광교 중흥S클래스 ‘어뮤즈스퀘어’ 상가분양받아 볼까요.

[광교호반마을]

광교 중흥S클래스 상가인 "어뮤즈스퀘어"는 즐거운 광장이란 의미죠.

원천호수에 반 정도가 접해 있습니다. 위로 북쪽으로는 도청역과 도청이 있습니다.

오피스텔은 단지 앞뒤로 배치되어 있습니다

사진의 제일 앞동이 오피스텔이고 도청 방향은 안보이네요.

앞에 초등학교가 들어옵니다.

 

사진과 광장을 연계시켜 확대해 봤습니다

호수변 방향으로 1층 상가와 테라스 하우스가 배치되어 있습니다

광장은 3개의 주제별 광장이 조성되어 있습니다
 

호수변에 가장 가까운 호수변 광장입니다.

주로 카페, 음식점, 레스토랑이 들어 올 자리입니다.

지하에 400평 마트가 들어오고 뒷면에 뽀로로 키즈카페가 들어옵니다
 

호수변 광장 위에서 보는 모습입니다

내려가면 뽀로로 키즈카페로 가는 길입니다
 

미디어 광장은 건너뜁니다

빛의광장입니다. 빕스나 에슐리, 멕도날드등 

대형 프랜차이즈 음식점이 들어올 자리입니다

뒷면 법원 방향으로 스파와 오피스텔, 유치원이 들어 옵니다

상가분양가는 평당 700~4600까지 다양합니다

지면상 자세한 설명은 어려움으로 추천상가를

예로 들어 설명드리고 수익률은 가장 비싸고

좋은 위치의 상가를 기준으로하여 설명드리겠습니다​

앞에 보이는 빛의 광장의 돔형 3층 상가를 추천드립니다

2,3층도 대형 프랜차이즈 음식점에 임대주기 좋은 자리입니다

3층이 평당 1,000~1,200

2층이 평당 2,000~2,500

1층이 평당 3,000(대로변), 4,000~4600(호수변) 수준입니다

​

동탄2의 ‘이상한 나라의 엘리스’라는 의미의 "엘리스빌"를 연상케 합니다.

​자리는 광교가 더 좋죠. 

이런 상가를 스트리트형 상가라 하죠.

​가격은 당연히 비싸고 상가로 인해서  

단지의 주거환경은 조용한 것과는 거리가 멀어지고  

단지의 마당면적도 상가거리로 편입되어 많이 줄어듭니다. 

상가는 400개에서 600개 정도로 늘어 났으며 아직 조정 중입니다. 

​분양가 제약으로 인해 상가와 오피스텔로 

수익을 거둬야 하는 상황입니다

. 상가를 최대한 다양하게 구성하려고 한 노력이 보입니다. 

스파상가, 키즈카페 상가, 광장의 일반상가, 단지내 상가등으로 나뉘죠. 

상가의 테마는 3개로 구성됩니다.

​호수변, 미디어, 빛의 광장으로 3개의 테마입니다.  

호수변은 경치가 좋으니 음식점, 카페등 요식업소가 적당하죠. 

미디어 광장은 의류매장이 어울릴 겁니다. 

빛의 광장은 진입지점이면서 도청역에 가깝고

​도심권이어서 다양한 구성이 가능한 곳이죠.  

대형 페밀리 레스토랑등 주로 대형,

​유명 브랜드가 들어오기 좋습니다. 

상가에 대해서 보다 자세히 분석해보죠

상가는 작은 평수가 10평 정도입니다 

분양가는 수변상가가 평당 4,600으로 하면

전용면적 10.5평 매장이면 공급면적 25평으로 매장으로  

분양가가 11.5억입니다.

최고 분양가이니

베란다가 있고 2층으로 구성할 수 있는 상가이겠죠  

월세를 놓으면 자리에 따라 보증금 5,000~1억/월세 3~400 정도 되겠죠

층고가 높아 7.5m로 복층을 구성하실 수 있도록 배려하였고

도로변 매장은 5m 베란다가 제공됩니다

복층과 베란다가 면적을 감안할 경우 대략 평당 3,000 정도됩니다

전용률은 42%입니다. 다른 곳과 비교해 5~10% 정도 적습니다.

하지만 매장 앞 베란다와 복층이 구성될 수 있는 구조를

고려하면 나름 매력적인 조건입니다

보증금 1억/월세 350이면 년 월세가 4,200이고 

​보증금 1억은 이자수익은 무시하고 투자한 10.5억으로 수익률을 계산하면  

년 수익률은 4%가 나옵니다

. 월세 350 기준으로는 그리 높은 수익률은 아닙니다.

최고의 자리는 월세 400~500은 받아야 수지타산이 맞습니다.

위치가 매력적인 상가이고 전철역에서 내려 원천호수에 가다보면 

반드시 지나쳐야 되는 상가이니 A급 상가라 할 수 있습니다

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