인
용도변경의 설계에 관해서는 「건축법」제23조를 준용합니다(「건축법」제19조제6항 및 「건축법
시행령」제14조제7항).
- 「건축법」제19조제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관해서는 다음의 규정을
준용합니다(「건축법」제19조제7항).
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준용 법률 준용 조문
「
건축법」
제3조(적용 제외), 제5조(적용의 완화), 제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례), 제7조(
통일성을 유지하기 위한 도의 조례), 제11조(건축허가)제2항부터 제9항까지, 제
12조(건축복합민원 일괄협의회), 제14조(건축신고), 제15조(건축주와의 계약 등), 제
16조(허가와 신고사항의 변경), 제18조(건축허가 제한 등), 제20조(가설건축물), 제
27조(현장조사·검사 및 확인업무의 대행), 제29조(공용건축물에 대한 특례), 제
35조(건축물의 유지·관리), 제38조(건축물대장), 제42조(대지의 조경), 제43조(공개
공지 등의 확보), 제44조(대지와 도로의 관계), 제48조(구조내력 등), 제
49조(건축물의 피난시설 및 용도제한 등), 제50조(건축물의 내화구조와 방화벽), 제
51조(방화지구 안의 건축물), 제52조(건축물의 내부 마감재료), 제53조(지하층), 제
54조(건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치), 제55조(건축물의
건폐율), 제56조(건축물의 용적률), 제58조(대지 안의 공지), 제60조(건축물의 높이
제한), 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), 제62조(건축설비기준 등
), 제63조(온돌 및 난방설비 등의 시공), 제64조(승강기), 제64조의2(건축물의
열손실방지), 제66조(건축물의 에너지 이용과 폐자재 활용), 제
67조(관계전문기술자), 제68조(기술적 기준), 제78조(감독), 제79조(위반 건축물
등에 대한 조치 등), 제80조(이행강제금), 제81조(기존의 건축물에 대한 안전점검 및
시정명령 등), 제82조(권한의 위임과 위탁), 제83조(옹벽 등의 공작물에의 준용), 제
84조(면적·높이 및 층수의 산정), 제85조(「행정대집행법」적용의 특례), 제
86조(청문), 제87조(보고와 검사 등)
「국토의
계획 및
이용에
관한
법률」
제54조(지구단위계획구역에서의 건축 등)
위반 시 제재
도시지역에서 위반한 경우
- 이를 위반해서 도시지역에서 건축물을 용도변경 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나
5천만원 이하의 벌금에 처해지며, 징역과 벌금이 병과(倂科)될 수 있습니다(「건축법」제108조).
※ “도시지역”이란?
·도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인
개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6
조제1호).
도시지역 밖에서 위반한 경우
- 이를 위반해서 도시지역 밖에서 건축물을 용도변경 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는
1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」제110조제1호).
4.3. 취득세 납부
취득세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 과세물건을 취득하는 때에 납세 의무가 성립되는 보통세를
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말하는데 건물을 신규로 취득하는 사람도 「지방세법」에 따른 취득세를 납부해야 합니다.
등록세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 재산권이나 그 밖의 권리를 등기 또는 등록하는 때에 납세
의무가 성립되는 보통세를 말합니다.
4.3.1. 취득세 납부
취득세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 과세물건을 취득하는 때에 납세 의무가 성립되는 보통세를
말하는데 건물을 신규로 취득하는 사람도 「지방세법」에 따른 취득세를 납부해야 합니다.
취득세의 과세표준, 세율, 신고 및 납부에 대한 자세한 사항은 아래에서 확인할 수 있습니다.
취득세
취득세 개관
· 취득세의 개념
- 취득세란 지방자치단체의 재정수요에 충당하기 위해 취득세 과세물건을 취득하는 때에 납세 의무가
성립되는 보통세를 말합니다(「지방세기본법」제7조제2항 및 제34조제1항제1호).
· 납세의무자
- 취득세는 부동산(토지 및 건물)의 취득에 대해서 해당 취득물건 소재지의 특별시·광역시·도에서 그
취득자에게 부과합니다(「지방세법」제7조제1항).
취득세의 부과
· 과세표준
- 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 합니다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회
사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함)으로 합니다(「지방세법」제
10조제1항).
- 새로 건축함으로써 건축 당시 개별주택가격이 공시되지 않은 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물에
대해서는 신축 등을 참작해서 정한 기준가격에 종류·구조·용도 등 과세대상별 특성을 감안해서
다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(「지방세법」제4조제2항 및 「
지방세법 시행령」제4조제1항제1호).
