재개발 - 구성남

[뽀리]

< 감정평가 예측 >
1. 다가구
토지 = 공시지가x대지지분x용도지역(상업 1.8~2배, 3종 1.5배, 1-2종 1.2-1.3베)
건물 = 연면적x건축면적 (30년 평당 90만, 40년 80만, 50년 70만)
2. 빌라
공동주택공시가격 x 1.2배

근생빌라도 입주권 받을 수 있는지?
- 성남시 조례에 의하면 근생의 감정가격이 분양하는 최소규모 공동주택가격보다 높을 경우에만 받음
- 수진1의 경우 39m2가 있긴하지만, 오피스텔 분양세대도 커서 오피스텔을 받을 리스크도 있어 보임
- 산성구역의 경우 ‘23.10월 현재 최소 규모 46m의 조합원분양가가 3.3억임. 조합원분양가는 1800만원 수준.
- 따라서 빌라 근생 감정가가 3억원은 넘어야 가능할 것으로 보임

84m 받으려면?
1. 수진1구역
- 주택 62m이상, 공시지가 350만 이상
- 빌라 공주가 3억 이상
* 참고
상대원2구역 빌라 종전자산평가
공주가 6,200만원 -> 감정가 15,850원, 권리가액 18,580원


임장(23.12.02)
전체소감
태평3구역 임장을 한 번 다녀와서인지, 언덕에 대한 거부감이 심하진 않았다. 빌라의 노후도, 도로가 좁은 점, 주차 문제 등으로 재개발에 대한 니즈는 상당히 클 것 같았다.

장점: 위 잠실/위례, 아레 분당/판교, 8호선 판교 연장 이슈, 일대 재개발
단점; 언덕, 비행기 소음, 높은 건폐율, 학군, 낫초품아

1. 신흥3구역
- 아직 정비구역만 진행된 초기상태. 수진1/신흥1보다 주변 상권이 발달해 있고, 신흥역 바로 앞이라 번화해보였다. 진행이 3년이나 빠른 신흥1과 가격은 비슷한 수준. 신흥1처럼 대로변부터 개발이 되지 않는 것은 단점. 상권은 강남역처럼 유흥시설로 가득.

역에서 3-5분거리에 있던 썩빌.
반지층이 3.8억에 나온 매물인데, 직접 가보니 대로변에 있어 좋지만, 건물은 관리가 안되어 보였다. 폐지 줍는 분이 거주하시는 듯. 전세도 안나갈것 같았고, 월세줘야할 텐데 그러기엔 초투가 크다.

매매가:3.8억
임대료: 1천/40만
사용승인: 1998년
크기: 39.6/33.8
상세: 방3,화1, 수리되어 있음
공주가: 1.38억
감정가(?): 1.66억

2. 신흥1구역
수진1에 비해 5천-1억 정도 저렴. 가격면에서는 매력적이지만 구역이 대로변을 끼고 있지 않은 점이 걸림. 대로변 건물을 사서 입구를 만든다고 하던데, 전면이 다 노출되는 수진1에 비해서는 확실히 매력이 떨어짐.

깍아지를듯한 언덕 위에 위치한 매물, 6m도로 접

매매가: 6.1억
임대료: 2.5억(지하 7500, 1층 9500, 2층 8000)
사용승인: 1989년
크기: 58.8/99.8
상세: 6m도로 접
공주가: 337만
감정가(?): 3.77억

3.수진1구역
가장 끌렸던 매물. 지하철역 1분컷, 대로변, 길만 건너면 공영주차장, 높은 공주가 등 모든 면이 좋아보임. 현재 수진1에서 들어갈 수 없는 가격임.
다만 가격이 낮아 84 못받을 확률 높음

매매가: 5억
임대료: 1.2억
사용승인: 2008년
크기: 45.5/37.4
상세: 방2,화1, 4층 중 4층
공주가: 2.25억
감정가(?): 2.7억

모란역 주변 수진1구역

근생빌라
매매가: 5.0억
임대료: 1.5억
사용승인: 2016년
크기: 52.9/45.5
상세: 방3,화1, 3층, 엘레베이터 있음
근생빌라라 오피스텔로 받을 수 있음
이행강제금 부과가능성 있음