맹지 및 토지규제 해결방법

[이쁜희성이]

맹지관련 수임업무 맹지에 대해 법적 행정적으로 접근로 개설이 가능한 방안을 컨설팅해드리고실제 행정기관에 대한 인허가 등 행정절차를 대행합니다. 농지 및 산지 전용 혹은 대지 확보를 통해 건축 추진 등 개발을 하기 위해서는부지에 대한 진입도로 확보가 그 어느 것보다도 기본적이며 선결해야 하는중요한 허가조건이 된다.


땅에 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 난다.건축허가요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 그 폭을 따진다.그 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 한다.

건축허가요건



건축법에서 진입도로로 인정하는 것은 보행 및 자동차 통행이 가능한 폭 4m이상의 도로로서국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로와시장 군수 구청장 등 건축허가권자가 지정 공고한 도로에 국한한다. 

그리고 도로란 기본적으로 사람과 차량이 통행할 수 있고, 지적도(임야도)에 표시된 지적도상도로인 동시에 실제로 사용중인 현황도로이어야 한다.

지적도에 도로로 표시되어 있으나 실제로는 밭으로 쓰고 있어 도로기능이 없는 경우에는지적도에 따라 실제 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 한다.현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로도, 실제 지목은 밭으로 되어 있고,지적도에도 길로 나타나지 않다면 건축법상 도로가 아니다.

따라서 전원주택 등 건축을 위한 부지를 구입할 때 가장 염두에 두어야 할 사항이진입도로의 유무와 폭의 확인이다.진입도로의 폭은 전원주택 등 일반적인 경우는 건축법상 통상 4m이어야 하고,대지에 2m이상 접해야 한다. 그러나 전원주택단지나 창고 공장 유통센터등의 경우에는 6m나 8m의 폭이 필요하기도 한다. 
 따라서 아무리 주위환경이 좋은 땅이라 할지라도 길이 없으면 구입해서는 안되며현재 길이 없다면 계약하기 전에 먼저 접근도로를 확보할 수 있는 방법을  확인하고,사전 대응방안을 강구한 후 구입할 필요가 있다.
진입로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하며, 잘 팔리지 않고 땅값도 진입도로가 있는인근 땅에 비해 아주 낮은 가격(통상 50-80% 수준)에 거래된다.따라서 맹지는 진입로가 없는 단점 대신 가격이 주변 토지가격보다 아주 싸다는장점도 있다.따라서 접근로 개설이 불가능한 맹지는 건축 등 개발을 목적으로 한다면 절대 사서는안되겠지만 맹지를 사서 접근로을 개설하여 건축이 가능한 땅으로 만든다면이는 일석 2조의 아주 유용한 토지개발전략이 될 수 있다.
 건축법 상 도로의 요건
토지거래시 가장 안전하고 건축법상으로 건축허가를 받을 수 있는보편적인 도로의 요건은 다음과 같다.

 맹지에 진입도로를 내는 법진입로 토지사용승락
맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 것이 진입로를 낼 부분 지주의토지사용 승락을 받는 방법이다. 도로개설을 위한 토지사용 승락서는 법적인 양식은따로 없으나, 사용토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본, 토지(임야)대장과인감증명서를 첨부해야 한다.
그리고 필요한 경우 후일 도로개설 목적의 토지분할을 위해 측량과 설계도를 작성해서붙인다. 사용승락시 지주가 요구하면 사용료를 낼 수도 있고,아니면 무상으로 사용할 수도 있다.
 진입로 부지 매수방안
토지사용 승락을 얻어 사도를 개설하는 것이 일반적인 방법이나,도로부분을 자신이 매입하는 방안이 더 안전하고 바람직하다.


이 경우 지주가 땅값으로 너무 고액을 요구하는 경우가  있어 자기 땅 일부를 제공하는방법도 있다.

또 자신의 땅 뒤나 주변에도 맹지 보유자가 많다면 이들과 함께 공유지분으로도로부분을 사서 등기해두는 방법도 있다.도로지분등기를 해 두면 내가 도로로 사용하는데 전혀 지장이 없고자신의 땅을 팔 경우에도 도로지분을 포함해 팔 수 있으므로합의가 된다면 아주 좋은 방법이다.
농로, 제방 등 관습상 도로를 이용한 접근로 개설
기존에 현황도로가 있다면 이를 정식도로로 만들도록 추진해 볼 수 있다. 자신의 땅에 들어가는 오래된 농로가 있어서 현재 차량과 사람이 통행하고 있다면시 군 구에 관습상도로로 해서 도로개설을 요구해볼 수 있다.토지 소유자 승낙없이도 관습상 도로로 개설할 수 있다는 조례상 근거를 가진 지자체도있는 경우가 있으므로 확인할 필요가 있으며이는 농로뿐 아니라 오랫동안 길로 사용한 제방둑이나 복개된 구거를 활용한도로개설도 추진할 수 있다. 
 하천 구거 점용허가
자신의 땅에 진입하는데 하천이나 구거를 통과해야 한다면하천점용허가를 받아 진입도로를 개설하는 방법도 있다.기타 도시계획에 의해 도로예정지로 지정되어 있는 경우에도이를 이용해 건축허가 확보가 가능하다. 모든 부지의 상황과 지방자치단체별 제도 및 여건이 다르므로  맹지 해결방안을일률적으로 말씀드리기는 어려우며 구체적으로 지번과 토지 사용목적 등을중앙행정사(전국대표번호 010-3735-6005)에 알려주시고 상담해주시면 답변드리겠습니다