※ 「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 호를
적용합니다.
1. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
2. 건물의 경과연수별 잔존가치율
3. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율
· 세율
- 신축·재축에 대한 취득세는 그 취득물건의 가액 또는 연부금에 1천분의 28을 적용하여 계산한 금액을
그 세액으로 합니다(「지방세법」제11조제1항제3호 및 제3항).
- 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 취득하는 경우(별장 등을 구분해서 그 일부를 취득하는
경우를 포함)의 취득세율은 위 세율의 100분의 400으로 합니다. 이 경우 별장에 부속된 토지의
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경계가 명확하지 않은 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로
봅니다(「지방세법」제13조제8항제1호·제3호 및 「지방세법 시행령」제28조제2항·제4항).
1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는
건축물과 그 부속토지(「지방자치법」제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 다음에서
정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외됩니다).
가. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
나. 건물의 가액(「지방세법 시행령」제4조제1항제1호를 준용하여 산출한 가액을 말합니다.)이
6,500만원 이내일 것
다. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하지 않을 것
1) 광역시에 소속된 군지역 및 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「
접경지역지원법」제2조제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중
안전행정부령으로 정하는 지역은 제외
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 및 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역
3) 「소득세법」제104조의2제1항에 의해 기획재정부장관이 지정하는 지역
4) 「조세특례제한법」제99조의4제1항제1호 가목4)에 따라 정하는 지역
※ 이 경우 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가
소유하는 별장은 그 임·직원 등이 사용하는 것을 말합니다(「지방세법 시행령」제28조제3항).
2. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 다음에서 정하는 기준을 초과하거나
해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 다음에서 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그
부속토지를 말합니다.
가. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의
가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
나. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9,000만원을
초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
다. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외)·에스컬레이터
또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물(공동주택은 제외)과 그
부속토지
※ 다만, 위의 가 및 나에 따른 주택은 「지방세법」제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이
6억원을 초과하는 경우로 한정합니다.
- 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 위 표준세율의 100분의 50의 범위에서
가감할 수 있습니다(「지방세법」제14조).
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
· 취득세의 신고 및 납부
- 취득세 과세물건을 취득한 사람은 그 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터,
실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각
9개월)]이내에 그 과세표준에 「지방세법」제11조부터 제15조까지의 규정에 따른 세율을 적용해서
산출한 세액을 취득세 신고서(「지방세법 시행규칙」별지 제3호서식)에 취득물건·취득일자 및 용도
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등을 적어 납세지를 관할하는 시장·군수에게 신고해야 합니다(「지방세법」제20조제1항, 「지방세법
시행령」제33조제1항 및 「지방세법 시행규칙」제9조제1항).
- 「지방세법」또는 다른 법령에 의해 취득세를 비과세·과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이
취득세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 위 규정에 불구하고 그 사유발생일부터 30일이내에
해당 과세표준액에 「지방세법」제11조부터 제15조까지의 규정에 따른 세율을 적용해서 산출한
세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외)을 공제한 세액을 말함]을 취득세
영수증(「지방세법 시행규칙」별지 제4호서식)에 따라 과세물건소재지 지방자치단체의 금고 또는
지방세수납대행기관(「지방재정법 시행령」제103조제1항 및 제2항에 따라 지방자치단체 금고 업무의
일부를 대행하는 금융회사 등을 말함)에 납부해야 합니다(「지방세법」제20조제3항, 「지방세법
시행령」제33조제2항 및 「지방세법 시행규칙」제48조제2항).
부족세액의 추징 및 가산세
- 취득세 납세의무자가 취득세 신고 또는 납부의무를 다하지 않은 때에는 「지방세법」제10조부터 제
15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 '산출세액'이라 함) 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를
합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의해 징수합니다(「지방세법」제21조제1항, 「
지방세기본법」제53조의2, 제53조의3, 제53조의4 및 「지방세기본법 시행령」제33조).
1. 무신고가산세
· 납세의무자가 법정신고기한까지 산출세액을 신고하지 않은 경우: 산출세액의 100분의 20에 상당하는
금액을 가산세로 부과
· 사기나 그 밖의 부정한 행위로 법정신고기한까지 산출세액을 신고하지 않은 경우: 산출세액의
100분의 40에 상당하는 금액을 가산세로 부과
2. 과소신고가산세
· 납세의무자가 법정신고기한까지 산출세액을 신고한 경우로서 과소신고(신고해야 할 산출세액보다 적게
신고한 것을 말함, 이하 같음)한 경우: 과소신고분(신고하여야 할 금액에 미달한 금액을 말함, 이하
같다) 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과
· 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고한 경우
√ 사기나 그 밖의 부정과소신고분(부정한 행위로 인한 과소신고분을 말함, 이하 같음) 세액의 100분의
40에 상당하는 금액을 합한 금액을 가산세로 부과
√ 과소신고분 세액에서 부정과소신고분 세액을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 합한 금액을
가산세로 부과
· 신고 당시 소유권에 대한 소송으로 상속재산으로 확정되지 않아 과소신고한 경우: 가산세 부과 없음.
3. 납부불성실 가산세
· 납세의무자가 납부기한까지 취득세를 납부하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부한 경우:
납부하지 않은 세액 또는 과소납부분(납부해야할 금액에 미달하는 금액) 세액 X 납부기한의 다음
날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 X 1일 1만분의 3의 이자율
- 납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 신고 및 납부를 하지 않고 매각하는 경우에는 위의
내용에도 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의해
징수합니다(「지방세법」제21조제2항).
4.4. 건축물 등기
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미등기 건물의 소유권보존등기를 신청하려는 사람은 등기신청서에 건축물대장등본 등을 첨부해서 등기할
권리의 목적인 건축물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에 등기를 신청하면 됩니다.
4.4.1. 소유권보존등기의 신청
미등기 건물의 소유권보존등기를 신청하려는 사람은 등기신청서에 건축물대장등본 등을 첨부해서 등기할
권리의 목적인 건축물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에 등기를 신청하면 됩니다.
등기란?
- 등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의
설정·보존·이전·변경·처분의 제한 또는 소멸에 대해서 합니다(「부동산등기법」제3조).
- 미등기의 부동산에 최초로 하는 등기를 소유권보존등기라 하며, 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 대한
등기부가 개설되어 향후 해당 부동산의 표시와 권리 변동에 대해서는 이 등기부를 기초로 이루어집니다.
건물의 소유권보존등기
개관
• 미등기 건물의 소유권보존등기를 할 수 있는 사람
- 미등기의 건물에 관한 소유권보존등기는 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수
있습니다(「부동산등기법」제9조).
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의
포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인에 의하여 자기의
소유권을 증명하는 자
• 관할 등기소
- 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소(이하 "등기소"라 함)
에서 담당합니다(「부동산등기법」제7조제1항).
- 부동산이 여러 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 각 등기소를
관할하는 상급법원의 장이 관할 등기소를 지정합니다(「부동산등기법」제7조제2항).
등기신청
• 등기신청인
- 소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 다음의 어느 하나에 해당하는
방법으로 신청합니다(「부동산등기법」제23조제2항 및 제24조제1항).
1. 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법.
다만, 대리인이 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사(법무사합동법인을
포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 그 서면을 제출할 수
있다.
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2. 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는
방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형만 해당)
• 신청인이 제공해야 할 신청정보의 내용
- 등기를 신청하는 경우에는 다음의 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야
합니다(「부동산등기법」제24조제2항 및 「부동산등기규칙」제43조제1항).
1. 소재, 지번 및 건물번호. 다만, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지
않습니다.
2. 건물의 종류, 구조와 면적. 부속건물이 있는 경우에는 부속건물의 종류, 구조와 면적도 함께
기록합니다.
3. 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)
4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 성명과 주소
5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 성명과 주소
6. 등기원인과 그 연월일
7. 등기의 목적
8. 등기소의 표시
9. 신청연월일
- 등기를 신청하는 경우에는 「부동산등기규칙」제43조에서 규정하는 사항 외에 취득세나 등록면허세 등
등기와 관련하여 납부하여야 할 세액 및 과세표준액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야
하며, 다른 법률에 의하여 부과된 의무사항이 있을 때에도 또한 같습니다(「부동산등기규칙」제
44조).
• 신청인이 제공해야 할 첨부정보
- 등기를 신청하는 경우에는 다음의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야
합니다(「부동산등기법」제24조제2항 및 「부동산등기규칙」제46조제1항).
1. 등기원인을 증명하는 정보
2. 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보
3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수
있는 재판이 있음을 증명하는 정보
4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보
6. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우만 해당)의 주소(또는 사무소 소재지) 및
주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보
- 첨부정보가 「상업등기법」제10조에 따른 등기사항증명정보로서 그 등기를 관할하는 등기소와
부동산 소재지를 관할하는 등기소가 동일한 경우에는 그 제공을 생략할 수
있습니다(「부동산등기규칙」제46조제5항).
- 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 중 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 「전자정부법」제
36조제1항에 따른 행정정보 공동이용을 통하여 등기관이 확인하고 신청인에게는 그 제공을
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면제합니다. 다만, 그 첨부정보가 개인정보를 포함하고 있는 경우에는 그 정보주체의 동의가 있음을
증명하는 정보를 등기소에 제공한 경우에만 그 제공을 면제합니다(「부동산등기규칙」제46조제6항).
※ 위 규정은 법원행정처장이 지정하는 등기소에 한정하여 적용할 수 있습니다(「부동산등기규칙」제
46조제7항).
- 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 그 번역문을 붙여야 합니다(「부동산등기규칙」제46조제8항).
※ 건물의 소유권보존등기에 관해서는 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『부동산등기』의
<소유권보존등기-건물의 소유권보존등기>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.
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5. 주택의 관리 및 하자
5.1. 주택의 유지 및 관리
주택의 소유자는 주택, 대지 및 건축설비를 「건축법」에서 정하는 기준에 적합하도록 유지ㆍ관리해야 하며,
주택이 있는 대지는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다.
5.1.1. 주택 및 대지의 유지·관리 의무
주택의 소유자는 주택, 대지 및 건축설비를 「건축법」에서 정하는 기준에 적합하도록 유지ㆍ관리해야 하며,
주택이 있는 대지는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다.
주택의 유지·관리
소유자나 관리자의 유지·관리 의무
- 주택의 소유자나 관리자는 주택, 대지 및 건축설비를 「건축법」제40조부터 제58조까지, 「건축법」제
60조부터 제64조까지, 「건축법」제64조의2, 제65조, 제65조의2, 제66조, 제66조의2, 제67조 및 제
68조까지의 규정에 적합하도록 유지·관리해야 합니다(「건축법」제35조제1항 전단).
※ 이 경우 「건축법」제65조, 제65조의2 및 제66조의2는 인증을 받은 경우로 한정합니다(「건축법」
제35조제1항 후단).
- 주택의 소유자나 관리자는 주택의 유지·관리를 위해 「건축법 시행령」으로 정하는 바에 따라 정기점검
및 수시점검을 실시하고, 그 결과를 허가권자에게 보고해야 합니다(「건축법」제35조제2항).
- 주택의 소유자나 관리자는 1년에 한 번 이상 정기점검을 실시해서 주택·대지 및 건축설비를 위의 각
규정에 적합하도록 유지·관리해야 합니다(「건축법」제35조제3항 및 「건축법 시행령」제23조).
위반 시 제재
- 이를 위반한 주택의 소유자 또는 관리자는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에
처해집니다(「건축법」제110조제7호).
대지의 분할 제한
주택이 있는 대지의 분할 제한
- 주택이 있는 대지는 다음의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수
없습니다(「건축법」제57조제1항).
1. 주거지역: 60제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 150제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 지역: 60제곱미터
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/) 또는 안전행정부
찾기쉬운 생활법령
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자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서확인할 수 있습니다.
- 주택이 있는 대지는 「건축법」제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못
미치게 분할할 수 없습니다(「건축법」제57조제2항).
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 외의
지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만
해당)이 아닌 지역은 위의 규정이 적용되지 않습니다(「건축법」제3조제2항).
- 도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 여부 등을 확인하려면 국토교통부
토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시·군·구청 또는
대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아
확인할 수 있습니다.
5.2. 주택의 하자
건축이 완료된 후 일정 기간 이내에 주택에 하자가 발생하면 수급인에 대해 해당 건축물의 하자보수나 그에
갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5.2.1. 주택의 하자보수 및 손해배상청구
건축이 완료된 후 일정 기간 이내에 주택에 하자가 발생하면 수급인에 대해 해당 주택의 하자보수나 그에
가름한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자인 경우
수급인의 담보책임
- 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조·
철근콘크리트구조·철골구조·철골철근콘크리트구조나 그 밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우에는
건설공사의 완공일부터 10년의 범위에서, 그 밖의 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일부터
5년의 범위에서 공사의 종류별로 다음의 기간 이내에 발생한 하자에 대해서 담보책임이
있습니다(「건설산업기본법」제28조제1항 및 「건설산업기본법 시행령」별표 4).
1. 대형공공성 건축물이 아닌 건축물의 구조상 주요부분: 5년
2. 그 밖의 부분(전문공사에 해당하는 부분은 제외): 1년
3. 전문공사에 해당하는 부분
가. 실내의장: 1년
나. 토공: 2년
다. 미장·타일: 1년
라. 방수: 3년
마. 도장: 1년
바. 석공사·조적: 2년
찾기쉬운 생활법령
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사. 창호설치: 1년
아. 지붕: 3년
자. 판금: 1년
차. 철물(「건설산업기본법 시행령」별표 4 제1호부터 제14호까지에 해당하는 철골은 제외): 2년
카. 철근콘크리트(「건설산업기본법 시행령」별표 4 제1호부터 제14호까지에 해당하는 철근콘크리트는
제외): 3년
타. 급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비: 2년
파. 승강기 및 인양기기 설비: 3년
하. 보일러 설치: 1년
거. 타 및 하 외의 건물내 설비: 1년
너. 아스팔트 포장: 2년
더. 보링: 1년
러. 건축물 조립(건축물의 기둥 및 내력벽의 조립을 제외하며, 이는 「건설산업기본법 시행령」별표 4
제14호에 따릅니다): 1년
머. 온실설치: 2년
※ 위 기간 중 둘 이상의 공종이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를
제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 합니다(「건설산업기본법 시행령」별표 4
비고).
책임의 제한
- 수급인은 다음의 사유로 인해서 발생한 하자에 대해서는 위 규정에 불구하고 담보책임이
없습니다(「건설산업기본법」제28조제2항).
1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준미달로 인한 경우
2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계법령에 의한 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한
경우
공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자가 아닌 경우
수급인의 담보책임
- 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한
기간을 정해서 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에
과다한 비용을 요할 때에는 그렇지 않습니다(「민법」제667조제1항).
- 도급인은 하자의 보수에 가름하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」제
667조제2항).
※ 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방의 채무가 변제기에 있지 않은 경우를 제외하고는 상대방이 그
채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으며, 쌍무계약의 당사자 일방이
상대방에게 먼저 이행해야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방이 그
채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(「민법」제667조제3항).
찾기쉬운 생활법령
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도급인의 계약해제 제한
- 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인해서 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수
있지만 건물에 대해서는 그렇지 않습니다(「민법」제668조).
하자가 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우
- 「민법」제667조 및 제668조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의
지시에 기인한 때에는 적용되지 않습니다(「민법」제669조 본문).
- 그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 알리지 않은 경우에는 그렇지
않습니다(「민법」제669조 단서).
담보책임의 존속기간
- 건물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해서 인도 후 5년간 담보의 책임이
있습니다(「민법」제671조제1항).
- 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속이나 그 밖에 이와 유사한 재료로 조성된 것인 경우에는 그
기간을 10년으로 합니다(「민법」제671조제1항 단서).
- 위 규정에 따른 하자로 인해서 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된
날부터 1년 내에 「민법」제667조(수급인의 담보책임)의 권리를 행사해야 합니다(「민법」제
671조제2항).
담보책임면제의 특약
- 수급인은 「민법」제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 알리지 않은 사실에
대해서는 그 책임을 면하지 못합니다(「민법」제672조).
5.3. 주택의 철거
주택을 철거하려는 사람은 철거예정일 7일 전까지 건축물철거신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 하며,
재해로 주택이 멸실된 경우에는 멸실 후 30일 이내에 멸실신고서를 제출해야 합니다.
5.3.1. 주택의 철거 또는 멸실 신고
주택을 철거하려는 사람은 철거예정일 7일 전까지 건축물철거신고서를 특별자치도지사 또는
시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 하며, 재해로 주택이 멸실된 경우에는 멸실 후 30일 이내에 멸실신고서를
제출해야 합니다.
주택의 철거 신고
철거 신고
- 허가대상건축물인 주택의 소유자나 관리자는 주택을 철거하려면 철거예정일 7일 전까지
건축물철거신고서(「건축법 시행규칙」별지 제25호서식, 전자문서로 된 신고서 포함)를
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 제출해야 합니다(「건축법」제
36조제1항 및 「건축법 시행규칙」제24조제1항).
- 이 경우 철거하려는 건축물이 「산업안전보건법」제38조의2제1항에 따른 석면조사대상 건축물인
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경우에는 건축물철거신고서에 「산업안전보건법」제38조의2에 따른 석면조사결과 사본을 추가로
제출해야 합니다(「건축법 시행규칙」제24조제1항).
위반 시 제재
- 이를 위반해서 철거 신고를 하지 않으면 30만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「건축법」제
113조제1항제3호).
멸실 신고
- 허가대상건축물인 주택의 소유자나 관리자는 주택이 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에
멸실신고서(「건축법 시행규칙」별지 제25호서식, 전자문서로 제출하는 것을 포함)를 특별자치도지사
또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「건축법」제36조제2항 및 「건축법 시행규칙」제
24조제2항).